Постанова

від 26.04.2011 по справі 5020-5/193-12/240

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛ ЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

21 квітня 2011 року Справа № 5020-5/193-12/240

Севастопольський апеляц ійний господарський суд у ск ладі колегії суддів:

головуючого судді Градо вої О.Г.,

суддів Масло вої З.Д.,

Латиніна О.А.,

за участю представників ст орін:

позивача, Севастопольс ька міська рада - ОСОБА_1., д овіреність №03-15/1124 від 01.04.2011,

відповідача, товариств о з обмеженою відповідальніс тю "Пантакль" - ОСОБА_2, дові реність б/н від 04.01.2011,

розглянувши апеляційну ск аргу Севастопольської мі ської ради на рішення господ арського суду міста Севастоп оля (суддя Харченко І.А.) від 15 л ютого 2011 року у справі № 5020-5/193-12/240

за позовом Севастополь ської міської ради (вул. Ленін а, 3, Севастополь, 99011)

до товариства з обмежен ою відповідальністю "Пантакл ь" (вул. Гоголя, 26а, кв. 15, Севастоп оль, 99011)

про розірвання договору ор енди; за зустрічним позовом п ро визнання незаконним рішен ня Севастопольської міської ради від 14.07.2009 №7395, визнання дійс ним рішення Севастопольсько ї міської ради від 02.03.2005 №2776, визн ання дійсним договору оренди земельної ділянки, визнання за ТОВ "Пантакль" права на оре нду земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням місцев ого господарського суду відм овлено у задоволенні первісн ого (а.с. 3-4 т. 1) та зустрічного (а.с . 50-54 т. 1) позовів тому, що невикон ання договірного зобов' яза ння щодо початку освоєння ор ендованої земельної ділянки не є підставою для розірванн я договору, в тому числі через нецільове використання земельної ділянки орендаре м; рішення відповідача про на дання земельної ділянки в ор енду та договір оренди є діюч им, рішення про розірвання до говору оренди не має наслідк у тому, що розірвання договор у оренди землі в односторонн ьому порядку не можливо (а.с. 105- 109 т. 1).

Севастопольськ а міська рада звернулася з ап еляційною скаргою, в якій про сить рішення скасувати в час тині відмови у задоволенні п ервісного позову через те, що воно в цій частині прийнято з порушенням норм матеріально го та процесуального права, в икладені в ньому висновки не відповідають обставинам спр ави (а.с. 115-119 т. 1).

З відзиву на апе ляційну скаргу слідує, що тов ариство з обмеженою відповід альністю "Пантакль" з нею не зг ідно тому, що не має підстав дл я розірвання договору в судо вому порядку, затримання осв оєння земельної ділянки відб улося з поважних причин, в том у числі через зміну законода вства та технічних умов до пр оекту, бездіяльністю Севасто польської міської ради (а.с. 1-4 т . 2).

У судовому засі данні представник Севастопо льської міської ради підтрим ав доводи апеляційної скарги , представник товариства з об меженою відповідальністю "Па нтакль" підтримав доводи від зиву.

На підставі ста тті 101 Господарського процесу ального кодексу України апел яційний господарський суд ви требував додаткові докази (а .с. 122-147 т. 1, а.с. 38-53, 62-81 т. 2) та встановив наступне.

22 червня 2005 року н а підставі рішення ХVІ сесії Х ХІV скликання Севастопольськ ої міської ради №2776 від 02 берез ня 2005 року про передачу землі в оренду (а.с. 22 т. 1) між орендодавц ем - Севастопольською місько ю радою (а.с. 32-33 т. 1), та орендарем - товариством з обмеженою від повідальністю "Пантакль" (а.с. 24-25 т. 1), у простій письмовій форм і підписаний договір оренди земельної ділянки площею 0,1985 г а, розташованої по вул. Кожано ва, 6, міста Севастополя, для бу дівництва багатоквартирног о житлового будинку, строк ор енди - 25 років (а.с. 7-19, 23 т. 1).

07 липня 2005 року вказаний договір зареєстров аний за №320 в Книзі реєстрації договорів оренди землі по но менклатурі №4-14-01 (а.с. зворот 16 т. 1 ), затверджений акт встановле ння меж земельної ділянки в н атурі (на місцевості) (а.с. 18 т. 1).

23 червня 2005 року земельна ділянка передана в ід орендодавця орендарю (а.с. 1 7 т. 1).

