Рішення

від 03.12.2008 по справі 16/143-08-3852

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

16/143-08-3852

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"03" грудня 2008 р.Справа  № 16/143-08-3852

Господарський суд Одеської області у складі:

Судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Скоробрух Т.В.              

За участю представників сторін:

Від позивача:       Чемерісова С.В. за дов. №992 від 28.08.2008р.;

Від відповідача:   Громадський О.В. за дов. від 03.10.2008р., Єрмоленко А.М. –директор;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу позовом Арцизької міської ради до  приватного підприємства „Лада” про  розірвання договору оренди, -  

ВСТАНОВИВ:

Арцизька міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до приватного підприємства „Лада” (далі по тексту ПП „Лада”) про розірвання договору оренди від 06.06.2001р., укладеного між сторонами по справі. Свої вимоги позивач обґрунтовує порушенням відповідачем прийнятих на себе за договором оренди від 06.06.2001р. зобов'язань в частині використання орендованого приміщення, своєчасного здійснення орендних платежів та приведенням об'єкту оренди до непридатного для використання стану.

Відповідачем позовні вимоги заперечуються повністю з підстав належного виконання ним договірних зобов'язань.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

28.11.2000р. Арцизькою міською радою було прийнято рішення № 210-ХХІІІ „Про  надання в оренду колишнього гуртожитку БОС 28 у м. Арцизі-2 малому підприємству „Лада”.

На підставі зазначеного рішення 06.06.2001р. між Арцизькою міською радою (Орендодавець) та ПП „Лада” (Орендар) було укладено договір оренди, відповідно до умов п. 1.1 якого позивач передає, а відповідач –приймає у строкове користування будівлю колишнього гуртожитку БОС 28 у м. Арцизі-2 для розширення виробництва та збільшення кількості робочих місць, а також інших видів діяльності, що не суперечать діючому законодавству України.  Договір було укладено на строк 50 років.

На виконання умов договору оренди від 06.06.2001р. між представниками Арцизької  міської ради та  ПП „Лада” був складений акт приймання-передачі об'єкту оренди.

Відповідно до п.п. 3.1, 3.3 договору оренди від 06.06.2001р. орендна плата складає 60 грн. на місяць та може вноситися як у грошовій формі, так і шляхом зарахування витрат на капітальний ремонт об'єкта оренди. При цьому, учасниками договору було передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. 24.03.2005р. між сторонами по справі було укладено додаткове погодження до договору від 06.06.2001р., за умовами якого сторонами було збільшено розмір орендної плати до 150 грн. на місяць.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, зокрема, довідки за вих. № 1162 від 15.10.2008р., відповідачем орендна плата вносилася з порушенням строків встановлених  п. 3.3 договору оренди від 06.06.2001р.

Крім того, згідно з  п. 2.2.2 договору оренди від 06.06.2001р.  Орендарем було прийнято на себе зобов'язання використовувати приміщення  відповідно до їх призначення, зазначеного у п. 1.1 договору оренди від 06.06.2001р., бережно відноситися  та підтримувати їх у придатному стані. У відповідності до п. 2.3.4 договору оренди від 06.06.2001р.  Орендарю було надано право  з письмового дозволу Орендодавця здійснювати за рахунок власних коштів  перебудову (перепланування) будівлі, яка не повинна  погіршувати стан об'єкту оренду.

Зі змісту акту про проведення інвентаризації стану приміщень нежитлової п'ятиповерхової будівлі  по вул. Калмикова, 28 в м. Арциз від 06.11.2008р., складеного комісією   виконавчого комітету Арцизької міської ради за наслідками обстеження об'єкту оренди, вбачається здійснення відповідачем часткової реконструкції об'єкту оренди, зокрема, закладення цеглою деяких дверних пройомів, встановлення пічок, встановлення броньованих вхідних дверей, влаштування перегородок, чавунних батарей, тимчасове засклення віконних пройомів, встановлення металевих решіток, виконання ремонту зливної та побутової каналізації із заміною труб на пластикові, а також засміченість деяких приміщень. Крім того, відповідно до вказаного акту комісією було зафіксовано  нездійснення  ПП „Лада” виробництва у зазначеному приміщенні. Наведене, за твердженням позивача, свідчить про порушення відповідачем умов п. 1.1., 2.2.2, 2.3.4 договору оренди від 06.06.2001р. в частині цільового використання об'єкту оренди та погіршення його стану під час здійснення реконструкції.

