Рішення

від 04.12.2024 по справі 367/8125/20

ІРПІНСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 367/8125/20

Провадження №2/367/757/2024

РІШЕННЯ

Іменем України

04 грудня 2024 року Ірпінський міський суд Київської області в складі

судді Карабаза Н.Ф.,

за участю секретаря Собіної М.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ірпені цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про витребування з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в:

До Ірпінського міського суду звернувся ОСОБА_1 із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті», Відділ державної реєстрації Виконавчого комітету Ірпінської міської ради про визнання протиправними та скасування записів про право власності. В ході розгляду справи, позивачем було подано уточнену позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про витребування з чужого незаконного володіння. Заяву мотивує наступним 25 жовтня 2010 року між ним та ТОВ «АВЕРС-СІТІ» було укладено: договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 477) загальною будівельною площею 57,18кв.м., АДРЕСА_1 ; договір купівлі-продажу майнових прав № 266/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 12 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 478) загальною будівельною площею 90,06кв.м., АДРЕСА_1 ; договір купівлі-продажу майнових прав № 267/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 14 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 476) загальною будівельною площею 51,5кв.м., АДРЕСА_1 ; договір купівлі-продажу майнових прав № 270/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 15 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 475) загальною будівельною площею 86,28кв.м., корпус АДРЕСА_1 . За умовами зазначених договорів відповідач - ТОВ «АВЕРС-СІТІ» як власник земельної ділянки, що здійснює будівництво об`єкту капітального будівництва - житлового комплексу «Багатоповерхові житлові будинки з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_2 », продав майнові права на об`єкти нерухомості, що є складовими та невід`ємними частинами Об`єкту капітального будівництва, які виражені у вигляді окремих приміщень, спорудження яких здійснює ТОВ «АВЕРС-СІТІ». Відповідно до п.3.1 договорів право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання Акту. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% вартості майнових прав та введення відповідної частини об`єкту нерухомості в експлуатацію. Відповідні Акти приймання-передачі за договорами купівлі-продажу майнових прав було підписано ним та відповідачем 30 вересня 2011 року. Будинок, складовою частиною якого є нежилі приміщення, було введено в експлуатацію 16.09.2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності серії КС № 16411043016 від 16.09.2011 року, виданий Інспекцією ДАБК у Київській області. Про факт добровільної та повної передачі йому не тільки майнових прав та інших належних документів, а й спірних приміщень відповідачем, свідчать, крім іншого, ті обставини, що одночасно з підписанням актів приймання-передачі до договорів купівлі-продажу майнових прав від 30 вересня 2011 року та фактичною передачею приміщень, ОСОБА_1 було оформлено та надано посадовій особі Товариства Дефектний акт б/н від 30.09.2011 року для ознайомлення та підготовки зауважень. Листом № 30/09-01 від 30.09.2011 року Товариство підтвердило наявність та визнало всі дефекти, зазначені у Дефектному акті від 30 вересня 2011 року стосовно нежилих приміщень № № 475, 476, 477, 478 будинку АДРЕСА_3 , а також проінформувало про готовність усунути всі вказані дефекти в найкоротший термін за власні кошти. Відповідно до умов договорів ним виконано обов`язки покупця по оплаті вартості майнових прав. 21.09.2012 року ТОВ «АВЕРС-СІТІ» також надало йому гарантійний лист № 21/09/12, яким пронформувало його про звернення до Товариства значної кількості інвесторів (покупців) нерухомості з приводу усунення недоліків, що викликало у ТОВ «АВЕРС-СІТІ» фінансові труднощі, які унеможливлюють усунення ним недоліків та недоробок, при чому останній в листі гарантував повне і безумовне відшкодування всіх витрат, що будуть понесені (підлягатимуть понесенню) ОСОБА_1 на усунення недоліків (дефектів) за документами, що підтверджують такі витрати. Рішенням Коцюбинської селищної ради Київської області від 14 березня 2013 року № 30 «Про присвоєння адреси», враховуючи позитивний висновок відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради, правовстановлюючу та технічну документацію, йому було надано дозвіл на об`єднання нежитлових приміщень № № 475, 476, 477, 478 в одне нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 та присвоєно адресний номер об`єднаному нежитловому приміщенню АДРЕСА_4 . 01 липня 2013 року йому було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер: 5505758, об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, загальною площею 295,1кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , орган державної реєстрації прав: Реєстраційна служба Ірпінського міського управління юстиції Київської області. Таким чином, на відповідних правових підставах та з чітко виявленої волі Товариства з вересня 2011 року й до теперішнього часу він володіє та користується нежитловим суміщенням № 477, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 загальною площею 295,1кв.м. Підсумовуючи викладене, є доведеним факт, що позивач за власні кошти усунув недоліки майна, допущені забудовником ТОВ «АВЕРС-СІТІ», та з відповідного дозволу органу місцевої влади здійснив перебудову, шляхом якої об`єднав чотири приміщення №475, №476, №477, №478 в одне, якому присвоєно номер 477 та яке станом на теперішній час має загальну площу 295,1кв.м. Чотирьох окремих об`єктів нерухомості - нежитлового приміщення № 475 - площею 64,8кв.м.; - нежитлового приміщення № 476 - площею 48,4кв.м.; нежитлового приміщення № 477 площею 48,3кв.м., нежитлового приміщення № 478 - площею 131кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 в теперішній час не існує. 05листопада 2020року зінформаційних довідокДержавного реєструречових правна нерухомемайно таРеєстру праввласності нанерухоме майно.Державного реєструІпотек,Єдиного реєструзаборон відчуженняоб`єктів нерухомогомайна щодооб`єкта нерухомогомайна №231457308стало відомо,що ТОВАВЕРС -СІТІ звернулосяз заявоюдо Відділудержавної реєстраціїВиконавчого комітету Ірпінськоїміської радита здійснилоза собоюдержавну реєстраціюправа власностіна належниййому об`єктнерухомого майна,яке знаходитьсяза адресою: АДРЕСА_3 ,привласнивши йогов незаконнийспосіб.Оскільки,він єзаконним таєдиним інвестором,за грошовікошти якогоі напідставі договоруз якимбули спорудженіспірні об`єктиінвестування.Він єособою,якою набуваєтьсяпервісне правовласності нановостворений об`єктінвестування. Інвестор післявиконання умовінвестування набуваємайнові права(подібнідо власності)на цейоб`єкт іпісля завершеннябудівництва об`єктанерухомості набуваєправа власностіна об`єктінвестування,як первіснийвласник шляхомпроведення державноїреєстрації речовихправ назазначений об`єктза собою.Якщо майновідчужене особою,яка немала наце права,добросовісний набувачнабуває правовласності нанього,якщо відповіднодо ст.388ЦК Українимайно неможе бутивитребуване унього (ч.1ст.330ЦК України). Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК України). Беручи до уваги, що нерухоме майно було безпідставно та незаконно набуте відповідачем у приватну власність, в нього виникло право вимагати повернення належних йому об`єктів інвестування від відповідача шляхом його витребування. Він залишається єдиним інвестором об`єктів нерухомості, права якого не припинені та не визнані недійсними. Не існує жодних судових рішень, які б обмежували чи позбавляли його права як законного інвестора. Відповідач намагався в судовому порядку оскаржувати його набуття прав на об`єкти інвестування та визнавати недійсними договори, однак, заявлені вимоги були безпідставними та обґрунтованими, а тому, по всім судовим справам відповідач отримав законну відмову. Всі намагання ТОВ «Аверс-Сіті» розірвати, скасувати чи визнати недійсним хоча б один з укладених з ним договорів, залишилися безрезультатними та не увінчалися успіхом. Численні відмови судів свідчать про безпідставність заявлених вимог ТОВ «Аверс-Сіті» та в свою чергу вказують на законність набуття ним прав інвестора в будівництві. Відповідачем було зареєстровано за собою право власності на 4-ри нежитлові приміщення під №475, № 476, № 477, № 477, підтвердженням чого слугують відомості наявні в Державному реєстрі речових прав на не рухоме майно. Однак, у відповідача не було законних підстав та необхідних документів для реєстрації за собою права власності на нерухоме майна. Просить суд витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою Відповідальністю «Аверс-Сіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 475, нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 476, нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 477, нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 478 та стягнути судові витрати по справі.

Відповідачем подано відзив на позовну заяву. В якому зазначено, що у заяві ОСОБА_1 зазначено самостійна матеріально-правова вимога (витребування майна) та одночасно на її обґрунтування наведені інші обставини (інші правові норми, висновки та інші докази), які не були зазначені позивачем при поданні первісної позовної заяви. Щодо рішення Коцюбинської селищної ради Київської області. 16.09.2011 житловий будинок АДРЕСА_1 був введений в експлуатацію. Відповідно до рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області № 270 від 22.09.2011, КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» було доручено оформити та видати свідоцтва про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартири закінченого будівництва об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) за адресою: АДРЕСА_3 на всі квартири та нежитлові приміщення, які знаходяться у даному будинку. Звертає увагу суду на те, що рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області № 270 від 22.09.2011року єчинним тане оскаржувалось. Крім того, зазначає, що договори купівлі-продажу майнових прав підписані не уповноваженими особами у зв`язку з чим останній суперечить ч. 2 ст. 203 ІК України, оскільки в такої особи (підписанта з боку продавця) відсутня цивільна дієздатність та ч. 3 ст. 203 ЦК України, оскільки не містить волевиявлення ТОВ «Аверс-Сіті». Також, спірні договори суперечать ч. 1 ст. 203 ЦК України, оскільки порушують ч. 2 ст. 207 ЦК України так, як уповноважена особа ТОВ «Аверс-Сіті» не підписувала такого договору. 25.03.2010 протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Аверс-Сіті» № 12 було призначено директором ОСОБА_2 26.03.2010, згідно наказу ТОВ «Аверс-Сіті» № 17-К, приступив до роботи директор ОСОБА_2 25.10.2010 між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 було начебто укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1_ИП, 266/НП/1_ИП, 267/НП/1_ИП, 270/НП/1_ИП. Виходячи з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 22.11.2022, станом на 25.10.2010, директором ТОВ «Аверс-Сіті» був ОСОБА_2 з обмеженням в укладенні договорів та інших правочинів, що не перевищує 50000,00 доларів США. Таким чином, договір підписано від імені ТОВ «Аверс-Сіті» не самим директором, а іншою особою та повноважень директора, адже угода перевищує 50000 доларів США. 17.02.2011 протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Аверс-Сіті» було створено колегіальний виконавчий орган (дирекція), затверджено нову редакцію статуту, призначено фінансового директора ОСОБА_3 17.02.2011 року наказом TOB «Аверс-Сіті» № 54-К було призначено фінансовим директором ОСОБА_3 . Зі змісту статуту товариства усі та будь-які договори, контракти, та інші правочини, що створюють зобов`язання для Товариства, укладаються виключно за підписом директора та фінансового директора Товариства, які діють спільно, на підставі цього Статуту, або за підписом довіреної особи (осіб) на підставі довіреностей, виданих у порядку, передбаченому цим статутом. Крім того, 02.08.2011 протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Аверс-Сіті» було призначено директором ОСОБА_4 . 30.09.2011 між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті» було начебто підписано акт приймання передачі майнових прав до договору № 265/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, акт приймання передачі майнових прав до договору № 266/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, акт приймання передачі майнових прав до договору № 267/ НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, акт приймання передачі майнових прав до договору № 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010. Від імені ТОВ «Аверс-Сіті» акти були підписані генеральним директором ОСОБА_4 , а підпис фінансового директора ОСОБА_3 відсутній. Таким чином, акти були підписані з перевищенням повноважень та не уповноваженими особами, а в силу п. 7.5. Статуту не створюють жодних юридичних наслідків для Товариства. Довідка № 23/01-06 від 23.12.2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» теж була підписана виключно генеральним директором Товариства ОСОБА_4 . Отже, договір (договори) підписаний з перевищенням повноважень, а тому такий документ не створює жодних наслідків, адже завдали істотної шкоди інтересам ТОВ «Аверс-Сіті» та у ОСОБА_1 не було наміру виконувати умови договору. Крім того, ТОВ «Аверс-Сіті» зазначає, що початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд. Днем початку перебігу позовної давності слід вважати день вчинення правочину (укладання договору), оскільки він збігається із днем, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права. Підтвердження повноважності причин пропуску подання позову задля захисту своїх прав, тобто наявності обставин, які з об`єктивних, незалежних від позивача підстав унеможливлювали або істотно утруднювали своєчасне подання позову покладено на самого позивача. ТОВ «Аверс-Сіті» зазначає, що ОСОБА_5 знав про своє порушене право на яке було достатньо часу на звернення до суду з належним способом захисту, також наголошує на цьому, що позивач звертався до відповідача з позовом, що стосується нежитлових приміщень, які знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , а тому варто відзначити, що загальний строк позовної давності вийшов. Звертає увагу суду на те, що ОСОБА_1 застосував неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, що викладено в позовній заяві. З огляду на вище наведене, ТОВ «Аверс-Сіті» зазначає, що позовна заява ОСОБА_1 є безпідставною та такою, що підлягає відмові у задоволенні, оскільки спірне майно знаходить на праві власності у відповідача на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області № 270 від 22.09.2011 та свідоцтва про право власності.

Представником позивача ОСОБА_1 адвокатом Левченком К.М. в судовому засіданні підтримано заявлені позовні вимоги в повному обсязі, долучено до справи письмові судові дебати. Просив задовольнити позовні вимоги.

Представником відповідача ТОВ «АВЕРС-СІТІ» - адвокатом Васюком М.М. в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 не визнано. Просив відмовити в задоволенні пзову з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що ТОВ «Аверс-Сіті» був замовником будівництва Житлового комплексу «Коцюбинський» за адресою: АДРЕСА_2 .

16.09.2011 року житловий будинок житловий будинок АДРЕСА_5 , введений в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом відповідності КС № 16411043016, який засвідчує відповідність закінченого будівництва багатоповерхового житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерхового паркінгу

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (далі за тестом - Державного реєстру) за № 231249747; дата, час формування: 05.11.2020 14:51:41 позивачу стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області Буржимською Світланою Арнольдівною запису про право власності (номер: 35028636) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1993817232109): нежитлове приміщення загальною площею 64,8кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50516234 від 27.12.2019 14:42:02 за Товариством з обмеженою відповідальністю АВЕРС - СІТІ (код ЄДРПОУ: 33939099).

Згідно Інформації з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231261114; дата, час формування: 05.11.2020 15:22:15 стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області Буржимською Світланою Арнольдівною запису про право власності (номер: 34885865) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1987585232109): нежитлове приміщення загальною площею 48,4кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50485085 від 26.12.2019 14:44:30 за Товариством з обмеженою відповідальністю АВЕРС - СІТІ (код ЄДРПОУ: 33939099).

Згідно Інформації з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231263043; дата, час формування: 05.11.2020 15:27:33 позивачу стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради. Київської області Ющенко Олегом Сергійовичем запису про право власності (номер: 35693794) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 90735732109): нежитлове приміщення загальною площею 48,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51354686 від 27.02.2020 11:04:10 за Товариством з обмеженою відповідальністю АВЕРС - СІТІ (код ЄДРПОУ: 33939099).

Згідно Інформації з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231265399; дата, час формування: 05.11.2020 15:33:40 стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради. Київської області Ющенко Олегом Сергійовичем запису про право власності (номер: 341568834) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1924722032109): нежитлове приміщення загальною площею 131 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_8 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49690069 від 15.11.2019 09:53:34 за Товариством з обмеженою відповідальністю АВЕРС - СІТІ (код ЄДРПОУ: 33939099).

25 жовтня 2010 року між ТОВ «АВЕРС-СІТІ», в особі директора Бур`яна Олексія Михайловича, що діє на підставі Статуту та рішення учасників (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) та було укладено:

-договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 477) загальною будівельною площею 57,18 кв.м., АДРЕСА_1 ;

- договір купівлі-продажу майнових прав №266/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 12 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 478) загальною будівельною площею 90,06 кв.м., АДРЕСА_1 ;

- договір купівлі-продажу майнових прав №267/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 14 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - №476) загальною будівельною площею 51,5 кв.м., АДРЕСА_1 ;

- договір купівлі-продажу майнових прав №270/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 15 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - №475) загальною будівельною площею 86,28 кв.м., АДРЕСА_1 .

За умовами зазначених договорів (п. 1.4., 1.4.1. 1.4.3. ) продавець -ТОВ «АВЕРС-СІТІ» як власник земельної ділянки, що здійснює будівництво об`єкту капітального будівництва - житлового комплексу Багатоповерхові житлові будинки з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_2 , продав майнові права на об`єкти нерухомості, що є складовими та невід`ємними частинами Об`єкту капітального будівництва, які виражені у вигляді окремих приміщень, спорудження яких здійснює ТОВ «АВЕРС-СІТІ».

Відповідно до п.3.1 Договорів право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акту. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав та введення відповідної частини об`єкту нерухомості в експлуатацію.

Згідно актів приймання передачі майнових прав до договорів: № 265/НП/1_ИП, № 266/НП/1_ИП, 267/НП/1_ИП, № 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010 р., підписаних 30 вересня 2011 року між ТОВ «АВЕРС-СІТІ», в особі Генерального директора Мансурова Андрія Олексійовича та ОСОБА_1 вбачається, що майнові права передані у відповідності до умов договору, а саме: на виконання умов договору №265/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010 року, що укладений між сторонами (далі - Договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 6 (шість), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 477 (чотириста сімдесят сім) загальною проектною площею 57,18 (п`ятдесят сім цілих вісімнадцять сотих) квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» площею 48,3 (сорок вісім цілих три десятих) квадратних метрів на 1 (першому) поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 266/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 12 (дванадцять), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 478 (чотириста сімдесят вісім), загальною проектною площею 90,06 (дев`яносто цілих шість сотих) квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 131,00 (сто тридцять один) квадратний метр на 1 (першому) поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 267/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 14 (чотирнадцять), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 476 (чотириста сімдесят шість), загальною проектною площею 51,5 (п`ятдесят один цілий п`ять десятих) квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 48,4 (сорок вісім цілих чотири десятих) квадратних метрів на 1 (першому) поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 15 (п`ятнадцять), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 475 (чотириста сімдесят п`ять), загальною проектною площею 90,06 (дев`яносто цілих шість десятих) квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 64,8 (шістдесят чотири цілих вісім десятих) квадратний метрів на 1 (першому) поверсі у будинку АДРЕСА_9 .

Згідно листа ТОВ «АВЕРС-СІТІ» від 30 вересня 2011 року № 30/09-01 вбачається, що ТОВ «АВЕРС-СІТІ» підтверджує, що дефекти, що вказані в Дефектному акті від 30.09.2011 року стосовно: нежилого приміщення номер 475 у будинку АДРЕСА_3 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_10 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_11 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_12 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_13 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_14 визнаються ТОВ «АВЕС-СІТІ» в обсязі, що зазначений в Дефектному акті, всі перелічені дефекти та недоліки будуть усунуті ТОВ «АВЕРС-СІТІ» в найкоротший термін при можливості здійснення будівельних робіт. Всі роботи та придбання обладнання буде здійснено за кошти ТОВ «ABEPC-CІТІ».

Згідно довідки-підтвердження від 23 грудня 2011 року № 23/01-06 (про підтвердження інформації про виконання контрагентом умов договору купівлі-продажу) генерального директора ТОВ «АВЕРС-СІТІ» Мансурова А.О. вбачається, що станом на 23.12.2011 року (дата оформлення цієї довідки-підтвердження) контрагентом за договорами № № 265/НП/1_ИП, 266/НП/1_ИП, 267/НП/1_ИП, 268/НП/1_ИП, 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25.10.2010 р. - громадянином ОСОБА_1 - повністю виконано зобов`язання по оплаті покупцем майнових прав складової та невід`ємної частини об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді об`єктів нерухомості нежитлових приміщеннях за номерами: будівельний номер № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 477), будівельний номер № НОМЕР_2 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 478), будівельний номер № НОМЕР_3 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 476), будівельний номер № НОМЕР_4 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 475), будівельний номер № НОМЕР_5 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» помер 482) за адресою будинок АДРЕСА_3 . Крім цього, підтверджують, що 22.07.2011 р. між громадянином України ОСОБА_1 та ТОВ «АВЕРС-СІТІ» було укладено та нотаріально посвідчено (Скляр О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за № 2343) договір купівлі-продажу нежилового приміщення № 171 за адресою будинок АДРЕСА_15 , ОСОБА_1 повністю сплачено вартість придбаного ним за цим договором приміщення.

Згідно відповіді Відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради № 68 від 18.02.2013 року вбачається, що розглянувши заяву гр. ОСОБА_1 , відділ містобудування та архітектури не заперечує проти об`єднання нежитлових приміщень № 475, № 476, № 477, № 478 корпус 1 житлового будинку АДРЕСА_2 в одне приміщення з адресним номером АДРЕСА_16 за рахунок відновлення існуючих раніше отворів по віссям 9 та 13, згідно проекту П-0504/01 АР виготовленого ТОВ ПБК „Антоненко і партнери об`єкту „Будівництво багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_2 та знесення заповнення прорізів із цегли по віссям 7 та 15. Несучу стіну по осі 11 названого проекту залишити в проектному стані.

Зі змісту витягу із рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 14 березня 2013 року № 30 вбачається, що вирішено, враховуючи позитивний висновок відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради, правовстановлювальну та технічну документацію, надати дозвіл гр.. ОСОБА_1 на об`єднання нежитлових приміщень № 475, № 476, № 477, № 478 в одне нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 . Присвоїти адресний номер об`єднаному нежитловому приміщенню: АДРЕСА_4 . Зобов`язати вищезазначених громадян та фізичних осіб підприємців внести зімни в технічну та правову документацію через КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації.

Згідно Інформації з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 171914229; дата, час формування: 27.06.2019 10:33:14 нежитлове приміщення загальною площею 295,1кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц (провадження № 14-636цс18) зазначено, що «за змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею».

Саме такий висновок висловлено у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-251цс15).

Цей висновок також був неодноразово підтриманий і Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постановах від 05 грудня 2018 року (провадження № 14-247цс18 та № 14-179цс18).

При цьому Велика Палата Верховного Суду також зазначала, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення (постанова від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц).

У постанові Великої Палати від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 конкретизовані аналогічні висновки Верховного Суду України, викладені в постанові від 16 вересня 2015 року в справі № 6-1193цс15 та висновки, викладені у постанові Великої Палати від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.

Означена конкретизація полягала, зокрема, у тому, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінились чи припинились на підставі відповідного рішення.

Отже, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, яким чином спірне майно вибуло з володіння позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.

Згідно рішення Ірпінського міського суду Київської області від 01 грудня 2016 року по цивільній справі № 367/2853/16-ц позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС-СІТІ» до ОСОБА_1 про розірвання договорів задоволено. Розірвано договори купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1ИП; 266/НП/1ИП; 267/НП/1ИП; 268/НП/1ИП; 270/НП/1ИП; між Товариством з обмеженою відповідальністю «АВЕРС-СІТІ» та ОСОБА_6 .

Згідно рішення Апеляційного суду Київської області від 07 лютого 2017 року Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 01 грудня 2016 року скасовано та ухвалено нове рішення. У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про розірвання договорів відмовлено. Згідно змісту рішення вбачається, що рішенням Апеляційного суду Київської області від 18 жовтня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_7 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті», КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації», ДГІ «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання права власності та усунення перешкод у користуванні та володінні нерухомим майном, за ОСОБА_1 було визнано право власності на майнові права за Договорами купівлі-продажу майнових прав 265/НП/1_ИП; 266/НП/1_ИП; 267/НП/1_ИП; 268/НП/1_ИП; 270/НП/1_ИП від 25.10.2010 року, укладеними між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті». Підставою для задоволення позову стало встановлення судом факту, про те, що 27 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АВЕРС-СІТІ» був укладений Договір про зарахування однорідних зустрічних вимог на суму 675 730 грн. За таких обставин, коли відповідач свої грошові зобов`язання за спірними договорами виконав в повному обсязі, що встановлено судовим рішенням, що набрало законної сили і з підстав повної 100% оплати майнових прав за ОСОБА_1 визнано судом право власності на майнові права на об`єкти нерухомого майна, які є предметом спірних договорів.

Згідно рішення Печерського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2017 року при розгляді справи № 757/29012/17-ц за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги (предмет позову - договору про відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266; 267; 269; 270/НП-ИД від 25.10.2010) у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги відмовлено.

Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 12 грудня 2017 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті», в інтересах якого діє Васюк Микола Миколайович відхилено. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2017 року залишено без змін.

Ухвалою Верховного суду від 05 жовтня 2018 року визнано неповажними зазначені представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» адвокатом Руденко Андрієм Олександровичем підстави поновлення строку на касаційне оскарження. У відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» адвоката Руденко Андрія Олександровича на рішення Печерського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2017 року та постанову Апеляційного суду міста Києва від 12 грудня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору відмовлено. Зі змісту процесуальних рішень вбачається, що судом встановлено, що 25.10.2010 р. між сторонами ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 укладено договір про відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266;267; 268; 269; 270/НП-ИД, відповідно до якого цедент ТОВ «Аверс-Сіті» передає цесіонарію Битюцькому Ю.А., а ОСОБА_1 в свою чергу набуває право інвестора, яке належне цедентові ТОВ «Аверс-Сіті», і стає замовником за такими договорами: інвестиційний договір № 265/НП/1 від 11.11.2008; інвестиційний договір № 266/НП/1 від 11.11.2008; інвестиційний договір № 270/НП/1 від 11.11.2008; інвестиційний договір № 267/НП/1 від 11.11.2008; інвестиційний договір № 268/НП/1 від 11.11.2008; інвестиційний договір № 269/НП/1 від 11.11.2008. Крім того, укладений між сторонами договір відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266; 267; 268; 269; 270/НП-ИД від 25.10.2010 є договором відступлення права вимоги, а не договором факторингу, що зумовлює відсутність передбачених статтями 203, 215 ЦК України підстав для визнання цього договору недійсним.

Згідно рішення Печерського районного суду міста Києва від 24 квітня 2018 року цивільної справи за № 757/28995/17 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про зарахування зустрічних однорідних вимог (предмет позову договір № 27/10/10 про зарахування зустрічних однорідних вимог від 27.10.2010, що укладений між ТОВ«Аверс-Сіті» (код ЄДРПОУ 33939099) та ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Постановою Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року по справі за № 757/28995/17 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» залишено без задоволення. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 24 квітня 2018 року залишено без змін.

Ухвалою Верховного суду від 18 лютого 2019 року по справі за № 757/28995/17 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» на рішення Печерського районного суду м. Києва від 24 квітня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про зарахування зустрічних однорідних вимог.

Згідно статей 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, але не володіє ним, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до незаконно володіючої цим майном особи (у разі відсутності між ними зобов`язально-правових відносин), якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які, зокрема, дають право витребувати майно в добросовісного набувача.

Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Указана норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав його, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність в діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.

Отже, вирішуючи спір про витребування майна з чужого незаконного володіння, суд повинен встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння.

Відповідно ст. 229 ЦПК України предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення, або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Оцінюючи правильність обраного позивачем способу захисту в частині витребування майна з чужого незаконного володіння, суд виходить із такого.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19) зазначено, що однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)».

Крім того, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року в справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20) зроблено правовий висновок, згідно якого, відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов.

Суд враховує положення статі 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав та основоположних свобод, яка гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Як встановлено судом, спірні нежитлові приміщення вибула з володіння єдиного законного власника поза його волею, а отже перебування спірного майна у володінні відповідача наразі порушує права позивача, які підлягають захисту.

Твердження ОСОБА_1 про те, що він є законним та єдиним інвестором, за грошові кошти якого і на підставі договору з яким були споруджені об`єкти інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування, жодним належним доказом поданим відповідачем не спростовано.

Частиною 3ст.4Закону України«Про інвестиційнудіяльність» закріпленопорядок інвестуваннята фінансуванняоб`єктів житловогобудівництва,зокрема,з використаннямнедержавних коштів,залучених відфізичних таюридичних осіб,у томучислі вуправління,може здійснюватисявиключно черезфонди фінансуваннябудівництва,фонди операційз нерухомістю,інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з п. б ст. 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

У ст. 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно зі ст. 7 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05, рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня2005 року, заяви №№ 71916/01, 71917/01, 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Белі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87).

У рішенні від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України», заява № 25921/02, ЄСПЛ зазначив, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законного сподіваннями» отримання права власності. «Правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права (рішення ЄСПЛ від 14 травня 2013 року у справі «П.КМ. проти Угорщини», заява № 66529/11.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).

Відповідно доч.1та 2ст.331ЦК Україниправо власностіна новуріч,яка виготовлена(створена)особою,набувається нею,якщо іншене встановленодоговором абозаконом.Особа,яка виготовила(створила)річ зісвоїх матеріалівна підставідоговору,є власникомцієї речі.Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з ч. 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

За положеннями п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії, зокрема, документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. До введення будинку в експлуатацію інвестор не зможе набути право власності на квартиру.

Інвестор, як особа, за грошові кошти якого і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (подібні до права власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (ч. 1ст. 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК України).

Частина 1 ст. 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт З зазначеної статті).

Згідно ч 4. ст. 388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Оскільки, після виконання умов інвестиційного договору ОСОБА_1 набув майнові права на об`єкт інвестування, спірні нежитлові приміщення, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник - ТОВ «АВЕРС-СІТІ» позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи чи оформляти право власності за собою. Інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Дана позиція знайшла свою відображення і у практиці Великої Палати Верховного Суду і Верховного Суду безпосередньо, зокрема: вказані правові висновки зазначені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 р. по справі № 359/5719/17 ('провадження № 14-8цс211. у постанові Верховного Суду від 24.08.2022 р. по справі № 753/19101/19. у постанові Верховного Суду від 08.12.2021 р. по справі № 761/35478/18-п.

Варто звернути увагу, що у постанові по справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) Велика Палата Верховного Суду частково відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 24 червня 2015 року у справі № 367/5136/13-ц (провадження № 6-318цс15) про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не права власності, яке ще не виникло, оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-44§цс19) та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12- 115гс19) суд звертав увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом і потрібних для виникнення такого права.

Відповідачем не подано суду жодного належного доказу того, що ОСОБА_1 набув права на об`єкти інвестиції, зокрема спірні нежитлові приміщення незаконно. Судові рішення, що були винесенні з питань набуття позивачем прав на об`єкти інвестування та визнання недійсними договорів лише підтвердили той факт, що ОСОБА_1 на законних підставах набув прав інвестора в будівництві, спірних нежитлових приміщень.

Суд не бере до уваги, що ТОВ «АВЕРС-СІТІ» правомірно набуло право власності на спірне майно згідно рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22.09.2011 р. за № 270, оскільки, відповідачем не надано суду свідоцтва про право власності на спірні нежитлові приміщення.

Суд звертає увагу, що рішенням виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22.09.2011 р. за № 270 не передбачалося визнання права власності за товариством. Прийнятим рішенням було вирішено по-перше, присвоєння поштової адреси закінченому будівництвом об`єкту черги будівництва, а по-друге, доручено КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтво про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на нежитлові приміщення закінченого будівництвом об`єкта. Тобто, за результатами винесеного рішення у ТОВ «АВЕРС-СІТІ» виникало право звернутися до КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» за оформленням відповідних свідоцтв про право власності на об`єкти нерухомого майна. А в подальшому, на підставі отриманих свідоцтв можна було б лише проводити державну реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна.

Для реєстрації права власності насамперед мають бути документи, що посвідчують набуття, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно. Це основоположна аксіома, яка визначена чинним законодавством України, в тому числі Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Так, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) загальними засадами державної реєстрації прав є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Пунктом 2 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до п. 1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин), документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) підставою для відмови в державній реєстрації прав є те, що поданні документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Згідно із ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону чинного на момент виникнення спірних правовідносин) перелічені підстави для державної реєстрації права власності та інших речових прав.

Згідно із п. 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України за № 1127 від 25.12.2015р., (в редакції порядку чинного на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації.

Згідно із ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 р. у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018р. у справі № 925/1121/17 від 17.04.2019 р. у справі № 916/675/15.

Таким чином, виходячи із судової практики, знову стає зрозумілим та підтверджується, що ключовим при проведенні державної реєстрації прав є підстава набуття права власності на нерухоме майно.

В свою чергу, у ТОВ «АВЕРС-СІТІ» не було законних підстав для реєстрації за собою права власності на нежитлові приміщення, оскільки рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області не передбачало визнання права власності за товариством.

Велика ПалатаВерховного Судунеодноразово приходиладо висновку,що зазагальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).

За змістом статтей 4, 5 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а частиною 2 визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом.

Частиною 1,2,3 та 4 ст. 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Ч. 1 ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ч. 2 ст. 77 ЦПК України встановлено, що предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухвалені судового рішення.

Ч. 5 та 6 ст. 81 ЦПК України встановлено, що докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Враховуючи викладене, та не доведеність відповідачем жодним доказом підстав за яким позивач незаконно придбав майнові права як інвестор та набув первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування, зокрема спірні немайнові приміщення, також недоведеності відповідачем за ним права власності на нежитлові приміщення № 475, 476, 477, 478, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 , беручи до уваги, що обставини, на які посилається позивач, як на підставу для задоволення позову, знайшли своє підтвердження, тому суд доходить висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Керуючись ст. 3, 4, 12, 13, 18, 81-83, 89, 141, 247, 263-265, 268, 352 ЦПК України, суд

вирішив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про витребування з чужого незаконного володіння задовольнити.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою Відповідальністю «Аверс-Сіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 .

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою Відповідальністю «Аверс-Сіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 .

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою Відповідальністю «Аверс-Сіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою Відповідальністю «Аверс-Єіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_8 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошеннядо Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Повний текст судового рішення буде складено протягом 10 днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини рішення.

Суддя: Н.Ф. Карабаза