Рішення

від 15.04.2024 по справі 369/2747/21

КИЄВО-СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 369/2747/21

Провадження № 2/369/193/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.04.2024 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Херенковій К. К.,

за участю:

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/2747/21 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфі-капітал-Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» про визнання права власності на приміщення/квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння, за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_3 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2021 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення/квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на те, що 05 липня 2012 року ОСОБА_5 та ТОВ «ФК «Толока» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі договору ОСОБА_5 передавала ТОВ «ФК «Толока» у довірчу власність кошти з метою отримання у власність об`єкта нерухомого майна. За ОСОБА_5 був закріплений об`єкт нерухомого майна за проектним номером М11, черга 1, секція 2, поверх 19, загальна проектна площа 79,69 кв.м.

02 лютого 2015 року ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_5 було укладено додаткову угоду до договору інвестування, за умовами якої сторони погодили остаточну площу об`єкта інвестування та факт остаточного виконання ОСОБА_5 своїх обов`язків за договором щодо сплати коштів у повному розмірі. Того ж дня було укладено додаткову угоду № 2, за умовами від ОСОБА_5 до ОСОБА_3 перейшли права інвестора за договором. На запити позивача щодо строку введення об`єкта інвестування в експлуатацію відповідальна особа фірми-забудовника надала відповідь про інформування у письмовому вигляді про дату введення нежитлового приміщення за договором. Враховуючи те, що обов`язок з інвестування коштів був виконаний інвестором у повному обсязі, то для отримання у власність приміщення позивачу слід було дочекатися повідомлення від управителя майна і оформити право власності на нежитлове приміщення № 259.

13 серпня 2020 рок ТОВ «ФК «Толока» прийняло рішення про відкріплення об`єкту інвестування та повернення позивачу коштів у повному обсязі - 318 760,00 грн. Вказане рішення позивач отримав у вересні 2020 року.

Вказане рішення позивач вважає незаконним, оскільки на його переконання були відсутні підстави для відкріплення об`єкта інвестування і такі дії управителя майна порушили його права як інвестора.

Після відкріплення об`єкту інвестування позивач виявив, що право власності на зазначену нерухомість було зареєстроване 18 серпня 2020 року за ОСОБА_4 на підставі договору про участь у фінансуванні будівництва від 13 серпня 2020 року, укладеного між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_4 , та акту приймання-передачі нерухомого майна № 259-В1, укладеного між ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест» та ОСОБА_4 . Крім того, на зазначене майно на підставі договору іпотеки № 1683 від 26 серпня 2020 року була зареєстрована іпотека за заборона на відчуження нерухомого майна. Позивач вважає, що управитель майна не мав права відчужувати належне йому майно та відповідно не мав належного обсягу цивільних прав на момент укладання договору про участь у фінансуванні будівництва з ОСОБА_6 , а тому вказаний правочин підлягає визнанню недійсним.

Позивач вважає, що право на новостворене майно у нього виникло з моменту повного виконання зобов`язань за договором про участь у фінансуванні будівництва, а тому позбавлення його права на таке майно суперечить закону.

На підставі наведеного позивач з врахуванням заяви про зміну предмету позову просить суд:

1.визнати за ОСОБА_3 право власності на приміщення/квартиру АДРЕСА_2 ;

2.визнати недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва № 259-В1 від 13 серпня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_6 ;

3.витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 приміщення/квартиру АДРЕСА_2 .

Ухвалою від 02 березня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області відкрив провадження у справі, призначив підготовче судове засідання.

У червні 2021 року до суду надійшов відзив ТОВ «ФК «Толока», в обґрунтування якого відповідач посилається на те, що оскільки станом на час переходу прав інвестора до ОСОБА_3 будинок був введений в експлуатацію, про що позивач був обізнаний, оскільки отримав всю документацію від попереднього інвестора ОСОБА_7 , включаючи технічний паспорт на приміщення, тому управитель не направляв повідомлень ОСОБА_3 про введення в експлуатацію будинку. Крім того, відповідач зауважує, що відповідно до правил фінансування фонду будівництва після отримання довірителем всіх необхідних документів довіритель в обмін на довідку про інвестування 100% вартості будівництва отримує оглядовий ордер на квартиру та протягом 5 днів повинен підписати акт прийому-передачі об`єкта інвестування. Оскільки такі дії не були вчинені довірителем, то на підставі положень цих правил договір інвестування з позивачем вважався припиненим. Крім того, договір інвестування вважався припиненим, оскільки протягом двох місяців з моменту введення будинку в експлуатацію довіритель без поважних причин не підписав акт приймання-передачі приміщення незважаючи на те, що 12 червня 2020 року управитель повідомив довірителя про необхідність вчинення таких дій. Також відповідач зауважував про неналежний спосіб захисту права позивача шляхом визнання права власності на нерухоме майно.

