Рішення

від 10.10.2011 по справі 48/366

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

48/366

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  48/366

10.10.11

За позовомПриватного підприємства «Між Полюсами»

доКомунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні

відповідачаСолом'янська районна у м. Києві державна адміністрація

провизнання недійсним договору та стягнення 12 311,44 грн.

  Суддя Бойко Р.В.

Представники сторін:

від позивача:Бакалінський Г.В.

від відповідача:Малиш В.В.

від третьої особи: не з'явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство «Між Полюсами»(надалі –ПП «Між Полюсами») звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради (надалі –КП «Дирекція») про визнання недійсним договору та стягнення 12 311,44 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 13.05.2010 р. між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди №390/Ч згідно умов якого КП «Дирекція» передала, а ПП «Між Полюсами»прийняло в оренду нежиле приміщення (місця спільного користування) на першому поверсі будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10 загальною площею 15,1 кв.м. Проте, позивач вказує, що даний Договір було укладено з порушенням норм чинного, законодавства, оскільки місця загального користування, що є об'єктом оспорюваного договору, є невід'ємною частиною будинку, як споруди (цілої речі) і допоміжними приміщеннями, які використовуються для обслуговування такої будівлі та не можуть бути самостійним об'єктом оренди та з перевищенням відповідачем наданих йому Солом'янською районною у м. Києві радою повноважень щодо передання вказаного нежитлового приміщення, у зв'язку із чим позивач просить визнати недійсним з моменту укладення Договір оренди №390/Ч від 13.05.2010 р. Крім того, позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача надмірно сплачених коштів з орендної плати та плати за землю у розмірі 12 311,44 грн.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 17.08.2011 р. порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 07.09.2011 р.

В судовому засіданні 07.09.2011 р. представником відповідача було подано відзив на позовну заяву згідно змісту якого останній проти позову заперечив та просив в його задоволенні відмовити.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.09.2011 р. у зв'язку із невиконанням сторонами вимог ухвали суду та залученням до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації, розгляд справи відкладено до 21.09.2011 р.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 21.09.2011 р. у зв'язку із клопотаннями позивача та третьої особи та невиконанням сторонами вимог ухвал суду розгляд справи відкладено до 10.10.2011 р.

Представник позивача в судове засідання 10.10.2011 р. з'явився, вимоги ухвал суду виконав, подав письмове пояснення згідно змісту якого позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі.

В судове засідання 10.10.2011 р. представник відповідача з'явився, проти позову заперечив та просив в їх задоволенні відмовити.

Представник третьої особи, що належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, в судове засідання 10.10.2011 р. не з'явився, надіславши на адресу суду письмове пояснення по суті позовних вимог та в тексті якого просив розгляд справи здійснювати за його відсутності.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

У судових засіданнях складались протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

16.10.2009 р. Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією було проведено конкурс на право оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва за результатами якого ПП «Між Полюсами»було визнано його переможцем.

На підставі рішення конкурсної комісії №13 Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією було видано розпорядження «Про використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва»№1314 від 18.11.2009 р. на підставі якого між КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради (орендодавець) та ПП «Між Полюсами»(орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №1005/Ч (надалі –Договір 1).

Відповідно до п. 1.1 Договору 1 орендодавець та орендар на підставі розпоряджень Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №1314 від 18.11.2009 р. передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення туристичної агенції за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10.

Згідно п. 2.1 Договору 1 об'єктом оренди є: нежиле приміщення загальною площею 18,3 кв.м. у тому числі 1-й поверх –12,1 кв.м.; МСК - 1-й поверх –6,2 кв.м. згідно викопіювання з поверхневого плану, що складає невід'ємну частину цього договору.

18.11.2009 р. на виконання умов Договору 1 КП «Дирекція»на підставі акту приймання-передачі передало, а ПП «Між Полюсами»прийняло об'єкт оренди загальною площею 18,3 м.кв., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10.

22.02.2010 р. між КП «Дирекція»та ПП «Між Полюсами»було укладено Додаткову угоду до Договору №1005/Ч від 18.11.2009 р. згідно п. 1 якої орендодавець та орендар на підставі п. 2 ст. 19, ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №122 від 22.02.2010 р. прийшли до згоди внести зміни до договору оренди нежилого приміщення загальною площею 18,3 м.кв. розташованого за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10, яке використовується для туристичної агенції.

Згідно п. 2 Додаткової угоди в пункті 2.1 фразу: загальною площею 18,3 м.кв. у тому числі 1-й поверх –12,1 кв.м.; МСК - 1-й поверх –6,2 кв.м. замінено фразою: загальною площею 38,6 кв.м. у тому числі 1-й поверх –29,3 кв.м.; МСК - 1-й поверх –9,2 кв.м.

