Постанова

від 23.10.2024 по справі 904/244/24

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.10.2024 року м.Дніпро Справа № 904/244/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,

при секретарі судового засідання: Логвиненко І.Г.

представники сторін:

від позивача: Бевза М.О. (в залі суду);

від відповідача: Шестіріков В.В. (в залі суду);

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2024 (суддя Бєлік В.Г., повний текст підписано 26.04.2024) у справі №904/244/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ГОРСУМ", м. Дніпро

до Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я", м. Дніпро

про стягнення заборгованості за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018 у загальному розмірі 16 515 060,60 грн.,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ГОРСУМ" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, у якій просить стягнути з Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" заборгованість по орендній платі за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018 за період з 01.01.2021 по 31.12.2023 у розмірі 16 515 060,60 грн., а також просить стягнути судові витрати по справі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за Відповідачем обліковувалась заборгованість в розмірі 16 515 060,60 грн. перед Позивачем, яка виникла внаслідок неналежного виконання зобов`язань за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018 щодо повної та своєчасної оплати за оренду приміщень.

Відповідач вважає позов у цій справі безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню мотивуючи тим, що у п.п.4.5, 4.6 договору оренди сторони передбачили, що орендна плата визначається з площі фактично використовуваних орендарем приміщень, яка відображається в актах приймання-передачі послуг та рахунках на сплату орендної плати, а не всієї площі об`єкту оренди, вказаного в пунктах 1.2 і 1.5 договору. Позивач протягом всього строку оренди щомісячно в рахунках і актах приймання-передачі послуг вказував площу приміщень, які фактично використовував відповідач, а відповідач у повному обсязі сплачував позивачу відповідну орендну плату. Складання та підписання сторонами акту прийому-передачі в оренду 08.10.2018, так само як і актів приймання-передачі (повернення) приміщень від 06.10.2022 жодним чином не підтверджує фактичне використання ПЗВО ДІМЗ всіх вказаних в цих актах приміщень, та не може бути підставою для нарахування позивачем орендної плати, всупереч п.п.4.5, 4.6 договору оренди.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2024 у справі №904/244/24 позовні вимоги задоволено у повному обсязі.

Стягнуто з Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" на користь Товариство з обмеженою відповідальністю "ГОРСУМ" заборгованість по орендній платі за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018 за період з 01.01.2021 по 31.12.2023 у розмірі 16 515 060,60 грн., а також витрати по сплаті судового збору в розмірі 198 180,73 грн.

Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Приватний заклад вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я", в якій просить рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити в позові.

При цьому в обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що при формуванні висновків щодо розміру орендної плати, який за договором залежав від кількості орендованої площі приміщень, слід врахувати, що сторони в самому договорі передбачали необхідність уточнення у кожному окремому звітному календарному місяці розмір фактично використовуваних Орендарем приміщень, при цьому передбачалося це саме в контексті бази для обрахування орендної плати.

Такі договірні домовленості сторін, зафіксовані від самого початку в договорі, цілком логічно пояснюється специфікою господарської діяльності орендаря, який є суб`єктом господарювання - приватним закладом вищої освіти. Дана господарська діяльність дійсно передбачає необхідність на момент отримання ліцензії мати договір оренди приміщень, виходячи з загальних ліцензійних норм площі. Однак, при цьому нормальний і цілком прогнозований господарський ризик у даного виду діяльності полягає в тому, що неможливо передбачити ані кількість студентів на той чи інший новий навчальний рік, які виявлять бажання вступити до закладу, так і такі принципово важливі обставини, що впливають на відвідуваність студентами закладу, як пандемія чи війна. Тому, визначаючи в договорі загальну максимально можливу площу до використання в рамках договору (п. 1.2.), сторони, втім, передбачили в договорі і спеціальні норми щодо визначення бази для обрахунку орендної плати за фактично використовувані площі у кожному відповідному місяці оренди (п.п. 4.5. і 4.6.)

Отже, суд не взяв до уваги, що сторони домовились і в Договорі оренди передбачили, що орендна плата за цим договором визначається виходячи саме з площі фактично використовуваних орендарем приміщень, що відображається саме в щомісячних актах приймання-передачі послуг та рахунках на сплату орендної плати, а не з всієї площі об`єкту оренди, вказаної в пунктах 1.2 і 1.5 Договору оренди та в акті приймання-передачі приміщення в оренду від 08.10.2018, як помилково вважав суд.

З огляду на що, висновок суду першої інстанції про те, що нібито з дати укладення договору оренди № 03/10/1 від 03.10.2018 розмір орендної плати, виходячи із загальної площі переданих в оренду приміщень 4123 кв.м., становив за один місяць 535990 грн., а з 01.10.2022, виходячи з площі орендованих приміщень 2840,86 кв.м. - 409083,84 грн., не відповідає обставинам справи, зокрема, положенням пунктів 4.5., 4.6., 4.10, Договору оренди та змісту підписаних між Сторонами щомісячних актів наданих послуг і виставлених Позивачем рахунків.

Суд не надав оцінки тому факту, що Позивач, як орендодавець, у відповідності до п. 4.5 і 4.6 Договору оренди з листопада 2019 року постійно готував і надавав для підписання акти наданих послуг та рахунки на оплату, де самостійно визначав площу фактично використовуваних орендарем приміщень, що є значно меншою площі, яка вказана у п. 1.2 Договору оренди. Нижченаведені акти наданих послуг були підписані Сторонами, а рахунки оплачені Відповідачем.

Підписані Сторонами за період з листопада 2019 акти наданих послуг і рахунки Позивача, що були виставлені на підставі вказаних актів, не були досліджені судом і не були відображені в оскаржуваному рішенні суду, де не було зазначено фактично використовуваної орендарем площі та погоджених сторонами сум щомісячної орендної плати.

Так само як і описані вище акти і рахунки, суд не взяв до уваги та не надав правової оцінки і наданим Відповідачем доказам того, що у його користуванні не перебувають приміщення 2-го, 3-го і 4-го поверхів корпусу будівлі, де знаходяться орендовані площі. Так, до матеріалів справи було надано акт комісії Відповідача від 21.02.2024 з додатками фото таблицями на 86 аркушах, де зафіксовано, що приміщення 2 -го, 3-го і 4-го поверхів знаходяться у фактичному користуванні зовсім інших орендарів (Управління патрульної поліції в Донецькій області та Університету ім. Альфреда Нобеля), що виключає перебування їх в користуванні Відповідача. Але і ці аргументи відповідача не були «почуті» судом в контексті ефективного і справедливого судового розгляду відповідно до вищенаведених критеріїв ЄСПЛ.

Висновок суду першої інстанції про необхідність стягнення орендної плати, виходячи з площі об`єкту оренди, визначеної у п. 1.2. Договору оренди, без урахування підписаних Сторонами актів наданих послуг оренди та виставлених на їх підставі Позивачем рахунків протягом 4 років - зроблений в порушення п. 6 статті 3 ЦК України, яка передбачає принцип добросовісності у цивільних правовідносинах, та не відповідає правовим висновкам Верховного Суду щодо застосування вказаної норми закону, визначених у постановах від 19.02.2024 по справі № 567/3/22, від 07 жовтня 2020 року в справі № 450/2286/16-ц, від 05 грудня 2022 року по справі № 753/8945/19.

Висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для врахування факту реєстрації податкових накладних Позивачем із відображенням суми орендної плати та фактичної площі займаних Відповідачем приміщень на підставі саме підписаних Сторонами Актів наданих послуг, не відповідають правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норм права, викладених у постанові від 29.06.2021 у справі № 910/23097/21.

