Постанова

від 03.09.2024 по справі 916/1194/23

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/1194/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 (Таран С. В. - головуючий суддя, судді Богатир К. В., Поліщук Л. В.) у справі

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ"

про стягнення 4 714 112,27 грн, розірвання договору та виселення,

(у судове засідання з`явилася представниця позивача Курлович О. О.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У березні 2023 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якому просив стягнути з відповідача борг у загальній сумі 4714112,27 грн, з яких: 4 434 160,48 грн заборгованості з орендної плати та 279 951,79 грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати; розірвати укладений між сторонами договір оренди №001/57 від 20.04.2017 та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди нежитлових приміщень №001/57 від 20.04.2017.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, та в цілому складається з будівель літ. "А", "Б", "В", "И", "Е" загальною площею 1675,9 кв. м, основною площею 796,1 кв. м, відображених у технічному паспорті від 15.10.2008, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлові будівлі серії САС №197750 від 24.10.2008, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

03.03.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради було проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (реєстраційний номер 26613571), про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22046814 від 03.03.2009. Підставою виникнення права власності у вказаному витязі значиться вищенаведене свідоцтво про право власності серії САС № 197750 від 24.10.2008, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" ("Орендар") укладено договір оренди нежилих приміщень №001/57 (далі договір №001/57 від 20.04.2017), за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008. Ринкова вартість об`єкту оренди становить 8120580 грн (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений Приватним підприємством "Дельта Консалтінг", сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №16292/14, виданий 15.04.2014 Фондом державного майна України.

Згідно з пунктом 1.2 договору №001/57 від 20.04.2017 передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна», на підставі розпорядження міського голови №348 від 20.04.2017 "Про передачу в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А".

В силу пункту 1.3 договору №001/57 від 20.04.2017 термін дії даного договору з 20.04.2017 до 20.03.2020.

У пункті 2.1 договору №001/57 від 20.04.2017 узгоджено, що орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України 04.10.1995 зі змінами та доповненнями; рішень Одеської міської ради та Виконкому Одеської міської ради.

За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 68889,59 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватися з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі орендованих приміщень. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями (пункт 2.2, 2.3 договору №001/57 від 20.04.2017).

Положеннями пункту 2.4 договору №001/57 від 20.04.2017 визначено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 2.5 договору №001/57 від 20.04.2017 передбачено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Відповідно до пункту 3.3 договору №001/57 від 20.04.2017 Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

В силу пункту 3.4 договору №001/57 від 20.04.2017 Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Згідно з пунктом 4.1 договору №001/57 від 20.04.2017 вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно під розміщення приватного дошкільного навчального закладу.

У пункті 4.2 договору №001/57 від 20.04.2017 визначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7 договору №001/57 від 20.04.2017).

У пунктах 5.2, 5.3 договору №001/57 від 20.04.2017 сторони узгодили, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен бути виконаний. У разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також Орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

За умовами пунктів 7.5, 7.6 договору №001/57 від 20.04.2017 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

Відповідно до пункту 7.7 договору №001/57 від 20.04.2017 після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у Орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

В силу пункту 7.11 договору №001/57 від 20.04.2017 дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Пунктом 7.13 договору №001/57 від 20.04.2017 передбачено, що вступ Орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.

Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами (пункт 7.17 договору №001/57 від 20.04.2017).

Додатком до договору №001/57 від 20.04.2017 є підписаний сторонами розрахунок орендної плати.

На виконання умов вищезазначеного договору 20.07.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" підписано акт прийому-передачі б/н, з якого вбачається, що Орендареві передано нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.

В адресованому відповідачу листі №01-13/133 від 18.01.2023 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив про припинення договору №001/57 від 20.04.2017 у зв`язку з закінченням строку, на який він був укладений, та про необхідність повернення позивачеві об`єкта оренди.

Крім того, рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 частково задоволено позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4469659,55 грн, розірвання договору та виселення; стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 в сумі 2 795 085,51 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні решти частини позовних вимог відмовлено.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21.12.2022, у задоволенні апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено; апеляційну скаргу ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" задоволено частково; рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 в частині задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 та в частині розподілу судових витрат змінено; в решті залишено без змін, а саме: позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4 469 659,55 грн, розірвання договору та виселення задоволено частково; стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 у сумі 1955715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29335,73 грн; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 (суддя Нікітенко С.В.) позов задоволено повністю.

Рішення аргументоване наявністю заборгованості з орендної плати, яка підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростована, а розрахунок, наведений позивачем, відповідає умовам договору та чинному законодавству. Оскільки допущене відповідачем порушення зобов`язання фактично позбавило орендодавця за договором того, на що останній розраховував при його укладенні, таке порушення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" свідчить про наявність обставини істотного порушення умов договору та, як наслідок, завдання майнової шкоди територіальній громаді м. Одеси, а отже вимога позивача про розірвання Договору є обґрунтованою. Наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Сігедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

3.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 в частині задоволення позовної вимоги про виселення скасовано, у задоволенні позову в цій частині відмовлено, в частині розподілу судових витрат змінено в решті рішення залишено без змін, викладено його резолютивну частину в наступній редакції:

"Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 4434160,48 грн заборгованості з орендної плати, 279951,79 грн пені та 73395,68 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.

Розірвати договір оренди №001/57 від 20.04.2017, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ".

У задоволенні решти позову відмовити".

Постанова аргументована тим, що зважаючи на узгоджені сторонами умови договору №001/57 від 20.04.2017, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи доказів сплати відповідачем орендних платежів за вказаним договором за період з 23.12.2019 по 31.01.2023 (включно), що зумовлює наявність у останнього відповідної заборгованості.

Обставини наявності судових спорів щодо об`єкта оренди та запровадження карантинних обмежень не зумовлюють неможливості здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" господарської діяльності з використанням нерухомого майна комунальної форми власності, орендованого на підставі договору №001/57 від 20.04.2017, а також не звільняють орендаря від обов`язку своєчасно сплачувати орендні платежі незалежно від наслідків його господарської діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, більше трьох років (а саме: з 23.12.2019 по 31.01.2023) ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" взагалі не сплачувало орендну плату за договором №001/57 від 20.04.2017, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання даного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.

Водночас, не зважаючи на існування договірних орендних відносин за договором №001/57 від 20.04.2017, між сторонами укладено нотаріально посвідчений договір №001/57 від 23.12.2019, за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). В силу пункту 1.3 договору №001/57 від 23.12.2019 даний договір укладено до 01.01.2045.

До спростування презумпції правомірності договору №001/57 від 23.12.2019, в результаті укладення якого відповідач набув право користування тим самим об`єктом оренди, що і за договором №001/57 від 20.04.2017, у апеляційного господарського суду відсутні правові підстави не враховувати зазначений правочин, тим більше, що жодного доказу на підтвердження визнання договору №001/57 від 23.12.2019 недійсним позивачем до суду не подано.

Отже, правові підстави для задоволення позовної вимоги про виселення відсутні, оскільки ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" на теперішній час має право користуватися об`єктом оренди на підставі вказаного договору №001/57 від 23.12.2019.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову апеляційного господарського суду в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення та залишити в силі рішення першої інстанції в цій частині.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.2. На думку скаржника, суд апеляційної інстанції неправильно застосував приписи статті 291 Господарського кодексу України статей 11, 15, 526, 530, 610, 612, 651, 759, 782, 785 Цивільного кодексу України без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19, від 13.11.2019 у справі № 908/1399/17, від 11.03.2020 у справі № 914/4101/15, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6- 1449цс17.

Так, у наведених постановах Верховного Суду вказано на те, що підставою для розірвання договору оренди та виселення може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» або договором оренди. Крім того, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку. У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).

У той же час, суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 21.12.2022 у справі № 916/1184/21 щодо відсутності підписаного між Департаментом та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" акта приймання - передачі на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57.

Отже, судом апеляційної інстанції помилково відмовлено у задоволені позову в частині виселення, оскільки у справі № 916/1184/21 вже встановлений факт відсутності відповідного акта приймання-передачі, складеного на підставі договору 001/57 від 23.12.2019, а отже користування майном у відповідача за цим договором відсутнє.

Таким чином, враховуючи задоволення судом першої та апеляційної інстанції вимоги про розірвання укладеного між сторонами договору оренди, а наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, а також враховуючи відсутність у матеріалах справи доказів наявності інших правових підстав використання спірного майна відповідачем, відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, вказане є підставою для виселення відповідача зі спірного приміщення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Відповідно до частин першої, другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.

Згідно з приписами статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Відповідно до статті 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України) господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

У силу частин першої, четвертої статті 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Частиною сьомою статті 179 ГК України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За умовами частини першої статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 916/1184/21, якою обґрунтована касаційна скарга.

За змістом частини першої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, відповідно до положень статей 509, 785 ЦК України у разі припинення договору оренди в орендаря виникає обов`язок повернути орендодавцеві об`єкт оренди на визначених договором оренди умовах.