Боргу з орендн ої плати не має, що сторони не оспорюють, це підтверджуєтьс я листом податкової інспекці ї та квитанціями про сплату о рендної плати (а.с. 75, 123-126 т. 1).

Відповідно до підпункту 9.2.2 вказаного догов ору оренди землі орендар зоб ов' язаний використовувати земельну ділянку за цільови м призначенням (пункт "в"), поча ти освоєння земельної ділянк и та закінчити будівництво б агатоквартирного житлового будинку протягом двох років з моменту підписання акту пр ийому - передачі земельної ді лянки; при цьому, якщо затверд женою проектною документаці єю встановлений інший строк будівництва, то за клопотанн ям орендаря землі в договір о ренди землі вносяться зміни в частині збільшення вказано го строку (пункт "г") (а.с. 12 т. 1).

Пункт 10.1 догово ру оренди землі передбачає п рийняття орендарем зобов' я зання з участі в утворенні со ціальної та інженерно-трансп ортної інфраструктури м. Сев астополя, для чого він зобов' язаний до отримання дозволу ДАБК на виконання будівельни х робіт (після розробки проек тно - кошторисної документац ії, але не пізніше одного року з дати прийому-передачі земе льної ділянки) укласти з місь кою адміністрацією договір п ро пайову участь (а.с. 13-14 т. 1). На в иконання цього обов' язку ор ендар оплатив вартість ремон ту дитячого садку (а.с. 69-74 т. 1).

Пункт 12.3 догов ору оренди землі передбачає, що договір припиняється шля хом його розірвання по рішен ню суду за вимогою однієї з ст орін у випадку невиконання і ншою стороною зобов' язань, які передбачені договором, т а по іншим підставам, передба ченим законом (а.с. 14 т. 1).

Пункт 12.4 догов ору оренди землі передбачає право орендодавця розірвати договір в односторонньому п орядку якщо орендар не викор истовує земельну ділянку під будівництво протягом трьох років підряд (а.с. 14 т. 1).

Пункт 13.7 догово ру передбачає відповідальні сть сторін, в тому числі оренд аря - розірвання договору чер ез повне чи часткове невикон ання умов договору за рахуно к орендаря (а.с. 16 т. 1).

14 липня 2009 року на ХV сесії V скликання Севасто польської міської ради було прийнято рішення №7395 про розі рвання вказаного договору ор енди у зв' язку з не освоєння м земельної ділянки та не укл аденням договору про пайову участь забудовників в утворе нні соціальної та інженерно- транспортної інфраструктур и м. Севастополя (а.с. 6 т. 1). На про хання орендаря це рішення ор ендодавцем не скасовано (а.с. 7 6-77 т. 1).

07 вересня 2010 рок у орендодавець на підставі в казаного рішення запропонув ав орендарю розірвати догові р оренди, орендар отримав цю п ропозицію разом з проектом у годи 10 вересня 2010 року (а.с. 27-28 т. 1). А ле на розірвання договору не згоден.

Факт того, що б удівництво не почато та не ук ладений договір про пайову у часть забудовників в утворен ні соціальної та інженерно-т ранспортної інфраструктури м. Севастополя підтверджуєт ься письмовими доказами: від повідями Інспекції державно го архітектурно-будівельног о контролю у м. Севастополі (а. с. 26 т. 1); Фонду комунального май на Севастопольської міської ради (а.с. 30 т. 1), листом Головног о управління Держкомзему у м . Севастополі (а.с. 31 т. 1), листом У правління з питань земельних , водних відносин та градобуд івництва (а.с. 101 т. 1).

Орендар не осп орює того факту, що він не укла в договір про пайову участь з абудовників в утворенні соці альної та інженерно-транспор тної інфраструктури м. Севас тополя та не почав будівницт во багатоквартирного житлов ого будинку. Але вказує на те, що в якості участі в розвитку соціальної інфраструктури м іста Севастополя здійснив ре монт дитячого садку №22, що під тверджується письмовими док азами (а.с. 69-74 т. 1). Орендар вважає , що прострочення виконання з обов' язання з початку та за кінчення будівництва відбул ося не через вину орендаря, а з поважних причин (переробкою проекту через збільшення рі вня сейсмічності, зміною зак онодавства щодо дозволу на б удівництво) та прострочення кредитора (не надання відпов іді на заяву про продовження дозволу на будівництво).

Дійсно, оренда р замовив в 2006 році проектній о рганізації (приватному малом у підприємству "Морський клу б") робочий проект будівництв а багатоквартирного житлово го будинку для 7 бальної сейсм ічної зони, на цей проект нада ний позитивний висновок держ авної експертизи, але 15 січня 2007 року орендар отримав відпо відь ДАБК про введення з 01 лют ого 2007 року нових державних бу дівельних норм України (ДБН В .1.1-12:2006), за якими змінений рівень сейсмічності на 8 бальну; чере з що робочий проект на будівн ицтво був перероблений та 01 ве ресня 2008 року проведена держа вна експертиза такого проект у (а.с. 60-63 т. 1). Севастопольська мі ська рада таких обставин не о спорює.

09 жовтня 2008 року орендар звернувся до ДАБІ з з аявою про надання дозволу на виконання будівельних робіт , але такий дозвіл не був надан ий через те, що з дати прийнятт я органом місцевого самовряд ування рішення про відвід зе мельної ділянки під будівниц тво пройшло два роки (а.с. 64-66 т. 1).

19 вересня та 21 ж овтня 2008 року орендар звертав ся до орендодавця з прохання м продовжити строк дії дозво лу на будівництво (а.с. 67, 68 т. 1). Се вастопольська міська рада на полягає на тому, що 27 жовтня та 07 листопада 2008 року надала від повіді на такі звернення (а.с. 92-93 т. 1), але не надала доказів ві дправлення чи отримання таки х відповідей товариством з о бмеженою відповідальністю "П антакль", яке заперечує проти того, що отримувало такі відп овіді.

З рішення Сева стопольської міської ради №3 700 від 12 лютого 2008 року вбачаєть ся, що ця рада делегувала повн оваження щодо надання дозвол ів на будівництво об' єктів градобудівництва Управлінн ю з питань земельних, водних в ідносин та градобудівництва , та змінила порядок надання т аких дозволів (а.с. 86-91 т. 1).

Статтею 141 Земель ного кодексу України наданий вичерпний перелік підстав п рипинення права користуванн я земельною ділянкою, в тому ч ислі, пунктом "ґ" передбачена т ака підстава, як використанн я земельної ділянки не за ціл ьовим призначенням. Такої пі дстави, як не освоєння земель ної ділянки (в тому числі шля хом здійснення будівництва) протягом певного періоду, ст аття 141 Земельного кодексу Укр аїни не передбачає.

Частина 1 статт і 3 Земельного кодексу Україн и встановлює, що земельні від носини регулюються Конститу цією України, цим Кодексом, а т акож прийнятими відповідно д о них нормативно-правовими а ктами.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду з емлі" (в редакції Закону Украї ни від 02 жовтня 2003 року N1211-IV з змін ами, далі Закон України "Про ор енду землі") встановлює, що на вимогу однієї із сторін дого вір оренди землі може бути до строково розірваний за рішен ням суду в разі невикон ання сторонами обов'язків, пе редбачених статтями 24 і 25 цьог о Закону та умовами догово ру, в разі випадкового зни щення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкод жає передбаченому договором використанню земельної діля нки, а також на підставах, визн ачених Земельним кодексом Ук раїни та іншими законами Укр аїни.

Стаття 24 Закону У країни "Про оренду землі" пере дбачає права орендодавця, до яких відноситься право вима гати від орендаря:

- використання з емельної ділянки за цільовим призначенням згідно з догов ором оренди;

- дотримання еко логічної безпеки землекорис тування та збереження родючо сті ґрунтів, додержання держ авних стандартів, норм і прав ил, у тому числі місцевих прав ил забудови населених пункті в;

- дотримання реж иму водоохоронних зон, прибе режних захисних смуг, зон сан ітарної охорони, санітарно-з ахисних зон, зон особливого р ежиму використання земель та територій, які особливо охор оняються;

- своєчасного вн есення орендної плати.

Крім того, поря док та підстави розірвання д оговору регулюється нормами Господарського та Цивільног о кодексів України.

Так, стаття 651 Цив ільного кодексу України пере дбачає, що договір за рішення м суду на вимогу однієї із сто рін може бути розірвано у раз і істотного порушення догово ру другою стороною та в інш их випадках, встановлених до говором або законом ; істотним є таке порушення ст ороною договору, коли внаслі док завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позба вляється того, на що вона розр аховувала при укладенні дого вору.

Пункт 4 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу У країни встановлює, що право к ористування земельною ділян кою для забудови припиняєтьс я у разі невикористання земе льної ділянки для забудови п ротягом трьох років підряд.

З пункту 12.4 уклад еного сторонами договору вба чається, що сторони передбач или право орендодавця розірв ати договір в односторонньом у порядку, якщо орендар не вик ористовує земельну ділянку п ід будівництво протягом трьо х років підряд (а.с. 14 т. 1).

Стаття 188 Господ арського кодексу України вст ановлює порядок розірвання д оговору (надіслання пропозиц ії про розірвання договору, н адсилання повідомлення на цю пропозицію в 20-тиденний строк , звернення до суду з позовом п ро розірвання договору, якщо така пропозиція не задоволе ння чи не отримана у встановл ений строк повідомлення).

Таким чином, укл адений сторонами договір та Закон (стаття 416 Цивільного ко дексу України) передбачають таку підставу для розірвання договору оренди землі як не в икористання земельної ділян ки під будівництво протягом трьох років підряд. При цьому , спеціальна норма щодо оренд и землі державної та комунал ьної власності (частина 1 стат ті 32 Закону України "Про оренд у землі") не виключає можливіс ть встановлення договором ін ших умов дострокового розірв ання договору, та передбачає , що підстави для розірвання д оговору оренди можуть бути в становлені і іншими законами .

З наведених в ище обставин слідує, що оренд ар не використав земельну ді лянку під будівництво протяг ом трьох років підряд з момен ту отримання земельної ділян ки, тобто до 23 червня 2008 року.

Однак стаття 614 Ц ивільного кодексу України вс тановлює, що особа, яка поруши ла зобов'язання, несе відпові дальність за наявності її ви ни (умислу або необережності ), якщо інше не встановлено дог овором або законом; особа є не винуватою, якщо вона доведе, щ о вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного вико нання зобов'язання; відсутні сть своєї вини доводить особ а, яка порушила зобов'язання.

Також стаття 617 Ц ивільного кодексу України вс тановлює, що особа, яка поруши ла зобов'язання, звільняєтьс я від відповідальності за по рушення зобов'язання, якщо во на доведе, що це порушення ста лося внаслідок випадку; не вв ажається випадком, зокрема, н едодержання своїх обов'язків контрагентом боржника, відс утність на ринку товарів, пот рібних для виконання зобов'я зання, відсутність у боржник а необхідних коштів.

Під випадком розуміються будь-які діяння, не викликані чиїмось наміро м або необережністю, тобто ві дсутність вини порушника. Ви падковою можна визнати обста вину, яку не можна передбачит и та попередити при застосув анні обов'язкової для боржни ка обачності, хоча вона могла б бути передбачена та попере джена, якщо б боржник віднісс я до свого зобов'язання з біль шою обачністю, ніж та, до якої він був зобов'язаний або якщо на місці боржника була б інша особа.

Як вказано вище , орендар до 01 вересня 2008 року (на дання висновку державної екс пертизи по переробленому про екту на будівництво з 8 бальни м рівнем сейсмічності) не мав можливості почати будівницт во через випадок, а саме, через обставини зміни будівельних норм щодо рівня сейсмічност і та необхідністю переробкою проекту на будівництво, таку обставину орендар не міг пер едбачити та попередити при у сій його обов' язковій обачн ості.

Тобто у оренд аря відсутня вина за несвоєч асне (до 23 червня 2008 року) викона ння ним зобов' язання щодо в икористання земельної ділян ки під будівництво, а тому не м ожна його залучати до відпов ідальності, в тому числі у виг ляді розірвання договору.

Після 01 вересн я 2008 року три роки не минуло, як на даний час, так і на час прий няття орендодавцем рішення п ро розірвання договору та зв ернення до господарського су ду з позовом про розірвання д оговору.

Апеляційний г осподарський суд вважає, що н е звернення орендаря до орен додавця щодо внесення змін д о договору оренди земельної ділянки в частині продовженн я строку для будівництва, не з мінює того, що у орендаря не бу ло вини у несвоєчасному вико нанні зобов' язання. А тому ц е не впливає на вирішення пит ання про розірвання договору .

З судової пра ктики також вбачається, що дл я розірвання договору через не здійснення будівництва пр отягом певного строку необхі дно з'ясовувати, у чому поляга є шкода, завдана органу місце вого самоврядування у зв'язк у з зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує ч и обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оре нди, слідує досліджувати які сні характеристики об'єкта б удівництва, об'єм будівництв а, а також реальні строки здач і в експлуатацію об'єкта, що ма є визначатись проектом будів ництва; такі обставини необх ідні для встановлення наявно сті вини господарюючого суб' єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєч асного будівництва та здачі в експлуатацію в установлени й строк об'єкта нерухомості. Т ака позиція викладена в лист і від 01 січня 2010 року та рекомен даціях від 02 лютого 2010 року Вищ ого господарського суду Укра їни (а.с. 84 т. 2), постанові Верховн ого Суду України від 28 жовтня 2008 року по справі N5020-4/125 (а.с. 85-87 т. 2).

Як слідує з нав едених обставин, земельна ді лянка була надана для будівн ицтва, строк оренди - 25 років. Та ким чином, орендодавець розр аховував, що будівництво та з дача збудованого об' єкта в експлуатацію може зайняти 25 р оків.

Будь-яких нале жних доказів завдання орендо давцю шкоди через не здійсне ння орендарем будівництва пр отягом трьох років з моменту передачі земельної ділянки не надано. Яким чином не здійс нення будівництва в трьохріч ний строк порушує чи обмежує права орендодавця, останній не довів.

Разом з тим, ап еляційний господарський суд вважає, що не надання орендод авцем відповідей на зверненн я орендаря про продовження с троку дії рішення про будівн ицтво не свідчить про простр очення орендодавцем своїх зо бов' язань, через які оренда р не виконав свої зобов' яза ння тому, що орендар звернувс я не до компетентного органу . Ці повноваження на час зверн ення були делеговані радою У правлінню з питань земельних , водних відносин та градобуд івництва Севастопольської м іської ради.

Посилання оренд аря на плутанину в законодав стві щодо дозволу на будівни цтво не знімає з орендаря зоб ов' язання звертатися за отр иманням дозволу на будівницт во до повноважного органу то му, що відповідно до статті 68 К онституції України кожен зоб ов'язаний неухильно додержув атися Конституції України та законів України, незнання за конів не звільняє від юридич ної відповідальності.

Щодо іншої підс тави, за якою орендодавець пр осить розірвати договір орен ди земельної ділянки, а саме, н е укладення договору про пай ову участь забудовника в утв оренні соціальної та інженер но-транспортної інфраструкт ури міста Севастополя, апеля ційний господарський суд вва жає, що орендодавець не довів , що таке порушення є істотним , орендодавець внаслідок зав даної орендарем шкоди через не укладення такого договору позбавився значною мірою то го, на що він розраховував. Нав паки, з пояснень орендаря та п исьмових доказів вбачається , що хоча орендар не уклав тако го договору, але фактично при йняв участь в утворенні соці альної інфраструктури (відре монтував дитячий садок).

Крім того, з дого вору оренди землі не слідує, щ о ініціатива укладення догов ору про пайову участь забудо вника в утворенні соціальної та інженерно-транспортної і нфраструктури міста Севасто поля покладається на орендар я землі.

А тому не має під став, які передбачені статте ю 651 Цивільного кодексу Україн и, для розірвання договору ор енди земельної ділянки.

Севастопольськ а міська рада не оскаржує ріш ення господарського суду в ч астині вирішення зустрічног о позову, товариство з обмеже ною відповідальністю "Пантак ль" також згодне з рішенням го сподарського суду по зустріч ному позову. Апеляційним гос подарським судом підстав для скасування рішення по зустр ічному позову також не встан овлено.

На підставі вка заного апеляційний господар ський суд вважає, що апеляцій на скарга необґрунтована та задоволенню не підлягає. Міс цевим господарським судом рі шення прийнято без порушення норм матеріального та проце суального права, при повному з' ясуванні обставин, що маю ть значення для справи.

Керуючись статт ями 101, 102, 103 (пункт 1), 105 Господарськ ого процесуального кодексу У країни, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скар гу Севастопольської міської ради залишити без задоволен ня.

Рішення господа рського суду міста Севастопо ля від 15 лютого 2011 року у справі № 5020-5/193-12/240 залишити без змін.

Головуючий суддя О.Г. Градо ва

Судді З.Д . Маслова

О.А.Латині н

Розсилка:

1. Севастопольська міська ра да (вул. Леніна, 3, Севастополь, 9 9011)

2. товариство з обмежен ою відповідальністю "Пантакл ь" (вул. Гоголя, 26а, кв. 15, Севастоп оль, 99011)