Постанова

від 26.11.2024 по справі 947/18951/23

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Номер провадження: 22-ц/813/4625/24

Справа № 947/18951/23

Головуючий у першій інстанції Петренко В.С.

Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.11.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Таварткіладзе О.М.,

суддів: Заїкіна А.П., Погорєлової С.О.,

за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс» та Публічного акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" на рішення Київського районного суду м. Одеси від 30 січня 2024 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал -Жаботинського», Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс», треті особи: Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал -Жаботинського», Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна, в якій просила суд:

- визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101.

- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46560175 від 19.04.2019 р., що прийнято державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнеровою Риммою В`ячеславівною.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що 17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс транс» та обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал - Жаботинського» був укладений договір співпраці №14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано- прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв. м., розташованій за адресою: АДРЕСА_2 . На підставі даного Договору про співпрацю, ОК «Набережний квартал - Жаботинського» було укладено ряд Договорів із пайовиками, зокрема, 10 березня 2016 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний Квартал Жаботинського», було укладено договір №15.02.1.490 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал Жаботинського». Позивачка вказує, що відповідно до п.1.5 вказаного вище договору, сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: квартира у 2 секції, 18 поверх, загальна площа 40,12 кв. м., номер 187. Нею було внесено на рахунок відповідача - ОК «Набережний квартал - Жаботинського» грошові кошти у розмірі 682 040,00 гривень, про що свідчить платіжне доручення від 10 березня 2016 року та Довідка про сплату пайового внеску вих. №2.01.496 від 06 вересня 2016 року. Таким чином, на думку позивачки, з моменту виплати паю вона набула майнові права на об`єкт нерухомості за вказаною вище адресою. 20.06.2017 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний Квартал Жаботинського», було укладено додаткову угоду до Договору, відповідно якої була змінена редакція п.1.5 Договору, а саме сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: квартира у 1 секції, 21 поверх, загальна площа 40,79 кв. м., номер 225. Пізніше, як стверджує позивачка, рішенням господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. у справі №916/3315/16 розірвано укладений між ТОВ «Олімпекс транс» та ОК «Набережний Квартал -Жаботинського» договір співпраці №14/10-17 від 17.10.2014 р. Отже, пайовиками були сплачені кошти, які наразі мають вираз у створенні об`єкту незавершеного будівництва, і на теперішній час, ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» не визнає майнові права позивача. Надалі позивачу стало відомо про те, що право власності на належний Об`єкт нерухомості, що побудований за рахунок паю було зареєстровано за ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46560175 від 19.04.2019 р., що прийнято державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Риммою В`ячеславівною. Підставами виникнення речового права на об`єкт нерухомості - квартиру за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: квартира у 1 секції, 21 поверх, загальна площа 40,79 кв. м., номер 225, зазначено: довідка з адресного реєстру міста Одеси, серія та номер: 356443/1, виданий 08.01.2014, видавник: Юридичний департамент Одеської міської ради; перелік, серія та номер: 1, виданий 08.04.2019, видавник: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОЛІМПЕКС ТРАНС"; договір оренди землі, серія та номер: 5681, виданий 10.12.2008, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2019, видавник: ТОВ "ПРОМ-СТРОЙ ЛТД"; експертний звіт, серія та номер: 3-206-18-ЕП/КО, виданий 20.12.2018, видавник: ТОВ "Укрбудекспертиза"; висновок про відсоток готовності недобудованого об`єкту нерухомості, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2019, видавник: ТОВ "ПРОМ-СТРОИ ЛТД"; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 1066, виданий 17.05.2018, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 3572, виданий 30.08.2013, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний паспорт, серія та номер: 0022248, виданий 06.07.2018, видавник: ТОВ "НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ"; постанова, серія та номер: 916/3315/16, виданий 02.11.2017, видавник: Одеський апеляційний Господарський суд; рішення суду, серія та номер: 916/3315/16, виданий 01.08.2017, видавник: Господарський суд Одеської області; дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ115143360956, виданий 02.12.2014, видавник: ДАБІ; постанова, серія та номер: 911/1175/18, виданий 12.03.2019, видавник: Північний апеляційний Господарський суд; ухвала суду, серія та номер: 911/1175/18, виданий 08.11.2018, видавник: Господарський суд Київської області.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 30 січня 2024 року позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101.