Наданий Позивачем висновок експерта № 053-23 від 18.12.2023 взагалі не повинен був враховуватися судом при формуванні правової позиції у справі, оскільки даний висновок прямо суперечить іншим матеріалам справи (положенням п. 4.5., 4.6. договору оренди), зроблений без необхідності застосування спеціальних знань, з порушеннями прав Відповідача щодо участі в експертному дослідженні. Відтак, суд мав відхилити даний доказ як належний.

Висновок суду першої інстанції про те, що площа приміщень, необхідних ПЗВО ДІМЗ для розміщення закладу вищої освіти та проведення освітнього процесу, за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 14, має бути не менше 2000 кв. м., не свідчить про те, що Відповідач фактично користувався приміщенням площею, яка вказана у п. 1.2. Договору оренди.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, оскаржуване рішення без змін. Зазначає, що судом першої інстанції встановлено, що позивач та відповідач у п.1.2, п.1.5 Договору та актах приймання-передачі приміщень, які в силу п.2.1 Договору, є невід`ємною частиною Договору, визначили загальну площу приміщень, яка передана у користування ПЗВО «ДІМЗ», 4123 кв.м (з 08.10.2018 по 31.09.2022) та 2840,86 кв.м (з 01.10.2022 по даний час).

У період з січня 2021 по грудень 2023 року позивачем ТОВ «ГОРСУМ» та відповідачем ПЗВО «ДІМЗ» підписувались акти наданих послуг, а відповідачем частково оплачувалась орендна плата.

У подальшому, після отримання позивачем, висновку експерта, за результатами проведення експертного економічного дослідження №053-23 від 18.12.2023, ТОВ «ГОРСУМ» було складено та направлено ПЗВО «ДІМЗ» додаткові акти наданих послуг за період з січня 2021 року по грудень 2023 року.

Посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що підписані сторонами акти наданих послуг і рахунки, не були досліджені судом, та у рішенні суду не було зазначено фактично використовуваної орендарем площі та погоджених сторонами сум щомісячної орендної плати, є необґрунтованими, оскільки акти наданих послуг і рахунки по договору оренди були додані до позовної заяви, містяться у матеріалах справи і були оцінені судом під час ухвалення рішення.

При цьому, суд першої інстанції обґрунтовано відхилив доводи ПЗВО «ДІМЗ» про те, що у п.4.5, 4.6 договору оренди сторони передбачили, що орендна плата визначається з площі фактично використовуваних орендарем приміщень, яка відображається в актах приймання-передачі послуг та рахунках на сплату орендної плати, а не всієї площі об`єкту оренди, вказаного в пунктах 1.2 і 1.5 договору, так як відповідачем належними та допустимими доказами не доведено факту того, що фактична площа використовуваних орендарем приміщень відрізнялась від площі приміщень переданих в оренду, яка зазначена у п.1.2, 1.5 договору оренди, актах приймання-передачі приміщень та відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, ПЗВО «ДІМЗ» не надано доказів повернення позивачу ТОВ «ГОРСУМ» частини нежитлових приміщень за актом приймання-передачі, які фактично не використовувались відповідачем у період з 01.01.2021 по 31.12.2023, та ініціювання внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суд першої інстанції, з урахуванням пояснень сторін по справі, дійсним обставин справи та наявних у справі доказів, дійшов правильного висновку про те, що загальна площа приміщень, яка передана у користування ПЗВО «ДІМЗ» становила 4123 кв.м (з 08.10.2018 по 31.09.2022) та 2840,86 кв.м (з 01.10.2022 по теперішній час).

В цілому доводи відповідача у цій частини зводяться до заперечень обставин справи, встановлених судом першої інстанції, і до переоцінки доказів по справі та незгоди відповідача з їх оцінкою, та фактично - до незгоди з ухваленим рішенням суду, однак, в силу положень ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Внаслідок складного фінансового становища орендаря, зважаючи на те, що підприємство орендодавця було одним із засновників вищого навчального закладу - орендаря, за усною домовленістю сторін, ТОВ «ГОРСУМ» спочатку у період з січня 2021 року по грудень 2023 року виставлялись акти приймання-передачі послуг та рахунки на оплату оренди на частину від загальної суми орендної плати.

Просить апеляційний суд врахувати, що відповідачу, відповідно до п.13.3 Договору, були відомі усі істотні умови договору, а факт підписання актів приймання-передачі приміщень, якими визначено площу приміщень переданих у користування орендарю, ПЗВО «ДІМЗ» не оспорюється, тому посилання відповідача у апеляційній скарзі на порушення позивачем принципу добросовісності є необґрунтованими і не підлягають врахуванню.

Наведені встановлені фактичні обставини у цій справі № 904/244/24 свідчать про те, що правовідносини у справах № 567/3/22, № 450/2286/16, на які посилається скаржник, є неподібними зі справою № 904/244/24, що розглядається, з огляду на відмінні предмет і підстави позовів, відмінні установлені фактичні обставини у цих справах, що впливають на зміст відповідних правовідносин та їх матеріально-правове регулювання.

Доводи апеляційної скарги щодо помилкового неврахування судом факту реєстрації податкових накладних саме на підставі підписаних сторонами актів наданих послуг, є необґрунтованими, оскільки ТОВ «ГОРСУМ», після ухвалення судом рішення за результатами розгляду позовної заяви до ПЗВО «ДІМЗ» буде визначено суму своїх податкових зобов`язань та здійснено реєстрацію податкових накладних.

Посилання відповідача у апеляційній скарзі на те, що наданий позивачем висновок експерта взагалі не повинен був враховуватись судом при формування правової позиції по справі, не заслуговують на увагу, оскільки ПЗВО «ДІМЗ» не доведено помилковість розрахунків судового експерта Лішко Л.М. або їх суперечність.

Зважаючи на те, що поданий ТОВ «ГОРСУМ» висновок експерта відповідає вимогам, визначеним у ст.101 ГПК України і жодним чином не спростований відповідачем, суд першої інстанції обґрунтовано визнано висновок експерта одним із доказів по справі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.05.2024 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач), судді Парусніков Ю.Б., Верхогляд Т.А.

З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 16.05.2024 здійснено запит матеріалів справи №904/244/249 із Господарського суду Дніпропетровської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.

22.05.2024 матеріали справи №904/244/24 надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.05.2024 (у складі колегії суддів: головуючий Іванов О.Г. (доповідач), судді Парусніков Ю.Б., Верхогляд Т.А.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2024 у справі №904/244/24; розгляд справи призначено в судовому засіданні на 17.09.2024.

В судовому засіданні 17.09.2024 оголошено перерву до 23.10.2024.

21.10.2024 апелянтом заявлено клопотання про витребування доказів, від якого заявник у судовому засіданні 23.10.2024 відмовився, внаслідок чого таке клопотання протокольною ухвалою залишено без задоволення.

В судовому засіданні 23.10.2024 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

03.10.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю ГОРСУМ (далі - ТОВ ГОРСУМ, орендодавець, позивач) та Приватним закладом вищої освіти ДНІПРОВСЬКИЙ ІНСТИТУТ МЕДИЦИНИ ТА ГРОМАДСЬКОГО ЗДОРОВ`Я (далі - ПЗВО ДІМЗ, орендар, відповідач) було укладено договір оренди № 03/10/1 (далі - Договір).

Даний договір 03.10.2018 посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Повєткіною Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №1626.

Відповідно до пункту 1.1 Договору ТОВ ГОРСУМ (Орендодавець) передає, а ПЗВО ДІМЗ (Орендар) приймає у тимчасове платне користування на умовах цього Договору частину нежитлових приміщень в будинку, що розташовані за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14 (далі - Приміщення).

Згідно з п.1.2 Договору загальна площа Приміщень складає 4123,0 кв.м.

Відповідно до п.1.5 Договору приміщення, які передаються в оренду, належить Орендодавцю на праві приватної власності, державна реєстрація права власності на нерухоме майно проведена відповідно до Закону України Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме:

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №5, а саме: літ. А-4 учбовий корпус №3 (цегла); приміщення №5 поз.301-326 (III поверх), загальною площею 1293,1 кв.м та приміщення загального користування (І, II, III пов.), загальною площею 170,1 кв.м; розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717244312101;

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №4, а саме: літ. А-4 учбовий корпус №3 (цегла); приміщення №4 поз. 201-234 (II поверх), загальною площею 1289,7 кв.м та приміщення загального користування (І, II пов.), загальною площею 112,8 кв.м; розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 4, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717364712101;

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №1, №2; приміщення №1 поз. 101-114 (І поверх), загальною площею 657,1 кв.м; приміщення №2, поз. 101-127 (І поверх) загальною площею 600,2 кв.м; розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 1,2,3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717171712101.

Положеннями п.2.1 Договору передбачено, що орендар вступає у платне користування приміщеннями з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі в оренду, який після підписання стає невід`ємною частиною договору. В цьому акті зазначається фактичний стан приміщення, що орендується, перелік майна або інших поліпшень, що передаються в користування.

Строк оренди за цим Договором становить 6 років та починає обчислюватись з моменту нотаріального посвідчення цього Договору (п.3.1 Договору).

Пункт 4.1 Договору визначає, що орендна плата за договором нараховується з календарного місяця, в якому розпочнуться навчальні заняття в орендаря.

Відповідно до п.4.3 Договору щомісячна орендна плата за Договором оренди обраховується за ставкою 130 грн. за 1 кв.м, в тому числі ПДВ та з урахуванням індексації.

Орендна плата сплачується орендарем на підставі виставлених орендодавцем рахунків щомісячно за поточний місяць до п`ятого числа місяця, за який здійснюється оплата, незалежно від наслідків його діяльності. У разі, якщо останній день сплати орендної плати припадає на вихідний або святковий день, орендна плата сплачується не пізніше наступного робочого дня. (п.4.4 Договору)

Положеннями п.4.6 Договору встановлено, що розмір орендної плати у відповідному календарному місяці розраховується шляхом множення площі фактично використовуваних орендарем приміщень протягом такого місяця. Якщо протягом місяця площа фактично використовуваних орендарем приміщень змінювалась, орендна плата за такий місяць розраховується диференційовано щодо кожного періоду фактичного використання певної площі приміщень.

Відповідно до п.7.5 Договору обов`язки орендаря щодо сплати орендної плати припиняються з дня фактичного звільнення приміщення, яка зазначається у акті приймання-передачі (повернення) Приміщень, крім випадків наявності заборгованості у орендаря по сплаті орендної плати.

08.10.2018 сторонами складено та підписано акт прийому-передачі приміщень в оренду згідно договору № 03/10/1 оренди від 03.10.2018. У зазначеному акті відповідач підтвердив, що йому фактично передано в належному стані приміщення загальною площею 4123 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, будинок № 14. З моменту підписання цього акту, сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо стану приміщень.

Зазначений акт прийому-передачі підписано Ректором ПЗВО ДІМЗ та скріплено печаткою навчального закладу без жодних заперечень та зауважень, в тому числі щодо розміру приміщення, його стану, правильності адреси розташування об`єкта оренди тощо.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №140604427 від 08.10.2018, приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. 03.10.2018 зареєстровано право користування (найму (оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) орендаря ПЗВО ДІМЗ, на підставі договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, на учбовий корпус №3 літ. А-4, прим. №1, №2; приміщення №1 поз. 101-114 (І поверх), загальною площею 657,1 кв.м; приміщення №2, поз. 101-127 (І поверх) загальною площею 600,2 кв.м.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №140593974 від 08.10.2018, приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. 03.10.2018 зареєстровано право користування (найму (оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) орендаря ПЗВО ДІМЗ, на підставі договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, на учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №5, а саме: літ. А-4 учбовий корпус №3 (цегла); приміщення №5 поз.301-326 (III поверх), загальною площею 1293,1 кв.м та приміщення загального користування (І, II, III пов.), загальною площею 170,1 кв.м.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №140599431 від 08.10.2018, приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. 03.10.2018 зареєстровано право користування (найму (оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) орендаря ПЗВО ДІМЗ, на підставі договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, на учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №4, а саме: літ. А-4 учбовий корпус №3 (цегла); приміщення №4 поз. 201-234 (II поверх), загальною площею 1289,7 кв.м та приміщення загального користування (І, II пов.), загальною площею 112,8 кв.м.

06 жовтня 2022 року між ТОВ ГОРСУМ та ПЗВО ДІМЗ було укладено договір про внесення змін до договору оренди № 03/10/1 (далі - Договір про внесення змін). Даний договір 06.10.2022 посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Тарасюк О.О. та зареєстровано в реєстрі за №370.

За умовами п.1 Договору про внесення змін, відповідно до п.13.2 Договору, та у зв`язку зі зміною орендованих приміщень (оренда стосовно нерухомого майна з реєстраційним номером 717364712101, номер запису про право власності 4525675, перелічених у абзаці 3 пункту 1.5 Договору припиняється), зменшенням загальною площі орендованих приміщень та зміною розміру орендної плати сторони домовились внести зміни в Договір оренди №03/10/1 від 13.10.2018, виклавши п.п.1.2, 1.5, 4.3, 4.9 Договору у новій редакції:

1.2 Загальна площа Приміщень складає 2840,86 кв.м

1.5 Приміщення, які передаються в оренду, належать Орендодавцю на праві приватної власності, державна реєстрація права власності на нерухоме майно проведена відповідно до Закону України Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме:

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №6, а саме: А-4 учбовий корпус №3 (цегла); частина приміщення №6 поз. 401-428 (IV поверх), загальною площею 1009,12 кв.м та приміщення загального користування (І, II, III, IV пов.), загальною площею 90,74 кв.м, розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 6, 7, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717897912101;

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №5, а саме: літ. А-4 учбовий корпус №3 (цегла); приміщення №5 поз.301-326 (III поверх), загальною площею 1293,1 кв.м та приміщення загального користування (І, II, III пов.), загальною площею 170,1 кв.м; розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717244312101;

- учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №2; а саме: частина приміщення №2, поз. 101-127 (І поверх) загальною площею 269,78 кв.м; та приміщення загального користування (І пов.), загальною площею 8,02 кв.м, розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 1,2,3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 717171712101.

4.3 Щомісячна орендна плата за Договором оренди обраховується за ставкою 144,00 грн. за 1 кв.м, в тому числі ПДВ та з урахуванням індексації.

Відповідно до п.3 Договору про внесення змін Сторони домовились, що згідно статті 631 Цивільного кодексу України умови цього Договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його (договору) укладення, тобто з 01 жовтня 2022 року.

06.10.2022 сторонами складено та підписано акт приймання-передачі (повернення) приміщень в оренду згідно договору № 03/10/1 оренди від 03.10.2018.

Відповідно до зазначеного акту Орендар передав (повернув), а Орендодавець прийняв об`єкти приміщень загальною площею 2390,02 кв.м, а саме: учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №4, поз. 201-234 (II поверх), площею 1402,5 кв.м; учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №1, поз. 101-114 (І поверх), площею 657,1 кв.м; учбовий корпус №3 - літ. А-4, частина прим. №2, поз. 101-127 (І поверх), площею 330,42 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, будинок № 14. З моменту підписання цього акту, сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо стану приміщень.

