Постанова

від 12.07.2012 по справі 18/5026/1467/2011

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" липня 2012 р. Справа № 18/5026/1467/2011 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіГончарука П.А., суддіКондратової І.Д., суддіСтратієнко Л.В., за участю представників сторін від позивачаЛітовкіна Л.В., від відповідача Горецька О.О., Ганенко І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 р. у справі№ 18/5026/1467/2011 Господарського суду Черкаської області за позовомУправління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради доЧеркаської громадської організації "Центр Медіаініціатив" пророзірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

У липні 2011 р. Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаської громадської організації "Центр Медіаініціатив" про розірвання договору оренди об'єкта нерухомості № 662 від 20.07.2000 р. та виселення відповідача з нежитлового приміщення по вул. Шевченка, 220, в м. Черкаси, загальною площею 190,00 кв.м., що є предметом договору № 662 від 20.07.2000 р.

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, в якості підстави для розірвання договору оренди посилався на систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку внесення орендних платежів, наявністю заборгованості з орендної плати, а також порушення умов договору щодо здійснення перепланування та ремонту приміщення без згоди орендодавця та неоформлення права землекористування у відповідності до п. і розділу договору оренди.

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на те, що чинне законодавство не містить вимоги про необхідність оформлення кожним із співвласників багатоквартирного жилого будинку окремого права на користування своєю відповідною частиною земельної ділянки, на якій розташований цей багатоквартирний жилий будинок; перепланування та ремонт приміщення були здійсненні за згодою орендодавця, що підтверджується листом Управління комунального майна м. Черкаси № 796 від 01.08.2001 р., а заборгованість з орендної плати відсутня, оскільки була сплачена, що підтверджується квитанцією № QS10758208 від 27.07.2011 року на суму 1440,00 грн.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 15.11.2011р. (суддя Васянович А.В.) позов задоволено частково, розірвано договір оренди нежитлового приміщення № 662 від 20 липня 2000 року, укладений між позивачем та відповідачем, в іншій частині в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду про розірвання договору оренди мотивоване встановленими обставинами самовільної перебудови орендарем орендованого приміщення, внаслідок якої площа останнього зменшилась, що в розумінні ст. 783 Цивільного кодексу (надалі -ЦК) України є самостійною підставою для розірвання договору оренди.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012р. (колегія суддів у складі: головуючий суддя -Яковлєв М.Л., судді -Жук Г.А., Тарасенко К.В.) рішення Господарського суду Черкаської області від 15.11.2011 р. скасовано та прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено повністю, в зв'язку з відсутністю доказів порушення договору, які є підставою для розірвання договору.

Не погоджуючись з прийнятою постановою, Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 р., а рішення Господарського суду Черкаської області від 15.11.2011 р. залишити в силі.

Відповідач надав відзив на касаційну скаргу, в якому з нею не погоджується та просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційної інстації - без змін.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом першої інстанції та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 20.07.2000 р. між Управлінням комунального майна міста Черкаси, яке реорганізовано в Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради, (надалі - орендодавець) та Черкаською громадською організацією "Центр Медіаініціатив" (надалі - орендар) було укладено договір № 662 оренди нежитлового приміщення, що є власністю міської ради (надалі -договір), згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: бульв. Шевченка, 220, загальною площею 190,00 кв.м., строком з 01.08.2000 р. по 31.07.2020 р. для розміщення громадської організації та редакції газети "Антена".

З матеріалів справи вбачається, що однією з підстав позову про розірвання договору оренди позивач зазначив систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку внесення орендних платежів та наявність заборгованості відповідача по орендній платі станом на момент пред'явлення позову.

Згідно частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що у відповідності до умов договору орендар зобов'язувався щомісячно до 10 числа місяця, за який проводиться розрахунок, вносити орендну плату з урахуванням її індексації в розмір, який встановлюється згідно розрахунку, що додається до договору та є його невід'ємною частиною (додаток 3 до договору). Згідно додатку 3 до договору орендна плата за перший місяць оренди (серпень 2000 року) становить 208,12 грн.

Місцевим господарським судом встановлено, що всупереч вимогам договору, відповідач не сплачував орендну плату у встановленому договором розмірі та у визначені договором строки, станом на момент звернення позивача до суду, мав заборгованість з орендної плати з травень -червень 2011 р. в розмірі 786,70 грн.

Апеляційним господарським судом встановлено, що у відповідача відсутня заборгованість з орендної плати, оскільки відповідачем під час розгляду справи в суді першої інстанції здійснено оплату оренди по договору № 662 за червень-липень у сумі 1 440,00 грн. згідно квитанції № QS10758208 від 27.07.2011 р. При цьому, встановлений місцевим господарським судом факт систематичного порушення умов договору оренди щодо внесення орендної плати та наявності у відповідача заборгованості на момент звернення позивача до суду з позовом, апеляційним судом не спростовано.

Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов висновку, що внесення орендної плати з порушенням строку, зазначеному в договорі не є підставою для його розірвання, оскільки не свідчить про невиконання відповідачем умов договору в контексті норми статті 782 ЦК України, якою передбачено, що підставою для розірвання договору оренди є невнесення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Зазначений висновок суду є хибним та таким, що не грунтується на правильному застосуванні норм матеріального права.

