Рішення

від 26.09.2006 по справі 15/420-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

15/420-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

26.09.06           Справа № 15/420-06.

за позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп»

до відповідачів1. Товариства з обмеженою відповідальністю «БитМаркет»

                         2. Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес Інвест»

про визнання договору оренди нерухомого майна недійсним та зобов‘язання вчинити дії

                                                                           СУДДЯ  О.Ю.Резниченко

     За участю  представників сторін:

Від позивача:  Евдокименко М.С., довіреність від 14.07.2006р., б/н

Від відповідачів: 1. Солонар О.В., довіреність від 20.03.2006р. б/н,

                                Лаврік В.Б., довіреність від 20.09.2006р., б/н

                            2. Москаленко О.В., довіреність від 20.09.2006р., б/н

В судовому засіданні 22.09.2006р. оголошувалась перерва до 26.09.2006р. об 11 год. 00 хв. та в судовому засіданні 26.09.2006р. оголошувалась перерва до 14 год. 00 хв.

Суть спору: позивач просить визнати неукладеним договір оренди нерухомого майна №09/4 від 06.05.2002р. та виселити відповідача із орендованого приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8.

Відповідач проти позову заперечує.

В судове засідання 14.09.2006р. позивач подав заяву про зміну предмету позову та просить визнати зазначений договір оренди недійсним, зобов‘язати відповідача повернути позивачу орендоване нежитлове приміщення. Згідно із приписами ст. 22 Господарського процесуального кодексу України клопотання позивача про зміну предмету позову приймається судом до розгляду.

Ухвалою суду від 14.09.2006р. до участі у справі в якості другого відповідача було залучено ТОВ «Прогрес Інвест».

Перший відповідач –ТОВ «БитМаркет» у відзиві змінені позовні вимоги також не визнає з огляду на те, що позивачем не наведено жодної підстави для  визнання договору оренди недійсним.

Другий відповідач – ТОВ «Прогрес Інвест» позовні вимоги визнає в повному обсязі.

В судовому засіданні 26.09.2006р. першим відповідачем подано зустрічна позовна заява до Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 22.06.2006р., укладеного між ТОВ «Арт. Бізнес Груп» та ТОВ «Прогрес Інвест». Крім цього, ним подано заява про застосування позовної давності до вимог про визнання недійсним договору оренди.

Представником першого відповідача також заявлено усне клопотання про визнання ТОВ «Прогрес Інвест» неналежним відповідачем, оскільки у клопотанні позивача  про залучення до участі у справі  ТОВ «Прогрес Інвест», йде посилання на ст. 27 Господарського процесуального кодексу України, та скасувати ухвалу суду від 14.09.2006р.  про залучення ТОВ «Прогрес Інвест» до участі у справі в якості другого відповідача.

Зазначене усне клопотання не підлягає задоволенню з огляду на наступне: по-перше, ГПК України  взагалі не передбачено процесуальна процедура визнання особи неналежним відповідачем, а лише встановлено, заміна первісного позивача належним; по - друге, в ГПК України встановлений особливий порядок, щодо оскарження ухвал місцевого господарського суду, а саме: ухвали місцевого господарського суду можуть бути оскаржені у випадках передбачених цим Кодексом (ст. 106 ГПК України) до апеляційної чи касаційної інстанції.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив :

06.05.2002р. між відповідачами був укладений  договір оренди нерухомого майна №09/4 за умовами якого другий відповідач передав першому відповідачу в платне користування нежитлові приміщення площею 1097,2 кв.м., розташовані  за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, строком до 02.01.2002р., зі сплатою орендної плати у розмірі 4282,24 грн. за місяць. Протягом 2002-2004р. до договору вносилися зміни додатковими угодами, що стосувалися розміру орендованого приміщення, порядку сплати комунальних витрат та ін.

22.06.2006р. між позивачем та другим відповідачем був укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, відповідно до якого право власності на нежитлові приміщення, у тому числі орендовані позивачем за договором оренди від 06.05.2002р. №09/4, перейшло до позивача, про це перший відповідач повідомлений другим відповідачем листом №35 від 12.07.2006р.

Позивач вважає, що договір, укладений між відповідачами, повинен бути визнаний недійсним на підставі ст. ст. 215, 216 Цивільного кодексу України, як такий, що суперечить цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а саме: вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ щодо порядку визначення оцінки об'єкту оренди, розрахунку орендної плати, підстав припинення договору; вимогам ст. 10 Закону України «Про пожежну безпеку», так як передача приміщення в оренду була здійснена без дозволу органів Державного пожежного нагляду та інше.

Перший відповідач не визнає позовні вимоги про визнання договору оренди недійсним з огляду на наступне: 1) позивачем не наведено жодної підстави для  визнання договору оренди недійсним; 2) відповідно до ст. 2 Господарського процесуального кодексу України господарський суд порушує справи за позовними заявами підприємств та організацій, які звертаються до господарського суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів. На думку першого відповідача, інтереси позивача у даному випадку не порушені, тому  у нього немає права на звернення до суду із зазначеною позовною заявою; 3) на думку першого відповідача, безпідставним є твердження позивача щодо застосування до спірного договору положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», так як п. 4 ст. 1 зазначеного Закону має диспозитивний характер.

Другий відповідач позовні вимоги визнає в повному обсязі.

Заслухавши представників сторін, дослідивши подані докази, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги про визнання договору оренди № 09/4 від 06.05.2002 р. недійсним є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Спірний договір оренди був укладеним між відповідачами 06.05.2002 р.

Відповідно до розділу «Прикінцеві положення» Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України ці кодекси набрали чинності  з 01.01.2004 р. Положення Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України застосовуються до цивільних та господарських відносин, які виникли після набрання ними чинності. До відносин, що виникли до набрання чинності Кодексами, положення Кодексів застосовуються до тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання Кодексами чинності.

Правовідносини за договором оренди № 09/4 від 06.05.02р. продовжують існувати після набрання Кодексами чинності та відповідно до ст. 179 Господарського кодексу України спірний договір є господарським договором, що породжує господарські зобов'язання.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Тому, суд вважає, що існують правові підстави для застосування до спірної угоди положень ст. ст. 207, 208 Господарського кодексу України, ст. ст. 215, 216  Цивільного кодексу України.

Згідно із ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити  Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства. Статтею 215  Цивільного кодексу України передбачено, що недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, встановлених ст. 203 Цивільного кодексу України, є підставою недійсності правочину.

Таким чином, відповідність чи невідповідність договору оренди № 09/4 від 06.05.2002 р. вимогам законодавства оцінюється судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

Так, згідно із ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (далі – Закон) оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Тобто сторони договору оренди майна інших форм власності можуть обумовити незастосування до договірних правовідносин положень зазначеного Закону. Якщо ж така умова в договорі відсутня, то Закон може застосовуватися. Таким чином, безпосереднє застосування до відносин оренди майна, що ні є не державною, ні комунальною власністю, обумовлене названим положенням ч.1 п. 4 ст. 1 Закону.

Тому оренда майна будь-якої форми власності як різновид майнового найму регулюється положеннями як Цивільного кодексу України так і Закону.

Оскільки спірний договір оренди не містить умов про незастосування Закону, то правовідносини в цьому разі одночасно регулюються нормами Цивільного кодексу УРСР  (діяв на момент укладення договору) та положеннями Закону. Норми Закону виконують роль субсидіарних та підлягають застосуванню.

Статтею 11 Закону передбачено, що обов‘язковою передумовою укладення договору оренди є оцінка об‘єкта оренди. При цьому, ст. 10 Закону визначає об‘єкт оренди як склад і вартість майна з урахуванням її індексації. В порушення вимог ст. 10, 11 Закону у спірному договорі об‘єкт оренди визначений без проведення його оцінки.

Відповідно до ст. 19 Закону орендна плата за користування об‘єктом оренди розраховується із використанням оцінки  вартості об‘єкта оренди згідно із Методикою. Договором оренди (з урахуванням  додаткової угоди №2 від 07.06.2004р.) встановлена орендна палата у розмірі 04 грн. 08 коп. за 1 кв.м. без обґрунтування визначення її розміру та методики розрахунку.

Також не відповідає вимогам ст. ст. 23, 26 Закону положення договору оренди в  частині визначення такої підстави припинення договору як зміна власника об‘єкта оренди та покладення на нового власника зобов‘язання укласти з орендарем договір оренди на умовах, передбачених, цим договором.

Так, ст. 23 Закону, ст. 268 Цивільного кодексу УРСР встановлено, що у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди  зберігає дію для нового власника. Стаття 26 Закону передбачає вичерпний перелік підстав для припинення договору оренди та не допускає односторонню відмову від договору оренди.

Відповідно до ст. 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без  включення до нього недійсної частини.

Договір оренди не може бути вчинений без включення до нього умов щодо об‘єкту оренди з урахуванням індексації, оцінки об‘єкту оренди, орендної плати, розрахованої відповідно до вимог Закону. Тому, договір оренди № 09/4 від 06.05.02р. визнається недійсним вцілому.

Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України, за загальним правилом, правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення якщо за недійсним правочином права та обов‘язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Враховуючи, що за договором оренди вже здійснене користування майном, договір оренди припиняється на майбутнє.

Згідно із ст. 216 Цивільного кодексу України перший відповідач зобов‘язується повернути позивачу орендоване за договором нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, площею  753,92 кв.м.

Також суд бере до уваги, що якщо чинне законодавство не визначає кола осіб, які можуть бути  позивачами у справах про визнання правочинів недійсними, то відповідно до ст. 2 Господарського процесуального кодексу України крім контрагентів за договором позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує ця угода. Права позивача у даному випадку порушуються як права нового власника.

З огляду на вищевикладене, заперечення  першого відповідача не можуть бути прийняті до уваги.

Відповідно до ст. 60 ГПК України відповідач має право до прийняття рішення зі спору подати до позивача зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом. Зустрічний позов повинен бути взаємно пов‘язаний з первісним. Розглянувши зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 22.06.2006р., укладеного між ТОВ «Арт. Бізнес Груп» та ТОВ «Прогрес Інвест» суд встановив, що предмет зустрічної позовної заяви не пов‘язаний з предметом даної справи, оскільки позивач просить визнати зазначений договір оренди недійсним та зобов‘язати відповідача повернути позивачу орендоване нежитлове приміщення. Тому зустрічна позовна заява не приймається до розгляду.

Заява про застосування позовної давності не підлягає задоволенню, оскільки відповідно до ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Позивач дізнався про порушення свого права лише після переходу до нього права власності на спірне приміщення за договором купівлі-продажу від 22.06.2006р.

Таким чином, суд визнає позовні вимоги правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 60, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України,  суд –

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити повністю.

2.          Визнати на майбутнє недійсним договір оренди нерухомого майна №09/4 від 06.05.2002р., що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп» (м. Донецьк, пл. Конституції, 1, код 34305007) та Товариством з обмеженою відповідальністю «БитМаркет» (м. Суми, Красна площа, 15, код  23641173)

3.          Зобов‘язати Товариство з обмеженою відповідальністю «БитМаркет» (м. Суми, Красна площа, 15, код  23641173) повернути на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп» (м. Донецьк, пл. Конституції, 1, код 34305007) орендоване нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8.

4.          Відмовити першому відповідачу в прийнятті зустрічної позовної заяви.

СУДДЯ                                                                                О.Ю.РЕЗНИЧЕНКО

Повний текст рішення оголошено в судовому засіданні та  підписано 26.09.06 р.