Рішення

від 02.04.2008 по справі 4/30

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

4/30

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  4/30

02.04.08

За позовом     Комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт "Київ"

до                     Товариство з обмеженою відповідальністю "Метагра"

про                    розірвання договору № 141-2006 від 03.08.2006 р.

Суддя  Борисенко І.І.

Представники

Від позивача:     Аскеров С.С. –дов.

Від відповідача: Підлісний В.О. –дов.

Від третьої особи: не з'явилися.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

          Позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, укладеного від 03.08.2006р. № 141-2006 між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Мета гра” на підставі рішення Київради від 30.06.2005 № 464/3040.

          В судовому засіданні 17.03.2008р. представник позивача просить суд задовольнити позов та мотивуючи позовні вимоги тим, що відповідач сплачуючи пільгову ставку орендної плати, що встановлена на період проведення капітального ремонту, не виконав належним чином договір оренди щодо проведення капітального ремонту будівлі. Відповідач використовує об'єкт оренди всупереч договору та цільовому призначенню. Крім того, відповідач сплачує невеличку орендну плату, яка не покриває витрати позивача, що пов'язані з утриманням об'єкту оренди.

          Відповідач у відзиві на позовну заяву, представник відповідача у судовому засіданні позовні вимоги заперечив та вважає, що сплачуючи позивачеві орендну плату не може користуватися з об'єктом оренди з моменту укладення договору оренди, оскільки позивач перешкоджає у його користуванні, а саме не здійснює самостійно капітальний ремонт об'єкту оренди, не надає дозвіл відповідачу для проведення капітального ремонту. Відповідач також зазначив, що договором конкретно не передбачено, що на кого із сторін покладено обов'язок у проведенні капітального ремонту будівлі, при цьому вважає, що проведення капітального ремонту об'єкту оренди обов'язком позивача, як наймодавця в силу ч. 2 ст. 776 ЦК України.

          Розглянувши документи і матеріали, подані учасниками процесу, заслухавши пояснення представників сторін та з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються їх вимоги і заперечення, оцінивши докази, які мають значення для справи, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

          Київською міською державною адміністрацією у квітні 2005 року був проведений конкурс на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73. Однією із основних умов конкурсу було проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, а вкладені в поліпшення будинку кошти, є його невід'ємною частиною, відшкодування не підлягають.

          За умовами конкурсу переможцю надається пільгова орендна плата у розмірі 15% від встановленої орендної плати на час проведення капітального ремонту будівлі, але не більш одного року.

          Відповідно до протоколу № 1 від 26.04.2005р. засідання міської конкурсної комісії з розгляду питань щодо використання нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва переможцем конкурсу було визнано ТОВ "Метагра", яке запропонувало на той час більший розмір орендної плати 18,00грн. за м2 за місяць.

          На виконання умов конкурсу 05.12.2005р. між сторонами був укладений попередній договір, № 234-2005 оренди нерухомого майна на нежилий будинок за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський 73. корп. 34, для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

          Згідно п. 2.4 попереднього договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни).

          Пунктом 3.7 договору сторони погодили, що на період проведення капітального ремонту чи переобладнання об'єкту оренди за клопотанням орендаря відповідним рішенням Київради орендарю може бути надана пільгова орендна плата, яка не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.

          Пунктом 9.1 попереднього договору визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє 11 місяців до укладення сторонами основного договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва.

          03.08.2006р. між КП МА "Київ" (Жуляни) і ТОВ "Метагра" був укладений і нотаріально посвідчений договір №141-2006 оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва, згідно умов якого на підставі рішення Київради від 30.06.2005 № 464/3040 ТОВ "Метагра" передано в оренду нежилий будинок за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський 73. корп. 34, для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

          Договором № 141-2006 від 03.08.2006 сторони погодили, що місячний розмір орендної плати становить 55704,60 грн.

          Згідно з додатком 3 до договору, на період проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року, орендна плата становить 10026,83 грн., орендна плата після закінчення капітального ремонту будівлі з урахуванням податку на додану вартість - 66845,52 грн.

          Таким чином, аналізуючи правовідносини, що склалися між сторонами, суд прийшов до висновку, що зменшення орендної плати до 15% передбачалося лише на час виконання капітального ремонту приміщення та було пов'язано із тим, що орендар взяв на себе зобов'язання значно поліпшити орендоване майно.