5.4. Під час розгляду справи № 916/1194/23 суди попередніх інстанцій встановили, що більше трьох років (а саме: з 23.12.2019 по 31.01.2023) ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" взагалі не сплачувало орендну плату за договором від 20.04.2017 № 001/57. Вказане стало підставою для задоволення позовних вимог в частині стягнення боргу та розірвання спірного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.

У свою чергу, рішення судів першої і апеляційної інстанцій у вказаній частині в межах касаційного провадження не оскаржуються, а тому Верховний Суд не надає оцінки відповідним висновкам судів.

Звертаючись із касаційною скаргою, позивач не погоджується із постановою апеляційного господарського суду в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення відповідача зі спірного приміщення.

Як слідує із оскарженої постанови, суд апеляційної інстанції послався на обставини, встановлені під час розгляду справи № 916/1184/21 між цими ж сторонами. Так, вважаючи, що між сторонами укладено договір від 23.12.2019 № 001/57, за умовами якого відповідач набув право користування тим самим об`єктом оренди, що і за договором від 20.04.2017 № 001/57, відсутні правові підстави не враховувати зазначений правочин, тим більше, що жодного доказу на підтвердження визнання договору №001/57 від 23.12.2019 недійсним позивачем до суду не подано.

Однак, Верховний Суд не погоджується із таким висновком суду апеляційної інстанції. Зі змісту постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 916/1184/21, на яку посилається і сам суд, вбачається, що в межах вказаної справи встановлено, що не зважаючи на існування договірних орендних відносин за договором від 20.04.2017 № 001/57, між сторонами було укладено договір від 23.12.2019 № 001/57, в якому узгоджено порядок передачі в оренду нежитлових приміщень та чітко визначено момент вступу відповідача у користування об`єктом оренди, а саме підписання відповідного акта приймання-передачі приміщень, який відповідно до пункту 8.2 договору від 23.12.2019 № 001/57 значиться додатком до вказаного договору. Разом з тим, у матеріалах справи відсутній підписаний між сторонами на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57 акт приймання-передачі, за яким ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" були б передані у користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.

Таким чином, під час розгляду справи № 916/1184/21, суди дійсно досліджували та встановлювали обставини укладення договору від 23.12.2019 № 001/57 щодо спірного нерухомого майна. У той же час, з висновків судів першої і апеляційної інстанції, які підтримані Верховним Судом слідує, що доказів отримання у користування нежитлових приміщень за вказаним договором надано не було, що і стало однією з ключових підстав для відмови у задоволенні позову в частині стягнення з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57 і, відповідно, його розірвання.

Тобто, у межах справи № 916/1184/21 суди акцентували увагу на тому, що позивачем не доведено факт передачі відповідачу у користування об`єкта оренди на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57 та вступ останнього у користування об`єктом оренди.

У справі № 916/1194/23 яка переглядається, суд апеляційної інстанції вказані висновки судів не врахував, а лише узагальнено послався на наявність договору від 23.12.2019 № 001/57. Із оскарженої постанови не вбачається встановлення обставин фактичної передачі відповідачу у користування спірного майна за договором від 23.12.2019 № 001/57, що могло б впливати на розгляд позовної вимоги щодо виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель, обґрунтованої з посиланням на невиконання умов спірного договору від 20.04.2017 № 001/57.

Водночас суд першої інстанції, досліджуючи саме наявні у матеріалах справи докази та з урахуванням доводів сторін дійшов висновку, що наслідком розірвання договору оренди від 20.04.2017 № 001/57 є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Сігедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Отже, апеляційний господарський суд, не спростувавши висновків суду першої інстанції, за відсутності доводів та обставин, які б підтверджували передачу відповідачу на момент розгляду справи № 916/1194/23 у користування об`єкта оренди на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57, дійшов помилкового висновку щодо відмови у задоволенні вимоги про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А.

5.5. Зважаючи на викладене, оскільки доводи скаржника в межах підстави касаційного оскарження підтвердилися, Верховний Суд вважає, що апеляційний господарський суд не спростував обґрунтованих висновків суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель, а тому оскаржену постанову в цій частині необхідно скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За приписами пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.2. Згідно із статтею 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.3. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі знайшли своє підтвердження, а тому касаційну скаргу позивача слід задовольнити, скасувати постанову суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення відповідача і залишити в силі рішення суду першої інстанції про задоволення зазначеної вимоги.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 у справі № 916/1194/23 скасувати в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, залишити без змін рішення Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 про задоволення позову в цій частині.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