Рішення

від 05.12.2011 по справі 12/2510

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

 05 грудня 2011 року                                                      Справа № 08/12/2510

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Кучеренко О.І., при секретарі судового засідання Голосінській Н.М., за участю представників:

від прокурора –Заглядова Ж.О. –помічник прокурора,

від позивача –ОСОБА_1- представник за довіреністю,

від відповідача –представник не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси у приміщенні суду справу за позовною заявою прокурора Соснівського району міста Черкаси в інтересах держави в особі

позивача      управління власністю міста виконавчого комітету

Черкаської міської ради

до

відповідача  приватного підприємства “Біакс-2”

про                 розірвання договору оренди та виселення,

ВСТАНОВИВ:

Прокурор Соснівського району міста Черкаси в інтересах держави в особі управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди об'єкта нерухомості №1195 від 07.02.2006, укладеного між управлінням власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради та приватним підприємством “Біакс-2”, та про виселення останнього з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 4, загальною площею 141,20 кв. м, що є предметом вказаного договору оренди.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 10.02.2011 у справі № 12/2510 позов було задоволено повністю.

Постановою Київського апеляційного суду від 03.06.2011 вищевказане рішення суду першої інстанції було скасовано, у позові відмовлено.

          Постановою Вищого господарського суду України від 13.10.2011 постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.06.2011 і рішення господарського суду Черкаської області у справі №12/2510 скасовано, а справу передано на новий розгляду до господарського суду Черкаської області.

          Ухвалою господарського суду Черкаської області від 02.11.2011 справу №12/2510 було прийнято до свого провадження суддею Кучеренко О.І. та присвоєно їй №08/12/2510.

У судовому засіданні прокурор та представник позивача позов підтримали повністю з підстав, викладених у позовній заяві.

Відповідач письмовий відзив на позовну заяву не подав, представника у судове засідання повторно не направив, ухвали суду повернуті поштою із відміткою “адресата не знайдено”, хоча були направлені на адресу приватного підприємства “Біакс-2”, що міститься у ЄДР, виходячи з чого, суд вважає, що відповідач був належним чином повідомлений про час та дату розгляду справи.

Відповідно до ст. 75 ГПК України, суд вважає можливим розглядати справу за відсутності представника відповідача за наявними у справі матеріалами, оскільки неявка представника відповідача у судове засідання не перешкоджає розгляду справи, а направляти свого представника у судове засідання, підтримувати позов чи заперечувати проти нього є правом сторони, а не обов'язком.

          Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, судом встановлено наступне.

07.02.2006 між управлінням власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради (орендодавцем –позивач у справі), у особі начальника управління Будченка Ю.М., що діє на підставі положення, та приватним підприємством "Біакс" (орендарем), в особі Денисенка С.Д., що діє на підставі статуту, було укладено договір оренди нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, №1195 (далі –договір) (а. с. 16-19 т. 1), за умовами якого орендодавець зобов'язався передати, а орендар зобов'язався прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення громадського туалету (надалі –об'єкт оренди), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Черкаси, яке розташоване за адресою: м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 4, загальна площа якого становить 141,20 кв. м. Об'єкт оренди передається орендодавцем орендарю з метою використання під банківську установу (п. 1.2 договору). Договір оренди укладено на термін з 07.02.2006 по 31.01.2031.

Фактична передача об‘єкта оренди орендарю підтверджується актом приймання-передачі від 07.02.2006 (а. с. 18), який є додатком №2 до договору, який підписано представниками сторін та скріплено їх печатками. У даному акті вказано, що приміщення передається у задовільному стані.

Пунктом 5.2 договору оренди на орендаря покладено зобов'язання, зокрема, використовувати приміщення відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню, дотримуючись протипожежних та санітарних правил; своєчасно вносити орендну плату з урахуванням її індексації; за рахунок власних коштів проводити ремонт приміщення і обладнання; повернути орендоване приміщення в належному стані в 10-денний термін з моменту припинення або розірвання договору оренди; у місячний термін з моменту підписання договору оренди, застрахувати об'єкт оренди на користь орендодавця на суму його відновної вартості, визначеної експертним шляхом; при підписанні договору оренди нежитлового приміщення укласти з власником землі цивільно-правову угоду про плату за фактичне використання землі.

Додатковою угодою від 16.05.2006 (а. с. 13-14 т. 1) до договору оренди сторони внесли зміни до пункту 1.3 цього договору, виклавши його в наступній редакції: “вказане приміщення буде використовуватись під офіс", та до розрахунку орендної плати.

У зв'язку з реорганізацією приватного підприємства "Біакс" та створенням шляхом виділення приватного підприємства "Біакс-2" (відповідач по справі), договором про внесення змін до спірного договору оренди від 25.12.2007 було внесено відповідні зміни у найменування орендаря (а. с. 11 т. 1).

Позовні вимоги прокурор та позивача, обґрунтовані тим, що  відповідачем порушено умови договору оренди (п. 5.2) в частині укладення орендарем договору страхування об'єкту оренди, а також цивільно-правової угоди з власником землі про плату за фактичне використання землі, яка мала бути укладена при підписанні договору оренди. Крім того, прокурор та позивач посилаються на те, що об'єкт оренди використовується відповідачем з порушенням умов п. 5.2 договору оренди, що підтверджується актом обстеження санітарно-технічного стану об‘єкта нерухомості за адресою м. Черкаси, вул. Б. Вишневецього, 4, від 13.08.2010 (а. с. 7 т. 1), і є порушенням істотних умов договору оренди, наслідком чого має бути розірвання цього договору та повернення об'єкта оренди власнику.

Листами від 11.08.2006 №1384, від 16.03.2007 №551, від 01.09.2009 №1835 орендодавець звертався до орендаря з вимогами надати документи, які підтверджують страхування об‘єкта оренди, докази укладення договору оренди землі або цивільно-правової угоди про фактичне використання землі, укладених з орендодавцем (а. с. 64-66 т. 1), які залишені останнім без відповіді.

Листом-пропозицією від 05.11.2010 за №1876-26-12 позивачем було запропоновано орендарю достроково припинити дію спірного договору оренди, у зв'язку із зазначеними вище умов договору, та передати об‘єкт оренди до управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради (а. с. 5,6 т. 1).

          Оскільки у добровільному порядку відповідач не погодився з пропозицією позивача на розірвання договору, прокурор в інтересах держави в особі позивача звернувся із позовом до суду про розірвання договору оренди та про виселення відповідача із займаного приміщення.

          Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги до задоволення не підлягають, з огляду на наступне.

          Правовідносини між сторонами, які виникли на підставі оспорюваного договору, за своєю правовою природою є відносинами з приводу оренди комунального майна, що є різновидом майнового найму, врегульованому Законом України "Про оренду державного та комунального майна", нормами Цивільного та Господарського кодексів України.

          Статтею 3 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначено правові засади оренди, зокрема, майна, що перебуває у комунальній власності, які полягають у тому, що відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до чинного законодавства України, оренда - це засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 759 ЦК України, ст. 283 ГК України, ст. 26 Закону про оренду).

Зазначеними законами також визначено підстави та порядок припинення договірних відносин з питань оренди.

Так, відповідно до п. 3 ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму в порядку встановленому ст.188 цього Кодексу.  

Підставами для припинення договору оренди згідно зі ст.782 ЦК України є несплата орендної плати упродовж трьох місяців підряд, підставами для розірвання відповідно до ст. 783 цього ж кодексу є користування наймачем річчю всупереч договору або призначення речі; передача речі у користування іншій особі, без дозволу наймодавця; не проведення наймачем капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Загальні підстави розірвання договору визначені статтями 651, 652 ЦК України. Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З правового аналізу вказаної норми вбачається, що підставою розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору є істотне порушення договору другою стороною.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом з урахуванням того, що істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, котрі склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. Окрім того, істотність порушення договору фактично полягає у значній мірі позбавлення того, на що сторона розраховувала при укладенні договору, яка має визначатися посилаючись на об'єктивні обставини.

Судом встановлено, що спірний договір є договором оренди, предметом якого згідно п. 1.1 договору, визначено обов‘язок орендодавця передати, а орендаря – прийняти у строкове платне користування об‘єкт нерухомості, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Черкаси.

Виходячи з викладеного, суд вважає, що основною та істотною правовою метою укладення спірного договору оренди зі сторони орендодавця є отримання орендної плати, що, зокрема, відзначено прокурором у позовній заяві у частині обґрунтування необхідності захисту саме органом прокуратури інтересів позивача, з огляду на необхідність наповнення бюджету коштами.

Результат оцінки істотності порушення умов договору залежить від оцінки міри позбавлення можливості отримання очікуваних результатів виконання договору. Прокурором не зазначено у якості правової підстави та не підтверджено будь-якими доказами неналежне виконання відповідачем своїх обов‘язків по спірному договору в частині сплати орендної плати, яке б призвело до значної міри позбавлення позивача того на що він розраховував, зокрема, отримання  орендної плати.

У якості підстав для розірвання спірного договору оренди прокурор зазначає, що відповідач допустив порушення своїх договірних зобов‘язань, а саме: у місячний термін з моменту підписання договору оренди, не застрахував об'єкт оренди на суму його відновної вартості, що передбачено ч. 1 ст. 10 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”; не уклав з власником землі цивільно-правову угоду про плату за фактичне використання землі, крім того, орендар не запобігає пошкодженню об‘єкта оренди, його псуванню, не дотримується протипожежних та санітарних правил, що, на думку прокурора, є порушенням істотних умов договору.

Доводи прокурора про неналежний санітарно-технічний стан об‘єкта оренди, який підтверджується актом від 13.08.2010, суд оцінює критично, оскільки у п. 3 вказаного акту вказано, що приміщення знаходиться у задовільному санітарно-технічному стані. Саме задовільний стан приміщення був зазначений також у акті приймання-передачі об‘єкту оренди від 07.02.2006, що є додатком №2 до спірного договору оренди.

Із поданих доказів суд не може зробити висновок про погіршення стану об‘єкта оренди, внаслідок дій відповідача.

          Згідно ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З огляду на викладені вище фактичні обставини справи та норми законодавства суд вважає, що прокурором не доведено істотність порушення умов договору зі сторони відповідача, яка могла б стали підставою для його розірвання.

Оскільки позовна вимога про виселення з приміщення є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, який є правовою підставою використання відповідачем об‘єкту оренди, то й зазначена вимога до задоволення не підлягає.

З огляду на викладене, у задоволенні даного позову про розірвання договору оренди №1195 від 07.02.2006 та про виселення приватного підприємства “Біакс-2” з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 4, необхідно відмовити повністю.   

          Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу  України, суд  

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.  

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

                 Суддя                                                                                        О.І.Кучеренко