          Пояснення відповідача про те, що зменшення орендної плати пов'язано з неможливістю використання орендованого майна за призначенням, матеріалами справи не підтверджується. Зменшення орендної плати було пов'язане саме з періодом проведення капітального ремонту, тобто обмеження використання об'єкта оренди пов'язувалися лише з ремонтними роботами, які відповідач зобов'язався провести.

          Договором оренди (п. п. 7.3, 7.4) передбачено, що орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на при будинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт. Будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

          В судовому засіданні позивач стверджував, що дозвіл на проведення ремонтних робіт відповідачу не надавався через відсутність передбачених п. 7.4 договору документів.

          Відповідач капітальний ремонт орендованої будівлі не проводив.

          Відповідно до п.3.7 договору пільгова орендна плата не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.

          Згідно пояснення позивача та матеріалів справи на сьогоднішній день орендна плата не покриває витрати орендодавця на утримання об'єкту оренди. За відсутності згоди сторін щодо розміру орендної плати, спір переданий на розгляд суду, а орендодавець несе збитки, пов'язаних з утриманням об'єкту оренди.

          Оцінюючи наявні в матеріалах справи документи та досліджуючи в судовому засіданні докази, господарський суд вважає позовні вимоги позивача обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню виходячи з наступного:

          Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, орендар (відповідач) зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Пунктом 1.1 договору встановлено, що майно передається в оренду для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Відповідач всупереч умовам договору не використовує орендоване майно.

Матеріали справи свідчать про порушення відповідачем зобов'язання щодо, умов п.1.1, а саме: мети, використання приміщень - надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Відповідно з п.5.1 договору відповідач зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до його призначення.

          Крім того, відповідачем не проводився капітальний ремонт орендованої будівлі.

          Твердження відповідача, що капітальний ремонт не проводився з вини Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни), матеріалами справи не підтверджується, зокрема, в листі від 03.12.2007р. та відзиві від 23.01.2008р. на позовну заяву КП МА "Київ" (Жуляни) від 11.12.2007р. №1.8.-1220 відповідач зазначає, що обов'язок проведення капітального ремонту будівлі лежить саме на КП МА "Київ" (Жуляни), а не на ТОВ "Метагра".

          Оскільки капітальний ремонт орендованої будівлі не проводився, суд вважає, що у відповідача були відсутні правові підстави сплачувати пільгову ставку орендної плати, користуватися в подальшому об'єктом оренди всупереч договору та цільовому призначенню.

          Заперечення відповідача щодо безпідставності розірвання договору з причин не проведення орендарем капітального ремонту об'єкту оренди судом не приймаються, виходячи з наступного.

          Відповідачу як переможцю конкурсу на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73, було відомо умови конкурсу щодо проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, про що свідчить сплата ним пільгової ставки орендної плати у розмірі 15% від встановленої орендної плати.

Однак, відповідачем не було проведено капітальний ремонт будівлі –об'єкту оренди.

          Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

          Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Згідно з ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Пунктом 1 ст. 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначення речі.

Відповідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи на виконання вимог ст. 188 Господарського процесуального кодексу України позивачем на адресу відповідача надіслана пропозиція від 23.11.2007р. №1.8.-1166 про розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006.

З огляду на наведене вимоги позивача щодо дострокового розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006р. нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Повітрофлотський проспект,73  обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача..

          02.04.2008р. в судовому засіданні закінчено розгляд справи. Суддя за згодою представників сторін, відповідно до ст. 85 ГПК України, оголосив тільки вступну та резолютивну частини рішення.

          Керуючись ст.ст. 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

          Позов задовольнити повністю.

          Розірвати договір оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва від 03.08.2006р. №141-2006, укладеного між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни) (03036, м. Київ, Аеропорт "Київ" (Жуляни), код ЄДРПОУ 01131514) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Метагра" (04054, м. Київ, вул. Тургенівська, 32-а, код ЄДРПОУ 32921955).

          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Метагра” (04054, м. Київ, вул. Тургенівська, 32-а, код ЄДРПОУ 32921955) на користь Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) (03036, м. Київ, Аеропорт "Київ" (Жуляни), код ЄДРПОУ 01131514) 85 грн.00 коп. державного мита та 118 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

          Накази видати відповідно до ст. 116 ГПК України.

          Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

           Суддя                                                                                      І.І. Борисенко

Рішення  підписано: 14.04.2008р.