Рішення

від 07.08.2024 по справі 759/26307/21

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/26307/21

пр. № 2/759/187/24

07 серпня 2024 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Журибеда О.М.

за участю секретаря - Хвостенко О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київський міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), директор Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань» Гарасюта Володимир Олександрович про визнання незаконної державної реєстрації права власності та визнання права власності,-

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖЕЛАНЬ», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), директор Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань» Гарасюта Володимир Олександрович про визнання незаконної державної реєстрації права власності, визнання недійсним правочину та визнання права власності. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що набуття та реєстрація права власності на будинок в цілому за ОСОБА_2 (в якому наявні об`єкти інвестицій Позивача) та безпосередньо на проінвестовані Позивачем квартири в будинку по АДРЕСА_1 (№№ 35,36,38 ) за ОСОБА_2 є незаконною, порушує майнові права Позивача («права очікування»), унеможливлює набуття та отримання Позивачем квартир у власність. Так, із доводів Позивача склалась ситуація, за якою вона виступивши інвестором будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , повністю профінансувавши об`єкти житлової нерухомості (квартири АДРЕСА_2 ) та набувши всіх прав щодо отримання даних квартир у власність, позбавлена можливості отримати та зареєструвати право власності на нерухоме майно у зв`язку з тим, що за ОСОБА_2 незаконно зареєстровано право власності на житловий будинок в цілому, а після його поділу безпосередньо на об`єкти інвестицій Позивача, а згодом здійснено відчуження проінвестованих квартир Позивача на користь ОСОБА_3 . Враховуючи викладене (з урахуванням поданої заяви про зміну предмету позову) Позивач просить: - визнати незаконною державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58005929 від 06.05.2021 року; запис про право власності: 41827061);- визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58515725 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42290104); - визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 за за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38515614 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289993);- визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58515568 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289946); - визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 ; - визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 ; - визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_3 ; - витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_5 ; - витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_4 ; - витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 . Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 10.12.2021 року було відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.30.08.2022 року згідно розпорядження № 455 керівника апарату Святошинського районного суду м. Києва, здійснено повторний авторозподіл справи у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Коваль О.А.

30.08.2022 року справа розподілена судді Журибеді О.М.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 01.09.2022 року справу прийнято до провадження та призначено в підготовче судове засідання.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 19.04.2023 року по справі призначено комплексну судову експертизу та зупинено провадження по справі до отримання висновку експертизи.

Постановою Київського апеляційного суду від 11.10.2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Захарчука Івана Анатолійовича залишено без задоволення, а ухвалу Святошинського районного суду міста Києва від 19 квітня 2023 року залишено без змін.

Ухвалою від 19.03.2024 року відновлено провадження по справі та призначено судове засідання по справі.

В судовому засіданні позивач та її представник - адвокат Захарчук І.А. позов підтримали та просили його задовольнити, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві.

Представник ОСОБА_3 - адвокат Климов О.Ю. заперечував проти заявлених позовних вимог у судовому засіданні та просив відмовити у їх задоволенні. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином.

Суд, вислухавши учасників справи, проаналізувавши матеріали справи, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах заявлених позовних вимог, виходить з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Желань» (Продавець) було укладено такі Договорови купівлі-продажу майнових прав: № 6 від 11.03.2016 року (щодо квартири № 35 ); № 6.1. від 11.03.2016 року (щодо квартири № 36 ); № 15 від 03.07.2017 року (щодо квартири № 38 ) (далі разом - Договори) (т. 1 а.с. 4143, 44-46, 47-49).

Відповідно до умов даних Договорів:

- Продавець продає, а Покупець купує майнові права на Об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальний порядок купівлі-продажу (п.1.1. Договорів);

- Сторони довомовились, що Об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті каптіального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 з відповідними характеристиками (п.1.2. Договорів);

- Продавець зобов`язаний передати Покупцю майнові права на Об`єкт нерухомості в повному обсязі після повної сплати їх вартості, а Покупець прийняти їх (п.1.5. Договорів);

- Пунктами 1.6., 1.7. Договорів визначений плановий термін закінчення будівництва - II квартал 2018 року, плановий термін введення в експлуатацію - III квартал 2018 року;

- За пунктом 3.5. Договорів обов`язок Покупця по здійсненню розрахунків по цьому Договору вважається виконаний в день зарахування суми, визначеної п. 3.2. цього договору, в касу Продавця (приймання грошових коштів в касу Продавця оформлюється касовим ордером завіреним печаткою Продавця), або на рахунок Продавця.

