Рішення

від 03.12.2024 по справі 761/9572/24

ШЕВЧЕНКІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА

Справа № 761/9572/24

Провадження № 2/761/6218/2024

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2024 року Шевченківський районний суд м. Києва

у складі:

головуючого судді Осаулова А.А.

за участю секретаря судових засідань Путрі Д.В.

позивача та його представника: ОСОБА_1 , ОСОБА_2

представника відповідача: ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. про визнання права власності на майнові права, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності, -

в с т а н о в и в:

В березні 2024 р. ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом (з урахуванням уточненої позовної заяви) до Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», ОСОБА_4 про визнання права власності на майнові права та витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому просив визнати за ОСОБА_1 майнові права на фактично оплачені ним 35,8 кв.м однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , витребувати у ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 , скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на вказану квартиру.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що 03.08.2017 р. між ТОВ «Капітель Буд» та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу, предметом якого є квартира, яка знаходиться в будинку АДРЕСА_2 , за яку необхідно було сплатити 340179,00 грн. Вказаний розмір грошових кошті було сплачено в повному обсязі.

26.11.2019 р. між ТОВ «Капітель Буд» та покупцем було укладено договір про розірвання попереднього договору від 03.08.2017 р., а сплачені грошові кошти в сумі 340179,00 грн були зараховані при укладенні договору про пайову участь в будівництві будинку, який споруджується за адресою: АДРЕСА_2 .

26.11.2019 р. між покупцем та Обслуговуючим кооперативом «Наш Дім» було укладено договір про пайову участь в будівництві №М/13/208, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 32.40 кв.м. Орієнтовний термін введення об`єкту в експлуатацію був 2 квартал 2020 р. В подальшою, за додатковою угодою від 23.12.2019 р. збільшено загальну площу об`єкту на 3.40 кв.м., та повну вартість об`єкту нерухомого майна - 375900,00 грн.

23.12.2019 р. покупцю було видано свідоцтво про сплату персоніфікованого паю в повному обсязі.

23.12.2019 р. було укладено договір відступлення права вимоги, за яким позивачу було передано в повному обсязі права та обов`язки за договором про пайову участь в будівництві №М/13/208 від 26.11.2019 р.

23.12.2019 р. позивачу було видано свідоцтво про сплату персоніфікованого паю в повному обсязі.

Позивач звертає увагу, що свої зобов`язання за договором №М/13/208 від 26.11.2019 р. були виконані ним в повному обсязі, сплачено повну вартість об`єкту. Однак, будівництво об`єкту незавершене, будинок не введений в експлуатацію в строк, передбачений умовами договору, що є підставою для визнання майнових прав на вказану квартиру за позивачем.

Крім цього, 30.10.2023 р. власником вказаної квартири став ОСОБА_6 . Між тим, на казаний будинок було накладено арешт, будинок не було введено в експлуатацію, будинку не присвоєно відповідну адресу, в Реєстрі будівельної діяльності не виявлено інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт по АДРЕСА_2 , та документів, що засвідчують прийняття закінченого будівництвом об`єктів. Вказане, на думку позивача, є підставою для витребування у ОСОБА_4 квартири АДРЕСА_1 , скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_4 на вказану квартиру.

У відзиві на позов представник відповідача 1 заперечує щодо його задоволення, зазначає ,що з позивачем було розірвано договір та виключено зі складу учасників кооперативу на підставі рішень загальних зборів №11/21-1, №11/21-2, оскільки з позивачем обліковувалась заборгованість зі сплати цільових внесків в розмірі 17085,00 грн. Звертають увагу на наявність спору у справі №761/43997/23 про визнання недійсними вищевказаних рішень загальних зборів.

Вказане стало підставою для звернення до суду.

В судовому засіданні позивач та його представник позов підтримали за викладених у позовній заяві обставин, просили його задовольнити.

Відповідачі 1, 2, третя особа в судове засіданні свого представника не направили, але про дату і час розгляду справи по суті повідомлялися належним чином, причини неявки суд не повідомили, відзиву на позовну заяву не подали.

Розгляд справи відбувається в судовому засіданні. Учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів (ч.ч. 1, 3 ст. 211 ЦК України).

У відповідності до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до ст. 44 ЦПК України, учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

Ухвалою судді від 15.04.2024 р. відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання з повідомленням учасників справи.

Ухвалою суду від 13.05.2024 р. заяву позивача про забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОК «Наш Дім» про визнання права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , - залишено без задоволення.

Протокольною ухвалою суду від 13.05.2024 р. залучено ОСОБА_4 в якості співвідповідача.

Ухвалою суду від 13.08.2024 р заяву позивача про забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОК «Наш Дім», про визнання права власності на майнові права, витребування майна, скасування державної реєстрації права власності,- задоволено, накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2825287280000, що належить на праві власності ОСОБА_4 .

Ухвалою суду від 11.09.2024 р. відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача 1 від 30.04.2024 року про закриття провадження у цивільній справі №761/9572/24.

Протокольною ухвалою суду від 11.09.2024 р. закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті.

Протокольною ухвалою суду від 09.10.2024 р. залучено приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В до участі у справі в якості третьої особи.

Суд, вислухавши пояснення присутніх учасників, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників процесу, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 03.08.2017 р. між ТОВ «Капітель Буд» та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу, предметом якого є квартира, яка знаходиться в будинку АДРЕСА_2 на 14 поверсі №211, загальна площа 33,40 кв.м.

Для підтвердження виконання зобов`язань, що виникли за попереднім договором, 03.08.2017 р. було укладено договір забезпечення №М/14/211, за яким розмір грошових коштів, які сплачуються як забезпечення виконання зобов`язань стан оновить 340179,00 грн.

Кошти в сумі 340179,00 грн були сплачені ОСОБА_5 , що підтверджується квитанцією №62 від 03.08.2017 р., платіжним дорученням №3 від 23.08.2017 р.

26.11.2019 р. було укладено договір про розірвання попереднього договору від 03.08.2017 р. та угоду про розірвання договору про забезпечення виконання зобов`язань, за якою сторони погодили, що кошти в сумі 340179,00 грн зараховуються при укладенні договору про пайову участь в будівництві будинку, який споруджується за адресою: АДРЕСА_2 .

26.11.2019 р. між ОСОБА_5 та Обслуговуючим кооперативом «Наш Дім» було укладено договір про пайову участь в будівництві №М/13/208, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 32.40 кв.м. Орієнтовний термін введення об`єкту в експлуатацію був 2 квартал 2020 р.

В подальшою, за додатковою угодою від 23.12.2019 р. збільшено загальну площу об`єкту на 3.40 кв.м., та повну вартість об`єкту нерухомого майна - 375900,00 грн.

В зв`язку з повною сплатою пайового внеску в розмірі 375900,00 грн, 23.12.2019 р. ОСОБА_5 було видано свідоцтво про сплату персоніфікованого паю на майно: квартиру АДРЕСА_3 .

23.12.2019 р. між ОК «Наш Дім», ОСОБА_5 та ОСОБА_1 було укладено договір відступлення права вимоги та заміни сторони у зобов`язанні, за яким позивачу було передано в повному обсязі права та обов`язки за договором про пайову участь в будівництві №М/13/208 від 26.11.2019 р.

23.12.2019 р. позивачу було видано свідоцтво про сплату персоніфікованого паю №М/13/208.

Згідно витягу від 06.11.2023 р. з Держаного реєстру речових прав 30.10.2023 р. було зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 за ОСОБА_4 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2825287280000.

Згідно ст. 13 ч. 1, 3 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

В постановах Верховного Суду від 08.08.2019 р. у справі №450/1686/17 та від 15.07.2019 р. у справі №235/499/17 зазначено, що кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Так, за змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Статтями 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом (нікчемний правочин) або якщо він не визнаний судом недійсним (оспорюваний правочини).

Згідно з частинами 1-3 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору (частини 4, 5 статті 626 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. У зобов`язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб (частини 1, 2 статті 510 ЦК України).

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (частина 1 статті 513 ЦК України).

Нормами статті 514 ЦК України передбачено, що до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 517 ЦК України первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.

Тобто, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У постановах від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами.

Так, відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У даній справі встановлено, що в силу статті 512 ЦК України ОСОБА_1 на підставі Договору про відступлення став покупцем за договором про пайову участь в будівництві №М/13/208 від 26.11.2019 р., згідно з умовами якого продавець ОК «Наш Дім» зобов`язаний передати у власність покупця, а покупець зобов`язаний прийняти у власність майнові права на квартиру та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У пункті 76.1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (станом на час реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 ) первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості, що проводиться відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до нього, державним реєстратором за зверненням заявника, проводиться виключно на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, у тому числі заяви про державну реєстрацію, передбаченої пунктом 15 Порядку поширення дії Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом, одночасно щодо об`єкта будівництва і всіх майбутніх об`єктів нерухомості.

Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об`єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатації та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині. Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку. (п. 77 Порядку)

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц зазначила, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Разом з тим у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду при вирішенні питання щодо права інвестора на витребування проінвестованого об`єкта прийшла до висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

Водночас, Велика Палата Верховного Суду вважає, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

У цій справі встановлено, що позивачем ОСОБА_1 як інвестором будівництва виконано всі умови Договору про пайову участь в будівництві №М/13/208 від 26.11.2019 р.