Крім того, 06.10.2022 між позивачем та відповідачем було складено та підписано акт приймання-передачі приміщень, про те, що Орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування приміщення загальною площею 1107,88 кв.м, а саме: учбовий корпус №3-літ А-4, частина прим. №6, поз. 401-428 (IV поверх), площа 1099,86 кв.м; учбовий корпус №3 - літ. А-4, частина приміщень загального користування (І пов.), площею 8,02 кв.м.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №311798172 від 06.10.2022, приватним нотаріусом Тарасюк О.О. 06.10.2022 зареєстровано право користування (найму (оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) орендаря ПЗВО ДІМЗ, на підставі договору про внесення змін до договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, на учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №6, а саме: А-4 учбовий корпус №3 (цегла); частина приміщення №6 поз. 401-428 (IV поверх), загальною площею 1009,12 кв.м та приміщення загального користування (І, II, III, IV пов.), загальною площею 90,74 кв.м, розташовано за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, буд. 14, корп. 3, приміщення 6, 7.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №311810123 від 06.10.2022, приватним нотаріусом Тарасюк О.О. 06.10.2022 зареєстровано право користування (найму (оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) орендаря ПЗВО ДІМЗ, на підставі договору про внесення змін до договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, на учбовий корпус №3 - літ. А-4, прим. №2; приміщення №2, поз. 101-127 (І поверх) загальною площею 269,78 кв.м; та приміщення загального користування (І пов.), загальною площею 8,02 кв.м.

Позивач та відповідач у п.1.2, п.1.5 Договору та актах приймання-передачі приміщень, які в силу п.2.1 Договору, є невід`ємною частиною Договору, визначили загальну площу приміщень, яка передана у користування ПЗВО ДІМЗ, 4123 кв.м (з 08.10.2018 по 31.09.2022) та 2840,86 кв.м (з 01.10.2022 по даний час)

У пункті 13.3. Договору сторони підтвердили, що вони дійшли згоди по всім істотним умовам цього Договору та не існує жодних умов, які є необхідним для врегулювання цим Договором.

Жодних претензій щодо істотних умов Договору, як і заперечень стосовно якісних характеристик об`єкта оренди, відповідач не висловлював увесь період договірних правовідносин.

Пунктом 13.2. Договору встановлено, що всі зміни та/або доповнення до цього Договору можуть бути внесені тільки за домовленістю сторін та посвідчені нотаріально.

Відповідно до п.4.2 Договору орендна плата сплачується орендарем у національній валюті - гривні, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця у розмірі, визначеному у додатковій угоді до цього Договору. Датою здійснення плати вважається дата списання грошових коштів з розрахункового рахунку орендаря.

Між сторонами підписано акти наданих послуг № 249 від 30.11.2019, № 250 від 31.12.2019, № 1 від 31.01.2020, № 4 від 29.02.2020, № 7 від 31.03.2020, № 8 від 30.04.2020, № 10 від 31.05.2020, № 11 від 30.06.2020, № 14 від 31.07.2020, № 16 від 31.08.2020, № 19 від 30.09.2020, № 21 від 31.10.2020, № 23 від 30.11.2020, № 25 від 31.12.2020, № 1 від 31.01.2021, № 3 від 28.02.2021, № 6 від 31.03.2021, № 8 від 30.04.2021, № 10 від 31.05.2021, № 12 від 30.06.2021, № 14 від 31.07.2021, № 16 від 31.08.2021, № 17 від 30.09.2021, № 20 від 31.10.2021, № 22 від 30.11.2021, № 24 від 31.12.2021, № 1 від 31.01.2022, № 4 від 28.02.2022, № 6 від 31.03.2022, № 8 від 30.04.2022, № 10 від 31.05.2022, № 12 від 30.06.2022, № 14 від 31.07.2022, № 25 від 31.08.2022, № 26 від 30.09.2022, № 29 від 31.10.2022, № 32 від 30.11.2022, № 43 від 31.12.2022, № 5 від 31.01.2023, № 16 від 28.02.2023, № 20 від 31.03.2023, № 34 від 30.04.2023, № 44 від 31.05.2023, № 55 від 30.06.2023, № 65 від 31.07.2023, № 76 від 31.08.2023, № 85 від 30.09.2023, № 93 від 31.10.2023, № 112 від 30.11.2023, № 165 від 31.12.2023, № 7 від 31.01.2024, № 26 від 29.02.2024, № 36 від 31.03.2024, у яких була зазначена площа фактично використовуваних орендарем приміщень.

Також Позивачем, ТОВ «ГОРСУМ», виставлено Відповідачу рахунки на оплату № 223 від 26.11.2019, № 224 від 12.12.2019, № 2 від 30.01.2020, № 4 від 11.02.2020, № 8 від 30.04.2020, № 9 від 31.05.2020, № 13 від 23.07.2020, № 15 від 27.08.2020, № 17 від 09.09.2020, № 19 від 01.10.2020, № 21 від 09.11.2020, № 23 від 08.12.2020, № 1 від 21.01.2021, № 3 від 22.02.2021, № 6 від 17.03.2021, № 8 від 27.04.2021, № 10 від 18.05.2021, № 12 від 29.06.2021, № 14 від 28.07.2021, № 16 від 30.08.2021, № 18 від 23.09.2021, № 20 від 28.10.2021, № 22 від 25.11.2021, № 24 від 17.12.2021, № 2 від 28.01.2022, № 3 від 28.02.2022, № 26 від 12.09.2022, № 27 від 13.09.2022, № 57 від 01.11.2023, № 35 від 01.09.2023, № 29 від 01.08.2023, № 24 від 03.07.2023, № 17 від 01.06.2023, № 1 від 10.01.2023 № 36 від 01.12.2022, № 32 від 03.11.2022 у яких також була зазначена площа фактично використовуваних орендарем приміщень.

У грудні 2023 року ТОВ ГОРСУМ звернулось до судового експерта Лішко Л.М. із заявою про проведення експертного економічного дослідження, на вирішення якого поставлено наступні питання:

1. Чи відповідає п.1.2 Договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, зі змінами 06.10.2022 розмір використаних приміщень зазначених в Акті приймання-передачі майна, що є невід`ємною частиною вказаного договору, Орендарем - ПЗВО ДІМЗ враховуючи щомісячні Акти приймання-передачі послуг за період з листопада 2019 року по листопад 2023 року?

2. Який розмір недоотриманої орендної плати Орендодавцем - ТОВ ГОРСУМ враховуючи щомісячну орендну плату за ставкою 130,00 грн., 144,00 грн. за 1 кв.м, у т.ч. ПДВ відповідно до п.4.3 та площу приміщень 4123 кв.м, 2840,86 кв.м згідно п.1.2 Договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, зі змінами 06.10.2022, від Орендаря - ПЗВО ДІМЗ за період з листопада 2019 року по листопад 2023 року?

Відповідно до висновку експерта, за результатами проведення експертного економічного дослідження №053-23 від 18.12.2023, складеного судовим експертом Лішко Л.М.:

1) Дослідженням актів приймання передачі послуг, встановлено, що розмір використаних приміщень Орендарем - ПЗВО ДІМЗ не відповідає п.1.2 Договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, зі змінами 06.10.2022 та акту приймання-передачі майна, що є невід`ємною частиною вказаного договору, за період з листопада 2019 року по листопад 2023 року;

2) Враховуючи щомісячну орендну плату за ставкою 130,00 грн., 144,00 грн., у т.ч. ПДВ за 1 кв.м відповідно до п.4.3 та площу приміщень 4123 кв.м, 2840,86 кв.м згідно п.1.2 Договору оренди №03/10/1 від 03.10.2018, зі змінами 06.10.2022, розмір недотриманої орендної плати Орендодавцем - ТОВ ГОРСУМ складає 23 384 686,76 грн. за період з листопада 2019 року по листопад 2023 року.

У висновку експерта, за результатами проведення експертного економічного дослідження №053-23 від 18.12.2023, зокрема у таблиці 2 було встановлено розмір недоотриманої орендної плати орендодавцем ТОВ ГОРСУМ за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018, а саме:

1) за період з січня 2021 року по березень 2022 року - різниця площі використовуваних приміщень 4008,7 кв.м - по 521131 грн. на місяць;

2) за період з квітня 2022 року по вересень 2022 року - різниця площі використовуваних приміщень 4053,7 кв.м - по 526981 грн. на місяць;

3) за період з жовтня 2022 року по грудень 2023 року - різниця площі використовуваних приміщень 2563,06 кв.м - по 369080,64 грн. на місяць;

У зв`язку з викладеним, позивачем ТОВ Горсум було складено та направлено для підписання відповідачу ПЗВО ДІМЗ додаткові акти наданих послуг за період з січня 2021 року по листопад 2023 року, а саме:

- акт надання послуг №127 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за січень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №128 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за лютий 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №129 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за березень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №130 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за квітень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №131 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за травень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №132 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за червень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №133 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за липень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №134 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за серпень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №135 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за вересень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №136 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за жовтень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №126 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за листопад 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №137 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за грудень 2021 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №138 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за січень 2022 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №139 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за лютий 2022 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №140 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за березень 2022 року) на суму 521131,00 грн.,

- акт надання послуг №141 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за квітень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №142 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за травень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №143 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за червень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №144 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за липень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №145 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за серпень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №146 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за вересень 2022 року) на суму 526981,00 грн.,

- акт надання послуг №147 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за жовтень 2022 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №148 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за листопад 2022 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №149 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за грудень 2022 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №150 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за січень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №151 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за лютий 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №152 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за березень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №153 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за квітень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №154 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за травень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №155 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за червень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №156 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за липень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №157 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за серпень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №158 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за вересень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №159 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за жовтень 2023 року) на суму 369080,64 грн.,

- акт надання послуг №160 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за листопад 2023 року) на суму 369080,64 грн.

- акт надання послуг №161 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за грудень 2023 року) на суму 369080,64 грн.

Листом про погашення заборгованості вих. №29/12/01-23 від 29 грудня 2023 року позивач повідомив відповідача про наявність заборгованості зі сплати орендної плати у сумі 16 145 979,96грн. Факт направлення відповідачу додаткових актів приймання-передачі послуг та рахунків підтверджуються описом вкладення до цінного листа та поштовим чеком.

Також, разом з листом про погашення заборгованості вих. №29/12/01-23 від 29 грудня 2023 року, ТОВ ГОРСУМ було направлено ПЗВО ДІМЗ рахунки на оплату залишку орендної плати по договору оренди № 03/10/1 від 03.10.2018 за період з 01.01.2021 по 31.12.2023:

- рахунок на оплату №73 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за січень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №74 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за лютий 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №75 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за березень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №76 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за квітень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №77 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за травень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №78 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за червень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №79 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за липень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №80 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за серпень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №81 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за вересень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №82 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за жовтень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №83 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за листопад 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №84 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за грудень 2021 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №85 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за січень 2022 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №86 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за лютий 2022 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №87 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4008,7 кв.м) за березень 2022 року) на суму 521131,00 грн.;

- рахунок на оплату №67 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за квітень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №68 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за травень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №69 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за червень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №70 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за липень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №71 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за серпень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №72 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (4053,7 кв.м) за вересень 2022 року) на суму 526981,00 грн.;

- рахунок на оплату №88 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за жовтень 2022 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №89 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за листопад 2022 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №90 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за грудень 2022 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №91 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за січень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №92 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за лютий 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №93 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за березень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №94 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за квітень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №95 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за травень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №96 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за червень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №97 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за липень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №98 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за серпень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №99 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за вересень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №100 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за жовтень 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №101 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за листопад 2023 року) на суму 369080,64 грн.;

- рахунок на оплату №102 від 28.12.2023 (оренда нежитлового приміщення (2563,06 кв.м) за грудень 2023 року) на суму 369080,64 грн.

Факт направлення відповідачу додаткових актів приймання-передачі послуг та рахунків підтверджуються листом про погашення заборгованості вих. №29/12/01-23 від 29 грудня 2023 року.

Зазначений лист залишений відповідачем без відповіді, акти не підписані та не повернуті на адресу позивача, рахунки на оплату неотриманої орендної плати сплачені не були.

Позивач стверджує, що внаслідок невиконання своїх зобов`язань у своєчасному та у повному обсязі здійснювати орендні платежі, передбачені умовами Договору, внаслідок чого виникла прострочена заборгованість у відповідача по орендній платі за договором оренди № 03/10/1 від 03.10.2018 за період 01.01.2021 по 31.12.2023 у загальному розмірі 16 515 060,60 грн., що і стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Задовольняючи позовну заяву, суд першої інстанції виходив із того, що внаслідок складного фінансового становища орендаря, зважаючи на те, що підприємство орендодавця було одним із засновників вищого навчального закладу-орендаря, за усною домовленістю сторін, ТОВ ГОРСУМ спочатку виставлялись акти приймання-передачі послуг та рахунки на оплату оренди на частину від загальної суми орендної плати.

Однак, у висновку експерта, за результатами проведення експертного економічного дослідження №053-23 від 18.12.2023, зокрема у таблиці 2 було встановлено розмір недоотриманої орендної плати орендодавцем ТОВ ГОРСУМ за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018, а саме 16 145 979,96грн.

Розмір недоотриманої орендної плати орендодавцем ТОВ ГОРСУМ за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018, підтверджується розрахунками судового експерта Лішко Л.М., викладеними у висновку експерта, за результатами проведення експертного економічного дослідження №053-23 від 18.12.2023.

Суд критично поставився до доводів відповідача, що орендна плата вносилась за площу, яку фактично він займав на підставі виставлених позивачем рахунків та актів приймання-передачі послуг з огляду на те, що у пункті 13.3. Договору сторони підтвердили, що дійшли згоди по всім істотним умовам цього Договору та не існує жодних умов, які є необхідним для врегулювання цим Договором.

Пунктом 13.2. Договору встановлено, що всі зміни та/або доповнення до цього Договору можуть бути внесені тільки за домовленістю сторін та посвідчені нотаріально.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів внесення змін до договору в частині зміни розміру площі орендованих приміщень.

Позивач та відповідач у п.1.2, п.1.5 Договору та актах приймання-передачі приміщень, які в силу п.2.1 Договору, є невід`ємною частиною Договору, визначили загальну площу приміщень, яка передана у користування ПЗВО ДІМЗ, 4123 кв.м (з 08.10.2018 по 31.09.2022) та 2840,86 кв.м (з 01.10.2022 по даний час).

Площа приміщень, необхідних ПЗВО ДІМЗ для розміщення закладу вищої освіти та проведення освітнього процесу, за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 14, має бути не менше 2000 кв. м.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 759 та статті 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Укладений між сторонами договір оренди №03/10/1 від 03.10.2018 за своєю правовою природою є договором оренди.

Відносини, що виникли між сторонами по справі на підставі договору оренди, є господарськими зобов`язаннями і згідно з приписами статті 193 Господарського кодексу України, статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.2 ст.762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч.1 ст.530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як встановлено вище, приміщення загальною площею 4123,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, будинок № 14 були передані орендарю ПЗВО ДІМЗ про, що свідчить підписаний сторонами акт приймання-передачі від 08.10.2018 та витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №140604427 від 08.10.2018, №140599431 від 08.10.2018, №140599431 від 08.10.2018.

У період з 03.10.2018 по 01.10.2022 сторонами не було укладено змін до Договору в частині реквізитів об`єкта оренди (його площі, адреси розташування, тощо). Відповідачем ПЗВО ДІМЗ не ініціювалися такого роду зміни у Договір.

Після, укладення сторонами договору про внесення змін до договору оренди № 03/10/1, повернення відповідачем частини приміщень позивачу та отримання у користування інших приміщень, у період з 06.10.2022 по даний час у користуванні ПЗВО ДІМЗ знаходилися приміщення загальною площею 2840,86 кв.м., що підтверджується актом приймання-передачі від 08.10.2018, актом приймання-передачі (повернення) від 06.10.2022, актом приймання-передачі від 06.10.2022, витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №311798172 від 06.10.2022, №311810123 від 06.10.2022.

Так, позивач та відповідач у п.1.2, п.1.5 Договору та актах приймання-передачі приміщень, які в силу п.2.1 Договору, є невід`ємною частиною Договору, визначили загальну площу приміщень, яка передана у користування ПЗВО ДІМЗ, 4123 кв.м (з 08.10.2018 по 31.09.2022) та 2840,86 кв.м (з 01.10.2022 по даний час).

Між сторонами підписано акти наданих послуг № 249 від 30.11.2019, № 250 від 31.12.2019, № 1 від 31.01.2020, № 4 від 29.02.2020, № 7 від 31.03.2020, № 8 від 30.04.2020, № 10 від 31.05.2020, № 11 від 30.06.2020, № 14 від 31.07.2020, № 16 від 31.08.2020, № 19 від 30.09.2020, № 21 від 31.10.2020, № 23 від 30.11.2020, № 25 від 31.12.2020, № 1 від 31.01.2021, № 3 від 28.02.2021, № 6 від 31.03.2021, № 8 від 30.04.2021, № 10 від 31.05.2021, № 12 від 30.06.2021, № 14 від 31.07.2021, № 16 від 31.08.2021, № 17 від 30.09.2021, № 20 від 31.10.2021, № 22 від 30.11.2021, № 24 від 31.12.2021, № 1 від 31.01.2022, № 4 від 28.02.2022, № 6 від 31.03.2022, № 8 від 30.04.2022, № 10 від 31.05.2022, № 12 від 30.06.2022, № 14 від 31.07.2022, № 25 від 31.08.2022, № 26 від 30.09.2022, № 29 від 31.10.2022, № 32 від 30.11.2022, № 43 від 31.12.2022, № 5 від 31.01.2023, № 16 від 28.02.2023, № 20 від 31.03.2023, № 34 від 30.04.2023, № 44 від 31.05.2023, № 55 від 30.06.2023, № 65 від 31.07.2023, № 76 від 31.08.2023, № 85 від 30.09.2023, № 93 від 31.10.2023, № 112 від 30.11.2023, № 165 від 31.12.2023, № 7 від 31.01.2024, № 26 від 29.02.2024, № 36 від 31.03.2024, у яких була зазначена площа фактично використовуваних орендарем приміщень.

Також Позивачем, ТОВ «ГОРСУМ», виставлено Відповідачу рахунки на оплату № 223 від 26.11.2019, № 224 від 12.12.2019, № 2 від 30.01.2020, № 4 від 11.02.2020, № 8 від 30.04.2020, № 9 від 31.05.2020, № 13 від 23.07.2020, № 15 від 27.08.2020, № 17 від 09.09.2020, № 19 від 01.10.2020, № 21 від 09.11.2020, № 23 від 08.12.2020, № 1 від 21.01.2021, № 3 від 22.02.2021, № 6 від 17.03.2021, № 8 від 27.04.2021, № 10 від 18.05.2021, № 12 від 29.06.2021, № 14 від 28.07.2021, № 16 від 30.08.2021, № 18 від 23.09.2021, № 20 від 28.10.2021, № 22 від 25.11.2021, № 24 від 17.12.2021, № 2 від 28.01.2022, № 3 від 28.02.2022, № 26 від 12.09.2022, № 27 від 13.09.2022, № 57 від 01.11.2023, № 35 від 01.09.2023, № 29 від 01.08.2023, № 24 від 03.07.2023, № 17 від 01.06.2023, № 1 від 10.01.2023 № 36 від 01.12.2022, № 32 від 03.11.2022 у яких також була зазначена площа фактично використовуваних орендарем приміщень.

Відповідачем вищезазначені рахунки оплачено у повному обсязі, спору щодо оплати цих рахунків між сторонами не існує.

У пункті 4.5 Договору оренди передбачено, що розмір фактично використовуваних Орендарем Приміщень у кожному календарному місяці як база для обрахування орендної плати за такий місяць вказується Орендодавцем у акті приймання-передачі послуг та рахунку на сплату орендної плати.

Положеннями п.4.6 Договору встановлено, що розмір орендної плати у відповідному календарному місяці розраховується шляхом множення площі фактично використовуваних орендарем приміщень протягом такого місяця. Якщо протягом місяця площа фактично використовуваних орендарем приміщень змінювалась, орендна плата за такий місяць розраховується диференційовано щодо кожного періоду фактичного використання певної площі приміщень.

У п. 4.10 Договору оренди сторони передбачили, що інші види платежів, не узгоджені в цьому Договорі, Орендарем не оплачуються.

Таким чином, при формуванні висновків щодо розміру орендної плати, який за договором залежав від кількості орендованої площі приміщень, слід врахувати, що сторони в самому договорі передбачали необхідність уточнення у кожному окремому звітному календарному місяці розмір фактично використовуваних Орендарем приміщень, при цьому передбачалося це саме в контексті бази для обрахування орендної плати.

Такі договірні домовленості сторін, зафіксовані від самого початку в договорі, цілком логічно пояснюється специфікою господарської діяльності орендаря, який є суб`єктом господарювання - приватним закладом вищої освіти. Дана господарська діяльність дійсно передбачає необхідність на момент отримання ліцензії мати договір оренди приміщень, виходячи з загальних ліцензійних норм площі. Однак, при цьому нормальний і цілком прогнозований господарський ризик у даного виду діяльності полягає в тому, що неможливо передбачити ані кількість студентів на той чи інший новий навчальний рік, які виявлять бажання вступити до закладу, так і такі принципово важливі обставини, що впливають на відвідуваність студентами закладу, як пандемія чи війна. Тому, визначаючи в договорі загальну максимально можливу площу до використання в рамках договору (п. 1.2.), сторони втім, передбачили в договорі і спеціальні норми щодо визначення бази для обрахунку орендної плати за фактично використовувані площі у кожному відповідному місяці оренди (п.п. 4.5. і 4.6.)

З огляду на що колегія суддів погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що господарський суд не взяв до уваги, що сторони домовились і в Договорі оренди передбачили, що орендна плата за цим договором визначається, виходячи саме з площі фактично використовуваних орендарем приміщень, що відображається саме в щомісячних актах приймання-передачі послуг та рахунках на сплату орендної плати, а не з всієї площі об`єкту оренди, вказаної в пунктах 1.2 і 1.5 Договору оренди та в акті приймання-передачі приміщення в оренду від 08.10.2018, як помилково вважав суд.

Таким чином, господарський суд порушив норму ст. 526 ЦК України, де передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Суд прямо проігнорував передбачені сторонами умови договору, що передбачали порядок і обсяги внесення орендної плати.

Крім того, судом порушено і ч. 3 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Таким чином, законодавцем передбачено можливість перегляду орендної плати (і не лише її індексацію, а саме перегляд). З цим цілком узгоджується передбачена сторонами в договорі (п. 4.5.) можливість змінюваності орендної плати і її остаточне визначення саме в щомісячних актах приймання послуг, в даному випадку в залежності від обсягу фактично використовуваних орендарем площ.

Крім того, як вбачається з норм ст. 762 ЦК України, законодавець також в основу плати за користування орендованим майном покладає саме факт користування відповідним майном. Так, відповідно до ч.4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. А згідно з ч. 6 цієї ж статті наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, сам по собі єдиний документ - акт приймання-передачі приміщення, підписаний сторонами одразу після укладення договору оренди, не може бути єдино можливим доказом перебування майна в користуванні орендаря і на основі якого суд формує висновки про фактичне користування орендованими приміщеннями (і, відповідно, про необхідність їх оплати саме виходячи зі змісту такого акту).

Після підписання цього акту можуть виникати різноманітні обставини, що вказують на невикористання орендарем частини чи й усіх приміщень, вказаних в цьому акті під час того чи іншого звітного періоду.

До того ж, господарський суд не надав оцінки тому факту, що саме Позивач як орендодавець у відповідності до п. 4.5 і 4.6 Договору оренди з листопада 2019 року постійно готував і надавав для підписання акти наданих послуг та рахунки на оплату, де самостійно визначав площу фактично використовуваних орендарем приміщень, що є значно меншою площі, яка вказана у п. 1.2 Договору оренди. Нижченаведені акти наданих послуг були підписані Сторонами, а рахунки оплачені Відповідачем.

Підписані Сторонами за період з листопада 2019 акти наданих послуг і рахунки Позивача, що були виставлені на підставі вказаних актів, не були досліджені судом і не відображені в оскаржуваному рішенні суду, де не було зазначено фактично використовуваної орендарем площі та погоджених сторонами сум щомісячної орендної плати.

Тобто суд першої інстанції не з`ясував всі обставини, що мають істотне значення для справи, а саме, не дослідив фактичну площу орендованого приміщення та щомісячний розмір орендної плати, що вказана у наступних підписаних актах наданих послуг та рахунках Позивача.

Закріплений у пунктах 4.5 і 4.6 договору оренди порядок визначення розміру щомісячної орендної плати передбачає, що орендна плата залежить не від загальної площі приміщень, наданих в оренду, що вказана в акті приймання-передачі в оренду, а від площі приміщень, які фактично використовуються орендарем, та яка зазначається в щомісячних актах наданих послуг. Договір оренди не встановлює для сторін і для самого орендаря обов`язку оформлювати повернення з оренди (відповідним актом приймання-передачі) приміщень, які ним фактично не використовувалися у конкретному звітному періоді.

Відповідно, є очевидною невідповідність висновку суду першої інстанції про те, що розмір фактично використовуваних приміщень визначений саме в актах приймання-передачі в оренду від 08.10.2018, від 06.10.2022, відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) укладеному між сторонами Договору оренди (п. 4.5, 4.6), оскільки сторони погодили, що такий розмір визначається саме в Актах наданих послуг та рахунках Позивача.

Так само як і описані вище акти і рахунки, суд не взяв до уваги та не надав правової оцінки і наданим Відповідачем доказам того, що у його користуванні не перебувають приміщення 2-го, 3-го і 4-го поверхів корпусу будівлі, де знаходяться орендовані площі. Так, до матеріалів справи надано акт комісії Відповідача від 21.02.2024 з додатками фото таблицями на 86 аркушах, де зафіксовано, що приміщення 2- го, 3-го і 4-го поверхів знаходяться у фактичному користуванні зовсім інших орендарів (Управління патрульної поліції в Донецькій області та Університету ім. Альфреда Нобеля), що виключає перебування їх в користуванні Відповідача. Але і ці аргументи відповідача не були «почуті» судом в контексті ефективного і справедливого судового розгляду відповідно до вищенаведених критеріїв ЄСПЛ.

З огляду на що, колегія суддів погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що висновок суду першої інстанції, що нібито з дати укладення договору оренди № 03/10/1 від 03.10.2018 розмір орендної плати, виходячи із загальної площі переданих в оренду приміщень 4123 кв.м. становив за один місяць 535 990 грн., а з 01.10.2022, виходячи з площі орендованих приміщень 2 840,86 кв.м. 409 083,84 грн., не відповідає обставинам справи, зокрема, положенням пунктів 4.5., 4.6., 4.10, Договору оренди та змісту підписаних між Сторонами щомісячних актів наданих послуг і виставлених Позивачем рахунків.

Крім того, поведінка Позивача щодо направлення Відповідачу додаткових актів приймання-передачі послуг і рахунків за попередні (вже оплачені) періоди оренди листом від 29.12.2023 - про донарахування Відповідачу орендної плати на основі загальної площі приміщень, визначених пунктом 1.2 Договору оренди, а також щодо пред`явлення даного позову суперечить принципу добросовісності та чесній діловій практиці, оскільки така поведінка не відповідає як попереднім заявам і поведінці Позивача, так і подальшій поведінці Позивача в рамках договірних правовідносин. Відтак, суд не застосував норму, яка підлягала застосуванню до спірних правовідносин - п. 6 статті 3 ЦК України.

Так, суд проігнорував те, що відповідно до матеріалів справи у період з листопада 2019 року по грудень 2023 року включно (більше 4 років) саме Позивач щомісяця готував, підписував сам і надавав на підписання Відповідачу акти наданих послуг оренди, а також рахунки на оплату, в яких була зазначена фактична площа використовуваних Орендарем приміщень. Важливо, що ця, вказана в актах, площа була значно меншою від загальної площі приміщень, про можливість використання якої зазначено в п.1.2 Договору оренди.

В Актах та рахунках на оплату Позивач обраховував вартість щомісячної оренди, виходячи з відомої сторонам і фактично зайнятої Орендарем площі приміщень саме у відповідності до пунктів 4.5, 4.6 Договору оренди.

При цьому важливо, що з 2019 року і до 29.12.2023 жодних претензій чи зауважень до Відповідача стосовно фактично зайнятої площі приміщень, що була зафіксована у підписаних сторонами Актах і рахунках самого Позивача, а так само стосовно розміру оплачуваної Відповідачем орендної плати за фактично використовувані ним площі, Позивач Відповідачу жодного разу не направляв та не висловлював, так само ані доплати, ані розірвання договору не вимагав. Тобто, такий обсяг виконання Відповідачем своїх договірних зобов`язань сам Позивач не вважав порушенням своїх прав та не вживав жодних ані юридичних, ані фактичних дій по захисту свого права, що чітко показує дійсні домовленості сторін та ставлення сторін до їх виконання.

Більше того, навіть після направлення Відповідачу листа від 29.12.2023 з відкоригованими в бік збільшення орендної плати актами наданих послуг оренди та рахунками на оплату за останні три роки, в яких розмір орендної плати був зазначений, виходячи із загальної площі приміщень (а також навіть вже після подання позову) Позивач продовжив з січня 2024 року щомісячно підписувати і надавати на підписання акти наданих послуг оренди, як і раніше, виходячи саме з площі фактично зайнятих Відповідачем приміщень (277,80 кв.м.), а не з загальної площі приміщень.

Зазначене вказує на суб`єктивне розуміння самим Позивачем, що Відповідач фактично користується тільки зазначеними площами, та суперечить логіці заявлених позовних вимог.

Отже, суд необґрунтовано не звернув уваги, що і своєю поведінкою (врахуванням при складанні рахунків і актів саме фактично використовуваних орендарем площ) та, зокрема, самостійно оформленими документами, відсутністю протягом всього періоду оренди жодних заперечень чи претензій, - Позивач постійно протягом дії Договору однозначно демонстрував своє визнання і підтвердження тієї ділової практики, що сформувалася між сторонами в рамках Договору оренди, а саме, підтверджував двосторонню домовленість щодо необхідності оплати за Договором саме за фактично використовувані орендарем площі приміщень.

Пред`явлення ж ним наразі, після таких багаторічних договірних відносин, вимог і позову про оплату Відповідачем оренди площ, що ніколи ним не використовувались, а лише формально включених сторонами до Договору оренди, є неприпустимою недобросовісною діловою поведінкою Позивача, яка суперечить засадам добросовісності та чесній діловій практиці. Така поведінка кардинально відрізняється від фактичних договірних правовідносин, сформованих протягом тривалого строку оренди, не відповідає попереднім заявам та поведінці (юридично значимим діям) Позивача, а також і подальшій поведінці Позивача, яка в тому числі вже після пред`явлення позову свідчить про визнання ним попередньої моделі договірних відносин та ділової практики.

У постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 19.02.2024 по справі № 567/3/22 зазначено таке:

«Об`єднана палата нагадує, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Очевидно, що дії позивача, який уклав 24 грудня 2013 року додаткову угоду до договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61, а згодом пред`являє позов про визнання договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61 неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним. Договір оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61 є укладеним після досягнення сторонами усіх істотних умов, а це відбулося 19 листопада 2007 року за життя орендодавця і за його підписом і підстав вважати спірний договір неукладеним немає.».

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Якщо особа, яка має право на оспорення документу (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом.

Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.

Наведене узгоджується з постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року в справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19).

Висновок господарського суду про те, що зважаючи на те, що підприємство орендодавця було одним із засновників вищого навчального закладу-орендаря, за усною домовленістю сторін, ТОВ ГОРСУМ спочатку виставлялись акти приймання-передачі послуг та рахунки на оплату оренди на частину від загальної суми орендної плати, не підтверджено жодними матеріалами справи.

З огляду на що колегія суддів погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що висновок суду першої інстанції про необхідність стягнення орендної плати, виходячи з площі об`єкту оренди, визначеної у п. 1.2. Договору оренди, без урахування підписаних Сторонами актів наданих послуг оренди та виставлених на їх підставі Позивачем рахунків протягом 4 років - зроблений в порушення п. 6 статті 3 ЦК України, яка передбачає принцип добросовісності у цивільних правовідносинах, та не відповідає правовим висновкам Верховного суду щодо застосування вказаної норми закону, визначених у постановах від 19.02.2024 по справі № 567/3/22, від 07 жовтня 2020 року в справі № 450/2286/16-ц.

Також господарський суд не врахував, що факт складання Позивачем податкових накладних із відображенням у них саме операцій за Актами наданих послуг оренди, що були фактично підписані сторонами, виходячи з фактично використовуваних Відповідачем площ, а також факт реєстрації Позивачем цих податкових накладних в Єдиному реєстрі податкових накладних, засвідчує саме таку його волю щодо оплати Відповідачем орендної плати у розмірі, вказаному в підписаних сторонами Актах наданих послуг оренди, виходячи з фактично використовуваних площ та волю до настання відповідних правових податкових наслідків.

Так, у п. 4.30-4.31, 4.43 постанови Великої Палати Верховного суду від 29.06.2021 у справі № 910/23097/21 вказано:

« 4.30 Встановлюючи правило щодо обов`язкового підтвердження сум податкового кредиту, врахованих платником податку на додану вартість при визначенні податкових зобов`язань, законодавець, безумовно, передбачає, що ці документи є достовірними, тобто операції, які вони підтверджують, дійсно мали місце.

4.31. Тому податкова накладна, виписана однією стороною в договорі (підрядником) на постачання послуг на користь другої сторони (замовника), може бути доказом правочину з огляду на те, що така поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

4.43 У наведеній постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду на підставі аналізу приписів частини першої статті 202, частини першої статті 205 ЦК України, статті 180, частини першої статті 181 ГК України зробив висновок, що оскільки закон не встановлює спеціальних вимог для форми та порядку укладення договору підряду, предметом якого є виконання вантажно-розвантажувальних робіт, питання про докази укладення такого договору (вчинення правочину) повинно вирішуватися судом із застосуванням норм статей 72, 73, 75, 76 Кодексу адміністративного судочинства України.

Таким доказом може бути податкова накладна, виписана однією стороною в договорі (підрядником) на постачання послуг на користь другої сторони (замовника), з огляду на те, що така поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.»

Таким чином, господарський суд зробив неправильні висновки щодо того факту, що Позивач, подаючи на реєстрацію податкові накладні за фактом підписання за відповідний місяць Актів приймання послуг з оренди особисто підтверджував, що за відповідний звітний період ним було надано в оренду саме таку площу приміщень, яка була відображена в акті, та на відповідну суму орендної плати і податкових зобов`язань.

З огляду на що, колегія судді погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для врахування факту реєстрації податкових накладних Позивачем із відображенням суми орендної плати та фактичної площі займаних Відповідачем приміщень на підставі саме підписаних Сторонами Актів наданих послуг, не відповідають правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норм права, викладених у постанові від 29.06.2021 у справі № 910/23097/21.

Відповідно до ст. 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Наданий Позивачем висновок експерта № 053-23 від 18.12.2023 не повинен був враховуватися судом при формуванні правової позиції у справі, оскільки даний висновок прямо суперечить іншим матеріалам справи (положенням п. 4.5., 4.6. договору оренди), зроблений без необхідності застосування спеціальних знань. Відтак, суд мав відхилити даний доказ як недостовірний та невірогідний.

Дотримання чи недотримання Відповідачем ліцензійних умов провадження освітньої діяльності не є предметом спору в цій справі та не належить до договірних зобов`язань Відповідача. Таким чином, оскільки ліцензійні умови провадження освітньої діяльності не регулюють відносини оренди, судом застосовано до спірних правовідносин норму права, яка не підлягала застосуванню.

В пункті 39 Ліцензійних умов провадження освітньої діяльності йдеться про те, що ліцензіат повинен мати документи, які підтверджують право власності чи користування майном для провадження освітньої діяльності, зокрема, навчальними приміщеннями для проведення освітнього процесу площею не менше 2000 кв. метрів. Домовленість сторін, оформлена договором оренди, передбачала, що у відповідача як орендаря було право (можливість) користуватись приміщеннями, переданими в оренду, проте він мав оплачувати оренду лише за ті приміщення, які він фактично використовував.

З огляду на що, висновок суду першої інстанції про те, що площа приміщень, необхідних ПЗВО ДІМЗ для розміщення закладу вищої освіти та проведення освітнього процесу, за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 14, має бути не менше 2000 кв. м., не свідчить про те, що Відповідач фактично користувався приміщенням площею, яка вказана у п. 1.2. Договору оренди.

З підстав викладеного колегія суддів вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до п.п. 1, 3, 4 до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є не з`ясування обставин, що мають значення справи, невідповідність висновків, що викладені у рішенні, фактичним обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За наведених вище обставин, які були встановлені у ході апеляційного провадження у даній справі, колегія суддів апеляційного господарського суду, проаналізувавши застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, приходить висновку, що доводи апеляційної скарги про не з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права знайшли своє підтвердження.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення господарського суду підлягає скасуванню. Слід прийняти нове рішення у справі, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Зважаючи на задоволення апеляційної скарги та відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати, понесені у зв`язку із подачею позову та апеляційними оскарженнями, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України слід покласти на Позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 277, 282-284 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2024 у справі №904/244/24 - задовольнити.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2024 у справі №904/244/24 скасувати.

Ухвалити у справі нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "ГОРСУМ", м. Дніпро до Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я", м. Дніпро про стягнення заборгованості за договором оренди №03/10/1 від 03.10.2018 у загальному розмірі 16 515 060,60 грн. відмовити у повному обсязі.

Судові витрати по справі покласти на позивача.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ГОРСУМ" на користь Приватного закладу вищої освіти "Дніпровський інститут медицини та громадського здоров`я" 297 271,10 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу відповідного наказу, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 30.10.2024.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков