Рішення

від 18.11.2010 по справі 6/87-10

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬН ИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майд ан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"18" листопада 2010 р. Справа № 6/87-10

За позовом Фізичної о соби-підприємця ОСОБА_1 м. Нетішин

до Комунального за кладу „Палац культури міста Нетішин” м. Нетішин

За участю третьої особи без самостійних ви мог на предмет спору на сторо ні відповідача -

1. Відділу культ ури та туризму виконавчого к омітету Нетішинської місько ї ради, м. Нетішин

2. Нетішинської міської ради , м. Нетішин

про стягнення з К омунального закладу „Палац к ультури міста Нетішин” 268 405,20 гр н. як компенсацію коштів, поне сених на здійснення невід' є много поліпшення - реконстр укцію приміщення, орендовано го по договору оренди нежитл ового приміщення від 02.06.2003р., ро зташованого в м. Нетішин Хмел ьницької області по вул. Шевч енка, 3.

Суддя Танасюк О. Є.

За участю представ ників:

позивача: ОСОБА_3 - п редставник за нотаріальною д овіреністю від 09.09.2008 р.

відповідача: Кирилен ко С.П. - директор (відповід но до розпорядження виконавч ого комітету

Нетішинської міської ради № 137 від 04.09.2006р.)

третіх осіб: не з' яв ився

Рішення приймається 18.11.2010р., о скільки в судовому засіданні 17.11.2010р. оголошувалась перерва.

Суть спору: Позив ач у позові, з урахуванням под аної 29.04.2010р заяви про уточнення позовних вимог, просить госп одарський суд стягнути з від повідача на його користь сум у 268 405,20 грн. як компенсацію кошт ів, понесених на здійснення н евід' ємного поліпшення - р еконструкцію приміщення, оре ндованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетіш ин по вул. Шевченка, 3.

В обґрунтування позовних в имог, позивач посилається на те, що між позивачем та відпов ідачем 01.06.2003р. було укладено дог овір оренди нежитлового прим іщення по вул. Шевченка, З в м. Н етішині, площею 352,5 кв.м. з метою його використання під ресто ран.

Відповідно до п. 4.2.2. договору оренди орендар - ПП ОСОБА_ 1 має право з дозволу орендо давця - КП „Палац культури м іста Нетішин” за власний рах унок вносити зміни до складу орендованого майна, проводи ти його реконструкцію, техні чне удосконалення, що зумовл ює підвищення вартості.

Зазначає, що з метою викорис тання приміщення для визначе них договором цілей позивач звернувся до відповідача з з аявою, в якій просив надати до звіл на проведення капітальн ого ремонту в орендованому п риміщенні та, отримавши пого дження, розпочав здійснення підготовки для проведення ві дповідних робіт.

Відповідно до акту виконан их підрядних робіт від 29.04.2004р., п ідписаного між позивачем та підрядником - викона вцем робіт, роботи по реконст рукції приміщення під рестор ан було виконано та прийнято позивачем на суму 268 405,20 грн.

Рішенням виконавчого комі тету Нетішинської міської ра ди № 208 від 17.06.2004р. ПП О СОБА_1 надано дозвіл на розм іщення ресторану „Горинь” в приміщенні по вул. Шевченка,3 н а період дії договору оренди приміщення.

Звертає увагу суду, що примі щення, передане в оренду пози вачу Відділом культури виконавчого коміте ту Нетішинської міської ради на підставі Договору оренди від 02.06.2003р., розташовувалось в б удівлі Палацу культури в м. Не тішин по вул. Шевченка, 3. Відпо відно до рішення 9 сесії Нетіш инської міської ради V склика ння від 31.10.2006р. № 11 будівля Палацу культури, яка перебувала на балансі Відділу культури та туризму виконав чого комітету Нетішинської м іської ради, була передана но воствореному Комунальному з акладу „Палац культури міста Нетішин”.

Проте, відповідно до п. 7.1. заз наченого договору оренди не житлового приміщення від 02.06.200 3р., строк дії договору закінч ився 31.12.2008р. Відповідно до акту по прийманню нежитлового при міщення від 25.05.2009р., орендоване позивачем приміщення переда не КЗ „Палац культури міста Н етішин” та використовуєтьс я відповідачем без будь-яких змін в його складі.

Позивач у позові наголошує , що пунктом 7.8. даног о договору визначено, що орен додавець, в разі припинення д оговору, має відшкодувати за трати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміще ння згідно кошторису. Однак, н езважаючи на те, що реконстру кція орендованого приміщенн я була проведена за згодою ор ендодавця майна та з дотрима нням всіх норм і правил, відпо відач не здійснив відшкодува ння витрат, понесених оренда рем на його поліпшення.

Відповідач у відзиві на позов за № 89 від 15.04.2010 р. проти п озову заперечує. Зазначає, що в п. 4.1.3. договору оренди не житл ового приміщення передбачен о, що орендар зобов' язаний в разі необхідності здійснюва ти капітальний і поточний ре монти орендованих приміщень за рахунок власних коштів. На час проведення капітального ремонту орендар звільняєтьс я від сплати орендної плати, а ле не більше, ніж на 3 місяці. За значає, що питання, пов' язан і з реконструкцією приміщенн я в договорі не обумовлювали ся.