Визнано протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46560175 від 19.04.2019 р., прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнерова Р.В.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС» (адреса: 65009, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 11, кабінет 422, код ЄДРПОУ 19346586) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 ) судовий збір у розмірі 6820 (шість тисяч вісімсот двадцять) грн. 40 коп.

Не погоджуючись з таким рішення суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс» та Публічне акціонерне товариство "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" подали апеляційні скарги, в яких просили рішення Київського районного суду м. Одеси від 30 січня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Будучи в розумінні ст.ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання на 26.11.2024 року о 16:00 год., позивач ОСОБА_1 не з`явилась, про причини не явки не повідомила, заяв про проведення судового засідання в режимі відеоконференцзв`язку або про відкладення судового засідання не подавала.

Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Відповідно до висновків Верховного Суду по справі №361/8331/18 - якщо учасники процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Присутні в судовому засіданні представники ТОВ «Олімпекс транс» та ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" не заперечували проти розгляду справи без присутності в судовому засіданні на 26.11.2024 року позивача ОСОБА_1 .

Справа перебуває на розгляді в судах з червня 2023 року, в тому числі в апеляційному суді - з березня 2024 року, тобто з перевищенням строків передбачених ст.ст. 210, 371 ЦПК України.

Враховуючи розумні строки розгляду апеляційної скарги, обставини які стали відомі під час апеляційного провадження, достатньої наявності у справі матеріалів для розгляду апеляційної скарги по суті, колегія суддів не вбачає перешкод для розгляду справи без присутності в судовому засіданні позивача ОСОБА_1 .

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційних скарг, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційних скари, колегія суддів вважає за необхідне апеляційні скарги задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.1 п.2 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Задовольняючи позов, визнаючи за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101, визнаючи протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46560175 від 19.04.2019 р., прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнерова Р.В., суд першої інстанції виходив з того, що:

- виплативши пай у відповідності до укладеного з ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» договору від 10.03.2016 року з урахуванням змін щодо об`єкту нерухомості, внесених додатковою угодою від 20.06.2017 року громадянка ОСОБА_1 набула майнові права на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: квартира у 1 секції, 21 поверх, загальна площа 40,79 кв. м., номер 225;

- державний реєстратор в порушення п.4. ч.1 ст. 24 та ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» не відмовив ТОВ «Олімпекс транс» у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: квартира у 1 секції, 21 поверх, загальна площа 40,79 кв. м., номер 225 незважаючи на те, що документи, які стали підставою для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у вигляді квартири за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема постанова Одеського апеляційного Господарського суду, по справі №916/3315/16 від 02.11.2017 року, постанова Північного апеляційного Господарського суду, по справі №911/1175/18 від 12.03.2019 року, рішення Господарського суду Одеської області, по справі №916/3315/16 від 01.08.2017 року, ухвала Господарського суду Київської області суду, по справі №911/1175/18 від 08.11.2018 року не засвідчують підстави виникнення права власності та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

- також державний реєстратор у порушення п.4. ч.1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» не взяв до уваги, що наданий ТОВ «Олімпекс Транс» до заяви про здійснення державної реєстрації прав на спірну квартиру дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ115143360956, виданий 02.12.2014 р., видавник: ДАБІ було анульовано 26.05.2016 року, а новий дозвіл на виконання будівельних робіт ТОВ «Олімпекс Транс» отримало лише в серпні 2019 року, за наслідком чого на момент реєстрації відповідач не мав документу, що відповідно до законодавства, надавав право на виконання будівельних робіт.

Крім того, посилання Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс" про неналежність його статусу відповідача по цій справі через відсутність обов`язків у спірних правовідносинах з посиланням, що на теперішній час власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 40,3 кв. м., яка знаходиться на 22 поверсі 1 секції 2-х секційного багатоповерхового житлового будинку з підземним паркінгом, з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і даховою котельною по АДРЕСА_2 , є Публічне акціонерне товариство «Закритий недивесифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід», на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №14/04 від 14.04.2023 року, укладеного між ТОВ «Олімпекс Транс» та ПУАТ «ЗНВКІФ «Ханнер-Схід» та акту приймання-передачі майнових прав №14 від 20.04.2023 року, суд відхилив у зв`язку тим, що відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, станом на 11.09.2023 року, власником нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , є Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс" (а. с. 168).

За таких обставин, Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс", є належним відповідачем по даній справі.

Колегія суддів з усіма такими висновками суду першої інстанції погодитись не може.

Матеріалами справи встановлено, що:

- 10 липня 2008 року Одеською міською радою було прийнято рішення №3151-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» в оренду земельної ділянки, площею 0.4775 га за адресою: АДРЕСА_2 для проектування та будівництва 2-х секційного 20-ти поверхового житлового будинку з вбудовано - прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом;

- земельна ділянка надавалася у короткострокову оренду, терміном до IV кварталу 2009 року;

- 10 грудня 2008 року між Одеською міською радою та ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» був укладений договір оренди, який зареєстрований 23 березня 2009 року в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за №040950500020;

- 13 серпня 2013 року між тими ж сторонами був укладений додатковий договір про поновлення раніше укладеного договору оренди землі і строк його визначений до 31 грудня 2015 року;

- Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради Замовнику будівництва - ТОВ «Олімпекс-Транс» були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за № 01-06/119 від 10 жовтня 2013 року з намірами забудови: будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано- прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_2 ;

- 02 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України надала Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 115143360956 Замовнику - ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та Генеральному підряднику - ТОВ «Будівельна компанія «С.К.С» на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_2 , вид будівництва - нове будівництво;

- 17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс транс» (надалі - Сторона-1) та обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал - Жаботинського» (надалі - Сторона-2) був укладений договір співпраці №14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано- прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв. м., розташованій за адресою: АДРЕСА_5 . У відповідності до п.2.1.2. Договору Сторона-2 в повному обсязі фінансує будівництво Об`єкта, надає трудові ресурси, а також професійні знання, навички, вміння, необхідні для будівництва Об`єкта;

- відповідно до додаткової угоди №2 від 30.07.2015 року та акту розподілу площі (приміщень) об`єкту (додаток №4) до договору про співпрацю №14/10-17 від 17.10.2014 року , укладеного між ОК "Набережний квартал-Жаботинського" та ТОВ "Олімпекс Транс", квартира АДРЕСА_4 в 1 секції на 21 поверсі проектною площею 40,79 кв. м. закріплена за ТОВ "Олімпекс Транс";

- на підставі договору про співпрацю №14/10-17 від 17.10.2014 року ОК "Набережний квартал-Жаботинського" було укладено ряд договорів із його пайовиками та, зокрема, відповідно до договору про сплату внесків у ОК "Набережний квартал - Жаботинського" №15.02.1.490 від 10.03.2016 року, укладеного між ОК "Набережний квартал - Жаботинського" та ОСОБА_1 , останній було визначено квартиру АДРЕСА_6 у 2 секції, 18 поверх, загальною площею 40,12 кв. м.;

- згідно з Довідкою вих. №2.01.496 від 06 вересня 2016 року ОСОБА_2 сплатила у ОК "Набережний квартал - Жаботинського" пайовий внесок у повному обсязі.

- відповідно до додаткової угоди від 20.06.2017 року до договору про сплату внесків у ОК "Набережний квартал - Жаботинського" від 10.03.2016 року було змінено об`єкт нерухомості, який мав бути переданий ОСОБА_1 , з квартири АДРЕСА_6 у 2 секції на 18 поверсі, загальною площею 40,12 кв. м. на квартиру АДРЕСА_4 у 1 секції, 21 поверх, загальною площею 40,79 кв. м.

- рішенням господарського суду Одеської області від 01.08.2017 року з урахуванням постанови Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 року та постанови Верховного Суду від 13.06.2018 року, у справі № 916/3315/16 розірвано Договір про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 року, укладений між ТОВ "Олімпекс Транс" та ОК "Набережний Квартал-Жаботинського". Зобов`язано ОК "Набережний Квартал-Жаботинського" протягом 10 днів з дня набрання рішенням законної сили повернути ТОВ "Олімпекс Транс" за Актом прийому-передачі (повернення) наступні документи: - копії технічних умов на водопостачання 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: АДРЕСА_7 від 21.03.2014 року.

Колегія суддів виходить з такого.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).

Загальними положеннями про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Тлумачення вказаних норм дає можливість зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (N 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява N 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі N 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Схожі правові висновки викладено й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц.

Наведені обґрунтування викладені у постанові Верховного Суду від 21 червня 2022 року по цивільній справі 947/25617/19 та у постанові Верховного Суду від 08.06.2022 року у справі №947/25597/19,які враховані Київським районним судом м. Одеси під час набуття висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 у справі, рішення в якій переглядається в апеляційному порядку.

Проте, колегія суддів звертає увагу, що обставини у справах № 947/25617/19 та № 947/25597/19 рішення які переглядались Верховним Судом, і які враховані районним судом при ухваленні оскаржуваного рішення, не є однаковими з тими обставинами, які встановлені у цій справі.

На відміну від обставин, які встановлені у переглянутих Верховним Судом справах 947/25617/19 та №947/25597/19, та обставини у справі, яка переглядається в апеляційному порядку, фізичні особи, які інвестували у будівництво об`єктів нерухомості не укладали додаткових договорів про внесення зміни щодо об`єктів будівництва (заміну одного об`єкта на інший).

Тобто у справах № 947/25617/19 та № 947/25597/19 за позивачами визнані майнові права на ті самі об`єкти нерухомого майна у секції 1 на АДРЕСА_2 в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), технічні характеристики і місце розташування яких у багатоквартирному житловому будинку відповідає первісно укладеним договорам.

Між тим у справі, яка переглядається позивач в якості підстави позову посилалась на додаткову угоду, укладену нею 20.06.2017 року з ОК "Набережний квартал - Жаботинського", якою внесені зміни у договір від 10.03.2016 року (оплата інвестиції здійснена 06.09.2016 року) до технічних характеристик та розташування об`єкту нерухомості на інший об`єкт нерухомості - з квартири АДРЕСА_6 у 2 секції на 18 поверсі, загальною площею 40,12 кв. м. на квартиру АДРЕСА_4 у 1 секції, 21 поверх, загальною площею 40,79 кв. м.

Між тим, згідно з додатковою угодою №2 від 30.07.2015 року та акту розподілу площі (приміщень) об`єкту (додаток №4) до договору про співпрацю №14/10-17 від 17.10.2014 року, укладеною між ОК "Набережний квартал -Жаботинського" та ТОВ "Олімпекс Транс", квартира АДРЕСА_4 в 1 секції на 21 поверсі проектною площею 40,79 кв. м. була закріплена за ТОВ "Олімпекс Транс".

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог, ТОВ "Олімпекс Транс" зазначало, що ОК "Набережний квартал - Жаботинського", уклавши з позивачкою додаткову угоду від 20.06.2017 року, якою змінило первісний об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_6 у 2 секції на 18 поверсі, загальною площею 40,12 кв. м. на іншу квартиру АДРЕСА_4 у 1 секції, 21 поверх, загальною площею 40,79 кв. м., яка в порядку розподілу за додатковою угодою площі на той час вже була передана ТОВ "Олімпекс Транс", розпорядилось таким чином майновими правами на об`єкт нерухомості, який ОК "Набережний квартал -Жаботинського" не належав.

Суд першої інстанції наведеного не врахував і застосував висновки Верховного Суду у справах, обставини яких не тотожні обставинам, які встановлені у справі, яка переглядається.

При цьому суду першої інстанції було відомо, що у проваджені Господарського суду Київської області перебуває справа № 911/1175/18 (911/2260/23) за позовом Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал - Жаботинського», ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про визнання недійсною додаткової угоди від 20.06.2017 року, про що суд зазначив в оскаржуваному рішенні вказавши, що суду на час ухвалення рішення не відомо щодо наявності рішення у даній справі.

Проте сама по собі відсутність рішення у справі за позовом Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал - Жаботинського», ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про визнання недійсною додаткової угоди від 20.06.2017 року, не є перешкодою у наданні належної правової оцінки встановленим у справі обставинам з урахуванням хронологічної послідовності подій.

Оскільки за встановлених у справі обставин ОК "Набережний квартал - Жаботинського" під час укладення з ОСОБА_1 додаткової угоди від 20.06.2017 року перебував у правовідносинах, на підставі договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 року з ТОВ "Олімпекс Транс", йому були відомі його права та обов`язки, а також ним разом з ТОВ "Олімпекс Транс" на підставі додаткової угоди № 2 від 30.07.2015 року було здійснено розподіл приміщень (квартир) в об`єкті будівництва та чітко визначено, що квартира АДРЕСА_8 закріплена за ТОВ "Олімпекс Транс», у суду першої інстанції не було підстав для задоволення позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва).

За встановлених у цій справі судом обставин ОК "Набережний квартал - Жаботинського" під час укладення з ОСОБА_1 додаткової угоди від 20.06.2017 року перебував у правовідносинах, на підставі договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 року з ТОВ "Олімпекс Транс і йому були відомі його права та обов`язки, а також ним разом з ТОВ "Олімпекс Транс" на підставі додаткової угоди № 2 від 30.07.2015 року було здійснено розподіл приміщень (квартир) в об`єкті будівництва та чітко визначено, що квартира АДРЕСА_8 закріплена за ТОВ "Олімпекс Транс", у зв`язку з чим ОК "Набережний квартал - Жаботинського" не мав права укладати з ОСОБА_1 правочин щодо відчуження вказаної квартири.

Що стосується результату розгляду справи № 911/1175/18 (911/2260/23) за позовом Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал - Жаботинського», ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про визнання недійсною додаткової угоди від 20.06.2017 року, то як вбачається з Єдиного державного реєстру судових рішень, рішенням Господарського суду Київської області від 29.02.2024 року, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2024 року та Постановою Верховного Суду від 12.11.2024 року, позов задоволено. Визнано недійсною додаткову угоду від 20.06.2017 року до Договору № 15.02.1.490 від 10.03.2016 року про сплату пайових внесків у ОК "Набережний Квартал-Жаботинського", укладену між ОК "Набережний Квартал-Жаботинського" та ОСОБА_1 .

Судові рішення у справі № 911/1175/18 (911/2260/23) мотивовані тим, що ОК "Набережний Квартал - Жаботинського" не мав права відчужувати на користь ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_8 , оскільки на момент укладення додаткової угоди від 20.06.2017 року до договору № 15.02.1.490 від 10.03.2016 року про сплату внесків у ОК "Набережний Квартал-Жаботинського" майнові права на вказану квартиру належали ТОВ "Олімпекс Транс".

У справі № 911/1175/18 (911/2260/23) встановлено, що:

«14.04.2023 року між ТОВ "Олімпекс Транс" (продавець) та ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 14/04, за умовами якого:

- продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у 2-х секційному багатоквартирному житловому будинку з підземним паркінгом, з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і даховою котельнею (перша та друга черги будівництва), що буде розташований за адресою: АДРЕСА_9 , на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:12:016:0017 (далі - житловий будинок);

- предметом договору є майнові права на об`єкти нерухомості в житловому будинку, які продавець продає, а покупець купує, у зв`язку з чим покупець зобов`язується зокрема, але не виключно, оплатити повну вартість майнових прав, а продавець зобов`язується зокрема, але не виключно, передати їх у порядку та на умовах, визначених Договором (п.2.2 договору);

- об`єкт будівництва - це житловий будинок, замовником та забудовником якого є продавець. Продавець здійснить та завершить будівництво житлового будинку в тому числі, але не виключно: на підставі Договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:12:016:0017), укладеного 10.12.2008 року між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., номер 5681, на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 113192320665, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 20.08.2019 року (далі - Дозвіл на будівництво) та на підставі вихідних даних та затвердженої продавцем проектної документації. Запланований строк введення в експлуатацію першої секції (секція № 1) житлового будинку - не пізніше ніж 30.04.2023 року . Строк введення в експлуатацію може бути змінений продавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на 180 днів, з письмовим попередженням покупця про прийняття такого рішення (п.2.3 Договору);

- об`єкт нерухомості - це складова та невід`ємна (вбудована) частина житлового будинку, введеного в експлуатацію згідно з чинним законодавством України, виражена у вигляді квартири, комори, офісу, паркомісця тощо, будівництво якої здійснює продавець у складі житлового будинку як замовник та забудовник. До об`єктів нерухомості (загальна площа 1382,1 кв. м.), зокрема відноситься, квартира, будівельний номер АДРЕСА_4 , загальною площею 41,59 кв. м., відповідно до Акту розподілу площ (приміщень), який є Додатком № 4 до Договору № 14/10-17 про співпрацю, укладеного між ТОВ "Олімпекс Транс" та ОК "Набережний квартал", і 40,3 кв. м. відповідно до технічного паспорта житлового будинку, підготовленого 06.07.2018, яка знаходиться на 22 поверсі 1 секції житлового будинку (п.2.4 Договору);

- майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості, що належать продавцю як забудовнику та замовнику будівництва житлового будинку, в тому числі, але не виключно на підставі Договору оренди землі, Дозволу на будівництво, а також Договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10. року, укладеного між ТОВ "Олімпекс Транс" та ОК "Набережний квартал", і полягають у праві продавця як забудовника та замовника будівництва житлового будинку, після введення його в експлуатацію, набути права власності на об`єкт нерухомості як на завершене будівництвом об`єкт нерухомого майна. Майнові права відчужуються покупцеві відповідно до вимог цього Договору, а покупець, у зв`язку з цим, проводить дії з реєстрації таких прав після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, і надалі з оформлення права власності на об`єкт нерухомості одразу на себе після закінчення будівництва. Майнові права передаються продавцем покупцеві, на кожний об`єкт нерухомості окремо, за письмовим Актом приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який складається та підписується протягом 30 робочих днів після укладення цього Договору (п.2.5 Договору);

- загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за основним Договором становить 15 000 грн. за 1 кв. м., а всього у сумі 20 731 500 грн. Оплата здійснюється у строки та в розмірах, визначених у Додатку №1 до цього Договору (п.2.6 Договору);

- майнові права на об`єкт нерухомості є неподільною річчю (об`єктом цивільного обороту). Майнові права переходять до покупця після складання та підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості (п.2.7.1 Договору);

- підписання продавцем та покупцем акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості має відбутися протягом 30 робочих днів після укладення цього Договору (п.2.7.7 Договору);

- в Додатку № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 року сторони передбачили порядок розрахунків, відповідно до якого покупець сплачує продавцю загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості, що становить 15 000 грн. за 1 кв. м., а всього 20 731 500 грн., до 14.05.2023 року.

На виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 року:

- ТОВ "Олімпекс Транс" передало, а ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" прийняло майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 40,3 кв. м., вартістю 604 500 грн., на 22 поверсі у 1 секції за адресою: АДРЕСА_9 , про що сторони склали Акт № 14 приймання-передачі від 20.04.2023 року;

- ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" оплатило ТОВ "Олімпекс Транс" зазначені отримані майнові права, що підтверджується платіжною інструкцією № 1779 від 02.06.2023 року та банківською довідкою № В6/19-10560 від 11.12.2023 року».