Судом встановлено, що у відповідності до умов Договорів, Позивачка в повному обсязі сплатила 100 % вартості майнових прав у розмірі, а саме:

- 534 418, 60 грн. (за Договором № 6, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 6.1. від 11.03.2016 року) (т.1 а.с. 50).

- 534 418, 60 грн. (за Договором № 6.1., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 6.1.1. від 11.03.2016 року) (т. 1 а.с. 51).

- 534 418, 60 грн. (за Договором № 15, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру №№ 15.1 від 03.07.2017 року ,15.2 від 19.12.2017 року) (т.1 а.с.52).

Також, після повної сплати об`єкта інвестицій, забудовником видані Позивачу Довідки про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на об`єкт нерухомості (т. 1 а.с. 53, 54, 55).

Завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію згідно умов Договору повинно було відбутись не пізніше не пізніше ІІІ кварталу 2018 року (п.1.7. Договорів).

У визначений Договором строк, будівництво житлового будинку не було завершено та не прийнято в експлуатацію.

Так, судом встановлено, що ТОВ «Желань», будучи замовником будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , в який інвестувала Позивач, здійснювало будівництво на підставі зареєстрованої Декларації про початок виконання будівельних робіт від 29.10.2015 № КВ 083153020239.

Протоколом № 2 позачергових Загальних зборів учасників ТОВ «Желань» від 08.10.2020 року ухвалено (вирішено): покласти завершення будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_9 на учасника Товариства ОСОБА_2 та надати ОСОБА_2 термін виконання будівельних робіт до 01.04.2021 року та введення в експлуатацію будівлі до 01.01.2021 року (т. 1 а.с. 66-67).

У подальшому на підставі заяви замовника будівництва ТОВ «Желань» від 12.10.2020 року № 1 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) (далі - Департамент) наказом від 16.10.2020 року № 167 скасував реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт від 29.10.2015 № КВ 083153020239 (т. 1 а.с. 69-79).

Департаментом зареєстровано фізичній особі ОСОБА_2 повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 » від 13.11.2020 року № КВ 051201113300.

На підставі заяви ОСОБА_2 Департамент наказом від 10.03.2021 року № 334, припинив право на початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 », набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 13.11.2020 року № КВ 051201113300.

В подальшому Департамент зареєстрував замовнику будівництва, фізичній ОСОБА_2 повідомлення про початок повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт: «Будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 » від 09.04.2021 року № КВ 051210406452 та Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт: «Будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 » від 29.04.2021 року № КВ 101210429706.

В подальшому державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною на підставі: технічного паспорту від 12.04.2021 року, Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 29.04.2021 року, відомостей з ДЗК, 06.05.2021 року було зареєстровано право власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 (загальна площа: 1857,4 кв.м., житлова площа: 853 кв.м.) на ОСОБА_2 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58005929 від 06.05.2021 року; запис про право власності: 41827061).

Отже, право власності на будинок, який будувався за рахунок коштів інвесторів - фізичних осіб, зокрема Позивача, в порушення прав інвестора, було набуто та зареєстровано на ОСОБА_2 .

В подальшому, ОСОБА_2 здійснив поділ даного житлового будинку, в результаті чого утворились окремі житлові (нежитлові) приміщення.

Так, на підставі Висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, серія та номер: 1177, виданий13.05.2021, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації міжрегіональне», державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на:

- квартиру АДРЕСА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58515725 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42290104);

- квартиру АДРЕСА_4 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38515614 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289993);

- квартиру АДРЕСА_5 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58515568 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289946).

Окрім цього, зареєструвавши право власності на об`єкт інвестицій Позивача, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 777) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_5 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58841368 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42586383). Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 778) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_4 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58842752 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42587794).

Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 780) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_3 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58845510 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42590368). Отже, судом встановлено, що Позивач виступивши інвестором будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , повністю профінансувавши об`єкт житлової нерухомості та набувши всіх прав щодо отримання квартир у власність, позбавлена можливості отримання та реєстрації права власності на нерухоме майно у зв`язку з тим, що ОСОБА_2 зареєстровано право власності на житловий будинок вцілому, а після його поділу безпосередньо на об`єкт інвестицій Позивача, який згодом відчужено на користь ОСОБА_3 . Частиною 1 ст. 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Частиною 2 цієї ж статті ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини. Статтею 12 ЦК України визначено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків, встановлених законом. Відповідно до ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ст. 525 ЦК України, не допускається одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов. Частина 1 ст. 530 ЦК України встановлює, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). У відповідності до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага За приписами ст. 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором. Пунктом 1 ч. 1 ст. 331 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не передбачено договором або законом, а право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Згідно з ч. 1 ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Пунктом 2 вказаної статті встановлено, що майнові права є не споживною річчю. Таким чином майнові права визнаються речовими правами. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги. Що в свою чергу дає підстави вважати що, майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а право вимоги оформлення права власності на квартиру є саме майновим правом за своєю суттю, так як воно відмінне від права власності на нерухоме майно у вигляді квартири проте безпосередньо пов`язане з нерухомим майном у вигляді квартири.

Постановою судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30.01.2013 року у справі № 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Верховним судом України за результатами спорів з приводу майнових прав (справи №№ 6-29429св09, 6-5229св10, 6-32594св10) вбачається, що майнові права, поряд з будь якими рухомими, нерухомими речами, грошима , цінними паперами є об`єктами цивільного обороту.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право-це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника.

Таку правову позицію Верховний Суд виклав в своїй Постанові від 29 липня 2020 року у справі№ 607/6193/16-ц.

Так, ЄСПЛ неодноразово вказував, що у контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «правомірні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) (заява № 12742/87); ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч.1, 2 ст. 319 ЦК України).

Частиною 1 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 5 ст.7, ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України. Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь - яке майно, а також майнові права.

Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу таких прав, порушує права інвестора й не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб`єктів. Умови договорів, укладених між суб`єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб`єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою» (Правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17).

Правовідносини в сфері проведення державної реєстрації речових прав та їх обтяжень регламентовано положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року за № 1127.

Відповідно до вимог п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно вимог ст. 4 вище вказаного Закону державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності; 2) речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону; 3) право власності на об`єкт незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно та інші обтяження

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.

Статтею 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, зокрема: документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам (за змістом частини другої, четвертої статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень»).

За таких обставин, враховуючи що ОСОБА_1 повністю профінансувала об`єкт інвестицій (квартири № АДРЕСА_10 ), вона набула майнові права «права очікування» на дані квартири в житловому будинку, на який ОСОБА_2 було зареєстровано право власності, а згодом після поділу такого будинку відчужено на користь ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_11 на підставі Договору дарування, що свідчить про порушення правомочності Позивача отримати право власності на нерухоме майно та невизнання майнових прав Позивача, а тому наявні підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартири АДРЕСА_10 .

Також, суд приходить до висновку, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 на будинок, в якому знаходиться об`єкт інвестицій Позивача (квартири № АДРЕСА_10 ) та безпосередньо на такий об`єкт інвестицій Позивача не може вважатись законною, адже порушує майнові права Позивача на об`єкт та результат інвестицій.

Так, судом встановлено, що Позивач повністю оплатила забудовнику вартість об`єкту інвестування: квартири АДРЕСА_10 , а отже в повній мірі набула майнових прав на нерухоме майно, тобто правомочність отримати право власності на новостворене нерухоме майно.

Отже, після здійснення інвестиції та сплати повної вартості майнових прав на квартири, виключно Позивач, як єдиний інвестор, що володіє правомочністю та «правом очікування», мала отримати результат інвестицій у власність, набути та зареєструвати право власності на новостворене майно, а набуття та державна реєстрація права власності на такий результат інвестицій (квартири) за будь-якими особами, окрім Позивача, є протиправним та незаконним.

ТОВ «Желань», як забудовником, не завершено будівництво у визначені Договором строки, не прийнято в експлуатацію будинок, не передано нерухомість (результат інвестицій) Позивачу у власність, чим порушено договірні умови та права інвестора будівництва.

При цьому, будівництво будинку, в якому знаходиться об`єкт інвестицій Позивача здійснювалося ТОВ «Желань» із залученням коштів фізичних осіб, зокрема коштів Позивача.

Однак, забудовник не здійснив завершення будівництва у визначені строки та не передав квартири Позивачу, а ОСОБА_2 здійснивши відносно себе державну реєстрацію права власності на даний будинок, а згодом його поділ на окремі визначені індивідуальні об`єкти нерухомості (квартири), зареєструвавши на них право власності, що призвело до порушення майнових прав Позивача на об`єкт інвестування.

За таких обставин, набуття та державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 на будинок та на проінвестовані Позивачем квартири є незаконним, здійснено в порушення вимог чинного законодавства та майнових прав Позивача.

А тому, позовні вимоги Позивача в частині визнання незаконної державної реєстрації права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та права власності на квартири № АДРЕСА_10 за ОСОБА_2 підлягають задоволенню.

Судом встановлено, що зареєструвавши за собою право власності квартири, які були проінвестовані Позивачем, ОСОБА_2 відчужив дані квартиру на користь ОСОБА_3 .

Так, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 777) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_5 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58841368 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42586383).

Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 778) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_4 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58842752 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42587794).

Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 780) від 18.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною, предметом якого є безоплатна передача квартири АДРЕСА_3 у власність ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58845510 від 18.06.2021 року, запис про право власності: 42590368).

Відповідно до статті 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов`язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Пленум Верховного Суду України у пункті 5 Постанови № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» дав судам такі роз`яснення: відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину можу бути заявлена як однією зі сторін правочину, та й іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Верховний Суд України у Постанові від 25.05.2016 року у справі № 6-605цс16 прийшов до таких висновків: «З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб. Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав».

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

У Постанові від 29.09.2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочинів.

Аналогічний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17.

У Постанові від 04.06.2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону. (пункти 69,70).

Враховуючи те, що ОСОБА_2 в порушення майнових прав Позивача незаконно набуто та зареєстровано право власності на квартири, які мала бути отримані Позивачем у власність, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 Договори дарування квартири порушують публічний порядок, тобто є нікчемними та не потребує визнання його недійсним в судовому порядку. Дані висновки суду відповідають висновкам сформованими Великою Палатою Верховного Суду у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.

Право на захист власності викладено у ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «Перший протокол», «Конвенція»): «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства та на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів».

Водночас, відповідно до ст. 13 Конвенції кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому Європейський суд з прав людини у рішенні від 29.06.2006 року у справі «Пантелеєнко проти України» зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

У рішенні від 31.07.2003 року у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. При чому, як наголошується у рішенні Європейського суду з прав людини у справі ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотними.

При вирішенні справи «Каіч та інші проти Хорватії» (Рішення від 17.07.2008 року) Європейський Суд з прав людини вказав, що для Конвенції було б неприйнятно, якби стаття 13 декларувала право на ефективний засіб захисту, але без його практичного застосування. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Відтак, Держава Україна несе обов`язок перед зацікавленими особами забезпечити ефективний засіб захисту порушених прав, зокрема - через належний спосіб захисту та відновлення порушеного права. Причому обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Згідно з ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Велика Палати Верховного Суду у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17 прийшла до таких висновків:

«95. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

99. Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

100. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

101. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

108. Отже Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

118. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).

119. Разом із цим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

120. Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочині.

122. Як Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших».

Так, судом встановлено, що квартири на які Позивача, як інвестор набула майнове право («право очікування») та які мала отримати у власність, були незаконно набуті та перейшли у власність інших осіб, які не здійснювали фінансування будівництва.

При цьому, наразі житловий будинок по АДРЕСА_1 прийнято в експлуатацію, об`єкт інвестицій Позивача (квартири) вже існує як об`єкт права власності та цивільного обороту, право власності на дану квартиру зареєстровано не за інвестором новоствореного майна, а за ОСОБА_3 .

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору саме інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник (або будь - яка інша особа) позбавлені права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Отже, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи, а тому Позивачкою обрано належний спосіб захисту порушеного права про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Враховуючи обставини справи та те, що об`єкти інвестицій Позивача наразі перебувають у власності ОСОБА_3 , який на підставі нікчемного правочину незаконно, без відповідної правової підстави заволодів ними, наявні підстави для задоволення позовних вимог про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартири № АДРЕСА_10 , як належного та ефективного способу захисту порушених прав Позивачки.

Дані висновки суду відповідають висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладених у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17.

Суд критично сприймає твердження представника ОСОБА_3 адвоката Климова Олексія Юрійовича щодо того, що ТОВ «Желань» втратило право будівництва будинку на вказаних земельних ділянках, а ОСОБА_2 за власним проектом господарським способом (власними силами) розпочав за зазначеною адресою відповідно до повідомлення про початок виконання будівельних робіт КВ051210406452 від 09.04.2021 будівництво житлового будинку: код ДКБС: 1110.3 будинку садибного типу та правомірно набув право власності на нього

При судовому розгляді встановлено, що будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 здійснювалось за рахунок залучення коштів від фізичних осіб, в тому числі грошових коштів Позивача, яка мала отримати у власність об`єкт інвестування та набула нього майнових прав.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Отже, як на момент початку здійснення процедур щодо оформлення документації по будівництву так і на момент набуття у власність ОСОБА_2 житлового будинку по АДРЕСА_1 стосовно даного нерухомого майна (його складових) вже були наявні майнові права інвесторів на квартири в цьому будинку, що мали були ними отримані після завершення будівництва, в тому числі майнові права Позивачки, які були порушені внаслідок отримання у власність ОСОБА_2 нерухомого майна, яке було проінвестовано та побудовано за рахунок в тому числі коштів Позивачки.

Також суд критично відноситься до того, що ОСОБА_2 самостійно збудував даний житловий будинок по АДРЕСА_1 , адже згідно матеріалів справи, будівництво даного будинку та його майже фактичне повне завершення було здійснено до отримання будь - яких документів стосовно початку будівництва на користь ОСОБА_2 .

При цьому, згідно відомостей Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт: «Будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 » від 29.04.2021 року № КВ 101210429706: початок будівництва - 10 квітня 2021 року, закінчення будівництва - 12 квітня 2021 року, що виходячи із технічних характеристик житлового будинку та наявних у матеріалах справи фотознімків даного будинку, є неможливим за такий проміжок часу.

Тобто, ОСОБА_2 набув право власності на даний житловий будинок незаконно та з порушенням прав Позивача, так як даний будинок на момент отримання документів на будівництво та набуття такого права власності ОСОБА_2 вже був побудований, а його будівництво було здійснено ТОВ «Желань» за рахунок залучених коштів інвесторів фізичних осіб, в тому числі Позивачки, яка набула майнових прав на квартири в даному будинку на підставі укладених договорів купівлі - продажу майнових прав.

Також суд відхиляє доводи представника ОСОБА_3 адвоката Климова Олексія Юрійовича , що проінвестована Позивачем житлова нерухомість - квартири № АДРЕСА_10 та набуті у приватну власність ОСОБА_3 №№ 38,36,35 є різними об`єктами нерухомості, так як ці твердження спростовуються матеріалами справи, в тому числі дослідженими при судовому розгляді справи фотознімками житлового будинку, технічними паспортами, деклараціями про початок виконання будівельних робіт та відомостями з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з яких випливає що ОСОБА_3 набув у власність нерухоме майно, яке було проінвестовано Позивачем та щодо якого у неї виникли майнові права.

При цьому, при судовому розгляді справи відповідачами не спростовано факт набуття Позивачкою майнових прав на квартири № АДРЕСА_10 після повної сплати майнових прав на такі квартири за договорами купівлі - продажу майнових прав, що засвідчує неправомірність всіх наступних дій ОСОБА_2 по відношенню до житлового будинку в якому знаходився об`єкт інвестицій Позивачки та підтверджує недійсність будь - яких угод, що порушили майнові права Позивача, як інвестора будівництва житлового будинку на отримання у власність об`єкта інвестування.

Твердження представника ОСОБА_3 адвоката Климова Олексія Юрійовича щодо неотримання та неможливості отримання ТОВ «Желань» від Позивача грошових коштів в готівковій формі в рахунок оплати вартості майнових прав на квартиру не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи, зокрема квитанцією до прибуткового касового ордеру № 6.1. від 11.03.2016 року, квитанцією до прибуткового касового ордеру № 6.1.1. від 11.03.2016 року, квитанціями до прибуткового касового ордеру №№ 15.1 від 03.07.2017 року,15.2 від 19.12.2017 року та Довідками про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на об`єкт нерухомості.

Крім того, в судовому засіданні було досліджено матеріали судових справ №№ 759/18358/18, 759/3377/19.

Так, Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 03.04.2020 року по справі № 759/18358/18 за позовом іншого інвестора до ТОВ «Желань», як забудовника, стосовно житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 із ТОВ «Желань» стягнуті грошові кошти на користь інвестора, сплачені за продаж майнових прав на квартиру на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, суд встановив, що оплата за такі майнові права на користь ТОВ «Желань» здійснена інвестором у готівковій формі.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 09.07.2019 року по справі № 759/3377/19 за позовом іншого інвестора до ТОВ «Желань», як забудовника, стосовно житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 із ТОВ «Желань» стягнуті грошові кошти на користь інвестора, сплачені за продаж майнових прав на квартиру на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, суд встановив, що оплата за такі майнові права на користь ТОВ «Желань» здійснена інвестором у безготівковій формі

Отже ТОВ «Желань» отримувало грошові кошти за продаж майнових прав на квартири у будинку за адресою: АДРЕСА_1 від інвесторів як в готівковій так і в безготівковій формі. Дані обставини встановленні судовими рішеннями, які набрали законної сили.

Що стосується тверджень представника ОСОБА_3 адвоката Климова Олексія Юрійовича щодо призначеної та непроведеної судової експертизи по даній справі, суд виходить із наступного.

Ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 19 квітня 2023 року постановлено:

- Клопотання представника відповідача ОСОБА_3 - адвоката Климова Олексія Юрійовича про призначення комплексної судової у цивільній справі № 759/2630721 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), ОСОБА_4 про визнання незаконної державної реєстрації права власності, визнання недійсним правочину та визнання права власності.- задовольнити.

- Призначити по справі комплексну судову експертизу, проведення якої доручити експертам Київського науково-дослідницького інституту судових експертиз (03057, м. Київ, вул. Смоленська 6)

- На вирішення експертам поставити наступні питання:

- Чи відповідає час виконання друкованого тексту даті, вказаній у договорах купівлі-продажу майнових прав № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, у квитанціях до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, у довідках про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 від імені ТОВ «ЖЕЛАНЬ»; в який проміжок часу надрукований текст на принтері?

- Чи в один період часу були виконані друкований текст та підпис у договорах № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, у квитанціях до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, у довідці про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 від імені ТОВ «ЖЕЛАНЬ»?

- У який період часу було виконано підписи у договорах № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, у квитанціях до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, у довідці про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 від імені ТОВ «ЖЕЛАНЬ»?

- В якій послідовності виконаний друкарський текст та інші реквізити договорів № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, квитанцій до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, довідках про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 від імені ТОВ «ЖЕЛАНЬ»?

- Чи не використаний для виконання тексту в договорах № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, у квитанціях до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, у довідках про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 від імені ТОВ «ЖЕЛАНЬ», аркуш паперу або частина іншого документу з вже присутніми на ньому підписом (підписами)

- Чи ОСОБА_4 виконано в графі «Підпис» підписи у договорах № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, у квитанціях до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, у довідках про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018 від імені ОСОБА_4 ?

- Чи виконано ОСОБА_1 в графі «Підпис» підписи у документах - договорах № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017 від імені ОСОБА_4 ?

- Чи має папір, на якому виконані договори № 6 від 11.03.2016, № 6.1 від 11.03.2016, № 15 від 03.07.2017, квитанції до прибуткових касових ордерів № 6.1, № 6.1.1 від 11.03.2016, № 15.1 від 03.07.2017, довідки про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості вих. № 31, № 32, № 33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 як директором ТОВ «ЖЕЛАНЬ», ознаки штучного старіння?

- Для проведення експертизи витребувати від ОСОБА_1 оригінали договорів №6 від 11.03.2016, №6.1 від 11.03.2016, №15 від 03.07.2017, квитанцій до прибуткових касових ордерів №6.1, №6.1.1 від 11.03.2016, №15.1 від 03.07.2017, довідок про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на об`єкт нерухомості вих. №31, №32, №33 від 28.01.2018, що підписані ОСОБА_4 , як директором ТОВ «ЖЕЛАНЬ».

- Зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_4 надати вільні, умовно-вільні та експерементальні зразки почерку і підпису.

- Оплату (усі витрати) за проведення комплексної судової експертизи покласти на відповідача ОСОБА_2

- Попередити експертів про кримінальну відповідальність за ст. 384-385 КК України.

- У розпорядження експертів надати цивільну справу № 759/26307/21.

- Провадження по справі до отримання висновку експертизи зупинити.

У зв`язку із неможливістю проведення судової експертизи по справі, ухвалою від 19.03.2024 року відновлено провадження по справі та призначено судове засідання по справі.

Відповідно до положень статті 102 ЦПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права.

За приписами статті 103 ЦПК України суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із тих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності. При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. Суд з урахуванням обставин справи має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза). Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.

Відповідно до ст. 109 ЦПК України у разі ухилення учасника справи від подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмовити у його визнанні.

Отже, визнання факту для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмова у його визнанні є правом, а не обов`язком суду та відповідно дані обставини досліджуються у сукупності із іншими доказами та матеріалами справи.

Положеннями статей 77-80 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Положеннями статті 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Матеріалами справи встановлено та доведено факт виникнення договірних відносин між Позивачем та ТОВ «Желань» та здійснення інвестування Позивачем в повному обсязі квартир № АДРЕСА_10

Так, при судовому розгляді встановлено, що жодних заперечень стосовно укладання договору купівлі - продажу майнових прав, отримання ТОВ «Желань» коштів та видачі довідки про сплату майнових прав на квартиру, директором товариства (на момент вчинення цих дій) ОСОБА_4 не заявлялось.

Так само, Позивач та директор (на час укладання догорів та сплати Позивачем коштів) ТОВ «Желань» ОСОБА_4 не заперечували фактів підписання документів та не ставили дані обставини під сумнів.

Так, в матеріалах справи наявні письмові пояснення ОСОБА_4 , якими підтверджено як виникнення договірних відносин між Позивачем та ТОВ «Желань», так і здійснення оплати Позивачем за продаж майнових прав за укладеними з ТОВ «Желань» договорами купівлі-продажу майнових прав, що спростовує доводи представника ОСОБА_3 адвоката Климова Олексія Юрійовича в цій частині.

Факти для з`ясування яких експертиза була призначена, були встановлено на підставі наявних у матеріалах справи доказів (зокрема квитанціями до прибуткового касового ордеру та довідок про сплату майнових прав на квартиру).

Докази, які б спростовали дані обставини, матеріали справи не містять.

Окрім цього, Позивачем було подано до суду пояснення 25.04.2024 року, в яких було зазначено, що вона ніколи не ухилялась від надання будь - яких матеріалів або вчинення процесуальних дій для можливості проведення судової експертизи; декілька разів з`являлась до суду, однак повітряні тривоги, які лунали в м. Києві (а також ракетні обстріли), унеможливлювали доступ до приміщення суду для вчинення процесуальних дій.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини основоположних свобод встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005р. у справі "Смірнова проти України").

Враховуючи наведене, дослідивши матеріали справи та оцінивши їх у сукупності, суд вважає, що позовні вимоги є законними та обґрунтованими, у зв`язку з чим позов підлягає задоволенню у повному обсязі. У відповідності до положень ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі наведених в рішенні норм закону, керуючись ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 274, 279, 354 Цивільного процесуального кодексу України, - суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київський міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), директор Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань» Гарасюта Володимир Олександрович про визнання незаконної державної реєстрації права власності та визнання права власності- задовольнити.

Визнати незаконною державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_9 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Мариною Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58005929 від 06.05.2021 року; запис про право власності: 41827061).

Визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про дежравну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс номер: 58515725 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42290104).

Визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:38515614 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289993).

Визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_2 , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою Оленою Олександрівною (рішення про дежравну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58515568 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42289946).

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 .

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_3 .

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_5 .

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_4 .

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань» (адреса: м. Київ, вул. Трублаїні, 18, ЄДРПОУ 39274162), ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_12 ), ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_13 ) на користь ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_14 ) з кожного судовий збір у розмірі 7614 (сім тисяч шістсот чотирнадцять) грн. 19 коп.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення буде виготовлено 17.08.2024 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.М. Журибеда