Постанова

від 30.07.2024 по справі 910/6312/22

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" липня 2024 р. Справа№ 910/6312/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кравчука Г.А.

суддів: Тарасенко К.В.

Коробенка Г.П.

при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.

за участю представників сторін:

від прокуратури: Ханчич Г.О., прокурор;

від позивача: Дубровська І.О., самопредставництво;

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: не з`явився;

від відповідача 3: Лавріненко І.А., адвокат;

від третьої особи 1: не з`явився;

від третьої особи 2: не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕЛТЕКС-ТРОЄЩИНА"

на рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 (повний текст складено 24.04.2024)

у справі № 910/6312/22 (суддя Алєєва І.В.)

за позовом Першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до 1. Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна",

2. Компанія "Прайзен Інвестментс Лімітед",

3. Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕЛТЕКС-ТРОЄЩИНА",

за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:

1. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Меженська Кароліна Сергіївна,

2. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тригуб Євгенія Олегівна

про скасування рішень про державну реєстрацію,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.

У липні 2022 року Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) до Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна" (далі - АТ "Квадрат-Україна", відповідач 1), Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед" (далі - Компанія, відповідач 2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (далі - ТОВ "Стелтекс-Троєщина", відповідач 3) про:

-скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63091518, про державну реєстрацію за АТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у м. Києві, припинивши вказане право АТ "Квадрат-Україна";

-скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63090161, про державну реєстрацію за АТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право АТ "Квадрат-Україна";

-скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві, припинивши вказане право ТОВ "Стелтекс-Троєщина";

-скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право ТОВ "Стелтекс -Троєщина";

-скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599475, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684587.

-скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599728, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684817.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскаржувані рішення державних реєстраторів вчинені з порушенням норм чинного законодавства, а саме: державна реєстрація права власності АТ "Квадрат-Україна" на нежитлові будівлі по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д у м. Києві здійснена за відсутності документів, що підтверджують набуття такого права; на момент реєстрації останнє вже втратило право користування земельною ділянкою, яка перебувала у нього в оренді, у зв`язку з її незабудовою за рішенням суду у справі №910/237/21, яке набрало законної сили та виконано 17.01.2022 в примусовому порядку, а вказане нерухоме майно на час розгляду справи було відсутнє.

Оскільки вказані будівлі побудовані без належного дозволу, на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, а також не прийняті в установленому законом порядку в експлуатацію, тобто є самочинним будівництвом у розумінні вимог статті 376 Цивільного кодексу України, прокурор вважає, що АТ "Квадрат-Україна" не мало права розпоряджатись ними, а тому договори купівлі-продажу від 11.08.2022 №2874 і №2876, укладені з ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотечний договір від 25.08.2022 №25-8, укладений між ТОВ "Стелтекс-Троєщина" і Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", порушують публічний порядок, тобто є нікчемними в силу частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України, не породжують будь-яких правових наслідків та не потребують визнання їх недійсними у судовому порядку. АТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", укладаючи вказані договори щодо спірних об`єктів нерухомого майна під час розгляду цієї справи, будучи пов`язаними особами та обізнаними про виконання в примусовому порядку судового рішення у справі №910/237/21 шляхом повернення земельних ділянок позивачу, переслідуючи свій власний комерційний інтерес, усвідомлювали, що ці правочини спрямовані на подальше заволодіння чужим майном - земельними ділянками комунальної власності, так як розуміли правовий режим нерухомого майна, яке є їх предметом.

Внаслідок незаконної державної реєстрації права власності та іпотеки на об`єкти нерухомого майна по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д у Деснянському районі міста Києва, Київська міська рада позбавлена можливості розпоряджатися земельними ділянками, на яких розташовані зазначені об`єкти, із вигідними для себе ефектом та результатом, зокрема, економічним чи соціальним (надати в оренду тощо).

Прокурор наголошує, що реальне поновлення права власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та відновлення становища, яке існувало до порушення, можливо лише шляхом скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності та іпотеки як таких, що суперечать вимогам чинного законодавства та порушують право власності територіальної громади міста Києва на використання земельних ділянок.

Мотивуючи наявність підстав для представництва інтересів держави у даних спірних правовідносинах, прокурор зазначив, що порушення прав територіальної громади беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів, оскільки таке порушення суперечить конституційному обов`язку держави щодо забезпечення прав людини та гарантування належного функціонування місцевого самоврядування, ослаблює економічні основи місцевого самоврядування, що потребує реагування у межах наданої Конституцією України компетенції. Водночас, Київська міська рада неналежним чином здійснює свої повноваження щодо захисту порушених інтересів держави.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі №910/6312/22 позов задоволено повністю.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63091518, про державну реєстрацію за Приватним акціонерним товариством "Квадрат-Україна" (ЄДРПОУ 32707785) права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у м. Києві, припинивши вказане право Приватному акціонерному товариству "Квадрат-Україна".

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63090161, про державну реєстрацію за Приватним акціонерним товариством "Квадрат-Україна" (ЄДРПОУ 32707785) права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право Приватному акціонерному товариству "Квадрат-Україна".

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (ЄДРПОУ 36149000) права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві, припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина".

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (ЄДРПОУ 36149000) права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28.7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина".

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599475, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (ЄДРПОУ 36149000) та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед" (THEMISTOKLI DERVI, 48, ATHIENITIS CENTENNIAL BUILDING, 1ST FLOOR, FLAT/OFFICE 104, поштовий код 1066, м. Нікосія, Кіпр), номер запису про іпотеку 47684587.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599728, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (ЄДРПОУ 36149000) та іпотеко держателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед" (THEMISTOKLI DERVI, 48, ATHIENITIS CENTENNIAL BUILDING, 1ST FLOOR, FLAT/OFFICE 104, поштовий код 1066, м. Нікосія, Кіпр), номер запису про іпотеку 47684817.

Присуджено до стягнення з Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна", Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед", Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" на користь Київської міської прокуратури - витрати зі сплати судового збору у розмірі 14 886,00 грн, витрати на послуги з перекладу та нотаріального посвідчення документів у розмірі 99 352,50 грн та збір за вручення судових та позасудових документів у розмірі 21 Євро.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що АТ "Квадрат-Україна" здійснило самочинне будівництво нежитлових будівель загальною площею 68,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г та нежитлових будівель загальною площею 140,2 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у Деснянському районі міста Києва, оскільки вказані будівлі побудовані без належного дозволу; на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети; нежитлові будівлі не прийняті в установленому законом порядку в експлуатацію.

Оскільки, як встановлено судом першої інстанції, АТ "Квадрат-Україна" на законних підставах не набуло право власності на спірне нерухоме майно, тому не могло у подальшому на підставі договорів передати його відповідачам 2, 3, так як не вправі було розпоряджатися ним та відчужувати на користь інших осіб.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ "Стелтекс-Троєщина" 14.05.2024 звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі № 910/6312/22 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Мотивуючи вимоги апеляційної скарги, відповідач 3 посилається на такі доводи та аргументи:

- АТ "Квадрат-Україна" на законних підставах у період з 03.10.2005 (укладення договору оренди земельної ділянки) по 07.09.2021 (набрання законної сили рішенням у справі №910/237/21) був належним землекористувачем спірних земельних ділянок;

- актами перевірки контролюючих органів підтверджується факт знаходження на спірних землях об`єктів нерухомого майна (будівля охорони), яка і є тим об`єктом, яке зареєстроване АТ "Квадрат-Україна" як нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г);

- факт державної реєстрації прав власності на спірні об`єкти нерухомості після закінчення строку дії договори оренди земельних ділянок не свідчить про самочинне будівництво таких об`єктів та, відповідно, порушення містобудівного законодавства;

-АТ "Квадрат-Україна" мав законні очікування щодо об`єктів нерухомого майна, розташованих на спірних земельних ділянках, як законний землекористувач, і закінчення строку дії договору оренди землі у період здійснення реєстраційних дій не впливає на законність проведеної реєстрації, так як державна реєстрація є лише підтвердженням наявності права, а не підставою його виникнення;

- у межах даної справи предметом спору не були Договори купівлі-продажу нежитлових будівель від 11.08.2022, укладені між ПАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", як підстава для набуття права власності апелянтом;

- ТОВ "Стелтекс-Троєщина" є добросовісним набувачем спірних об`єктів нерухомого майна, у зв`язку з чим покладання на нього надмірного тягаря щодо припинення права власності є необгрунтовим;

- право позивача у даних спірних правовідносинах не порушено, оскільки безпосередньо самим ДЗР виконавчого органу КМР та органами Держгеокадастру підтверджувався факт знаходження на спірних землях об`єктів нерухомого майна (цегляна будівля охорони), яка є тим об`єктом, який був зареєстровано АТ "Квадрат-Україна" як нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г);

- державна реєстрація права власності на спірні об`єкти нерухомого майна відбулася за апелянтом на підставі дійсних (не скасованих у судовому порядку) договорів купівлі-продажу, а тому відсутні правові підстави для скасування відповідних рішень державного реєстратора без попереднього скасування (визнання недійсними) правових підстав для їх реєстрації. При цьому факту порушення саме реєстраційного законодавства з боку державного реєстратора під час реєстрації права власності на апелянта ні прокурором, ні судом першої інстанції не наведено.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.05.2024 справу № 910/6312/22 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді Тарасенко К.В., Коробенко Г.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/6312/22; відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі №910/6312/22 до надходження до суду матеріалів справи.

28.05.2024 скаржником надано суду докази направлення апеляційної скарги відповідачу 2 - Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед".

30.05.2024 матеріали справи № 910/6312/22 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.06.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі №910/6312/22, розгляд справи призначено на 30.07.2024 о 14 год 20 хв.

Позиції інших учасників справи.

28.10.2023 до Північного апеляційного господарського суду від прокурора надійшов відзив на апеляційну скаргу (надісланий через систему "Електронний суд" 27.06.2024), відповідно до якого просить апеляційну скаргу ТОВ "Стелтекс-Троєщина" залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Обґрунтовуючи заперечення проти вимог скаржника, прокурор вказує, що всі твердження відповідача 3, наведені в апеляційній скарзі, повністю спростовуються положеннями чинного законодавства та наявними в матеріалах справи доказами, які досліджені судом першої інстанції в процесі вирішення спору у даній справі.

Так, прокурор наполягає на помилковості доводів скаржника про те, що спірні нежитлові будівлі були побудовані АТ "Квадрат-Україна" господарським способом у 1991 році та фактично знаходяться на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0053 та 8000000000:62:095:0053, оскільки відповідач 1 зареєстрований як юридична особа лише 09.12.2003; право користування земельними ділянками за вказаними адресами набув у 2005 році на підставі договору оренди від 07.10.2005 №62-6-00268; на момент спірної державної реєстрації втратив це право саме у зв`язку з її незабудовою, що встановлено рішенням суду від 13.05.2021 у справі №910/237/21, яке набрало законної сили; будівля, наявність якої встановлена під час обстежень земельної ділянки контролюючими органами, (будівля охорони) та дві нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (літ."А"- 35,8 кв. м та літ. "Б"- 32,9 кв. м) не є одним і є тим самим об`єктом нерухомості; відсутні докази фактичного розташування будь-якого об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052.

Крім того, прокурор вважає, що дії відповідачів, вчинені під час розгляду даної справи у суді першої інстанції (відчуження нежитлових будівель відповідачем 1 відповідачу 3 та передачу останнім його в іпотеку відповідачу 2) свідчать про очевидну недобросовісність вказаних суб`єктів господарювання та спрямовані виключно на створення умов для отримання прав на земельні ділянки поза процедурою аукціону.

З огляду на те, АТ "Квадрат-Україна" не набуло права власності на спірні об`єкти самочинно збудованого майна, отже не могло розпоряджатись ними, тому, за твердженням прокурора, укладені між відповідачами договори купівлі-продажу цих об`єктів та передачі їх в іпотеку є такими, що порушують публічний порядок, тобто є нікчемними у силу частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України, що не потребує визнання їх недійсними у судовому порядку.

Спростовуючи твердження відповідача 3 в апеляційній скарзі про відсутність порушеного права позивача оспорюваною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, прокурор наголошує, що саме державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна за відповідачами порушує права власника землі, оскільки державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на таке майно і відповідні відомості формально наділяють відповідачів певними юридичними правами щодо земельних ділянок, на яких зареєстрована ця нерухомість, та одночасно створюють перешкоди для реалізації своїх прав законному власнику - Київській міській раді.

При цьому прокурор звертає увагу на те, що після фактичного повернення Київській міській раді зазначених земельних ділянок на виконання судового рішення у справі №910/237/21, можливості власнику ними розпоряджатися заважає лише наявність державної реєстрації права власності відповідачів на нерухоме майно, у зв`язку з чим скасування такої реєстрації повністю відновить право власності Київської міської ради на ці земельні ділянки.

У поданому до суду апеляційної інстанції поясненні Київська міська рада підтримала доводи прокурора, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, вважаючи їх обґрунтованими, а апеляційну скаргу такою, що підлягає залишенню без задоволення.

Явка представників сторін.

У судове засідання 30.07.2024 з`явилися прокурор, представники позивача та відповідача 3.

Відповідачі 1, 2 та треті особи не забезпечили участь у судовому засіданні своїх представників, хоча були належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, із заявами до суду про відкладення розгляду справи з зазначенням будь-яких поважних причин неможливості явки представників у судове засідання не зверталися.

Враховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України, а також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті за відсутності представників зазначених відповідачів та третіх осіб.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача 3 підтримав вимоги апеляційної скарги, просить її задовольнити в повному обсязі, рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

Прокурор заперечив вимоги апеляційної скарги, просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник позивача підтримав позицію прокурора щодо залишення без задоволення апеляційної скарги та залишення без змін оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Як зазначив прокурор в позовній заяві, при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", виявлено порушення вимог законодавства при реєстрації за Приватним акціонерним товариством "Квадрат - Україна" права власності на об`єкти нерухомого майна по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д у Деснянському районі міста Києва.

Так, установлено, що 27.01.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською Кароліною Сергіївною прийнято рішення № 63091518 про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, що складаються з будівель літ. "А" площею 35,8 кв. м і літ. "Б" площею 32,9 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г.

Крім того, 27.01.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською Кароліною Сергіївною прийнято рішення № 63090161 про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв.м, що складаються з будівель літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м і літ. "Д" площею 28,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д.

Згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у реєстраційних справах № 2567283180000 щодо реєстрації об`єктів нерухомого майна на вул. Милославській, 2-Г та № 2567247480000 щодо реєстрації об`єктів нерухомого майна на вул. Милославській, 2-Д у Деснянському районі міста Києва відсутні документи про прийняття вказаних об`єктів в експлуатацію, а також про присвоєння їм уповноваженим органом поштової адреси в порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна від 19.07.2022 за індексними номерами 305290203 та 305290316 підставою для державної реєстрації права власності на нежитлові будівлі за вказаними адресами за ПрАТ "Квадрат-Україна" слугували довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси видані 10.06.2021, видавник: ФОП Червінська Марія Іванівна.

Матеріали реєстраційних справ містять копії довідок від 10.06.2021 та технічних паспортів на будівлі від 14.01.2022 та від 17.01.2022, виготовлені ФОП Червінською Марією Іванівною. У вказаних документах зазначено, що нежитлові будівлі побудовані господарським способом у 1991 році.

Як убачається із матеріалів реєстраційних справ, державним реєстратором скеровувалися запити до Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" (далі - Бюро), яке до 01.01.2013 здійснювало державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна на території міста Києва, про надання інформації щодо реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за вказаними адресами.

За результатами розгляду запитів Бюро надано інформаційні довідки від 25.01.2022 НЖ-2022 №№ 87, 88 про те, що за даними реєстрових книг нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м по вул. Милославській, 2-Г та загальною площею 140,2 кв. м по вул. Милославській, 2-Д на праві власності не зареєстровані.

Крім того, прокурор в позовній заяві вказує, що одним із документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності на вказані об`єкти нерухомого майна, є Договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 № 62-6-00268, укладений між Київською міською радою та ПрАТ "Квадрат-Україна", для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком на перетині вулиці Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва.

Водночас, рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі № 910/237/21, залишеним без змін постановами Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 та Верховного Суду від 22.12.2021, за позовом Київської міської прокуратури вказаний Договір оренди земельної ділянки розірвано, у зв`язку з її нецільовим використанням ПрАТ "Квадрат-Україна" та незабудовою ним цієї земельної ділянки.

Так, зі змісту рішення, ухваленого у справі № 910/237/21, убачається, що Господарський суд міста Києва задовольняючи позов прокурора встановив такі обставини:

- 03.10.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Приватним акціонерним товариством "Квадрат-Україна" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 72644 кв. м з кадастровим номером 8000000000:62:095:0009 на перетині вул. Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком, строком на 25 років (далі - Договір оренди). Державна реєстрація Договору оренди проведена 07.10.2005 за №62-6-00268;

- за умовами Договору оренди: (1) орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору (пункт 8.4); Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зокрема в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 Договору (пункт 11.4); (3) Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору (пункт 11.5); у разі припинення або розірвання цього Договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку на умовах, визначених цим Договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки (пункт 11.8);

- 07.12.2007 Управлінням державної архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідачу видано дозвіл № 2856-Дс/С на виконання будівельних робіт з будівництва тогровельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами на перетині вул. Милославської та проспекту Володимира Маяковського у м. Києві. У подальшому вказаний дозвіл було переоформлено на дозвіл № 0236-Дс від 07.04.2008 зі строком дії до 31.03.2010;

- у 2019 році Київською міською радою здійснено поділ вказаної земельної ділянки на три земельні ділянки: площею 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051); площею 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) площею 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053), які залишені в оренді ПрАТ "Квадрат-Україна" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком. Проте відповідні зміни щодо об`єкта оренди в Договір оренди сторонами внесені не були;

- листом від 17.02.2020 №073-1908 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що документи про право на виконання підготовчих та будівельних робіт та які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельній ділянці на перетині вул. Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва, що перебуває у користуванні ПрАТ "Квадрат-Україна", не реєструвалися і не видавалися;

- Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради в актах обстеження земельних ділянок № 20-0215-03 від 19.03.2020 та № 20-0677-03 від 19.11.2020 встановлено, що земельні ділянки огороджені спільним парканом. На частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 розташована платна стоянка для автомобілів та цегляна будівля для охорони. Частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 зайнята будівельним майданчиком об`єкта будівництва, що будується на суміжній земельній ділянці. Земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 не використовуються та вільні від забудови. На ділянках ростуть зелені насадження, будівельні роботи не ведуться та не розпочато;

- аналогічні факти зафіксовано в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 856-ДК/877/АП/09/01/19, складеному Головним управлінням Держгеокадастру у Київській області.

На підставі встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, з яким погодилися суди апеляційної та касаційної інстанцій, що ПрАТ "Квадрат-Україна", будучи обізнаним із умовами Договору оренди земельної ділянки, не лише не завершив її забудову в строк, встановлений цим Договором, але і не приступив до її використання згідно його умов.

Посилаючись на приписи частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, прокурор вказує, що спір у справі № 910/237/21 виник саме із незабудовою ПрАТ "Квадрат-Україна" земельної ділянки, що і було встановлено у судовому рішенні, яке набрало законної сили 07.09.2021, та свідчить про відсутність будівництва будь-якого об`єкту на вказаній земельній ділянці (в тому числі і після її поділу).

У подальшому, судове рішення у справі №910/237/21 виконано в примусовому порядку, що підтверджується постановою про закінчення виконавчого провадження від 17.01.2022 у ВП №67350805 на підставі пункту 9 частини 1 статті 39 Закону України "Про виконавче провадження".

Отже, як стверджує прокурор у позовній заяві, на момент реєстрації за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д (21.01.2022), останнє вже втратило право користування земельною ділянкою, яка перебувала в його оренді, саме у зв`язку з її незабудовою, що встановлено рішенням суду, яке набрало законної сили, а спірна земельна ділянка у примусовому порядку повернута орендодавцю.

Відповідно до інформації, зазначеної у Довідках про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, виданих ФОП Червінською Марією Іванівною, на підставі яких здійснена державна реєстрація за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на спірні нежитлові будівлі, вказано, що за результатами технічної інвентаризації виявлені спірні нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Г) та 140,2 кв. м (м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Д), які зі слів замовника побудовані господарським способом у 1991 році.

Спростовуючи зазначену інформацію, прокурор посилається на те, що право користування земельними ділянками за вказаними адресами ЗАТ "Квадрат-Україна" (на даний час - ПрАТ "Квадрат-Україна") набуло лише у 2005 році на підставі Договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005 № 62-6-00268 та за даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань ЗАТ "Квадрат - Україна" (код 32707785) зареєстровано як юридична особа лише 09.12.2003.

З огляду на викладене, прокурор зазначає, що у ПрАТ "Квадрат-Україна" відсутні підстави для реєстрації за собою права власності на зазначені об`єкти нерухомого майна, оскільки останнє, згідно з наявною інформацією, не може бути особою, яка здійснила будівництво даних об`єктів у 1991 році, а також у реєстраційній справі відсутня інформація про проведену реконструкцію цих об`єктів.

При цьому прокурор наголошує, що у даному випадку державна реєстрація права власності здійснена щодо нежитлових будівель, для яких обов`язковою є процедура введення об`єкта в експлуатацію.

Крім того, в позовній заяві прокурор акцентує увагу на тих обставинах, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельних ділянок площами 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051), 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) та 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053) на перетині вулиці Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва та складено акт від 19.11.2020 №20-0677-03. В цьому акті зафіксовано результати обстеження, за якими встановлено, що вказані земельні ділянки огороджені спільним парканом; на частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 розташована платна стоянка для автомобілів та будівля охорони; частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 зайнята будівельним майданчиком об`єкта будівництва, що будується на суміжній земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0112; земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 не використовуються та вільні від забудови.

Аналогічні порушення зафіксовані в Акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 25.10.2019 № 856-ДК/877/АП/09/01/-19, складеному спеціалістами Головного управління Держгеокадастру у Київській області, та акті обстеження земельної ділянки від 05.02.2014 № 133/03, складеному спеціалістами Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Таким чином, за твердженням прокурора, станом на листопад 2020 року лише на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 була розташована будівля охорони, право власності на яку за ПрАТ "Квадрат-Україна" в установленому законом порядку зареєстроване не було. Земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 були вільні від забудови.

При цьому прокурор також вказує на те, що дані обставини встановлені та досліджувались у справі № 910/237/21, у зв`язку з чим не підлягають доказуванню в силу положень частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Отже, за відсутності у ПрАТ "Квадрат-Україна" права оренди (чи будь-якого іншого права володіння) на земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051, 8000000000:62:095:0052 та 8000000000:62:095:0053, подальші дії (після набрання 07.09.2021 рішенням у справі № 910/237/21 законної сили), пов`язані з їх забудовою, за твердженням прокурора, слід вважати самочинним будівництвом в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.

Таким чином, ПрАТ "Квадрат-Україна" здійснило самочинне будівництво нежитлових будівель загальною площею 68,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г та нежитлових будівель загальною площею 140,2 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у Деснянському районі міста Києва, оскільки вказані будівлі побудовані без належного дозволу, на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, а також не прийняті в установленому законом порядку в експлуатацію.

Під час розгляду даної справи прокурором встановлено факти відчуження ПрАТ "Квадрат-Україна" на користь ТОВ "Стелтекс-Троєщина" спірних об`єктів нерухомого майна.

Так, відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майн, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23.09.2022 за індексними номерами 310652191 та 310652444 ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на праві власності на підставі Договорів купівлі-продаж, укладених з ПрАТ "Квадрат-Україна" належать:

- відповідно до Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2874 нежитлові будівлі літ. "А" площею 35,8 кв. м та літ. "Б" площею 32,9 кв. м (загальна площа 68,7 кв. м), розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві;

- відповідно до Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2876 нежитлові будівлі літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м та літ. "Д" площею 28,7 кв. м (загальна площа 140,2 кв. м), розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. на підставі Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2874, укладеного між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс- Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві.

Також вказаним приватним нотаріусом на підставі Договору купівлі - продажу від 11.08.2022 № 2876, укладеного між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві.

Крім того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. на підставі Іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 22092210, укладеного між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", прийнято рішення від 25.08.2022, індексні номери 64599475 та 64599728, про державну реєстрацію іпотеки, предметом якої є зазначені вище нежитлові будівлі.

Оскільки ПрАТ "Квадрат-Україна" не набуло права власності на спірні об`єкти самочинно збудованого нерухомого майна за відсутності підтверджуючих документів, не могло розпоряджатися ними та відчужувати їх на користь інших осіб, а Договори купівлі-продажу від 11.08.2022 №2874 і №2876, укладені ним з ТОВ "Стелтекс-Троєщина", та Іпотечний договір від 25.08.2022 №25-8, укладений між ТОВ "Стелтекс-Троєщина" і Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", є нікчемними, прокурор вважає, що рішення державних реєстраторів про реєстрацію права власності на спірні нежитлові будівлі за відповідачами 1 та 3, а також рішення про державну реєстрацію іпотеки на це нерухоме майно за відповідачем 2 підлягають скасуванню, у зв`язку з чим звернувся до господарського суду з даним позовом (з урахуванням заяви про зміну предмету позову).

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Суд апеляційної інстанції, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства закріплених у частині 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Спір у даній справі виник у зв`язку з неправомірною, на думку прокурора, державною реєстрацією спочатку за ПрАТ "Квадрат-Україна", а в подальшому за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ "Б" площею 32,9 кв. м), та загальною площею 140,2 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельних ділянках з кадастровими номерами 80000000000:62:095:0053 і 80000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Г і 2-Д у місті Києві відповідно, а також державною реєстрацією щодо передачі зазначеного спірного нерухомого майна в іпотеку Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед", що має наслідком порушення прав власника землі - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, та є перешкодою в реалізації власником своїх прав щодо розпорядження цими земельними ділянками, у тому числі в порядку, передбаченому положеннями статті 134 Земельного кодексу України.

Досліджуючи питання правомірності / неправомірності державної реєстрації за відповідачами права власності та іпотеки на нерухоме майно, яке розташоване на земельних ділянках, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі позивача, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову прокурора в повному обсязі, зважаючи на таке.

Відповідно до частини 6 статті 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Статтею 319 Цивільного кодексу України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Відповідно до приписів статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Як вбачається із наведених вище положень статті 376 Цивільного кодексу України, ця норма передбачає декілька правових підстав для визнання нерухомого майна самочинним будівництвом. Положеннями цієї статті, зокрема, визначено, що будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Колегія суддів також враховує те, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1 статті 321 Цивільного кодексу України).

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).

Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними. Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно.

При вирішенні даної справи слід встановити, зокрема, факт будівництва об`єктів нерухомого майна загальними площами 68,7 кв. м та 140,2 кв. м, що знаходиться за адресами: вул. Милославська, 2-Г та 2-Д у м. Києві, відповідачем 1 у встановленому законом порядку, а також дотримання вимог чинного законодавства при здійсненні реєстрації права власності на вказані об`єкти нерухомості як відповідачем 1, так і в подальшому відповідачем 3.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 182 Цивільного кодексу України (у редакції Закону № 1878-VI від 11.02.2010) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Порядок реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна врегульовано Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень".

Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі - у редакції, чинній на момент прийняття оспорюваних рішень) передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою їх набуття, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права, що унеможливлює ототожнення факту набуття відповідного права з фактом його державної реєстрації. Тобто, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності немає.

За приписами пункту 1 частини 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження;

Згідно із частиною 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Тобто, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з чинними нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

З наведеного слідує, що право власності на збудоване до набрання чинності Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (03 серпня 2004 року) нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв`язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом, як офіційного визнання державою такого права, а не підставою його виникнення.

Як встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, підставою для первинної державної реєстрації за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на спірні нежитлові будівлі слугували Довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, видані ФОП Червінською Марією Іванівною, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна від 19.07.2022 за індексними номерами 305290203 та 305290316.

Довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, видані ФОП Червінською Марією Іванівною, копії яких наявні в матеріалах справи, містять інформацію про те, що за результатами технічної інвентаризації виявлені спірні нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ "Б" площею 32,9 кв. м) та 140,2 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які зі слів замовника побудовані господарським способом у 1991 році. Зазначені нежитлові будівлі мають наступні адреси: м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Г та м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Д відповідно.

При цьому суб`єкт технічної інвентаризації у вказаних Довідках з посиланням на правові позиції Верховного Суду, викладені у постанові від 15.10.2020 у справі №623/214/17 та листі Міністерства юстиції України від 23.02.2016 №8.4-35/18/1, констатує, що зазначені нежитлові будівлі не належать до категорії самочинного будівництва та не потребують прийняття їх в експлуатацію.

Також матеріали реєстраційних справ містять Технічні паспорти громадських будинків за адресами м. Київ, вул. Милославська, буд. 2-Г та буд. 2-Д, виготовлені станом на 14.01.2022 та 17.01.2022 суб`єктом технічної інвентаризації - ФОП Червінською Марією Іванівною, в яких зазначено вид будівництва спірних об`єктів: існуюча забудова, рік початку будівництва - 1991, рік завершення будівництва - 1991. Крім того, в зазначених документах в розділі "земельні ділянки" вказано: відсутній кадастровий номер, право власності не оформлено.

Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що одним із етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

Частиною 2 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

На момент проведення первинної державної реєстрації права власності на спірні нежитлові будівлі за ПрАТ "Квадрат-Україна" правовідносини щодо вчинення таких дій регулювалися Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 №553) (далі - Порядок), в якому визначено умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з приписами пункту 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.

Пунктом 77 Порядку визначено, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), та щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта після проведення його реконструкції.

У відповідності до пункту 78 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт у разі прийняття його в експлуатацію до запровадження єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, що є невід`ємною архівною складовою частиною Реєстру будівельної діяльності, проводиться за наявності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію такого об`єкта, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту. Такий документ за наданими заявником у заяві реквізитами та відомостями про суб`єкта, що здійснював прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, отримується державним реєстратором шляхом звернення до відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування.

Частиною 2 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Матеріали реєстраційних справ на спірні нежитлові будівлі містять Інформаційні довідки від 25.01.2022 НЖ-2022 №87 та НЖ-2022 №88, надані КП КМР "Київське міське бюро технічної інвентаризації" у відповідь на запити приватного нотаріуса КМНО Меженської К.С. від 21.01.2022 за №22/01-16 та №23/01-16, в яких повідомлялося про те, що згідно з даними реєстрових книг Бюро нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м та 140,2 кв. м за адресами: вул. Милославській, 2-Г і 2-Д у м. Києві, на праві власності не зареєстровані.

Однак, державним реєстратором при здійсненні реєстраційних дій не взято до уваги вказану інформацію при реєстрації за відповідачем 1 права власності на спірні об`єкти нерухомого майна.

Крім того, в матеріалах реєстраційної справи наявні інші докази, зокрема, Договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 № 62-6-00268, укладений між Київською міською радою та ПрАТ "Квадрат-Україна", який за рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі № 910/237/21, що набрало законної сили 07.09.2021, розірваний у зв`язку з нецільовим використанням ПрАТ "Квадрат-Україна" та незабудовою ним орендованої земельної ділянки.

Надаючи оцінку вказаним доказам у сукупності, суд першої інстанції правомірно взяв до уваги обставини, встановлені судовим рішенням у господарській справі №910/237/21, визнавши їх преюдиційними для даної справи, що розглядається, у відповідності до вимог частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

З огляду на встановлені рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі № 910/237/21, залишеним без змін постановами Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 та Верховного Суду від 22.12.2021, обставини вбачається, що:

- Договір оренди земельної ділянки (площею 72644 кв. м, кадастровий номер 8000000000:62:095:0009 на перетині вул. Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва) укладено між позивачем та відповідачем 1 лише 03.10.2005, зареєстровано 07.10.2005 за №62-6-00268, строком на 25 років;

- цільове призначення земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком;

- 07.12.2007 відповідач 1 отримав дозвіл № 2856-Дс/С на виконання будівельних робіт з будівництва торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, який було переоформлено на дозвіл № 0236-Дс від 07.04.2008 зі строком дії до 31.03.2010;

- у 2019 році позивачем здійснено поділ вказаної земельної ділянки на три земельні ділянки: площею 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051); площею 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) площею 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053), які залишені в оренді відповідача 1 без зміни цільового призначення, проте відповідні зміни щодо об`єкта оренди в Договір оренди сторонами внесені не були;

- документи про право на виконання підготовчих та будівельних робіт та які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на орендованій земельній ділянці не реєструвалися і не видавалися;

- актами обстеження земельних ділянок № 20-0215-03 від 19.03.2020 та № 20-0677-03 від 19.11.2020 та актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 856-ДК/877/АП/09/01/19 уповноважених органів встановлено, що на частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 розташована платна стоянка для автомобілів та цегляна будівля для охорони; частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 зайнята будівельним майданчиком об`єкта будівництва, що будується на суміжній земельній ділянці; земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 не використовуються та вільні від забудови; на ділянках ростуть зелені насадження, будівельні роботи не ведуться та не розпочато.

Отже, суд апеляційної інстанції констатує, що вказані обставини свідчать про відсутність забудови наданої в оренду відповідачу 1 земельної ділянки нежитловими будівлями загальними площами 68,7 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ "Б" площею 32,9 кв. м) та 140,2 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м) станом як на час укладення Договору оренди від 03.10.2005, зареєстрованого 07.10.2005 за №62-6-00268, так і на час його дострокового розірвання за рішенням суду від 13.05.2021.

Відсутні докази, які б спростовували дані обставини, і на час примусового виконання рішення у справі №910/237/21 в частині зобов`язання ПрАТ "Квадрат-Україна" повернути орендовану земельну ділянку Київській міській раді (постанова про закінчення виконавчого провадження від 17.01.2022 у ВП №67350805).

Поряд з цим, колегія суддів апеляційного господарського суду бере до уваги те, що ЗАТ "Квадрат- Україна", код 32707785 (на даний час - ПрАТ "Квадрат-Україна") зареєстровано в Державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань як юридична особа 09.12.2003. Протилежного відповідачем 1 не доведено.

З огляду на встановлені обставини, надані відповідачем 1 для проведення державної реєстрації спірних нежитлових будівель Довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, видані ФОП Червінською Марією Іванівною, а також наявні в матеріалах реєстраційної справи Технічні паспорти громадських будинків за адресами м. Київ, вул. Милославська, буд. 2-Г та буд. 2-Д, виготовлені станом на 14.01.2022 та 17.01.2022 суб`єктом технічної інвентаризації - ФОП Червінською Марією Іванівною, оцінюється судом апеляційної інстанції невірогідними доказами встановлення періоду здійснення забудови, що має значення для вирішення даної справи у відповідності до вимог статті 79 Господарського процесуального кодексу України. Оскільки із встановлених обставин справи беззаперечним є факт відсутності вказаних об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці станом на час укладення Договору оренди (03.10.2005), і на момент його примусового розірвання (13.05.2021), а станом на 1991 рік - початок і закінчення будівництва спірних об`єктів (як зазначено зі слів замовника) відповідач 1 не був зареєстрований як юридична особа, відповідно, не мав і не міг мати в користуванні земельну ділянку і здійснювати будівництво "господарським способом". Будь-яких доказів щодо здійснення будівництва вказаних об`єктів таким способом відповідач 1 суду не надав.

Щодо тверджень скаржника в апеляційній скарзі про те, що зазначена в актах обстеження земельних ділянок № 20-0215-03 від 19.03.2020 та № 20-0677-03 від 19.11.2020 та в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 856-ДК/877/АП/09/01/19 уповноважених органів цегляна будівля охорони по факту і є тим об`єктом нерухомого майна, яке зареєстроване як нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.

За даними суб`єкта технічної інвентаризації, що зазначені в Довідці про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021 та Технічному паспорті громадського будинку за адресою м. Київ, вул. Милославська, буд. 2-Г, виготовленому станом на 14.01.2022, об`єкт інвентаризації - нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, складається з комплексу будівель, а саме: з адміністративної будівлі літ. "А" загальною площею чотирьох приміщень - 35,8 кв.м та будівлі літ. "Б" загальною площею п`яти приміщень - 32,9 кв. м. Тобто, вказаний об`єкт нерухомого майна, який складається із двох будівель, не може бути тотожним одній будівлі охорони, як про це вказує скаржник.

Крім того, у вказаних документах технічної інвентаризації не міститься характеристик та інших показників об`єкта, які б характеризували його будинком охорони, а зазначена в актах обстеження земельних ділянок № 20-0215-03 від 19.03.2020 та № 20-0677-03 від 19.11.2020 та в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 856-ДК/877/АП/09/01/19 уповноважених органів інформація щодо будівлі охорони не містить об`єктивної характеристики та необхідних показників, які б надавали можливість визначити її як об`єкт нерухомого майна.

Отже, вказані обставини спростовують доводи відповідача 3 про те, що цегляна будівля охорони і є тим об`єктом нерухомого майна, яке зареєстроване як нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053, а тому не можуть свідчити про правомірність проведення державної реєстрації права власності на цей об`єкт нерухомого майна за ПрАТ "Квадрат-Україна" в порядку положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що передбачають оформлення права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінченні будівництвом до 05.08.1992.

Таким чином, скаржником не надано належних та допустимих доказів фактичного розташування об`єктів нерухомого майна не лише на земельній ділянці з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0053, а і на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 станом на момент ухвалення судового рішення у господарській справі №910/237/21 про розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем і відповідачем 1, та його примусового виконання в частині повернення орендованої земельної ділянки позивачу.

Оскільки, на час набрання 07.09.2021 рішенням у справі № 910/237/21 законної сили, ПрАТ "Квадрат-Україна" втратило будь-які права щодо вказаних земельних ділянок, суд першої інстанції правомірно виснував, що всі подальші дії, пов`язані з їх забудовою та реєстрацією права власності на збудоване нерухоме майно є незаконними, з огляду на те, що стосуються самочинного будівництва в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.

Нормами статей 90, 95, 102-1 Земельного кодексу України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Суд першої інстанції при вирішенні спору у даній справі правомірно врахував правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, відповідно до якої не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.

За змістом частини 1 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Як вже зазначалося судом апеляційної інстанції, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України).

З урахуванням вказаних вимог чинного законодавства та встановлених у даній справі обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що ПрАТ "Квадрат-Україна" здійснило самочинне будівництво нежитлових будівель загальною площею 68,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г та нежитлових будівель загальною площею 140,2 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у Деснянському районі міста Києва, оскільки вказані будівлі побудовані без належного дозволу, на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, а також не прийняті в установленому законом порядку в експлуатацію.

Обґрунтовуючи позовні вимоги у даній справі, прокурор зазначає про те, що набуття особою у власність майна в обхід закону та надання державі документів, які не відповідають вимогам законодавства, з метою введення держави в оману для реєстрації права власності на самочинно збудоване майно, не може свідчити про правомірне набуття особою майна у власність, а відтак є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права на це майно.

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Отже, законодавством закріплено, що скасування державної реєстрації права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, а отже реальне поновлення права власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та відновлення становища, яке існувало до порушення, можливо лише шляхом скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності як таких, що суперечать вимогам чинного законодавства та порушують право власності територіальної громади міста Києва на використання земельної ділянки.

Досліджуючи обставини справи в їх сукупності, виконуючи повно завдання господарського судочинства, колегія суддів апеляційного господарського суду встановивши порушення вимог закону при здійсненні державної реєстрації права власності на оспорювані об`єкти нерухомого майна та відсутність підстав для здійснення такої реєстрації, приходить до висновку про обґрунтованість задоволення позовних вимог щодо скасування державної реєстрації права власності на нежитлові будівлі по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д у Деснянському районі міста Києва загальними площами загальними площами 68,7 кв. м та 140,2 кв. м., розташовані на земельних ділянках з кадастровими номерами: 8000000000:62:095:0053 і 8000000000:62:095:0052, за ПрАТ "Квадрат-Україна" з одночасним припиненням права приватної власності на ці об`єкти нерухомого майна.

Поряд з цим, як встановлено судом першої інстанції, ПрАТ "Квадрат-Україна", будучи достеменно обізнаним, що у провадженні суду перебуває справа № 910/6312/22, під час її розгляду здійснило відчуження на користь іншої особи спірних об`єктів нерухомого майна.

Так, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. на підставі договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2874, укладеного між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві.

Також вказаним приватним нотаріусом на підставі договору купівлі - продажу від 11.08.2022 № 2876, укладеного між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв.м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві.

Крім того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 22092210, укладеного між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", прийнято рішення від 25.08.2022, індексні номери 64599475 та 64599728, про державну реєстрацію іпотеки предметом якої є зазначені вище нежитлові будівлі.

Зазначені обставини підтверджуються інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майн, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23.09.2022 за індексними номерами 310652191 та 310652444 відповідно.

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2 статті 215 Цивільного кодексу України).

Згідно з частинами 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

У зазначеній статті визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, а також встановлено їх перелік.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії, її антисоціального характеру, а також значимості порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину (аналогічний висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02.07.2020 у справі № 910/4932/19, від 10.03.2020 у справі № 910/24075/16, від 31.10.2019 у справі №461/5273/16).

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо тих, які стосуються суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Об`єктивна сторона такого правочину вказує на суперечність його нормативно-правовим актам, в яких закріплюються конституційні права та свободи людини і громадянина; право державної, комунальної та приватної власності тощо.

Суб`єктивна ознака правочину, що порушує публічний порядок, полягає у спрямованості дії сторін (сторони) на досягнення протиправного результату, яка вказує на умисне вчинення такого правочину.

Отже, для нікчемного за статтею 228 Цивільного кодексу України правочину очевидним є те, що особа має намір вчинити такі дії, які є суспільно небезпечними, порушують норми публічного права; зазвичай такі дії цілеспрямовано порушують публічний порядок, тобто особа саме це має на меті, усвідомлює, що її дії насправді не є правочином, а суспільно небезпечним правопорушенням.

Визначальним у кваліфікації правочину, що порушує публічний порядок, є його нелегітимна мета. Наміри осіб, які його вчиняють, не спрямовані на досягнення правового результату, передбаченого правочином. При цьому неможливо формулювати поняття "публічного порядку" лише через призму законодавчого регулювання певних відносин в його позитивному значенні, оскільки необхідно враховувати також характер принципів, засад та цінностей, які можуть бути порушені сторонами спірного правочину, та наслідки допущених порушень для держави і суспільства з точки зору функціонування цих принципів та цінностей.

Під час дослідження судами факту порушення правочином публічного порядку, суд повинен брати до уваги усі аспекти його вчинення. Сама лише обставина, що правочин порушує певну норму права не має вирішального значення для висновку про невідповідність правочину публічному порядку. І навпаки, формальне дотримання визначеної законом форми та змісту правочину, за умови, що укладаючи його, сторони переслідували нелегітимну мету, може свідчити про порушення правочином публічного порядку.

При кваліфікації правочину за статтею 228 Цивільного кодексу України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Наявність умислу у сторін означає, що вони, виходячи з обставин справи, усвідомлюють або повинні були усвідомлювати протиправність вчинення зобов`язання і суперечність його мети публічному порядку (інтересам держави та суспільства) та прагнули або свідомо допускали настання протиправних наслідків.

З огляду на положення статей 317, 319 Цивільного кодексу України лише власник наділений правом розпоряджатися належним йому майном.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за умови, що нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, реєстрація за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на спірне нерухоме майно на підставі оспорюваних у даній справі рішень державного реєстратора не може свідчити про правомірне набуття товариством майна у власність. У зв`язку з тим, що ПрАТ "Квадрат-Україна" не набуло права власності на спірні самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, тому не могло відчужувати їх на користь інших осіб.

ТОВ "Стелтекс-Троєщина", яке стало новим набувачем спірного нерухомого майна, було достеменно відомо про розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ПрАТ "Квадрат-Україна", за рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі № 910/237/21 та про підстави його розірвання, оскільки, як убачається з відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень (https://reyestr.court.gov.ua/Review/102546729), ним оскаржувалося зазначене рішення суду в апеляційному порядку. Так, звертаючись 11.01.2021 до суду апеляційної інстанції з апеляційною скаргою у зазначеній справі, ТОВ "Стелтекс-Троєщина" просило поновити йому строк на апеляційне скарження, мотивуючи це тим, що про оскаржуване рішення йому стало відомо 06.01.2021, коли ПрАТ "Квадрат-Україна" звернулося до нього з листом про неможливість виконання інвестиційного договору, укладеного між ними, у зв`язку із розірванням договору оренди земельної ділянки, укладеного із Київською міською радою, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів за № 62-6-00268 від 07.10.2005, стосовно земельної ділянки на перетині вул. Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва, площею 7,2644 га, на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі №910/237/21, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського від 07.09.2021 та постановою Верховного Суду від 22.12.2021.

Укладаючи договори купівлі-продажу та іпотеки вказаних об`єктів нерухомого майна в процесі розгляду даної справи, 910/6312/22, судом першої інстанції, ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Україна", переслідуючи свій власний комерційний інтерес, усвідомлювали, що ці правочини спрямовані на подальше заволодіння чужим майном - земельними ділянками комунальної власності, оскільки укладаючи вказані договори сторони були обізнані про самочинність будівництва нерухомого майна, яке є їх предметом.

Отже, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що встановленими у даній справі обставинами підтверджується наявність умислу у відповідача 1 та відповідача 3, які є сторонами вказаних договорів купівлі-продажу та іпотеки, на порушення публічного порядку, оскільки вони усвідомлювати або повинні були усвідомлювати протиправність вчинених зобов`язань і суперечність їх мети публічному порядку (інтересам держави і суспільства) і свідомо допускали настання протиправних наслідків.

За таких обставин, Договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 11.08.2022, укладений між ПрАТ "Квадрат-Україна" (продавець) та ТОВ "Стелтекс-Троєщина" (покупець), відповідно до умов якого продавець продав, а покупець купив нежитлові будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: м. Київ, вулиця Милославська, буд. 2-Г, що складається з: нежитлова будівля літ. "А" - 35,8 кв. м, нежитлова будівля літ. "Б" - 32,9 кв. м, реєстраційний номер нерухомого майна:2567283180000, який посвідчено Тригуб Є.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, та зареєстровано в реєстрі за №2874, а також Договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 11.08.2022, укладений між ПрАТ "Квадрат-Україна" (продавець) та ТОВ "Стелтекс-Троєщина" (покупець), відповідно до умов якого продавець продав, а покупець купив нежитлові будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: м. Київ, вулиця Милославська, буд. 2-Д, що складається з: нежитлова будівля літ. "А" - 35,8 кв. м, нежитлова будівля літ. "Б" - 32,9 кв. м, нежитлова будівля літ. "В" - 19,3 кв.м, нежитлова будівля літ. "Г" - 23,5 кв. м, нежитлова будівля літ. "Д" - 28,7 кв. м, реєстраційний номер нерухомого майна: 2567247480000, який посвідчено Тригуб Є.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, та зареєстровано в реєстрі за №2876, є такими, шо порушують публічний порядок, тобто є нікчемними у відповідності до вимог частини 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України.

З урахуванням того, що ТОВ "Стелтекс-Троєщина" не могло набути право власності на самочинно збудоване спірне нерухоме майно на підставі нікчемного правочину, відповідно воно не мало права передавати його в іпотеку Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед", а тому Іпотечний договір від 25.08.2022 №25-8, укладений між ТОВ "Стелтекс-Троєщина" і Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед" також є нікчемним.

У відповідності до вимог частини 2 статті 215 та частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України нікчемний правочин є таким в силу закону з моменту його укладення. У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Наслідки нікчемного правочину також настають у силу вимог закону (статті 216 Цивільного кодексу України).

Зважаючи на встановлені у даній справі обставини, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що державну реєстрацію права власності за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на зазначені нежитлові будівлі по вул. Милославській, 2-Г, 2-Д у Деснянському районі міста Києва та державну реєстрацію іпотеки на це майно проведено на підставі рішень державного реєстратора, які прийняті з порушенням вимог законодавства, у зв`язку з чим, відповідно до статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", є підстави для їх скасування.

Скасування оспорюваних рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на нежитлові будівлі загальними площами 68,7 кв. м та 140,2 кв. м, розташовані за адресами: вул. Милославська буд. 2-Г та буд. 2-Д у місті Києві на земельних ділянках з кадастровими номерами: 8000000000:62:095:0053 і 8000000000:62:095:0052, а також іпотеки за іпотечним договором №25-8 від 25.08.2022 на зазначені об`єкти нерухомого майна, порушує права власника землі та є перешкодою реалізації ним речових прав на земельні ділянки, оскільки державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно і відповідні відомості формально наділяють відповідачів певними юридичними правами щодо земельних ділянок та одночасно створюють перешкоди для реалізації своїх прав законному власнику - територіальній громаді міста Києва в особі позивача. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Поряд з цим, суд апеляційної інстанції також враховує, що після фактичного повернення Київській міській раді зазначених спірних земельних ділянок на виконання рішення Господарського суду міста Києва у справі №910/237/21, можливості ними розпоряджатися їх власнику перешкоджає лише наявність державної реєстрації права власності відповідачів на нерухоме майно та державної реєстрації іпотеки, предметом якої є це нерухоме майно.

Колегія суддів апеляційного господарського суду вважає правильним висновок суду першої інстанції про задоволення позову прокурора в повному обсязі, оскільки скасуванням спірних рішень про державну реєстрацію речових прав надана можливість відновлення порушеного права позивача на розпорядження земельними ділянками відповідно до вимог земельного законодавства.

Крім того, судова колегія констатує, що вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь держави в особі позивача, суд першої інстанції тим самим в мотивувальній частині оскаржуваного рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент ухвалення рішення).

Зважаючи на досліджені та встановлені у даній справі обставини, здійснивши їх оцінку у відповідності до вимог статті 86 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, з приводу неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення вимог процесуального права, неповного з`ясування обставин та дослідження доказів, що є підставою для скасування судового рішення, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції у вказаній справі про задоволення позовних вимог прокурора.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Нормою статті 276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування не вбачається. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.

Судові витрати.

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕЛТЕКС-ТРОЄЩИНА" на рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі №910/6312/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі №910/6312/22 залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/6312/22 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

У зв`язку з відпусткою судді Тарасенко К.В. з 05.08.2024 по 16.08.202, з 19.08.2024 по 23.08.2024, з 26.08.2024 по 30.08.2024, з 02.09.2024 по 06.09.2024, з 09.09.2024 по 13.09.2024 та відпусткою судді Кравчука Г.А. з 08.08.2024 по 10.08.2024, з 15.08.2024 по 17.08.2024, з 02.09.2024 по 25.09.2024 повний текст постанови складено 16.09.2024.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Судді К.В. Тарасенко

Г.П. Коробенко