З наведеного вбачається, що позивач, згідно Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 року отримав майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_4 в 1 секції проектною площею 41,59 кв. м., які відповідно до Акту розподілу площ (приміщень), що є Додатком № 4 до Договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10.2014 року, першочергово належали ТОВ "Олімпекс Транс".

Відповідно до умов Договору про співпрацю майнові права на квартиру АДРЕСА_8 належали ТОВ "Олімпекс Транс", як наслідок цього лише товариством могли бути продані або передані третім особам.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону. Однак доказів того, що об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_9 зданий в експлуатацію та зареєстровано право власності на квартири, які в ньому знаходяться, як на окремий об`єкт цивільних правовідносин, матеріали справи не містять.

ТОВ "Олімпекс Транс" за Договором про співпрацю, наділені речовими правами щодо квартири АДРЕСА_8 , які засвідчують правомочність їх власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

ОК "Набережний Квартал - Жаботинського" не мав права відчужувати на користь ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_8 , оскільки на момент укладення Додаткової угоди від 20.06.2017 року до Договору від 10.03.2016 № 15.02.1.490 про сплату внесків у ОК "Набережний Квартал-Жаботинського" майнові права на вказану квартиру належали ТОВ "Олімпекс Транс".

Встановивши вказані обставини у справі № 911/1175/18 (911/2260/23), суди відхилили посилання про те, що ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід", відповідно до вимог ст. 210 ЦК України не набув майнових прав на майно - квартиру АДРЕСА_4 , оскільки ним не були виконані п. 2.5 Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 року, оскільки відповідно до п.2.7.1 вказаного договору майнові права переходять до позивача після складання та підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який міститься у матеріалах справи. До того ж, положеннями статті 210 ЦК України врегульовано питання щодо державної реєстрації правочину, а не майнових прав, як це зазначено в п.2.5 Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 року.

Даний висновок судів першої та апеляційної інстанції у справі № 911/1175/18 (911/2260/23) підтриманий в порядку касаційного перегляду Верховним Судом у постанові від 12.11.2024 року.

Слід зазначити, що на час укладення договору відчуження майнових прав між ТОВ "Олімпекс Транс" та ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" 14.04.2023 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому».

16 червня 2023 року набула чинності постанова КМУ від 13 червня 2023 року № 596 «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», якою затверджено Порядок поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом.

Відповідно до частини другої статті 21 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», дія цього Закону поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

За рішенням замовника будівництва дія Закону може бути поширена на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об`єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених КМУ, тобто Порядком № 596.

Рішення про поширення дії Закону на об`єкти будівництва та їх складові частини приймається замовником (замовником будівництва) у разі вчинення таких дій:

1) актуалізація відомостей (даних) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва

2) присвоєння адреси об`єкту будівництва та його складових частин (крім об`єктів будівництва та їх складових частин, яким вже присвоєно адресу);

3) проходження процедури верифікації визначених Порядком № 596 відомостей;

4) надання банківських гарантій на користь осіб, які відповідно до укладених після набрання чинності Порядком №596 правочинів набувають право на отримання об`єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, щодо відсутності прав третіх осіб на такі об`єкти або прав юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав;

5) визначення переліку майбутніх об`єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку (крім випадків, якщо залучення коштів для фінансування (інвестування) будівництва об`єкта здійснюється через фонди фінансування будівництва).

Прийняття рішення про поширення дії Закону на об`єкти будівництва (їх складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом, здійснюється замовником через подання заяви щодо державної реєстрації:

- права інвестора на об`єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об`єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості, щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об`єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- гарантійної частки на майбутні об`єкти нерухомості, визначеної відповідно до постанови КМУ від 03.01.2023 року № 8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об`єктів нерухомого майна» (крім випадків, якщо залучення коштів для фінансування (інвестування) будівництва об`єкта здійснюється через фонди фінансування будівництва).

Відповідна процедура врегульована Порядком поширення дії Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 596 від 13.06.2023 року.

Згідно п. 16 Порядку: Прийняття рішення про поширення дії Закону на об`єкти будівництва (їх складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом, здійснюється замовником через подання заяви щодо державної реєстрації: права інвестора - на об`єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об`єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону; спеціального майнового права - на майбутні об`єкти нерухомості, щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об`єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону.

Між тим прийняття рішення про поширення дії цього закону на умовно "старі" об`єкти будівництва є правом, а не обов`язком замовника будівництва, внаслідок чого наразі взагалі відсутні обставини, що дозволяли б поширити дію закону на об`єкти будівництва боржника, зокрема, шляхом прийняття рішення про реєстрацію прав на майбутній об`єкт нерухомості.

Крім того, Порядок розмежовує вид прав, що реєструються на підставі цього порядку, а саме, на об`єкти або їх складові частини, що вже продані до прийняття рішення про поширення дії закону, передбачена реєстрація права інвестора, а на об`єкти, які на час набуття законом чинності, ще не відчужені - передбачена реєстрація саме спеціального майнового права.

Проаналізувавши наведені норми законодавства та враховуючи висновки судів у рішеннях у справі № 911/1175/18 (911/2260/23) щодо набуття майнових прав на майно - квартиру АДРЕСА_4 ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід", як на підставу оспорювання ним додаткової угоди, укладеної ОСОБА_3 20.06.2017 року з ОК "Набережний квартал - Жаботинського", якою були внесені зміни у договір від 10.03.2016 року (оплата інвестиції здійснена 06.09.2016 року) до технічних характеристик та розташування об`єкту нерухомості на інший об`єкт нерухомості - з квартири АДРЕСА_6 у 2 секції на 18 поверсі, загальною площею 40,12 кв. м. на квартиру АДРЕСА_4 у 1 секції, 21 поверх, загальною площею 40,79 кв. м. - зачіпає (порушує) права та законні інтересиПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід", у зв`язку з чим дане товариство, яке фактично набуло майнові права на спірний майбутній об`єкт нерухомості, але не здійснило державну реєстрацію спеціального майнового права, має приймати участь у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на боці відповідача, а тому немає підстав для закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід на рішення

Враховуючи наведене, а також приймаючи до уваги встановлені у справі обставини, відсутні підстави для залишення без змін рішення Київського районного суду м. Одеси від 30 січня 2024 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал -Жаботинського», Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення.

Що стосується вирішення апеляційних скарг ТОВ «Олімпекс-Транс» та ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" по суті.

Судова колегія з урахуванням встановлених у справі обставин та наведених у цій постанові обґрунтувань, а також набутого висновку, що ОК "Набережний квартал - Жаботинського" під час укладення з ОСОБА_1 додаткової угоди від 20.06.2017 року перебував у правовідносинах, на підставі договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 року з ТОВ "Олімпекс Транс і йому були відомі його права та обов`язки, а також ним разом з ТОВ "Олімпекс Транс" на підставі додаткової угоди № 2 від 30.07.2015 року було здійснено розподіл приміщень (квартир) в об`єкті будівництва та чітко визначено, що квартира АДРЕСА_8 закріплена за ТОВ "Олімпекс Транс", у зв`язку з чим ОК "Набережний квартал - Жаботинського" не мав права укладати з ОСОБА_1 правочин щодо відчуження вказаної квартири, яка даному кооперативу станом на 20.06.2017 року вже не належала, доходить висновку про те, що у суду першої інстанції були відсутні підстави для задоволення заявлених ОСОБА_1 вимог про визнання за нею майнових прав на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101, а також про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46560175 від 19.04.2019 року, прийнятого державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Р.В.

Тому апеляційні скарги ТОВ «Олімпекс-Транс» та ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" підлягають задоволенню частково, рішення Київського районного суду м. Одеси від 30.01.2024 року не може залишатися в силі і підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про залишення позову ОСОБА_1 без задоволення.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс» та Публічного акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" - задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 30 січня 2024 року- скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського», Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення - залишити без задоволення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складений: 17.12.2024 року.

Головуючий: О.М. Таварткіладзе

Судді: А.П. Заїкін

С.О. Погорєлова