У відповіді на відзив від 05 липня 2021 року ОСОБА_3 , заперечує факт обізнаності про введення в експлуатацію будинку станом на час укладання додаткової угоди до договору участі у фонді фінансування будівництва, а також факт отримання іншої кореспонденції від ТОВ «ФК «Толока».

Розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22 вересня 2021 року № 474 на підставі рішення Першої Дисциплінарної палати Вищої ради правосуддя від 21 липня 2021 року про притягнення до дисциплінарної відповідальності судді ОСОБА_8 у справі призначено повторний автоматизований розподіл справи між суддями та передано справу судді Ковальчук Л. М.

28 вересня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області вжив заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту та заборони вчиняти будь-які реєстраційні дії з квартирою АДРЕСА_2 .

У червні 2021 року ТОВ «ФК «Толока» звернулося до суду з зустрічною позовною заявою про визнання правовідносин припиненими, в обґрунтування якого посилається на те, що 05 липня 2012 року ОСОБА_5 та ТОВ «ФК «Толока» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі договору довірителем були сплачені грошові кошти у повному обсязі на суму 318 760,00 грн. Після отримання коштів об`єкт інвестування був закріплений за довірителем. 02 лютого 2015 року ОСОБА_3 , ОСОБА_7 та ТОВ «ФК «Толока» уклали додаткову угоду № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва, за умовами якої ОСОБА_3 набував права та обов`язки довірителя за договором фінансування фонду будівництва, внаслідок чого спірний об`єкт інвестування був закріплений за ОСОБА_3 . ТОВ «ФК «Толока» стверджує, що на момент укладення додаткової угоди № 2 ОСОБА_3 був обізнаний про те, що будинок був введений в експлуатацію. Позивач за зустрічним позовом наголошує на тому, що відповідно до Правил фінансування фонду будівництва передумовою отримання довірителем права власності на об`єкт інвестування є отримання довірителем довідки про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування, звернення довірителем до забудовника та підписання акту приймання-передачі об`єкта інвестування, оформлення забудовником права власності довірителя на об`єкт інвестування. Управитель неодноразово повідомляв довірителя про потребу у вчиненні визначених правилами інвестування фонду будівництва дій для набуття у власність об`єкта інвестування, проте останній жодних дій не вжив, в зв`язку з чим договір участі у фінансуванні фонду будівництва з позивачем був припинений, оскільки управитель виконав усі покладені на нього договором обов`язки. В зв`язку з цим управитель направив позивачу за первісним позовом вимогу про направлення банківських реквізитів для повернення сплачених коштів, проте відповіді від ОСОБА_3 також не отримав.

На підставі наведеного ТОВ «ФК «Толока» просить суд визнати припиненими правовідносини між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_3 за додатковою угодою № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва № М 11-В1 від 02 лютого 2015 року та зобов`язати ОСОБА_3 надати реквізити банківського рахунку з метою проведення ТОВ «ФК «Толока» повернення грошових коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування.

Ухвалою від 08 грудня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області прийняв до спільного розгляду з позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на нежитлове приміщення зустрічний позов ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_3 про визнання припиненими правовідносин, зобов`язання вчинити певні дії.

У відзиві на зустрічну позовну заяву від 23 грудня 2021 року ОСОБА_3 зазначає, що зустрічний позов не підлягає задоволенню, оскільки вимоги недоведені у передбачений законом спосіб, оскільки жодної кореспонденції від ТОВ «ФК «Толока» заявник не отримував. Крім того, ОСОБА_9 вважає, що такий спосіб захисту порушеного права, як визнання правовідносин припиненими, чинним законодавством не передбачений.

Ухвалою від 27 червня 2022 року Києво-Святошинський районний суд Київської області закрив підготовче судове засідання, призначив справу до розгляду.

Розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 жовтня 2023 року призначено повторний автоматизований розподіл справи між суддями та справу передано судді Фінагеєвій І. О.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав та просив задовольнити, проти задоволення зустрічного позову заперечив у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_2 проти задоволення первісних вимог заперечував та просив відмовити у їх задоволенні у повному обсязі, а зустрічний позов задовольнити у повному обсязі.

Інші відповідачі в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи сповіщені належним чином, причини неявки не повідомили.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши доводи сторін, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд встановив, що 05 липня 2012 року ОСОБА_7 та ТОВ «ФК «Толока» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1, за умовами якого ОСОБА_7 передає у довірчу власність ТОВ «ФК «Толока» грошові кошти з метою отримання у власність об`єкта інвестування загальною площею 79,69 кв. м, черга 1, секція 2, проектний номер та тип нежитлового приміщення М11.