13.05.2010 р. між КП «Дирекція»та ПП «Між Полюсами»було укладено Додаткову угоду до Договору №1005/Ч від 18.11.2009 р. згідно п. 1 якої орендодавець та орендар на підставі п. 2 ст. 19, ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №122 від 22.02.2010 р. та листа №1861/37 від 13.05.2010 р. прийшли до згоди внести зміни до договору оренди нежилого приміщення загальною площею 38,6 м.кв. розташованого за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10, яке використовується для туристичної агенції.

Згідно п. 2 Додаткової угоди в пункті 2.1 фразу: загальною площею 38,6 м.кв. у тому числі 1-й поверх –29,3 кв.м.; МСК - 1-й поверх –9,2 кв.м. замінено фразою: загальною площею 29,0 кв.м. у тому числі 1-й поверх –29,0 кв.м.

29.10.2010 р. між Управлінням приватизації комунального майна району Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації (продавець) та ПП «Між Полюсами»(покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нежилого приміщення шляхом викупу реєстраційний номер №889 згідно п. 1.1 якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежилі приміщення (в літері А) №№63, 64, загальною площею 29,0 кв.м. по вулиці Донецька, 8/10 у місті Києві, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Таким чином, позивач у відповідності до умов вказаного Договору купівлі-продажу став власником приміщення загальною площею 29,0 кв.м., що було передано йому в оренду згідно Договору №1005/Ч від 18.11.2009 р. та Додаткових угод до нього.

Разом з тим, 13.05.2010 р. між КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради та ПП «Між Полюсами»було укладено Договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №390/Ч (надалі –Договір 2).

Відповідно до п. 1.1 Договору 2 орендодавець та орендар на підставі розпоряджень Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №122 від 22.02.2010 р. та листа №1861/37 від 13.05.2010 р. передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення туристичної агенції за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10.

Згідно п. 2.1 Договору 2 об'єктом оренди є: нежиле приміщення загальною площею 15,1 кв.м. у тому числі 1-й поверх (МСК) - 15,1 кв.м. згідно викопіювання з поверхневого плану, що складає невід'ємну частину цього договору

Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 23% від вартості майна і становить 1 630,54 грн. (п. 3.1 Договору 2).

Відповідно до п. 9.1 даного Договору 2 строк дії договору встановлено з 13.05.2010 р. до 18.10.2012 р.

Отже, враховуючи наведене після приватизації нежитлової площі у розмірі 29,0 кв.м. в орендному користуванні позивача залишилось нежиле приміщення площею 15,1 кв.м., що відповідно до плану БТІ від 26.03.2010 р. складається з частин (1/2; 1/3) місць спільного користування, орендна плата за які становить 23% від вартості майна, як це було встановлено розпорядженням Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №1314 від 18.11.2009 р.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що на думку позивача, Договір оренди №390/Ч від 13.05.2010 р. було укладено з порушенням законодавства та перевищенням орендодавцем своїх повноважень.

Позивач вказує, що приміщення яке передане йому в користування є місцем спільного користування та визначено його призначення як хол і коридор, які згідно плану БТІ є допоміжними приміщеннями, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування і не можуть бути самостійним об'єктом оренди. Крім того, позивач вказує, що під час укладення Договору №390/Ч від 13.05.2010 р. відповідач вийшов за межі наданих йому повноважень, оскільки розпорядженням Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №122 від 22.02.2010 р. не передбачено передачі ПП «Між Полюсами»в оренду приміщення, визначеного як місце спільного користування загальною площею 15,1 кв.м., а окремого розпорядження стосовно передачі вказаного приміщення Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацію видано не було.

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Згідно з ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

У відповідності до положень ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 760 Цивільного кодексу України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Судом встановлено, що ПП «Між Полюсами»згідно Договору купівлі-продажу є власником частини (29,0 кв.м.) нежитлового приміщення в будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у м. Києві.

Разом з тим, судом також встановлено, що об'єктом оспорюваного Договору є приміщення загальною площею 22,7 кв.м. (3-ри коридори та вбиральня), якими користується два власники та хол площею 11,4 кв.м., який використовують три власника, тобто загальна площа місць спільного користування згідно плану БТІ становить 34,1 кв.м. Площа, якою користується позивач складає 15,1 кв.м.

Згідно з ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її.

У відповідності до ст. 186 Цивільного кодексу України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто, головною визнається та річ, яка сама по собі задовольняє повну потребу особи в її господарській чи побутовій діяльності, а приналежністю вважається та річ, яка робить користування головною річчю більш зручним або ефективним і при цьому самостійно задовольняти потребу особи не може.

Статтею 187 Цивільного кодексу України складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Таким чином, коридори, вбиральня та хол, які були передані ПП «Між Полюсами»згідно Договору №390/Ч від 13.05.2010 р., є саме допоміжними приміщеннями, які призначені для обслуговування та забезпечення експлуатації нежитлової будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у м. Києві.

Крім того, оцінюючи об'єкт Договору №390/Ч від 13.05.2010 р. у розрізі ст.ст. 186, 187 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку, що допоміжні приміщення, передані ПП «Між Полюсами» до умов оспорюваного договору, є приналежністю нежитлової будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві, яка, в свою сергу є головною річчю у розумінні вищевказаних норм законодавства (в т.ч. належного позивачу на праві власності нежилого приміщення).

Між тим, у відповідності до ч. 2 ст. 186 Цивільного кодексу України приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Більш того, згідно наявних в матеріалах справи договорів №3584 від 18.11.2009 р. та №3589 від 22.02.2010 р. вбачається, що позивач бере участь в понесенні витрати по утриманню будинку та прибудинкової території по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві.

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що нежитлові приміщення загальною площею 15,1 кв.м. по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві, які є об'єктом оспорюваного договору, а саме: 3-ри коридори та вбиральня загальною площею 22,7 кв.м. з яких у користуванні позивача знаходиться площа розміром 11,3 кв.м. та хол загальною площею 11,4 кв.м. з якої у користуванні позивача знаходиться площа розміром 3,8 кв.м. не можуть бути самостійним об'єктом оренди та використовуватись незалежно від головної речі –будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що, як вбачається з положень оспорюваного договору, нежилі приміщення по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві загальною площею 15,1 кв.м. КП «Дирекція»передало в оренду на підставі розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №122 від 22.02.2010 р., яким відповідачу надано повноваження на приєднання ПП «Між Полюсами»приміщення площею 20,2 кв.м., в тому числі: 1 поверх –17,2 кв.м., МСК –3,0 кв.м. в будинку по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві, яке є суміжним з приміщенням, що орендує підприємство у цьому будинку, для розміщення туристичної агенції, на термін дії Договору оренди. Проте, жодних розпоряджень, які б уповноважували відповідача на передачу ПП «Між Полюсами»приміщення площею 15,1 кв.м. Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією видано не було.

Таким чином, об'єктами вказаного договору мали бути нежитлові приміщення, що, в свою чергу виключає можливість передачі в орендне користування окремо коридорів, вбиральні та холу.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

Відповідно до роз'яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними»від 12.03.1999 р. № 02-5/111, вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України.

Отже, відповідно до положень чинного законодавства України, визнання правочину недійсним ставиться в залежність від його відповідності вимогам чинного законодавства та актам органів державної влади.

З огляду на те, що положеннями чинного законодавства України, яке регулює орендні відносини, передбачена можливість передання в оренду речі, визначеної індивідуальними ознаками, а не приналежності головної речі, суд дійшов висновку, що Договір №390/Ч від 13.05.2010 р. не відповідає нормам законодавства (ст.ст. 181, 186, 187, 759 Цивільного кодексу України), що згідно ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання його недійсним.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Частиною 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За таких обставин, суд вважає позовні вимоги ПП «Між Полюсами»про визнання недійсним Договору №390/Ч від 13.05.2010 р. обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Стосовно вимог позивача про стягнення з відповідача сплачених за договором коштів (зі сплати орендних платежів та плати за землю) у розмірі 12 311,44 грн. суд відзначає наступне.

Стаття 236 Цивільного кодексу України встановлює, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно із п. 3.2 роз'яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними» №02-5/111 від 12.03.1999 р. за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму, зберігання за договором схову тощо.

Отже, з урахуванням викладеного у суду відсутні підстави для задоволення позовних вимог ПП «Між Полюсами» про повернення сплачених ним за Договором №390/Ч від 13.05.2010 р. коштів у розмірі 12 311,44 грн.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. Позов Приватного підприємства «Між Полюсами»задовольнити частково.

2. Визнати недійсним Договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №390/Ч від 13.05.2010 р., укладений між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради та Приватним підприємством «Між Полюсами».

3. Стягнути з Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Солом'янської районної у м. Києві ради (03186, м. Київ, вул. Соціалістична, 6, ідентифікаційний код 35756919) на користь Приватного підприємства «Між Полюсами» (03151, м. Київ, вул. Донецька, 8/10, ідентифікаційний код 35075403) державне мито у розмірі 85 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. Видати наказ.

4. В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя                                                                                                               Р.В. Бойко

Дата підписання повного тексту рішення –14.10.2011 р.