Посилання відповідача щодо виключення ОСОБА_1 зі складу учасників кооперативу (асоційованих членів кооперативу) на виконання рішення загальних зборів, оформлених протоколами №11/21-1, №11/21-2, та розірвання договору, внаслідок наявності заборгованості зі сплати цільових внесків, суд не приймає до уваги, оскільки постановою Північого апеляційного господарського суду від 12.08.2024 р. у справі №910/14825/23 за позовом ОСОБА_7 до Обслуговуючого кооперативу "Наш Дім", треті особи, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_8 ; ОСОБА_9 ; ОСОБА_10 ; ОСОБА_11 ; ОСОБА_12 ; ОСОБА_1 про визнання недійсними рішень було визнано недійсним рішення Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу "НАШ ДІМ", оформлене протоколом № 11-21/1 від 15.11.2021, визнати недійсним рішення Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу "НАШ ДІМ", оформлене протоколом № 11-21/2 від 21.01.2022.

Між тим, у даній справі сторонами не подано доказів, які підтверджують введення в експлуатацію будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з інформаційною довідкою з Реєстру від 10.03.2024 р. щодо об`єкту нерухомого майна: кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:88:026:0056 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_2 . Згідно розділу «Актуальна інформація про об`єкт речових прав» об`єкт речових прав - майбутній об`єкт нерухомості, тип об`єкта - об`єкт незавершеного будівництва,а саме: житловий багатоквартирний будинок, адреса - АДРЕСА_2 .

Відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.12.2023 р. шляхом перевірки відомостей в Реєстрі будівельної діяльності не виявлено інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт по АДРЕСА_2 та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання.

Відповідно до відповіді Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого органу КМР (КМДА) від 18.12.2023 р. у реєстрі адрес у м. Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси: АДРЕСА_2 .

Відповідно до відповіді Департаменту з питань державного архітектурного-будівельного контролю міста Києві Виконавчого органу КМР (КМДА) від 21.12.2023 р. Департамент не видавав, не реєстрував документів, які б надламали право на виконання підготовчих/будівельних робіт та не приймав об`єкти будівництва в експлуатацію за адресою: АДРЕСА_2 . Наказом Департаменту від 12.12.2017 р. було скасовано право на початок виконання підготовчих робіт та реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт за вказаною адресою.

Крім цього, відповідач у відзиві на позов зазначає, що коли ОК «Наш Дім» було отримано право замовника будівництва за вказаною адресою, земельна та будівельна документація потребувала приведення у відповідність до діючих норм чинного законодавства України, що зокрема потрібно було для подальшого вводу будинку в експлуатацію та, що станом на сього є неможливим у звязку з незатвердженням на теперішній час містобудівної документації (нового Генерального плату міста Києва 2025) та Детального плату території до меж якого входить земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 .

За правилами статті 387 ЦК України лише власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Отже, квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном, до завершення будівництва проінвестованого об`єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію інвестору належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на нього.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

У позивача право власності на спірну квартиру не виникло, оскільки він отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно в будинку, який не введено в експлуатацію, а тому ефективним способом захисту прав позивача є визнання за ним майнових прав на вищевказану квартиру та скасування державної реєстрації права за ОСОБА_4 .

Схожого за змістом висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 14.09.2021 р. у справі №359/5719/17.

Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею - 36,8 кв. м, житловою площею - 15,8 кв. м., що зареєстрована за ОСОБА_4 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2825287280000) та визнання майнових прав за ОСОБА_1 на квартиру будівельний №208, кількість кімнат 1, загальною площею - 36,8 кв. м, житловою площею - 15,8 кв. м., поверх 13, секції 1 як частину в об`єкті незавершеного будівництва по АДРЕСА_2 .

Згідно ст. 141 ЦПК України потрібно стягнути на користь ОСОБА_1 по 1879,50 грн судового збору з кожного відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 177, 182, 190, 328, 331, 387, 509,525,527, 530, 626-629, 638 ЦК України, Законом України "Про інвестиційну діяльність", ст.ст. 77-83, 89, 95, 259, 263, 265, 280-283, 287 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. про визнання права власності на майнові права, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності, - задовольнити частково.

Скасувати державну реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею - 36,8 кв. м, житловою площею - 15,8 кв. м., що зареєстрована за ОСОБА_4 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2825287280000).

Визнати майнові права за ОСОБА_1 на квартиру будівельний №208, кількість кімнат 1, загальною площею - 36,8 кв. м, житловою площею - 15,8 кв. м., поверх 13, секції 1 як частину в об`єкті незавершеного будівництва по АДРЕСА_2 .

В задоволенні іншої частини позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, - відмовити.

Стягнути на користь ОСОБА_1 з Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», ОСОБА_4 по 1879,50 грн. судового збору з кожного.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити сторін:

Позивач: ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , адреса АДРЕСА_5 .

Відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Наш Дім», код ЄДРПОУ 41960256, м.Харків, вул..Зернова, .

ОСОБА_4, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , адреса АДРЕСА_4 .

третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., адреса м.Київ, вул..Саксаганського, 119, оф.12.

Повне рішення виготовлено 09.12.2024 р.

Суддя: Андрій Осаулов