Звертає увагу суду на Аудит орський висновок, в якому йде ться мова про первинні бухга лтерські документи (платіжні доручення), однак не зазначає ться, які саме бухгалтерські документи вивчалися, за який період, тощо. Крім того, у висн овку вказано про капітальний ремонт приміщення, а в інших д окументах - про реконструкц ію. Також зазначає про те, що п озивачем не надано обґрунтов аного розрахунку суми, що зая влена до стягнення та він не у згоджений з відповідачем.

Крім того, вважає безпідста вним посилання позивача на с т. 27 Закону України „Про оренд у державного та комунального майна”, оскільки межа збільш ення в результаті поліпшення вартості орендованого майна не визначена в установленом у законодавством порядку. Як е саме поліпшення відбулося в результаті виконаних робіт , позивачем в позові не зазнач ається. Зазначає, що з наданих позивачем документів не мож на однозначно визначити, що с аме було проведено: капіталь ний ремонт чи реконструкція кафе „Горинь”.

У письмовому поясненні за № 118 від 19.05.2010 р. відповідач вказує , що уточнення позивача не змі нює суті позовних вимог, оскі льки як стверджує позивач, зд ійснене невід' ємне поліпше ння зводиться до реконструкц ії об' єкту, який орендував п озивач. Однак вважає, що прове дення реконструкції, а також невід' ємне поліпшення пози вачем не доведено.

Зазначає, що вартість поліп шень орендованого майна, а та кож кошторисна документаці я, акт виконаних робіт з відп овідачем не погоджено. Крім т ого вважає, що поліпшення ста ну орендованого позивачем об ' єкту не відбулося, а навпак и - його стан погіршився і ви магає додаткових бюджетних к оштів на проведення ремонту цього об' єкту.

Третя особа (Відділ культури та туризму викона вчого комітету Нетішинської міської ради м. Нетішин) у пис ьмовому поясненні № 243-в від 15.04.2 010 р. зазначає, що позовні вимог и вважає необґрунтованими, п осилається на п. 7.8 Договору ор енди не житлового приміщення від 02.06.2003 р., де передбачено, що о рендодавець має відшкодуват и затрати, понесені орендаре м на ремонт орендованого при міщення згідно з кошторисом у разі розірвання договору о ренди. Але термін дії договор у закінчився 31.12.2008 р. Також, у пис ьмовому поясненні від 11.06.2010 р. з а № 367-в, в якій зазначає, що заяв а позивача про уточнення поз овних вимог вимагає необгрут ованої компенсації коштів, п онесених на ремонт орендован ого приміщення.

Представник відповідача в судовому засіданні 01.07.2010р. пода в клопотання за вих. № 157 від 30.06.201 0р. про витребування у позивач а бухгалтерських документів , що відображають оплату прац і працівників, сплату в зв' я зку з цим податків, придбання матеріалів та експлуатацію механізмів.

Представник позивача з при воду заявленого клопотання з азначив, що надання даних док ументів є неможливим, з огляд у на те, що відповідно до догов ору на виконання підрядних р обіт з реконструкції приміще ння ресторану „Горинь” від 05.0 6.2010 р., обов' язки щодо виконан ня робіт та забезпечення та з абезпечення відповідними бу дівельними матеріалами покл адалися на підрядника, а пози вач був зобов' язаний прийня ти та оплатити виконані робо ти.

Ухвалою суду від 01.07.2010р. за кло потанням представника позив ача залучено до участі в спра ві в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимо г на предмет спору на стороні відповідача - Нетішинську м іську раду (м. Нетішин, вул. Шев ченка, 1), посилаючись на те, що п риміщення ресторану „Горинь ” перебуває у комунальній вл асності територіальної гром ади м. Нетішин, його реконстру кція проводилась позивачем б езпосередньо на підставі доз волу, наданого виконавчим ко мітетом Нетішинської місько ї ради та приймання реконстр уйованого приміщення в експл уатацію здійснювалось також за рішенням виконавчого ком ітету міськради.

Представник відповідача у письмовому відзиві за № 186 від 03.08.2010р. зазначив, що позивачем н а підтвердження позовних вим ог подано локальний кошторис №2-1-1 на суму 268405,20грн., проте кошто рису на реконструкцію предст авником позивача подано не б уло. Зазначає, що реконструкц ія проводилась з порушеннями .

Звертає увагу суду, що позив ачем станом на 29.07.2003р. було проп лачено 19000 грн., не маючи проект у реконструкції та дозволу н а виконання будівельних робі т та лише 08.08.2003р. виконавчий ком ітет Нетішинської міської ра ди прийняв рішення № 251 „Про на дання дозволу ОСОБА_1 на р еконструкцію приміщення каф е „Горинь” під ресторан”.

Крім того, представник відп овідача наголосив, що відпов ідно до п. 2.10 Державних будівел ьних норм України „Прийняття в експлуатацію закінчених б удівництвом об'єктів” затвер джених наказом Держкоммісто будування України від 05.10.1994р. №4 8 замовник подає державній пр иймальній комісії документа цію, а саме:

- затверджену проектно-кошт орисну документацію;

- довідку про фактичну варті сть будівництва, підписану з амовником і підрядчиком.

Зазначає, що згідно п.2.18 пере лічену документацію, після п рийняття об'єкта в експлуата цію необхідно зберігати у за мовника або в експлуатаційні й організації протягом всьог о терміну експлуатації. Прот е, відповідно до визначених н орм, позивач не надав затверд женого кошторису, без якого н еможливо розпочати реконстр укцію орендованого приміщен ня та здати в експлуатацію.

Крім цього, відповідно до Де ржавних будівельних норм Укр аїни проектно-кошторисна д окументація виготовляється ліцензійованою організаціє ю і проходить комплексну дер жавну експертизу, відповідно до постанови КМУ від 11.04.2002р. № 483 п.12. Проте, наданий позивачем л окальний кошторис неліцензі йований, а складений подружж ям, де чоловік - замовник, друж ина -підрядник.

Представником відповідача подано копію кошторису на ре конструкцію кафе, складеним КП „Архітектурно-планувальн е бюро”, у якому кошторис скла дений в поточних цінах стано м на 12.09.2003 року на суму 137 117 грн.

Також звертає увагу суду на недійсність Аудиторського в исновку СП ТзОВ Аудиторська фірма „Інсайт” від 04.12.2009р., поси лаючись на закінчення дозвол у на проведення аудиту (серти фікат серія А№ 002301, виданий ріш енням Аудиторської палати Ук раїни № 19 від 06.06.1995р., термін дії д о 06.06.2009р.), а також недійсність зв іту про оцінку окремого інди відуального визначеного май на приміщення ресторану „Гор инь” агентством нерухомості „Гудвіл” посилаючись на те, щ о дата завершення складання звіту 31.12.2008р. Строк дії звіту та висновки про вартість майна дійсні протягом 6 місяців від дати оцінки. На момент подачі до суду звіту про оцінку окре мого індивідуального визнач еного майна приміщення ресто рану „Горинь” пройшло 1 рік 6 м ісяців.

В судовому засіданні 11.08.2010 р. п редставник позивача подав пи сьмове пояснення, в якому заз начає, що договір на виконанн я ремонтно-будівельних робіт в приміщення кафе „Горинь” б ув укладений між позивачем т а підрядником після отриманн я 05.06.2003 р. погодження відділу ку льтури (орендодавця приміщен ня) на проведення таких робіт . За умовами договору (п. 3.3) пози вачем було здійснено поперед ню оплату поетапно ще до поча тку виконання робіт, що жодни м чином не свідчить про прове дення підрядником будь-яких робіт до отримання відповідн ого дозволу.

Наголошує, що наявні у справ і комплексне експертне заклю чення № 267 від 16.10.2003 р. з позитивни м висновком Державної експер тизи щодо проекту реконструк ції, Дозвіл на початок будіве льних робіт № 40 від 11.11.2003 р. та Акт державної технічної комісії про прийняття закінченого б удівництвом об' єкта в експл уатацію безпосередньо підтв ерджують дотримання позивач ем встановленого порядку про ведення робіт з реконструкці ї.

Вказує, що представлений ві дповідачем кошторис на рекон струкцію кафе „Горинь” склад ений КП „Архітектурне бюро” не може бути врахований як до каз, оскільки він розроблени й в поточних цінах по усередн еним даним Держбуду України станом на 01.01.2003 р., складений без врахування вартості конкрет но використаних будівельних матеріалів та цін на час безп осереднього проведення робі т. Позивачем та підрядником б уло погоджено та затверджено Локальний кошторис в поточн их цінах станом на 01.10.2003 р. з врах уванням конкретних видів вик ористаних матеріалів та цін на них.

Крім того звертає увагу суд у, що 03.10.2006 р. Наказом ФДМУ № 1523 бул о затверджено Порядок наданн я орендарю згоди орендодавця державного майна на здійсне ння невід' ємних поліпшень, яким визначено відповідну пр оцедуру надання такої згоди, перелік документів, необхід них для її одержання, тощо. До набрання чинності даним норм ативним документом будь-яког о порядку отримання згоди ор ендодавця на проведення полі пшень орендованого майна та форми, в якій така згода повин на отримуватися, законодавчо встановлено не було. Також по зивач зазначає, що законодав ець не пов' язує можливості відмови у відшкодуванні витр ат, понесених на поліпшення м айна, з необхідністю проведе ння ремонту такого приміщенн я на момент його повернення о рендодавцю. В той же час необх ідність проведення ремонтни х робіт певною мірою виникла через протиправні дії самог о відповідача, в результаті я ких протягом року приміщення пустувало та не використову валося через відключення йог о відповідачем від комунальн их мереж.

Представник відповідача у заяві № 191 від 09.08.2010 р. посилаєтьс я на ст. 27 Закону України „Про о ренду державного та комуналь ного майна” . Зазначає, що дого вором оренди нежитлового при міщення від 02.06.2003 р. (п. 7.8) визначе но, що в разі розірвання догов ору оренди, орендодавець має відшкодувати затрати понесе ні орендарем на ремонт оренд ованого приміщення згідно ко шторису. Так як даний договір не був розірваний орендодав цем, у зв' язку із закінчення м строку, на який був укладени й, відповідач не зобов' язан ий відшкодовувати позивачу з атрати, витрачені ним на неві д' ємні поліпшення майна. Та кож наголошує, що позивачем н е надано погодженої орендода вцем вартості поліпшень орен дованого майна.

Згідно ДбН.А.3.1-3-94 необхідно бу ло створити комісію, яка б виз начила вартість поліпшеного орендованого майна, чого не б уло зроблено.

Також звертає увагу на те, щ о відповідно до п. 2.2 Договору, о рендна плата нараховується з моменту отримання дозволу н а виконання будівельних робі т в інспекції державного арх ітектурно-будівельного конт ролю об' єкта оренди”. Відпо відно до даного договору оре ндар звільнявся на протязі 6-т и місяців від сплати орендно ї плати за час проведення рем онту, оскільки договір оренд и нежитлового приміщення укл адено 02.06.2003р., а дозвіл на викона ння будівельних робіт № 40 пози вач отримав11.11.2003 р.

У письмовому запереченні в ід 16.11.2010р. поданому в засіданні суду 17.11.2010р. звертає увагу , що ві дповідно до п. 7.8. договору орен ди нежитлового приміщення ві д 02.06.2003р., в разі розірвання дого вору оренди, орендодавець ма є відшкодувати затрати, поне сені орендарем на ремонт оре ндованого приміщення згідно кошторису. Оскільки даний до говір не було розірвано, а при пинено в зв' язку із закінче нням строку дії договору, вва жає що відсутня обставина, з я кою договір оренди пов' язує право орендаря на відшкодув ання вартості ремонтних робі т

Представник третьої особи - Відділу культури та тур изму виконавчого комітету Не тішинської міської ради в су дове засідання не з' явився, причини неявки суду повідом ив.

Представник третьої особи 2 - Нетішинської міської рад и, в судове засідання також не з' явився, проте у відзиві на позов № 12/01-14-4161/2010 від 11.11.2010р. зазнач ив, що вищезазначений об' єк т був реконструйований відпо відно до вимог законодавства . Однак проти відшкодування з азначених поліпшень запереч ує із підстав викладених у ві дзиві по позов від 17.11.2010р.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне :

ОСОБА_1 - як суб' єкт підп риємницької діяльності - фі зична особа зареєстрована ви конавчим комітетом Нетішинс ької міської ради 07.12.1998р., про що видано свідоцтво про держав ну реєстрацію серія В02 № 027524.

13.05.2003р. ПП ОСОБА_1 звернувс я до відділу культури із заяв ою, в якій просить надати йому на умовах оренди кафе „Горин ь”, що знаходиться в приміщен ні ПК „Енергетик”.

02.06.2003р. між Нетішинським місь ким відділом культури (оренд одавець) та Приватним підпри ємцем ОСОБА_1 (орендар) бул о укладено договір оренди не житлового приміщення по вул. Шевченка, 3 в м. Нетішині, площе ю 352,5 кв.м. з метою його використ ання під ресторан.

Згідно п. 4.1.3. орендар зобов' язувався в разі необхідності здійснювати капітальний і п оточний ремонти орендованих приміщень за рахунок власни х коштів.

Відповідно до п. 4.2.2. договору оренди орендар має право з до зволу орендодавця вносити зм іни до складу орендованого м айна, проводити його реконст рукцію, технічне удосконален ня, що зумовлює підвищення ва ртості за власний рахунок.

Пунктом 7.8. сторони погодили , що в разі розірвання договор у оренди, орендодавець має ві дшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендов аного приміщення згідно кошт орису.

Договір набирає чинності в ід дня його укладення і діє до 31 грудня 2008року (п. 7.1.).

Даний договір скріплений п ечатками та підписаний предс тавниками сторін.

02.06.2003р. між сторонами по справ і підписано акт прийому-пере дачі, відповідно до якого Нет ішинський міський відділ кул ьтури передав, а ОСОБА_1 пр ийняв в користування приміще ння будівлі Палацу культури кафе „Горинь”, в якому зокрем а зазначено, що фасад, покрівл я та підлога будівлі потребу є ремонту, відсутнє освітлен ня та мийки кухонні.

05.06.2003р. орендар звернувся до в ідділу культури із заявою в я кій просить надати дозвіл на проведення капітального рем онту в кафе „Горинь” в орендо ваному приміщенні.

Також, 05.06.2003р. між ОСОБА_1 (за мовник) та ОСОБА_5 (виконав ець) було укладено договір, ві дповідно до якого замовник д оручає, а виконавець приймає на себе зобов' язання викон ати у відповідності до умов д аного договору ремонтно-буді вельні роботи з реконструкці ї кафе „Горинь”, а замовник зо бов' язується прийняти та оп латити виконані роботи.

Відповідно до п. 2.1. договору, загальна вартість робіт з ма теріалами за договором на мо мент підписання договору скл адає 268500,00грн.

Відповідно до затверджено го кошторису № 2-1-1 на реконстру кцію приміщення кафе „Горинь ” під ресторан по вул. Шевченк а, 3 вартість робіт і витрат ск ладає 268405,00грн.

05.09.2003р. між позивачем - ПП О СОБА_1 (замовник) та КП „Архіт ектурно-планувальне бюро” (п ідрядник) було укладено дого вір на виконання проектних р обіт № 1/09 реконструкції кафе „ Горинь” палацу культури „Ене ргетик”, відповідно до умов я кого, підрядник зобов' язува вся виконати проектні роботи , кошторис. Строк здачі проект у до 01.10.2003р.

На виконання даного догово ру КП „Архітектурно-планувал ьне бюро” складено кошторис на реконструкцію кафе за роб очою документацією та в пото чних цінах станом на 12.09.2003р. , від повідно до якого кошторисна вартість на реконструкцію ка фе складає 137117,00грн.

З метою використання оренд ованого приміщення позиваче ві необхідно було здійснити певні поліпшення орендовано го приміщення та його ремонт , у зв'язку з чим рішенням вико навчого комітету Нетішинськ ої міської ради № 251 від 08.08.2003р. на дано дозвіл ОСОБА_1 на рек онструкцію приміщення кафе „ Горинь” , яке знаходиться за а дресою: м. Нетішин, вул. Шевчен ка, 3 і надане йому згідно дого вору оренди від 02.06.2003р. під рест оран.

Управлінням містобудуванн я і архітектури облдержадмін істрації затверджено архіте ктурно-планувальне завдання № 64 на проектування об' єктів : нового будівництва, реконст рукції, розширення, капіталь ного ремонту та комплексного благоустрою територій.

Хмельницькою обласною між галузевою службою державної інвестиційної експертизи „О благроінвестекспертиза” ви готовлено комплексне експер тне заключення по робочому п роекту на реконструкцію прим іщення кафе за № 267 від 16.10.2003р. та р екомендовано до затвердженн я і одержання дозволу на буді вництво.

Відповідно до висновку № 171-в від 03.10.2003р., відділ культури Вик онавчого комітету Нетішинсь кої міської ради, провівши пе ревірку проектно-кошторисно ї документації на реконструк цію кафе „Горинь”, не запереч ує проти початку реконструкц ії кафе „Горинь” в орендован ому приміщенні.

11.11.2003р. інспекцією державног о архітектурно-будівельного контролю було виготовлено д озвіл на виконання будівельн их робіт за вих. № 40.

Відповідно до акту прийман ня виконаних підрядних робіт за квітень 2004року вартість ви конаних підрядних робіт та в икористаних при цьому матері алів складає 268405,250грн.

У зв' язку із закінченням р еконструкції кафе „Горинь” п ід ресторан, керуючись Полож енням про порядок прийняття в експлуатацію закінчених бу дівництвом об' єктів, не вкл ючених до державного замовле ння, рішенням виконавчого ко мітету від 20.05.2004р. № 164, затвердже но акт державної технічної к омісії про прийняття закінче ного будівництвом об' єкта в експлуатацію.

17.06.2004р. рішенням виконавчого комітету Нетішинської міськ ої ради № 208 надано дозвіл ПП ОСОБА_1 на розміщення ресто рану „Горинь” на вул. Шевченк а, 3 на період дії договору оре нди приміщення.

31.10.2006р. рішенням 9 сесії Нетіш инської міської ради V склика ння № 11 будівля Палацу культур и, яка перебувала н а балансі Відділу культу ри та туризму виконавчого ко мітету Нетішинської міської ради, була передана новоство реному Комунальному закладу „Палац культури міста Нетіш ин”.

Рішенням господарського с уду Хмельницької області від 09.04.2008р. у справі № 14/9387 за позовом Приватного підпри ємця ОСОБА_1 м. Нетішин до К омунального закладу “Палац к ультури м. Нетішина” м. Нетіши н, за участю третіх осіб, які н е заявляють самостійних вимо г на предмет спору на стороні відповідача - Вик онавчого комітету Нетішинсь кої міської ради та відділу к ультури та туризму виконавчо го комітету Нетішинської міс ької ради про усуне ння перешкод у користуванні нежитловим приміщенням, орен дованим згідно договору орен ди нежитлового приміщення ві д 02.06.03р., зобов' язати вчинити п евні дії та стягнення 46110,00грн. з битків задоволено частково. Зобов' язано Комунальний за клад „Палац культури міста Н етішина- невідкладно відно вити холодне та гаряче водоп остачання, електропостачанн я, усунути перекриття каналі заційної мережі, зобов' язат и відповідача не чинити пере шкод у користуванні нежитлов им приміщенням, орендованим згідно договору оренди нежит лового приміщення від 02.06.03р. до закінчення строку дії догов ору оренди нежитлового примі щення та стягнення з відпові дача 46 110 грн. завданих вчинени ми перешкодами у користуванн і орендованим майном збитків , позов задоволено частково. З обов' язано Комунальний за клад „Палац культури міста Н етішина” усунути перешкоди у користуванні приватним підп риємцем ОСОБА_1 нежитлови м приміщенням, орендованим з гідно договору оренди нежитл ового приміщення від 02.06.03р. шля хом невідкладного відновлен ня водопостачання, водовідве дення та електропостачання т а не чинити перешкод у корист уванні нежитловим приміщенн ям, орендованим згідно догов ору оренди нежитлового примі щення від 02.06.03р. до закінчення с троку дії договору оренди не житлового приміщення.

Постановою Житомирського апеляційного господарськог о суду від 11.11.2008р., рішення госпо дарського суду Хмельницької області від 09.04.2008р. у справі № 14/938 7 залишено без змін, а апеляцій ну скаргу Комунального закла ду „Палац культури м. Нетішин а” без задоволення.

На замовлення ПП ОСОБА_1 Агентством нерухомості „Гу двіл” було проведено експер тну оцінку орендованого прим іщення метою якої було здійс нення вартості орендованого нерухомого майна, що містить невід' ємні поліпшення здій снені орендарем за час оренд и за рахунок його коштів та ви значення вартості невід' єм них поліпшень орендованого м айна. Відповідно до висновку , що міститься в Звіті про експ ертну оцінку, ринкова вартіс ть нежитлового приміщення р есторану „Горинь” площею 352,5к в.м., розташованого в м. Нетіши н по вул. Шевченка, 3, яка містит ь невід' ємні поліпшення, ст ановить 2030400,00грн., в тому числі р инкова вартість невід' ємни х поліпшень складає 223671,00грн. В той же час на момент передачі приміщення в оренду його рин кова вартість, відповідно до експертного висновку, склад ала 166269,00грн.

Відповідно до акту від 25.05.2009р . ПП ОСОБА_1 передав, а Кому нальний заклад „Палац культу ри міста Нетішин” прийняв ча стину нежитлового приміщенн я за адресою вул. Шевченка, 3, як е ПП ОСОБА_1 орендував під ресторан „Горинь” згідно до говору від 02.06.2003р.

28.05.2009р. комісією проведено об стеження приміщення кафе „Го ринь”, в результаті якого вия влено значні недоліки про що складено акт

СП ТзОВ Аудиторської фірми ”Інсайт” проведено аудиторс ький висновок зі спеціальног о аудиторського завдання за № 29 від 04.12.2009р., відповідно до яко го, у результаті вивчення над аних для перевірки договорів , актів виконаних робіт, платі жних документів аудитори під твердили, що підприємець ОС ОБА_1 за період з червня 2003ро ку по квітень 2004 року поніс вит рати на капітальний ремонт о рендованого нежитлового при міщення кафе „Горинь” за адр есою м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 в сумі 268405,20грн. з ПДВ.

Аналізуючи надані док ази, оцінюючи їх у сукупності , судом приймається до уваги н аступне.

Відповідно до ст.174 Господар ського кодексу України госпо дарські зобов' язання можут ь виникати, зокрема, з господа рського договору та інших уг од, передбачених законом, а та кож з угод, не передбачених за коном, але таких, які йому не с уперечать. У відповідності д о ст. 11 та ст. 509 ЦК України однією з підстав виникнення, цивіль них прав та обов'язків сторін є укладення між ними договор у. В силу зобов'язання боржник зобов'язаний вчинити на кори сть кредитора певну дію, в том у числі сплатити борг, а креди тор має право вимагати від бо ржника виконання його обов'я зку, тобто сплати борг.

Відповідно до статті 759 Циві льного кодексу України за до говором найму (оренди) наймо давець передає або зобов'яз ується передати наймачеві ма йно у користування за плату н а певний строк. Законом можут ь бути передбачені особливос ті укладення та виконання д оговору найму (оренди).

Частиною 1 статті 778 вказаног о Кодексу передбачено, що най мач може поліпшити річ, яка є п редметом договору найму, лиш е за згодою наймодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 778 ЦК Укра їни, якщо поліпшення речі зро блено за згодою наймодавця, н аймач має право на відшкодув ання вартості необхідних вит рат або на зарахування їх вар тості в рахунок плати за кори стування річчю.

За приписами статті 23 Закон у України „Про оренду держав ного та комунального майна” орендар має право за погодже нням з орендодавцем, якщо інш е не передбачено договором о ренди, за рахунок власних кош тів здійснювати реконструкц ію, технічне переоснащення, п оліпшення орендованого майн а.

Як слідує із матеріалів спр ави, сторони за даним договор ом в п. 4.1.3. домовились, що в разі необхідності орендар зобов' язаний здійснювати капіталь ний та поточний ремонти орен дованих приміщень за рахунок власних коштів. Відповідно д о п. 4.2.2. договору оренди оренда р має право з дозволу орендод авця вносити зміни до складу орендованого майна, проводи ти його реконструкцію, техні чне удосконалення, що зумовл ює підвищення вартості за вл асний рахунок

За приписами пунктів 2, 3 стат ті 776 Цивільного кодексу Украї ни капітальний ремонт речі, п ереданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок , якщо інше не встановлено дог овором або законом.

Згода наймодавця на капіта льний ремонт (реконструкцію, переоснащення чи поліпшення ) орендованого майна може бут и зроблена в різних формах: аб о шляхом включення такого по ложення до договору найму, аб о шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, по відомлення тощо).

Капітальний ремонт провад иться у строк, встановлений д оговором. Якщо строк не встан овлений договором або ремонт викликаний невідкладною пот ребою, капітальний ремонт ма є бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, щ о перешкоджає її використанн ю відповідно до призначення та умов договору, наймач має п раво:

1) відремонтувати річ, зарах увавши вартість ремонту в ра хунок плати за користування річчю, або вимагати відшкоду вання вартості ремонту;

2) вимагати розірвання догов ору та відшкодування збитків .

Вказаною нормою передбаче но, що обов' язок з проведенн я капітального ремонту покла дається на наймодавця. Під ка пітальним ремонтом слід розу міти таке відновлення основн их частин (конструктивних ел ементів) найманого майна, без якого останнє неможливо вик ористовувати за призначення м. Капітальний ремонт речі ма є проводитись у строк, передб ачений договором, а якщо він н е визначений, - у розумний стро к.

Капітальний ремонт повине н здійснюватися за рахунок н аймодавця та його силами чи с илами залучених ним осіб. Дог овором найму, зокрема, може вс тановлюватися обов' язок на ймача призупинити чи обмежит и користування майном на час проведення ремонту чи його п раво вимагати від наймодавця надання на час ремонту анало гічного майна.

За роз'ясненням, що наведене в листі Державного комітету України з будівництва та арх ітектури від 30.04.2003 р. №7/7-401, капіта льний ремонт будівлі - це комп лекс ремонтно-будівельних ро біт, який передбачає заміну, в ідновлювання та модернізаці ю конструкцій і обладнання б удівель в зв'язку з їх фізично ю зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращен ня планування будівлі і благ оустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкт а. Капітальний ремонт передб ачає призупинення на час вик онання робіт експлуатації бу дівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

При цьому, згідно вказаного листа, поточний ремонт - це ко мплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систе матичне та своєчасне підтрим ання експлуатаційних якосте й та попередження передчасно го зносу конструкцій і інжен ерного обладнання. Якщо буді вля в цілому не підлягає капі тальному ремонту, комплекс р обіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, я кі класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які перед бачають заміну та модернізац ію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт пов инен провадитись з періодичн істю, що забезпечує ефективн у експлуатацію будівлі або о б'єкта з моменту завершення й ого будівництва (капітальног о ремонту) до моменту постано вки на черговий капітальний ремонт.

З метою використання оренд ованого приміщення позиваче ві необхідно було здійснити певні поліпшення орендовано го приміщення та його ремонт , у зв'язку з чим, рішенням вико навчого комітету Нетішинськ ої міської ради № 251 від 08.08.2003р. на дано дозвіл ОСОБА_1 на рек онструкцію приміщення кафе „ Горинь” , яке знаходиться за а дресою: м. Нетішин, вул. Шевчен ка, 3 і надане йому згідно дого вору оренди від 02.06.2003р. під рест оран.

Як слідує з матеріалів спра ви, у зв' язку із закінченням реконструкції кафе „Горинь” під ресторан, рішенням вико навчого комітету від 20.05.2004р. № 164, затверджено акт державної т ехнічної комісії про прийнят тя закінченого будівництвом об' єкта в експлуатацію.

Представник відповідача в судових засіданнях звертає увагу суду, що наказом Фонду д ержавного майна України від 03.10.2006 № 1523 було затверджено „Пор ядок надання орендарю згоди орендодавця державного майн а на здійснення невід'ємних п оліпшень орендованого держа вного майна”, яким визначено процедуру надання орендарю згоди орендодавця державног о майна на здійснення невід'є мних поліпшень орендованого державного майна, яка включа є такі етапи: подання заяви і п акета документів орендарем, розгляд заяви і документації орендаря та прийняття відпо відного рішення.

Однак, до набрання чинності даним нормативним документ ом порядку отримання згоди о рендодавця на проведення пол іпшень орендованого майна та форми, в якій така згода повин на отримуватись, законодавчо встановлено не було.

Помилковість зазначених в исновків відповідача також п ідтверджується наявними в ма теріалах справи комплексним експертним заключенням по р обочому проекту на реконстру кцію приміщення кафе за № 267 ві д 16.10.2003р. виготовленим Хмельниц ькою обласною міжгалузевою с лужбою державної інвестицій ної експертизи „Облагроінве стекспертиза”, дозволом на в иконання будівельних робіт з а вих. № 40 від 11.11.2003р. виготовлено го Інспекцією державного арх ітектурно-будівельного конт ролю, а також висновком № 171-в в ід 03.10.2003р., відповідно до якого, в ідділ культури Виконавчого к омітету Нетішинської місько ї ради, не заперечував проти п очатку реконструкції кафе „Г оринь” в орендованому приміщ енні.

Як слідує з матеріалів спра ви, позивачем в межах чинного на той час законодавства, отр имано погодження орендодавц я на проведення робіт з рекон струкції орендованого примі щення та проведено таку реко нструкцію у відповідності з проектом, що підтверджено вв еденням реконструйованого п риміщення в експлуатацію.

В ході розгляду справи, пред ставником відповідача неодн оразово зверталась увагу на наявність затвердженої кошт орисної документації, а тако ж подано на розгляд суду скла дений КП „Архітектурно-план увальне бюро” кошторис на ре конструкцію кафе за робочою документацією та в поточних цінах по усередненим даним Д ержбуду України станом на 12.09.20 03р., відповідно до якого кошто рисна вартість на реконструк цію кафе складає 137117,00грн. Крім т ого, зазначений кошторис, так ож, власником приміщення не п огоджений.

Разом з тим, зазначений кошт орис складено без врахуванн я вартості конкретно викорис таних будівельних матеріалі в, а також цін на час безпосере днього проведення робіт. Так ож судом береться до уваги, що відповідно до акту прийманн я виконаних підрядних робіт за квітень 2004року вартість ви конаних підрядних робіт та в икористаних при цьому матері алів складає 268405,250грн.

Крім цього, відповідач у пис ьмовому запереченні від 16.11.2010р ., а також його представник в з асіданні суду звертає увагу , що відповідно до п. 7.8. договор у оренди нежитлового приміще ння від 02.06.2003р., в разі розірванн я договору оренди, орендодав ець має відшкодувати затрати , понесені орендарем на ремон т орендованого приміщення зг ідно кошторису. Оскільки дан ий договір не було розірвано , а припинено в зв' язку із зак інченням строку дії договору , вважає що відсутня обставин а, з якою договір оренди пов' язує право орендаря на відшк одування вартості ремонтних робіт.

Посилання відповідача на в ищезазначені умови договору , суд вважає безпідставними, о скільки вони регулюють право відносини, які не стосуються предмету дослідження, а щодо спірних правовідносин, стор они договором умов не передб ачили , зокрема щодо відшкоду вання понесених витрат у зв' язку із припиненням договору . З огляду на зазначене, до спі рних взаємовідносин сторін з астосовуються норми закону , що регулюють дані відносини .

Судом враховується, що згід но абз.2 ч.2 ст. 27 Закону України „ Про оренду державного та ком унального майна”, якщо оренд ар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендода вця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокре мити від майна без заподіянн я йому шкоди, орендодавець зо бов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збіл ьшення в результаті цих полі пшень вартості орендованого майна, визначеної в установл еному законодавством порядк у, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Із змісту зазначеної норми п ередбачено компенсацію вит рачених коштів.

З огляду на подані позиваче м матеріали справи позивач п росить стягнути з відповідач а 268 405,20 грн. саме як компенсацію коштів, понесених на здійсне ння невід' ємного поліпшенн я - реконструкцію приміщенн я, орендованого по договору о ренди нежитлового приміщенн я від 02.06.2003р., розташованого в м. Н етішин Хмельницької області по вул. Шевченка, 3, на підставі ст. 778 ЦК України, визначальним для якої є наявність згоди ор ендодавця та понесені витрат и. Норма закону та умови догов ору оренду, наявність погодж еного кошторису , як підставу відшкодування коштів, не пер едбачають.

Відповідно до ст. 33 Господар ського процесуального кодек су України кожна сторона пов инна довести ті обставини, на які вона посилається, як на пі дставу своїх вимог і запереч ень.

Статтею 34 ГПК України перед бачено, що обставини справи, я кі відповідно до законодавст ва повинні бути підтверджені певними засобами доказуванн я, не можуть підтверджуватис ь іншими засобами доказуванн я.

За тих обставин, суд вважає позовні вимоги фізичної особ и-підприємця ОСОБА_1 м. Нет ішин до Комунально го закладу „Палац культури м іста Нетішин” м. Нетішин п ро стягнення з Кому нального закладу „Палац куль тури міста Нетішин” 268 405,20 грн. я к компенсацію коштів, понесе них на здійснення невід' ємн ого поліпшення - реконструк цію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлов ого приміщення від 02.06.2003р., розт ашованого в м. Нетішин Хмельн ицької області по вул. Шевчен ка, 3, такими, що підлягають зад оволенню.

У відповідності до ст.49 ГПК У країни витрати по оплаті дер жавного мита та на інформаці йно-технічне забезпечення су дового процесу підлягають по кладенню на відповідача проп орційно сумі задоволених поз овних вимог.

Керуючись ст.ст.1, 12, 22, 44, 49, ст.ст. 8 2-84, ст.ст. 115, 116 Господарського про цесуального кодексу України , суд -

В И Р І Ш И В :

Позов Фізичної особ и-підприємця ОСОБА_1 м. Нет ішин до Комунально го закладу „Палац культури м іста Нетішин” м. Нетішин п ро стягнення з Кому нального закладу „Палац куль тури міста Нетішин” 268 405,20 грн. я к компенсацію коштів, понесе них на здійснення невід' ємн ого поліпшення - реконструк цію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлов ого приміщення від 02.06.2003р., розт ашованого в м. Нетішин Хмельн ицької області по вул. Шевчен ка, 3 задоволити.

Стягнути з Комунально го закладу „Палац культури м іста Нетішин” м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 (код ЄДРПОУ 33977899) на к ористь фізичної особи-підпри ємця ОСОБА_1 АДРЕСА_1 (і дент. код НОМЕР_1) 268405,20грн. (дв істі шістдесят вісім тисяч ч отириста п' ять гривень 20 коп .) компенсації витрат понесен их на поліпшення орендованог о майна, 2684,05 грн. (дві тисячі шіс тсот вісімдесят чотири гривн і 05 коп.) витрат по оплаті держа вного мита та 236,00 грн. (двісті тр идцять шість гривень 00 коп.) ви трат на інформаційно-технічн е забезпечення судового проц есу.

Видати наказ.

Суддя

Повний текст вигото влено: 18.11.2010р.

Віддруковано 5 примір ників:

1 - до матеріалів справи,

2 - позивачу,

3 - відповідачам,

4-5 - третім особам.