Постанова

від 17.08.2012 по справі 5023/1821/12

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" серпня 2012 р. Справа № 5023/1821/12

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ільїн О.В., суддя Потапенко В.І., суддя Черленяк М.І.

при секретарі Голозубовій О.І.

за участю:

представників сторін:

позивача -Бабича О.Є., довіреність № 08-11/50/2-12

відповідача -Корнієнка С.В., довіреність без номера від 25.06.2012 р.

третьої особи -не з'явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 2420 Х/1-44) на рішення господарського суду Харківської області від 02 липня 2012 р. у справі № 5023/1821/12

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

третя особа , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача-Державна інспекція сільського господарства в Харківській області, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "РІА", м. Харків

про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "РІА", в якому просить суд: припинити дію шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,5461 га по вул. Шатилова Дача від 10.05.2006 року № 140667100154, укладеного між Харківською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІА"; скасувати державну реєстрацію вказаного договору оренди земельної ділянки; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "РІА"повернути Харківській міській раді земельну ділянку по вул. Шатилова Дача в м. Харкові, в межах договору оренди землі від 10.05.2006 року № 140667100154.

В обґрунтування позову Харківська міська рада посилається на порушення Товариством з обмеженою відповідальністю "РІА" умов спірного договору оренди землі щодо здійснення у строк до 31.12.2006 р. будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою та здання його в експлуатацію.

Рішенням господарського суду Харківської області від 02 липня 2012 року у справі № 5023/1821/12 (суддя Буракова А.М.) позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,5461 га по вул. Шатилова Дача в м. Харкові від 10.05.2006 року, укладений між Харківською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІА", який зареєстровано в Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 140667100154.

Скасовано державну реєстрацію вказаного договору.

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "РІА" повернути Харківській міській раді земельну ділянку по вул.Шатилова Дача в м. Харкові, в межах договору оренди землі від 10.05.2006 року № 140667100154.

Відповідач із вказаним рішенням не погодився, подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування господарським судом Харківської області обставин, що мають значення для справи та невідповідність викладених в рішенні висновків, обставинам справи, просить це рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на те, що господарським судом Харківської області не було прийнято до уваги те, що відповідач був позбавлений можливості приступити до будівництва на спірній земельній ділянці з вини позивача, оскільки на цій ділянці було розміщене майно попереднього орендаря-Харківської обласної організації всеукраїнської спілки автомобілістів України.

Відповідач зазначає, що рішенням господарського суду Харківської області від 03 лютого 2006 р. у справі № 50/167-05 за позовом Харківської міської ради було зобов'язано Харківську обласну організацію всеукраїнської спілки автомобілістів України у строк до 03.03.2006 р. звільнити зазначену земельну ділянку від споруд, транспортних засобів та іншого майна.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримує апеляційну скаргу.

Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення -без змін.

Третя особа, яка належним чином повідомлена про час та місце судового засідання не скористалась своїм правом на участь в ньому, надіслала клопотання, в якому, посилаючись на те, що на її адресу не надходило жодних матеріалів по даній справі просить надіслати їй копію апеляційної скарги та доданих до неї матеріалів та відкласти розгляд справи для надання їй часу для підготування обґрунтованих заперечень.

Колегія суддів відмовляє в задоволенні зазначеного клопотання, оскільки третя особа не надала документів в його обґрунтування та після отримання копії ухвали суду про прийняття апеляційної скарги до провадження від 30.08.2012 р. мала можливість ознайомитись з матеріалами справи та надати запропонований цією ухвалою відзив на апеляційну скаргу.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, повторно розглянувши справу відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Рішенням ХХУ сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004 року № 147/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" (пункт 164) Товариству з обмеженою відповідальністю "РІА"(відповідачу) було надано в оренду земельну ділянку по вул. Шатилова Дача в м. Харкові загальною площею 0,5461 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації (а.с. 20-22).

На виконання вищевказаного рішення Харківської міської ради, 20.05.2006 року між Харківською міською радою, позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІА", відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" та зроблено відповідний запис від 10.05.2006 року за № 140667100154.( а.с. 12-17).

Відповідно до п.1. цього договору, орендодавець на підставі рішення ХХУ сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004року № 147/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Шатилова Дача.

Пунктом 2. договору, передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5461 га.

Відповідно до п.8. договору, його укладено строком: на період будівництва до 31.12.2006 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.10.2029 року.

Пунктом 20 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання зазначеного пункту договору, 10 травня 2006 року між сторонами було складено та підписано акт приймання - передачі земельної ділянки, який підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками сторін (а.с. 17).

Рішенням Харківської міської ради від 31.05.2006р. № 40/06 з метою реалізації ст. 18 Закону України "Про планування і забудову територій", ст. 5 Закону України "Про основи містобудування", на підставі Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 25, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"призупинено п. 164 додатку № 1 до рішення Харківської міської ради від 06.10.2004 року № 147/04 щодо надання ТОВ "РІА"земельної ділянки по вул. Шатилова Дача в м. Харкові загальною площею 0,5461 га в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою до 31.12.2006р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкту до 01.10.2009 р.

Згідно з актом обстеження земельної ділянки по вул. Шатилова Дача в м. Харкові від 04.04.2012 року, складеного головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради, земельна ділянка ТОВ "РІА" огороджена, будівництво на ній багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою не ведеться, використовується для експлуатації та обслуговування автостоянки в межах договору оренди від 10.06.2006 року. (а.с. 23)

Відповідно до листа Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради № 1691/0/27-12 від 25.04.2012 р. проектна документація для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою по вул. Шатилова Дача в м. Харкові на узгодження до Управління містобудування та архітектури не надавалася (а.с. 105).

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, колегія суддів виходить з наступного.

Згідно зі статтею 792 Цивільного кодексу України та статтею 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 17 цього Закону передбачено, що передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Згідно з ч. 11, 12 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 38 договору оренди землі на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених законом.

Крім того, п.39. договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором

використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі»передбачено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Статтею 25 цього Закону серед обов'язків орендаря передбачено обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленному законом порядку.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням - невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень);

З матеріалів справи, а саме з наведеного вище акту обстеження та листа Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради № 1691/0/27-12 від 25.04.2012 р. вбачається, що відповідачем в порушення умов договору не здійснено будівництво багатоповерхового будинку з підземною парковкою зі зданням його в експлуатацію у встановленому порядку у встановлений строк-до 31.12.2006 р.

Як правильно зазначив господарський суд Харківської області, відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема ст. 5 Закону України "Про основи містобудування", ст. 23 Закону України "Про планування та забудову територій", ст. 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" будівництво об'єкту нерухомості вимагає розробки і затвердження у встановленому порядку компетентними органами проекту його будівництва та отримання дозволів і узгоджень відповідних органів та служб на здійснення будівельних робіт.

Відповідно до п. 3.4.8 Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 02.02.2010 р. №04-06/15 "Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства" у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 Земельного Кодексу України, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі", мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди. Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті.

Як правильно встановлено господарським судом Харківської області, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем не надано жодних доказів, які б свідчили про початок будівельних робіт, відповідно до визначеного договором цільового призначення спірної земельної ділянки.

Окрім цього, як було наведено вище, відповідно до листа Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради № 1691/0/27-12 від 25.04.2012 р. проектна документація для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземною парковкою по вул. Шатилова Дача в м. Харкові на узгодження до Управління містобудування та архітектури не надавалася.

Відповідачем не заперечується факт нездійснення ним будівництва зазначеного об'єкту.

Як було зазначено вище, відповідач посилається на неможливість здійснення ним на спірній земельній ділянці будівництва об'єкта з вини позивача, оскільки на цій ділянці було розміщене майно попереднього орендаря-Харківської обласної організації всеукраїнської спілки автомобілістів України..

Колегія суддів відхиляє зазначені доводи відповідача з наступних підстав.

Пунктом 6 договору, передбачено, що сторонами не виявлено недоліків земельної ділянки, яка передається в оренду, що можуть перешкоджати її ефективному використанню за цільовим призначенням.

В акті приймання -передачі земельної ділянки від 10.05.2012 року, який підписаний сторонами та скріплений їх печатками, зазначено, що вказана земельна ділянка придатна для використання за цільовим призначенням.

Крім того, рішення господарського суду від 03.02.2006 р. у справі № 50/167-05 , яким зобов'язано Харківську обласну організацію всеукраїнської спілки автомобілістів у строк до 03.03.2006 р. звільнити спірну земельну ділянку від споруд, транспортних засобів та іншого майна прийнято в час, коли відповідач не був користувачем цієї земельної ділянки на підставі спірного договору, а тому не може свідчити про неможливість здійснення відповідачем на виконання цього договору будівництва об'єкта нерухомості

Зважаючи на наведене, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду Харківської області про наявність підстав для розірвання спірного договору оренди.

Також правильним є висновок господарського суду Харківської області про задоволення позовних вимог про зобов'язання відповідача повернути спірну земельну ділянку позивачу.

Частиною 1 статті 34 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктом 2.1. договору передбачено обов'язок орендаря у разі припинення договору повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що підстави для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в частині задоволення позовних вимог про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки та зобов'язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку по вул. Шатилова Дача в м. Харкові в межах цього договору відсутні.

Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки, колегія суддів не погоджується з висновком господарського суду Харківської області про їх задоволення, оскільки відповідач-Товариство з обмеженою відповідальністю «РІА»не є органом, на який чинним законодавством покладено обов'язок здійснення державної реєстрації договорів оренди землі.

Зважаючи на це, рішення господарського суду Харківської області від 02 липня 2012 року у справі № 5023/1821/12 в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації спірного договору оренди землі підлягає скасуванню, з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову в позові.

В іншій частині рішення підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга -без задоволення.

Керуючись статтями 99, 101, п. 2 статті 103, п. 4 ч. 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 02 липня 2012 р. у справі № 5023/1821/12 скасувати в частині задоволення позову про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,5461 га по вул. Шатилова Дача в м. Харкові від 10.05.2006 року, укладеного між Харківською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІА", який зареєстровано в Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 140667100154.

Прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити.

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 02 липня 2012 р. у справі № 5023/1821/12 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 14.08.2012 р.

Головуючий суддя (підпис) Ільїн О.В.

Суддя (підпис) Потапенко В.І.

Суддя (підпис) Черленяк М.І.