Додатковою угодою № 1 до Договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1 від 02 лютого 2015 року сторони внесли зміни до основного договору в частині площі об`єкту нерухомості та погодили загальну вартість об`єкту інвестування у розмірі 318 760,00 грн.

18 липня 2013 року ТОВ «ФК «Альфа-капітал Інвест» направило ТОВ «ФК «Толока» повідомлення про готовність багатоквартирного будинку до експлуатації.

02 лютого 2015 року ОСОБА_7 , ТОВ «ФК «Толова» та ОСОБА_3 уклали додаткову угоду № 2 до Договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1, за умовами якої погодили, що всі кошти на суму 318 760,00 грн сплачені за договором, а об`єкт інвестування з цього моменту вважається закріпленим за ОСОБА_3 .

Також 02 лютого 2015 року ТОВ «ФК «Толока» видало ОСОБА_3 свідоцтво про участь у ФФБ виду А № М 11-В1, за умовами якого сума внесених довірителем коштів становила 318 760,00 грн, тобто 100% вартості об`єкта інвестування.

12 червня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_3 лист, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передачі закріпленого об`єкта інвестування протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання листа. Також управитель попередив довірителя про відкріплення від нього об`єкту інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.

17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_3 лист про відкріплення об`єкту інвестування та вимогу щодо надання банківських реквізитів для повернення коштів.

28 серпня 2020 року цей лист був отриманий особисто ОСОБА_3 , що підтверджується зворотним поштовим повідомленням з трек-номером 0306211790875.

18 серпня 2020 року право власності на об`єкт нерухомого майна - приміщення АДРЕСА_2 , за ОСОБА_4 на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, серія та номер 259-В1, виданого 13 серпня 2020 року ТОВ «ФА «Толока», а також акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 259-В1, виданого 17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока».

26 серпня 2020 року на підставі договору іпотеки, серія та номер 1683, виданого 26 серпня 2020 року, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Н. С. зареєструвала обтяження приміщення № 259, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , іпотекою та забороною на нерухоме майно, іпотекодержателем зазначила ТОВ «ФК «Арагон», іпотекодавцем - ОСОБА_4

03 вересня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_3 повідомлення, в якому просило направити актуальні банківські реквізити для повернення коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування.

09 вересня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_3 лист-вимогу про надсилання актуальних банківських реквізитів для перерахування коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування, який був отриманий ОСОБА_3 15 вересня 2020 року, що підтверджується зворотним поштовим повідомленням з трек-номером 0306211888778.

Відповідно до висновку № 19 про вартість майна, виготовленого ТОВ «Інститут земельних норм та раціонального землекористування» вартість об`єкта інвестування станом на 29 січня 2021 року становить 1 257 251,00 грн.

Відповідно до частин першої, другої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Наведеною нормою матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб.

Для того, щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітко визначену та дієву можливість оскаржити подію, яка, на її думку, порушує її права й охоронювані законом інтереси.

Так спірні правовідносини виникли з приводу нерухомого майна, яке було предметом договору про участь у фінансуванні фонду будівництва, зобов`язання за яким позивач виконав у повному обсязі, натомість об`єкт інвестування був відчужений третій особі. Такі обставини на переконання позивача порушили його право на отримання у власність об`єкта інвестування, а тому право підлягає поновленню шляхом визнання права власності за позивачем на об`єкт інвестування, визнання недійсним договору участі у фонді фінансування будівництва, укладеним між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_6 , а також витребування об`єкт інвестування у ОСОБА_6 на користь ОСОБА_3 .

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Разом з тим, підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

Такий правовий висновок щодо способу захисту права власності інвестора на об`єкт інвестування сформулював Верховний Суд у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

У частині другій статті 89 ЦПК України встановлено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Згідно із положеннями частини третьої статті 12 та частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Положеннями частини п`ятої статті 12 ЦПК України на суд також покладені певні обов`язки зі створення для сторін змагального процесу, а саме суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: керує ходом судового процесу; сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Частинами четвертою-шостою статті 81 ЦПК України встановлено, що у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Згідно із практикою Європейського суду з прав людини за своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно - правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, - із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Так суд встановив, що 18 липня 2013 року ТОВ «ФК «Альфа-Капітал-Інвест» направило ТОВ «ФК «Толока» повідомлення про готовність багатоквартирного будинку до експлуатації.

В Додатковій угоді № 2 від 02 лютого 2015 року до договору фінансування фонду будівництва від 05 липня 2012 року сторони погодили, що всі кошти на суму 318 760,00 грн сплачені за договором, а об`єкт інвестування з цього моменту вважався закріпленим за ОСОБА_3 .

Таким чином, відповідно до вказаних норм права, доказів у справі та правового висновку Верховного Суду ОСОБА_3 станом на 02 лютого 2015 року фактично набув первісне право на новостворений об`єкт інвестування, оскільки станом на 02 лютого 2015 року об`єкт будівництва був введений в експлуатацію, а ОСОБА_3 після введення будинку в експлуатацію були виконані умови договору про фінансування фонду будівництва.

Враховуючи наведене, ТОВ «ФК «Толока» безпідставно відчужило об`єкт інвестування на користь третьої особи, а отже ОСОБА_3 має право поновити своє порушене право на об`єкт інвестування шляхом звернення до суду з віндикаційним позовом до чинного володільця об`єкта нерухомості.

Не заслуговують на увагу доводи відповідача ТОВ «ФК «Толока» про те, що об`єкт інвестування був відкріплений від ОСОБА_3 , оскільки останній у встановлені Типовими правилами Фонду фінансування будівництва виду А строки не вчинив ряд необхідних дій для прийняття об`єкта інвестування та набуття на нього права власності.

Загальні положення цивільного законодавства визначають, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (626, 628 ЦК України).

Згідно зі статтями 526, 527, 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону.

За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторін.

Таким чином, належним чином оформлені договірні правовідносини породжують права та обов`язки сторін зобов`язання.

З огляду на вказані норми цивільного законодавства суд зауважує, що ТОВ «ФК «Толока» не довело, що інвестор ОСОБА_3 був ознайомлений з Типовими правилами фінансування фонду будівництва виду А, оскільки вони не засвідчені підписом ОСОБА_3 . Така обставина дає підстави для висновку про те, що останній не погоджував ці правила з ТОВ «ФК «Толока» та не надавав беззаперечну згоду на їх виконання, а отже вони не можуть імперативно впливати на коло прав, обов`язків та інтересів ОСОБА_3 щодо об`єкту інвестування, зокрема, зобов`язувати ОСОБА_3 на вчинення певних дій з застосуванням наслідків невчинення таких дій. Окрім того, матеріали справи не містять доказів повідомлення позивача про введення будинку в експлуатацію.

Такі обставини спростовують підстави для задоволення зустрічних позовних вимог про визнання правовідносин припиненими.

Враховуючи наведене, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, суд дійшов висновку про те, що первісні позовні вимоги ОСОБА_3 обґрунтовані та підлягають задоволенню в частині витребування об`єкту інвестування від чинного володільця ОСОБА_4 , в іншій частині задоволенню не підлягають, а у задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ «ФК «Толока» слід відмовити у повному обсязі.

Відповідно до вимог статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку про стягнення з ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», ОСОБА_4 , ТОВ «К «Толока» та ТОВ «ФК «Арагон» на користь ОСОБА_3 судовий збір у загальному розмірі 11 350,00 грн, тобто по 2 837,50 грн з кожного відповідача.

З огляду на те, що позовні вимоги, на підставі яких були вжиті заходи забезпечення позову, частково задоволені, то відсутні підстави для їх скасування.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 48, 51, 76, 81, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфі-капітал-Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» про визнання права власності на приміщення/квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 , приміщення/квартиру АДРЕСА_3 , (реєстраційний номер нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2149243832224).

В іншій частині позову відмовити.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_3 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії - відмовити.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року, щодо накладення арешту із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії на нерухоме майно -приміщення/квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 79,9 кв. м, яка належить ОСОБА_4 , продовжуватимуть діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання рішення законної сили.

Стягнути з ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», ОСОБА_4 , ТОВ «К «Толока» та ТОВ «ФК «Арагон» на користь ОСОБА_3 судовий збір у загальному розмірі 11 350,00 (одинадцять тисяч триста п`ятдесят) грн, тобто по 2 837,50 (дві тисячі вісімсот тридцять сім грн та п`ятдесят копійок) грн з кожного відповідача.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Києво-Святошинський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Інформація про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 .

Відповідач 1: ОСОБА_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_5 .

Відповідач 2: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «Толока», код ЄРДПОУ: 32955460, адреса: вул. Вадима Гетьмана, 1, м. Київ, 03057.

Відповідач 3: Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Інвест», код ЄДРПОУ: 36797867, адреса: вул. Університетська, 33, м. Харків, 61003,

Відповідач 4: Товариство з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія «Арагон», код ЄДРПОУ: 42014911, адреса, вул. Гетьмана Вадима, 1, прим. 1028/3, м. Київ, 03057.

Суддя: І. О. Фінагеєва