Згідно з частиною третьою статті 291 Господарського кодексу (надалі -ГК) України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України, а саме, в разі істотного порушення договору наймачем та в інших випадках, установлених договором або законом.

Частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності, встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. При цьому, вказаною нормою, на відміну від ст. 783 ЦК України, не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення та невиконання яких тягне за собою розірвання договору оренди комунального майна на вимогу орендодавця.

Таким чином, істотне порушення орендарем умови договору оренди комунального майна, як систематичне, несвоєчасне та не в повному обсязі внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

За таких обставин, висновки апеляційного господарського суду про те, що невнесення орендарем орендної плати може бути підставою для достроково розірвання договору оренди, лише за умови, що орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, тобто протягом строку, встановленого частиною першою статті 782 ЦК України, визнати законними і обґрунтованими не можна, оскільки вони не відповідають вимогам статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 651 ЦК України та статей 188, 291 ГК України.

Судова колегія також не може погодитись із доводами суду апеляційної інстанції, викладеними у постанові щодо того, що перепланування та ремонт приміщення здійснено орендарем з дозволу орендодавця, що свідчить про недоведеність позивачем порушення його права, як орендаря, та відсутність підстав для розірвання договору оренди № 662 від 20.07.2000 р.

Відповідно до абзац четвертого частини третьої статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем , якщо інше не передбачено договором оренди за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Зазначене правило кореспондується з вимогами частини першої статті 272 ЦК Української РСР та частини першої статті 778 ЦК України в частині надання дозволу наймодавця на поліпшення найнятого майна.

Право орендаря на проведення поточного та капітального ремонту орендованого майна лише з дозволу орендодавця сторони передбачили і договором (підпункту в) пункту 5.1).

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 27.07.2000 р. відповідач звернувся до орендодавця про надання дозволу на проведення капітального ремонту.

Відповідно до листа № 796 від 01 серпня 2000 року Управління комунального майна м. Черкаси не заперечувало проти проведення ремонту приміщення за власні кошти орендаря за умови надання кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження .

Виходячи з зазначеного касаційна інстанція констатує, що обов'язковою передумовою проведення ремонтних робіт та переобладнання приміщення, є надання позивачу (орендодавцю) кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження, що відповідачем (орендарем) не доведено і з матеріалів справи не вбачається, про що вірно відзначив суд першої інстанції.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову щодо розірвання договору, суд апеляційної інстанції виходив з того, що судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, оскільки не враховано, що на момент укладання спірного договору, приміщення, розташоване за адресою Б. Шевченка, 220, на момент передачі в оренду ЧГО "Центр медіаініціатив" становило частину колишнього гастроному "Ювілейний" та тривалий час не використовувалося, перебувало в занедбаному та непридатному до використання стані, орендодавець був повідомлений належним чином про здійснення ремонту та з 2001 р. по 2011 р. ним не надано негативної відповіді щодо його здійснення, що свідчить про надання згоди на здійснення капітального ремонту об'єкту оренди.

Проте погодитися з таким висновком Київського апеляційного господарського суду не можна, оскільки сама по собі обставина повідомлення орендодавця про здійснення ремонту не доводить надання орендодавцю кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження, що є необхідною передумовою для проведення ремонту та переобладнання приміщення, а відповідно не спростовує висновки місцевого господарського суду щодо порушення відповідачем умов договору, що полягає у самовільній перебудові орендованого приміщення, внаслідок якої площа останнього зменшилась.

Крім того, помилковим також визнається посилання апеляційного суду на норми Закон України "Про посилення захисту майна редакцій засобів масової інформації, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок", як на підставу для відмови в позові про розірвання договору, оскільки даний Закон не містить заборони розірвання договору оренди у випадку істотного порушення орендарем умов договору .

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що апеляційний суд безпідставно скасував обґрунтоване рішення суду першої інстанції, яким задоволено позов про розірвання договору оренди об'єкта нерухомості № 662 від 20.07.2000 р., в зв'язку з чим постанова Київського апеляційного господарського суду як така, що прийнята з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.

Керуючись ст. ст. 49, 111 5 , 111 7 , 111 9 , 111 10 , 111 11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 р. у справі № 18/5026/1467/2011 скасувати, а рішення Господарського суду Черкаської області від 15.11.2011р. у справі № 18/5026/1467/2011 залишити в силі.

Стягнути з Черкаської міської громадської організації "Центр Медіаініціатив"(18000, м. Черкаси, вул. Шевченка, 220, р/р 2600900988001, АТ "Укрінбанк", код 25872847, МФО 354314) на користь Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради (18000, м. Черкаси, вул. Хрещатик, 221, код 26323095, УДК в Черкаській області, МФО 854018, р/р 35429002002272) суму сплаченого судового збору в розмірі 1073,00 грн.

Видачу наказу доручити Господарському суду Черкаської області

Головуючий суддя Гончарук П.А. Суддя Кондратова І.Д. СуддяСтратієнко Л.В.