Постанова

від 19.11.2024 по справі 755/968/22

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 755/968/22 головуючий у суді І інстанції Коваленко І.В.

провадження № 22-ц/824/11164/2024 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Березовенко Р.В.,

суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 04 липня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест-буд-Інжиніринг», третя особа Київська міська рада про визнання прав на об`єкт незавершеного будівництва,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2022 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест-буд-інжиніринг» (далі - ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг»), в якому просив:

визнати за позивачем майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на 51,98 % частки квартири АДРЕСА_1 та на 62,57 % частки квартири АДРЕСА_2 (1 кімната), загальна площа 26,92 м.кв., поверх 11, секція №4, які знаходяться в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса: АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у продавця на підставі рішення Київської міської ради Х сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також дозволу на виконання будівельних робіт №2871 - Дн/С від 13 грудня 2007 року.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір №726/ЕМ купівлі-продажу майнових прав. Об`єктом капітального будівництва відповідно до розділу 1 цих Договорів є житловий комплекс «Флагман» за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса: АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі рішення КМР Х сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також дозволу на виконання будівельних робіт №2871 - Дн/С від 13 грудня 2007 року.

31 березня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір №727/ЕМ купівлі-продажу майнових прав. Об`єктом капітального будівництва відповідно до розділу 1 цих Договорів є житловий комплекс «Флагман» за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса: АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі рішення Київської міської ради Х сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також дозволу на виконання будівельних робіт № 2871 - Дн/С від 13 грудня 2007 року.

Об`єктом нерухомості відповідно до розділу 1 цих Договорів є складова та невід`ємна частини об`єкту капітального будівництва, яка виражені у вигляді квартир, спорудження якої здійснює продавець. Характеристики об`єктів нерухомості та інформація, яка їх ідентифікує; надана в пунктах 2.2 Договорів, а саме: квартира за будівельним № НОМЕР_1 , кількість кімнат - 1, загальною площею 29,92 кв. м на 11 поверсі об`єкту капітального будівництва та квартири за будівельним № НОМЕР_2 , кількість кімнат - 1, загальною площею 38,50 кв. м на 11 поверсі об`єкту капітального будівництва. Майновими правами відповідно до розділу 1 цього Договору є всі права на об`єкт нерухомості, які належать продавцю і за договором відчужуються покупцю, який у зв`язку з цим набуває в майбутньому право власності на об`єкт нерухомості (далі - майнові права). Актом відповідно до того ж розділу 1 цього Договору є акт прийому-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості, який підписується сторонами Договора на підтвердження набуття покупцем права власності на майнові права об`єкта нерухомості. Відповідно до пункту 2.1 Договорів продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, передбачених Договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Згідно із пунктом 2.5 Договорів плановий термін закінчення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості - 3 квартал 2015 року. Згідно із пункту 3.1 Договорів покупець набуває майнові права на об`єкт нерухомості за Договором з моменту повної оплати вартості майнових прав, що підтверджуватиметься Довідкою про оплату 100 % майнових прав. Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за договором № 727/ЕМ складає 184 402,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 30 733 грн. 67 коп. та за договором № 726/ЕМ складає 263 725,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 43 954 грн. 17 коп.

Свої зобов`язання за Договорами в частині здійснення розрахунків покупець виконав на 51,98 %, перерахувавши на поточний рахунок продавця за договором №727/ЕМ - 137 091,34 грн, а також за договором №726/ЕМ в частині здійснення розрахунків покупець виконав на 62,57 %, перерахувавши на поточний рахунок продавця- 115 382,67 грн., однак, зрозумівши, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання, оскільки будинок до сих пір не введений в експлуатацію, а будівництво взагалі припинено, припинив фінансування за вказаними Договорами.

Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 04 липня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із таким рішенням суду першої інстанції 23 квітня 2024 року позивач ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подав апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 04 липня 2023 року та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Підтримавши доводи позовної заяви, з урахуванням пояснень від 06 листопада 2024 року, апелянт вказав на хибність висновків суду першої інстанції та їх невідповідність фактичним обставинам справи. Щодо набуття прав ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг» прав на земельну ділянку зазначив, що за договором №17/03/2014 від 17 березня 2014 року про часткову участь у будівництві, ТОВ «Еверест плюс» передало функції замовника будівництва об`єкту ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», на підтвердження чого долучив докази.

З посиланням на практику Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц та від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц вважав помилковими висновки суду першої інстанції, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 06 серпня 2024 року поновлено ОСОБА_1 строк на апеляційне оскарження та відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 04 липня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест-буд-Інжиніринг», третя особа Київська міська рада про визнання прав на об`єкт незавершеного будівництва, надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 26 вересня 2024 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.

У судовому засіданні апелянт ОСОБА_1 та його представник - адвокат Чвир Олена Михайлівна вимоги апеляційної скарги підтримали та просили її задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлені про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань не надходило, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши думку учасників справи, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір №726/ЕМ купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є майнові права на Об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_3 за наступними характеристиками: квартира, будівельний №642, кількість кімнат: 1, загальна площа: 38,50 кв.м, поверх: 11, секція: 4, примітки: дана площа - проектна.

Окрім того, 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір №727/ЕМ купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є майнові права на Об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_3 за наступними характеристиками: квартира, будівельний №639, кількість кімнат: 1, загальна площа: 26,92 кв.м, поверх: 11, секція: 4, примітки: дана площа - проектна.

Згідно розділів 1 укладених договорів №726/ЕМ та №727/ЕМ від 31 березня 2014 року, під терміном «Об`єкт капітального будівництва» визначено - Житловий комплекс «Флагман» за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса: АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі рішення КМР Х сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також дозволу на виконання будівельних робіт №2871 - Дн/С від 13 грудня 2007 року.

Під терміном «Об`єкт нерухомості» у договорі розуміється - складова та невід`ємна частина Об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює продавець.

Під терміном «Майнові права» у договорі розуміється - це всі права на Об`єкт нерухомості, які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Еверест плюс» (код ЄДРПОУ 32853498). Майнові права відчужуються покупцю, який у зв`язку з цим набуває у майбутньому право власності на Об`єкт нерухомості.

У Розділі 4 Договору №726/ЕМ від 31 березня 2014 року сторони погодили ціну та порядок розрахунків. Так, згідно п.4.2 орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає - 263 725 гривень, в тому числі з ПДВ 20% 43 954 гривні 17 копійок.

Згідно квитанцій про оплату за Договором №726/ЕМ від 31 березня 2014 року позивач сплатив 130 833,03 гривень, що складає 51,98% від загальної суми за вказаним договором.

У Розділі 4 Договору №727/ЕМ від 31 березня 2014 року сторони погодили ціну та порядок розрахунків. Так, згідно п.4.2 орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає - 184 402 гривень, в тому числі з ПДВ 20% 30 733 гривні 67 копійок.

Згідно квитанцій про оплату за Договором №727/ЕМ від 31 березня 2014 року позивач сплатив 117 592,43 гривень, що складає 63,76% від загальної суми за вказаним договором.

З наданих позивачем договорів купівлі-продажу майнових прав від 31 березня 2014 року №726/ЕМ та від 31 березня 2014 року №727/ЕМ, вбачається, що їх сторонами є Товариство з обмеженою відповідальністю «Еверест-буд-інжиніринг» та ОСОБА_1 .

Відповідно до укладеного між сторонами Договору від 31 березня 2014 року №726/ЕМ, Відповідач продає Позивачу майнові права на об`єкт нерухомості та зобов`язується передати Позивачу у власність окрему квартиру АДРЕСА_5 ( АДРЕСА_6 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у продавця на підставі рішення Київської міської ради X сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також на виконання будівельних робіт №2871-Дн/С від 13 грудня 2007 року.

Відповідно до укладеного між сторонами Договору від 31 березня 2014 року №727/ЕМ, Відповідач продає Позивачу майнові права на об`єкт нерухомості та зобов`язується передати Позивачу у власність окрему квартиру АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_7 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:248:0025, проектна адреса АДРЕСА_4 , право на спорудження якого виникло у продавця на підставі рішення Київської міської ради X сесії IV скликання за №729/3304 від 14 липня 2005 року, а також на виконання будівельних робіт №2871-Дн/С від 13 грудня 2007 року.

Рішенням Київської міської ради від 14 липня 2005 року №729/3304 внесено зміни до генерального плану м. Києва - територію в районі вул. Лохвицької у Дніпровському районі м. Києва віднесено до території житлової та громадської забудови та передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Еверест плюс» в короткострокову оренду на п`ять років земельну ділянку площею 5,52 га для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_3 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі рішення Київської міської ради від 14 липня 2005 року №729/3304 між Київською міською радою (Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Еверест плюс» (Орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки від 12 грудня 2005 року №б/н.

Згідно з пунктом 2.1. Договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Лохвицька у Дніпровському районі міста Києва; розмір - 54709 (п`ятдесят чотири тисячі сімсот дев`ять) кв. м.; цільове призначення - для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками; - кадастровий номер - 8000000000:66:248:0025.

Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 11 квітня 2006 року за №66-6-00341.

Термін дії договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2006 року за №66-6-00341 закінчився ще 11 квітня 2011 року.

Водночас, за поданням Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) Київська міська рада не приймала рішень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2006 року № 66-6-00341, термін дії якого закінчився 11 квітня 2011 року).

Таким чином, з 11 квітня 2011 року та на момент укладення спірних договорів купівлі-продажу майнових прав, а саме: станом на 31 березня 2014 року земельна ділянка (кадастровий номер: 8000000000:66:248:0025) перебувала у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

Згідно з інформацією, зазначеною в листі Департаменту від 06 грудня 2022 року №0570202/3-14602, шляхом поділу вищевказаної земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:66:248:0025) сформовано чотири земельні ділянки (кадастрові номери 8000000000:66:248:0026, 8000000000:66:248:0027, 8000000000:66:248:0028, 8000000000:66:248:0029), інформація про які відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр» внесена до Державного земельного кадастру.

На сформовані земельні ділянки (кадастрові номери 8000000000:66:248:0026, 8000000000:66:248:0027, 8000000000:66:248:0028, 8000000000:66:248:0029) зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Київською міською радою прийнято рішення від 04 березня 2021 року №387/428 щодо надання Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Стародарницький» земельної ділянки площею 0,9018 га (кадастровий номер 8000000000:66:248:0027) у постійне користування для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками на вул. Лохвицькій у Дніпровському районі міста Києва, право постійного користування земельною ділянкою зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 квітня 2021 року, номер запису про інше речове право: 41523995.

За поданням Департаменту Київська міська рада не приймала рішень про передачу земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:66:248:0026, 8000000000:66:248:0028, 8000000000:66:248:0029 у власність чи користування (оренду).

Окрім того, відповідно до листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент містобудування та архітектури) від 05 грудня 2022 року №055-8408 згідно з електронною базою даних Департаменту містобудування та архітектури та даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності, замовнику будівництва ТОВ «Еверест Плюс» надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для коригування проектної документації будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками на вулиці Лохвицькій у Дніпровському районі міста Києва від 28 січня 2011 року №998/0/18/009-11.

Вищезазначені містобудівні умови та обмеження надані відповідно до діючого на час їх надання Порядку надання вихідних даних для проектування об`єктів містобудування, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 року №489.

Термін дії містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки - два роки.

Також Департаментом містобудування та архітектури повідомлено, що відповідно до Порядку надання архітектурно-планувального завдання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 грудня 1999 року №2328 та Правил забудови міста Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 27 січня 2006 року №11/2587 (чинних на той час), Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища (правонаступник - Департамент містобудування та архітектури) замовнику будівництва ТОВ «Еверест Плюс» надано архітектурно-планувальне завдання для проектування будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вулиці Лохвицькій у Дніпровському районі міста Києва від 05 грудня 2006 року №06- 1989.

Отже, на підставі рішення Київської міської ради від 14 липня 2005 року №729/3304 Департаментом містобудування та архітектури було надано архітектурно-планувальне завдання для проектування будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, а також містобудівні УМОВИ та обмеження лише для ТОВ «Еверест Плюс».

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції вважав, що до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку. Однак ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг» жодних прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:248:0025, розташовану на вулиці Лохвицькій Дніпровському районі міста Києва не набуло. Київська міська рада не приймала рішень щодо надання у власність чи користування будь-яким іншим суб`єктам, у тому числі й відповідачу, земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:248:0025 після закінчення строку дії договору оренди, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Еверест плюс» від 11 квітня 2006 року №66-6-00341, термін дії якого закінчився 11 квітня 2011 року. Відсутність доказів набуття ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг» права на спорудження об`єкту капітального будівництва - житлового будинку з нежитловим приміщеннями за адресою: АДРЕСА_3 , унеможливлює визнання за позивачем майнового права та, в подальшому, права власності на об`єкти нерухомості, зазначені у Договорах.

На думку апеляційного суду, висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. При цьому, доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права при ухваленні рішення, виходячи з наступного.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду від 16 листопада 2020 року у справі №755/8933/18 (провадження №61-4251св19).

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Вказані правові висновки викладені в постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі №6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі №6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі №6-1858цс15, від 10 лютого 2016 року у справі №6-2124цс15.

Згідно із положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. (частина 1 статті 181 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. (частина 1 статті 375 ЦК України).

За приписами статей 13, 19 Конституції України земля є об`єктом права власності українського народу. Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування. їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 140 Конституції України визначено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Відповідно до статті 2 ЗК України до земельних відносин належать відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Згідно зі статтею 3 ЗК України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а відповідно до пункту 2 ст. 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За приписами Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності.

Розпорядження землями комунальної власності міста Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи у користування, у відповідності до статті 9 ЗК України, Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» відноситься до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу.

Відповідно до частини першої та другої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Отже, єдиною підставою набуття права власності чи права користування земельними ділянками комунальної власності в місті Києві для громадян та юридичних осіб є відповідне рішення Київської міської ради.

Таким чином, лише Київська міська рада, як представницький орган територіальної громади міста Києва, має виключне право на прийняття остаточних рішень з питань, що віднесені до компетенції місцевих рад.

За обставинами цієї справи Київська міська рада не приймала рішень щодо надання у власність чи користування ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг» земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:248:0025 після закінчення строку дії договору оренди, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Еверест плюс» від 11 квітня 2006 року №66-6-00341, термін дії якого закінчився 11 квітня 2011 року.

Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Положення частини другої статті 331 ЦК України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 ЦК України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Нормами статей 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством. Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його до експлуатації в установленому законодавством порядку.

За змістом частин четвертої, п`ятої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Однак ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг» жодних прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:248:0025, розташовану на вул. Лохвицькій у Дніпровському районі м. Києва не набуло.

Окрім того, право на забудову виникає у особи, яка набула право на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених нормами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Так, відповідно до вимог частин 4 та 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (чинних на момент виникнення спірних правовідносин), право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об`єкт (його складову).

Згідно з Переліком проблемних об`єктів житлового будівництва (самочинне будівництво та довгобуди), оприлюдненому на офіційному веб-сайті Київської міської державної адміністрації, який знаходиться у загальнодоступному режимі, житловий будинок, який є об`єктом нерухомості, майнові права на який мали передаватись за договорами купівлі-продажу майнових прав №726/ЕМ від 31 березня 2014 року та №727/ЕМ від 31 березня 2014 року (адреса будівництва: АДРЕСА_4 (ЖК «Флагман») зазначений в даному Переліку та є проблемним об`єктом житлового будівництва (самочинне будівництво).

Київська міська державна адміністрація у даному переліку підтверджує, що термін дії договору оренди від 12 грудня 2005 року, зареєстрований від 11 квітня 2006 року №66-6-00341, не подовжено.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Пунктом другим постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року №6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» визначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Подібні висновки зробив Верховний Суд України у постанові від 02 грудня 2015 року у справі №6-1328цс15, а також Верховний Суд у постановах від 18 лютого 2019 року у справі №308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі №202/3520/16-ц та ін.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

З аналізу частин третьої, четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

Частиною першою статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яка набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року і відповідно до статті 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку належним і безстороннім судом, встановленим законом.

Зокрема, у пункті 26 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Надточій проти України» та пункті 23 рішення ЄСПЛ «Гурепка проти України №2» наголошено, що принцип рівності сторін - один зі складників ширшої концепції справедливого судового розгляду, за змістом якого кожна сторона повинна мати розумну можливість обстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її у суттєво менш сприятливе становище порівняно з опонентом.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Рівність сторін передбачає, що кожній стороні має бути надана можливість представляти справу та докази в умовах, що не є суттєво гіршими за умови опонента (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини у справі «Домбо Бегеер Б. В. проти Нідерландів» («Dombo Beheer B. V. v. the Netherlands») від 27 жовтня 1993 року, заява №14448/88, §33).

Таку можливість суд забезпечив, надавши можливість сторонам надати докази і обґрунтування.

Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.ч.5, 6 ст.81 ЦПК України).

Згідно з ч. ч. 2, 4 ст.83 ЦПК України позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.

Відповідно до частини 8 статті 83 ЦПК України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Колегія суддів звертає увагу, що єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом апеляційної інстанції доказів з порушенням встановленого строку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії, тягар доведення яких також покладений на учасника справи (у цьому випадку - позивача).

Частиною 3 ст. 367 ЦПК України передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Колегія суддів не приймає додані апелянтом до апеляційної скарги нові докази, оскільки вони не були подані позивачем до суду першої інстанції, отже не були предметом дослідження, а доказів неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього суду надано не було.

Також не заслуговують на увагу доводи апелянта в частині поважності причин не сплати у повному обсязі всіх належних сум за договорами, так як змінилися банківські реквізити відповідача, що стало причиною невиконання зобов`язання, виходячи з такого.

Розділ 4 укладених між сторонами договорів купівлі продажу майнових прав від 31 березня 2014 року встановлює договірну ціну та порядок розрахунків за договором.

Відповідно до п.п. 4.3 Договору, розрахунки за даними Договорами здійснюється у наступному порядку:

4.3.1. Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця першу частку від загальної вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, визначеної у п. 4.2 цього Договору, не пізніше 01 квітня 2014 року. Другу частку від загальної вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, визначеної у п. 4.2 цього Договору, не пізніше 15 квітня 2014 року;

4.3.2. Третю частку, Покупець перераховує на поточний рахунок продавця щомісячно, згідно графіку платежів (Додаток №1) до 15 березня 2019 року включно.

У разі невиконання Покупцем обов`язку, зазначеного, у п.п. 4.3., 4.3.1., 4.3.2. Договору, Договір вважається розірваним в односторонньому порядку, з ініціативи Продавця, на умовах, викладених у п. 8.4. нього Договору (п. 4.4)

За обставинами цієї справи позивач підтверджує, що виконав свої обов`язки за договорами на 51,98 %, перерахувавши на поточний рахунок продавця за договором №727/ЕМ - 137 091,34 грн, а також за договором №726/ЕМ в частині здійснення розрахунків на 62,57 %, перерахувавши на поточний рахунок продавця - 115 382,67 грн., однак, зрозумівши, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання, оскільки будинок вчасно не введений в експлуатацію, а будівництво взагалі припинено, припинив фінансування за вказаними Договорами, тобто свідомо не виконав свій обов`язок, який визначений у п.п. 4.3., 4.3.1., 4.3.2. Договорів.

У постанові Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №761/20844/13-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що установивши під час розгляду справи, що відповідач не виконав належним чином узятих за договором зобов`язань, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески в повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на спірну квартиру. При цьому суди правильно вважали, що обраний позивачкою спосіб захисту порушених прав є ефективним, не заборонений законом, оскільки іншим шляхом вона не може захистити свої права.

Разом з тим, у цій справі позивач не виконав належним чином своїх зобов`язань перед ТОВ «Еверест-буд-Інжиніринг» та не сплатив повної вартості пайових внесків, у зв`язку з чим правовідносини у цій справі не є подібними до правовідносин у справах, у яких Верховний Суд вважав ефективним способом захисту порушених прав - визнання майнових прав майно (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва).

Отже, висновки суду першої інстанції про невірне обрання позивачем у даній справі способу захисту своїх порушених прав, що є самостійною підставою для відмови у позові є цілком обґрунтованими.

Інші доводи апеляційної скарги також не дають правових підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права та не спростовують висновків суду, а зводяться лише до переоцінки доказів, яким судом першої інстанції надано належну правову оцінку та тлумаченню норм права на розсуд апелянта.

Європейським судом з прав людини зазначено, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року №63566/00, § 23). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Отже, право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення по суті спору.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому рішення суду відповідно до ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 375, 379, 382 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 04 липня 2023 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 22 листопада 2024 року.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова