Постанова

від 19.06.2024 по справі 754/413/22

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 2-а, e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

Єдиний унікальний номер справи № 754/413/22 Головуючий у суді першої інстанції - Гринчак О.І.

Номер провадження № 22-ц/824/8945/2024 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді: Яворського М.А.,

суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О.,

за участю секретаря - Сукач О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Рагаш проперті», поданою ОСОБА_1 , на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 лютого 2024 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Рагаш проперті» до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Лібра Ком», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Марчук Катерина Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Жукова Юлія Вікторівна, Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно,-

ВСТАНОВИВ:

У січні 2022 року ТОВ «Рагаш проперті» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2 та ТОВ «Лібра Ком» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, в якому просило суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000 загальною площею 470,2 кв.м від 24 червня 2021 року, зареєстрований у реєстрі за № 466 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В.; скасувати за ОСОБА_2 державну реєстрацію права власності на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000 загальною площею 470,2 кв.м (номер запису про право власності: 58929914 від 24 червня 2021 року); визнати недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000 загальною площею 470,2 кв.м від 16 грудня 2021 року, зареєстрований у реєстрі за 2544 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю.В.; скасувати за ТОВ «Лібра Ком» державну реєстрацію права власності на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000 загальною площею 470,2 кв.м (номер запису про право власності 62329075 від 16 грудня 2021 року).

Свої вимоги позивач мотивував тим, що ТОВ «Рагаш проперті» є власником нежитлового приміщення НОМЕР_5, НОМЕР_6 по АДРЕСА_1 , площею 447,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1536985480000) з 28 серпня 2018 року.

Вказано, що в 2018 році з`ясувалося, що у вказаного нежитлового приміщення є ще один власник, який зареєстрував право власності на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 із іншою площею: 470,2 кв.м, відповідно, під іншим реєстраційним номером (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000) на ім`я ОСОБА_3 .

Позивач зазначав, що попри різні номери приміщень, різні реєстраційні номери об`єкта нерухомого майна, різні площі, а також різних осіб-власників, мова йде про один і той самий об`єкт нерухомості.

За наслідком виявлення даної обставини у вересні 2018 року правоохоронними органами було порушено кримінальну справу, доля якої стороні позивача невідома.

Від Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) стало відомо, що Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу КМР (КМДА) наказ від 27 червня 2012 року № 988-С/НП та свідоцтво про право власності на приміщення НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м, на підставі яких було проведено реєстрацію права власності на приміщення, не видавались.

Так, 27 вересня 2018 року на підставі заяви Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), суддею Деснянського районного суду м. Києва було винесено ухвалу у справі № 754/13265/18 про накладення арешту на групу приміщень НОМЕР_4, А-І по АДРЕСА_1 загальною площею 470,2 кв.м.

В подальшому, 20 травня 2021 року Деснянський районний суд м. Києва вирішив позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити частково, скасувати державну реєстрацію права власності на групу приміщень НОМЕР_4 в літ А-1 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м (номер запису про право власності: 27325090) та визнати недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м від 27 серпня 2018 року, зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюк О.Б., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 . Постановою Київського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року у справі № 754/13918/18 рішення Деснянського районного суду м. Києва від 20 травня 2021 року залишено без змін.

У цей же період ТОВ «Рагаш проперті» стало відомо, що відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником приміщення НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000) є вже не ОСОБА_3 , а ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, серії та номер 466 від 24 червня 2021 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер 58929914 від 24 червня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В.

Листом від 13 грудня 2021 року № 17821/125/49-21 Деснянське управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві повідомило, що в результаті виїзду поліції 18 листопада 2021 року до нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 було з`ясовано, що у об`єкта нерухомості за зазначеною адресою наявні два власника, що мають відповідні правовстановлюючі документи на приміщення НОМЕР_4 (група приміщень НОМЕР_4, А-1) та приміщення 187, НОМЕР_6.

За наслідком прибуття слідчо-оперативної групи та складанням матеріалів до Єдиного реєстру досудових розслідувань 19 листопада 2021 року внесено відомості під № 12021100030003113 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 Кримінального кодексу України.

Позивач також вказував, що ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 16 грудня 2021 року у справі № 754/19033/21 накладено арешт на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1613511780000.

Водночас, 16 грудня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю.В. на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 2544, виданого 16 грудня 2021 року зареєстровано право власності на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1613511780000 за ТОВ «Лібра Ком».

Позивач вказував, що оскільки договір купівлі-продажу, на підставі якого ОСОБА_3 набув право власності на спірне приміщення, Деснянським районним судом міста Києва та Київським апеляційним судом визнано недійсним, а державну реєстрацію на це приміщення скасовано, то і договір купівлі-продажу, на підставі якого на спірне приміщення право власності набув ОСОБА_2 (купивши його у ОСОБА_3 ), підлягає скасуванню.

Ще однією підставою для скасування договору купівлі-продажу, серія та номер 466 від 24 червня 2021 року, на підставі якого на спірне приміщення право власності набув ОСОБА_2 , на переконання сторони позивача, є те, що на момент укладання цього договору на спірне приміщення Деснянським районним судом міста Києва було накладено арешт. Із тих же причин підлягає скасуванню договір купівлі-продажу, серія та номер: 2544 від 16 грудня 2021 року, на підставі якого на спірне приміщення право власності було набуто ТОВ «Лібра Ком».

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 05 лютого 2024 року позовні вимоги ТОВ «Рагаш проперті» залишено без задоволення.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, представник ТОВ «Рагаш проперті» - Грушка В.І. подав апеляційну скаргу, в якій вказує, що підставою для відмови у задоволенні позову стало невірний вибір способу захисту порушеного права, оскільки на думку суду позивач мав звернутись до суду з віндикаційним позовом до останнього набувача цього майна про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Однак, апелянт звертає увагу, що підставою позову стало те, що по підробленим документам (що установлено судами у справі № 754/13918/18) була проведена державна реєстрація нежитлового приміщення, яке тотожне нежитловому приміщенню, яке належить позивачу, проте має інший номер. А в подальшому, в супереч накладеним судами арештам дане незаконно зареєстроване приміщення по підробленим документам двічі перепродавалось (змінювало власників).

Отже, фактично, в натурі існує одне нежитлове приміщення, власником якого є позивач, натомість приміщення, що нібито належить відповідачу фактично не існує, а відтак, позивачу не має необхідності визнавати за собою право власності на фактично не існуюче приміщення, яке тотожне приміщенню, власником якого вже є позивач.

Відтак, апелянт вважає, що суд першої інстанції надав не вірну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, оскільки належні позивачу нежитлові приміщення НОМЕР_5,НОМЕР_6 по АДРЕСА_1 не виходили із його володіння і не переходили до чужого незаконного володіння.

Враховуючи викладене в апеляційній скарзі, представник ТОВ «Рагаш проперті» - Грушка В.І. просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, а також вирішити питання розподілу судових витрат.

04 квітня 2024 року на адресу апеляційного суду надійшов відзив від представника ТОВ «Лібра Ком» - Прядко Р.В., відповідно до якого вважає доводи апеляційної скарги безпідставними і такими, що підлягають відхиленню, виходячи з наступного.

Представник Прядко Р.В. вказує, що обраний позивачем спосіб захисту цивільного права має призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Якщо таке право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові.

Так, ТОВ «Лібра Ком» за відплатним договором придбало приміщення НОМЕР_4, А-І в будинку АДРЕСА_1 у ОСОБА_2 й на момент придбання вказаний об`єкт нерухомого майна був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Обтяження чи інші заборони на укладення таких угод на час укладення договору купівлі-продажу в реєстрі були відсутні.

Відтак, ТОВ «Лібра Ком» є добросовісним набувачем спірного майна, а захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Тож, вважаючи, що обраний позивачем спосіб захисту щодо визнання правочинів недійсними та скасування державної реєстрації не призведе до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу щодо об`єкту нерухомого майна, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову у зв`язку з тим, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, представник відповідача Прядко Р.В. просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення - залишити без змін.

При апеляційному розгляді справи представник позивача ТОВ «Рагаш проперті», адвокат Грушка В.І. підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, та просив її задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити у вказаній справі нове судове рішення про задоволення позову з підстав, зазначених в позовній заяві та мотивів, викладених в апеляційній скарзі.

Представник ТОВ «Лібра Ком», адвокат Прядко Р.В., та представник ОСОБА_2 , адвокат Князький О.С. заперечили щодо доводів, викладених в апеляційній скарзі, та просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, зазначивши, що рішення судом першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального права та процесуального законодавства. Доводи апелянта вказаних висновків суду першої інстанції не спростовують.

Інші належним чином повідомлені учасники справи не з`явились.

У відповідності до вимог ст. 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників позивача та відповідача у справі, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Суд першої інстанції при розгляді справи встановив, що 11 березня 2015 року державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Пономаренко Оксаною Вікторівною було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 40761021 від 23.04.2018 та внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про об`єкт нерухомості, а саме нежитлові приміщення НОМЕР_5, НОМЕР_6 в будинку № АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1536985480000, та зареєстровано право власності ОСОБА_6 на вказаний об`єкт. Правовою підставою вчинення вказаних реєстраційних дій зазначено : заяву від 16.04.2018, договору про створення резерву активів (нерухомості) для обміну на облігації № НБ-1135/11 від 27.06.2012, Акту-рахунку прийому-передачі депозитарних послуг № 3518/060351 від 12.11.2013, технічного паспорту № 000333 від 20.03.2018, договору міни № НБ-1135/12 від 07.08.2013, Акту приймання-передачі майнових прав в обмін на цінні папери від (т. 3, а.с. 2-24).

В подальшому, 28 серпня 2018 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно був внесений запис щодо об`єкту нерухомості - нежитлові приміщення НОМЕР_5, НОМЕР_6, будинку № АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 153698540000, згідно до якого власником даного майна зазначено Товариства з обмеженою відповідальністю «Рагаш проперті», на підставі заяви ОСОБА_6 про внесення вказаного майна до статутного фонду товариства про що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. внесено зміни (т. 3, а.с. 48, 49).

Також суд першої інстанції встановив, що рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 20 травня 2021 року у справі № 754/13918/18 позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права власності на групу приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м (номер запису про право власності: 27325090). Визнано недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м від 27 серпня 2018 року, зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком Олександром Борисовичем, укладений між ОСОБА_4 і ОСОБА_3 .

Постановою Київського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року у справі № 754/13918/18 рішення Деснянського районного суду м. Києва від 20 травня 2021 року залишено без змін.

Під час розгляду справи № 754/13918/18 судами встановлено, що відповідно до Договору № 81/6-ФВГн від 02.09.2011 на завершення будівництва нежитлового приміщення прибудови до житлового будинку АДРЕСА_1 (будівельна адреса: житловий будинок на ділянці № 6 ж/м Вигурівщина-Троєщина, 26-а, мікрорайон, обмежений вулицями О.Бальзака, Градинського, Радунською та Лаврухіна у Деснянському районі м. Києва ), укладеного між ТОВ «Київська житлово-будівельна компанія» і ОСОБА_7 , ТОВ «Київська житлово-будівельна компанія», як замовник, зобов`язався забезпечити відповідно до проектно-кошторисної документації виконання будівельно-монтажних робіт із завершення будівництва прибудови до житлового будинку АДРЕСА_1 . Згідно з договором купівлі-продажу групи приміщень від 27.08.2018, нотаріального посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б., ОСОБА_4 відчужив ОСОБА_3 групу приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 загальною площею 470,2 кв.м. по АДРЕСА_1 . При цьому, відповідно до вказаного договору відчужена група приміщень м. Києві, належала продавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_7, виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого управління органу КМР (КМДА) житлового забезпечення від 27.06.2012 № 988-С/НП та право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на Головного нерухоме майно 31.07.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000.

Однак під час розгляду справи № 754/13918/18 суди встановили, що відповідно до листа КП з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу КМР (КМДА) від 16.11.2018 № 110/908-2107, Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу КМР (КМДА) наказ від 27.06.2012 за № 988-С/НП та свідоцтво про право власності на приміщення НОМЕР_4 у АДРЕСА_1 не видавалися; станом на момент видачі оспорюваних наказу та свідоцтва на ім`я ОСОБА_4 , а також на день укладення договору купівлі-продажу від 27.08.2018, спірна група приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,5 кв.м, не була завершено будівництва та до експлуатації не приймалася, у зв`язку з чим не могла бути об`єктом права власності та державної реєстрації.

З матеріалів справи вбачається, що 24 червня 2021 року між ОСОБА_3 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено договір купівлі-продажу групи приміщень, за яким ОСОБА_2 набув у власність групу приміщень НОМЕР_4 в літ. А-І по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000, який зареєстрований у реєстрі за № 466 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук Катериною Володимирівною (а.с. 186 т. І).

У вказаному договорі купівлі-продажу зазначено, що групи приміщень належить продавцю ( ОСОБА_3 ) на підставі договору купівлі-продажу групи приміщень, посвідченого 27.08.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б., за зареєстрованим № 760.

16 грудня 2021 року між ОСОБА_2 , як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лібра Ком», як покупцем, було укладено договір купівлі-продажу, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю «Лібра Ком» набуло право власності на групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю.В. та зареєстрований у реєстрі за № 2544.

У вказаному договорі купівлі продажу зазначається, що групи приміщень належить продавцю ( ОСОБА_2 ) на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В. та зареєстрованого у реєстрі за № 466.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 16 грудня 2021 року у справі № 754/19033/21 у порядку забезпечення позову накладено арешт на групу приміщень НОМЕР_4, А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1613511780000).

Відповідно до листа від Деснянського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві від 13 грудня 2021 року № 17821/125/49-21 в результаті виїзду поліції 18 листопада 2021 року до нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 було з`ясовано, що у об`єкта нерухомості за зазначеною адресою наявні два власника, що мають відповідні правовстановлюючі документи на приміщення НОМЕР_4 (група приміщень НОМЕР_4, А-1) та приміщення 187, НОМЕР_6. За наслідком прибуття слідчо-оперативної групи та складанням матеріалів до Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.11.2021 внесено відомості під № 12021100030003113 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 Кримінального кодексу України. Групу приміщень НОМЕР_4 в літері А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1613511780000, яке на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , визнано речовим доказом на підставі постанови від 25.11.2021. У вказаному кримінальному провадженні ТОВ «Рагаш проперті» та його посадові особи не мають ніякого процесуального статусу, жодній особі про підозру не повідомлено та не визнано потерпілим (т. 1, а.с. 35).

Відповідно до висновку судового експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи № 10/03/2023 від 10.03.2023, проведеної на замовлення позивача (т. 2, а.с. 59-94) група приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 загальною площею 470,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000) є тотожною (одним і тим же приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень НОМЕР_5, НОМЕР_6 по АДРЕСА_1 загальною площею 447,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1536985480000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Вирішуючи вказаний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Рагаш проперті» суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що позивач вважає групу приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000, загальною площею 470,2 кв.м своєю власністю. При цьому позивач не є стороною договору купівлі-продажу від 24 червня 2021 року, зареєстрованого у реєстрі за № 466 та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук Катериною Володимирівною, та договору купівлі-продажу від 16 грудня 2021 року, зареєстрованого у реєстрі за № 2544 та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Юлією Вікторівною, які він просить суд визнати недійсними та відповідно скасувати державну реєстрацію права власності відповідачів, тобто позивач та відповідачі не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, тому виснував, що обраний позивачем спосіб захисту щодо визнання правочинів недійсними та скасування державної реєстрації не призведе до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу щодо об`єкту нерухомого майна, та визнав дані обставини самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Також суд зазначив, що захист порушених прав позивача можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Згідно ч.ч.1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову відповідає з огляду на наступне.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним.

Правовий режим власності визначається виключно законами України (пункт 7 статті 92 Конституції України).

Відповідно до статей 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого не власника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року в справі № 756/15538/15 (провадження № 61-18736сво18) зазначено, що: «віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору».

Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК України, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18).

Згідно зі статтею 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.

До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України) відносяться усі випадки, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).

У пункті 114 постанови від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. У пунктах 83-86 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.

Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, суперечать конструкції захисту прав добросовісного набувача, не відповідають нормам права, які побудовані на оцінці балансу інтересів між власником, який втратив володіння майном, та добросовісним набувачем, а отже, є неефективними.

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року (провадження № 6-140цс14), власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.

Таким чином, вимога позивача про витребування нерухомого майна є ефективним і достатнім способом захисту порушеного права, який забезпечує повністю відновлення порушеного права власника, у якого вибуло майно із володіння поза його волею, а отже, відповідає завданням цивільного судочинства - ефективному захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів особи.

Правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.

У пункті 10.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19) зазначено, що для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту прав; при цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна з чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним; таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване.

Подібні за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 01 жовтня 2019 року у справі № 911/2034/16, від 15 жовтня 2019 року у справі № 911/3749/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17.

Право власника на витребування свого майна із чужого незаконного володіння не є похідним від наведених вимог, воно зберігається за власником за наявності умов, викладених у статтях 387, 388 ЦК України, що й повинно бути доведено в суді.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року в справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що: "набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. […] У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права".

Перевіряючи доводи апелянта - ТОВ «Рагаш проперті», щодо неправомірності висновків суду першої інстанції, колегія суддів виходить із наступних обставин справи та вище зазначених норм матеріального права.

Так, суд першої інстанції встановив, що позивач у справі ТОВ «Рагаш проперті» стверджуючи, що саме він є належним власником спірного приміщення (групи приміщень), яке розташоване в м. Києві по АДРЕСА_1 посилався на те, що за ним зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером 1536985480000, - нежитлові приміщення НОМЕР_5, НОМЕР_6, загальною площею 447.2 кв.м.(а.с.11-13 т.1).

При цьому судом встановлено, що у цьому ж реєстрі ( ДРРПНМ) міститься запис - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000 згідно якого ТОВ «Лібра Ком» є власником групи приміщень НОМЕР_4 в літ. А-І по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв.м (а.с. 157-160 т.1).

Згідно висновку судового експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи № 10/03/2023 від 10.03.2023, проведеної на замовлення позивача (т. 2, а.с. 59-94) група приміщень НОМЕР_4 по АДРЕСА_1 загальною площею 470,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1613511780000) є тотожною (одним і тим же приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень НОМЕР_5, НОМЕР_6 по АДРЕСА_1 загальною площею 447,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1536985480000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Крім того, судом першої інстанції також встановлено, що власником цього ж нежитлового приміщення (групи приміщень), що розташовані в будинку АДРЕСА_1 вважає себе також і Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» Департаменту будівництва житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), яке зверталося до суду за захистом порушених прав у цивільній справі № 754/13918/18 та в процесі розгляду вказаної справи вказані вимоги ним були доведенні.

Так, відповідно до рішення Деснянського районного суду м. Києва від 20.05.2021 року у справі №754/13918/18 позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права власності на групу приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м. (номер запису про право власності: 27325090). Визнано недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень НОМЕР_4 в літ. А-1 по АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м. від 27.08.2018 року зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександром Борисовичем, укладений між ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_2 , паспорт серія НОМЕР_2 ) і ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3, РНОКПП: НОМЕР_3 ). Вказане рішення суду залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року, яка в касаційному порядку не оскаржувалася .

Так, залишаючи без змін рішення Деснянського районного суду міста Києва від 20.05.2021 року у справі №754/13918/18, суд апеляційної інстанції у своїй постанові від 14 грудня 2021 року зазначив, що право позивача - Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» на спірне приміщення доведено, зокрема :

- рішенням Київської міської ради від 29.04.2010 року за № 612/4050 "Про припинення права користування земельною ділянкою Деснянській районній в м. Києві раді, надання земельної ділянки Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-побутової інфраструктури в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва та внесення змін до рішення Київської міської ради від 26.11.2009 року за № 683/2752", згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" визначено замовником завершення будівництва житлових будинків №№ 4 , 5 , 6 , 7 , 8 , 11 , 12 , 13 , 14 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва ;

- державним актом на право постійного користування земельною ділянкою від 11.06.2010 року Серії ЯЯ № 393270, згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" на підставі Рішення Київської міської ради від 29.04.2010 року за № 612/4050 є користувачем земельної ділянки площею 6,1021 га, яка розташована у 26-а мікрорайоні ж/ м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-побутової інфраструктури;

- договором № 31/84 про передачу функцій замовника на завершення будівництва житлових будинків №№ 4 , 5 , 6 , 7 , 8 , 11 , 12 , 13 , 14 у 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва 02-2741/120710 від 12.07.2010 року між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією, КП "Ватутінськінвестбуд", Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київради (КМДА) та КП "Житлоінвестбуд-УКБ";

- актом приймання-передачі витрат незавершеного будівництва житлового будинку № 6 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва станом на 13.08.2010 року, яким підтверджується фактична передача КП "Ватутінськінвестбуд" та прийняття КП "Житлоінвестбуд-УКБ" з будівництва на загальну суму 3 341 501,98 грн;

- підрядним договором № 4/901 на виконання робіт з завершення будівництва житлового будинку на діл. №6 у 26-а мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва від 22.07.2010 року між КП "Житлоінвестбуд-УКБ, як замовником, та ТОВ "КЖБК", як підрядником.»

З урахуванням викладених обставин колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову позивачу у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно з підстав обрання неналежного способу захисту.

Крім того, колегія суддів із врахуванням встановлених обставин справи вважає, що відповідачем у вказаній справі також повинно бути і Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» Департаменту будівництва житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), яке не залучено до участі у даній справі в даному статусі (відповідача), та, відповідно, не подавало свої заперечення щодо заявлених позовних вимог.

Також колегія суддів враховує, що із даних, викладених у висновку судового експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи № 10/03/2023 від 10.03.2023 ( а.с. 73, т.3), спірна будівля нежитлових приміщень станом на час звернення позивача - ТОВ «Рагаш проперті» та розгляду справи судом - березень 2023 року є незавершеним будівництвом, що фактично ставить під сумнів правомірність внесення записів до ДРРПНМ як об`єкту нерухомого майна.

До об?єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав відносяться житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові приміщення.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації ( ч.2 ст. 331 ЦК України).

З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що висновок суд першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «Рагаш проперті» з підстав обрання неналежного способу захисту є вірним, оскільки позивач не є стороною оспорюваних правочинів.

Вірним колегія суддів вважає також і висновки суду першої інстанції щодо належного способу захисту прав позивача у вказаному спорі є звернення до суду із позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, оскільки саме в межах зазначених позовних вимог позивач повинен довести належність саме йому вказаних нежитлових приміщень, правомірність реєстрації цього права за ним та відсутність у відповідачів прав на вказане майно.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

З огляду на вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.

Також слід зазначити, що у зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення понесені позивачем судові витрати (судовий збір за подання апеляційної скарги) відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Рагаш проперті» залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дати складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 21 червня 2024 року.

Головуючий суддя : М.А.Яворський

Судді: Т.Ц.Кашперська В.О.Фінагеєв