Крім того, умовами п.2.2.7 договору було передбачено обов'язок Орендаря  узгоджувати з Орендодавцем графік діяльності, що здійснюється в орендованому приміщенні. При цьому, відповідно до пояснень представника позивача, всупереч наведеним умовам договору оренди до теперішнього часу відповідачем такий графік складений та погоджений з Орендодавцем не був.

З огляду на викладене, наполягаючи на несвоєчасному внесені Орендарем орендної плати та погіршенні відповідачем під час здійснення реконструкції стану об'єкту оренди, позивач направив на адресу  ПП „Лада” листа за вих.№ 1013 від 03.09.2008р., яким повідомив Орендаря, зокрема, про недоцільність продовження орендних правовідносин.  

Відповідно до положень п. 5.3 договору оренди від 06.06.2001р., зазначена угода може бути розірвана на вимогу Орендодавця достроково у випадку використання Орендарем  майна із суттєвим порушенням умов договору чи всупереч призначенню будівлі або у зв'язку з неодноразовими порушеннями умов договору, крім того, договір може бути розірвано у випадку суттєвого погіршення стану частини будівлі або невнесення Орендарем орендної плати або інших, передбачених  договором платежів, більш ніж два рази поспіль після спливу встановленого строку платежу.

Посилаючись на те, що протягом дії договору оренди від 06.06.2001р. Орендарем орендна плата  вносилася несвоєчасно, не було  збільшено кількість робочих місць, що, на думку позивача, свідчить про використання відповідачем об'єкту оренди всупереч його цільовому призначенню, а також наполягаючи на погіршенні відповідачем під час здійснення реконструкції стану об'єкту оренди та непогодженні з Орендодавцем графіку діяльності, що здійснюється в орендованому приміщенні,  Арцизька міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до ПП „Лада” про розірвання договору оренди від 06.06.2001р., укладеного між сторонами по справі.

Згідно вимог ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Проаналізувавши доводи представників сторін, суд зазначає наступне.

Так, в обґрунтування позову Арцизькою міською радою  висуваються доводи стосовно несвоєчасного  внесення відповідачем  орендної плати  та  відсутності погодженого  з Орендодавцем графіку діяльності, що здійснюється в орендованому приміщенні. Положеннями ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що  на  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду,  арбітражного суду у разі  невиконання сторонами  своїх  зобов'язань  та  з  інших підстав,  передбачених законодавчими актами України.

У відповідності до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Положеннями ст. 783 ЦК України  визначені підстави розірвання договору найму на вимогу наймодавця. Наймодавець  має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач   користується   річчю   всупереч   договору    або призначенню речі;

2) наймач  без  дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач   своєю   недбалою   поведінкою   створює   загрозу пошкодження речі;

            4) наймач  не  приступив  до  проведення капітального ремонту речі,  якщо  обов'язок   проведення   капітального   ремонту   був покладений на наймача.

Зазначений у ст. 783 ЦК України перелік підстав для розірвання договору найму є вичерпним та не підлягає довільному тлумаченню. При цьому, зазначені приписи ст. 783 ЦК України не містять таких підстав розірвання договорів найму як невиконання орендарем зобов'язань з своєчасної сплати орендних платежів або відсутності погодженого  з Орендодавцем графіку діяльності, що здійснюється в орендованому приміщенні. З огляду на викладене, судом критично оцінюються наведені  доводи позивача стосовно несвоєчасного  внесення відповідачем  орендної плати  та  відсутності погодженого  з Орендодавцем графіку діяльності, що здійснюється в орендованому приміщенні, як підстав для розірвання укладеного між сторонами по справі договору оренди від 06.06.2001р.

Більш того, як вбачається з пояснень представника відповідача та не заперечується позивачем, заборгованість ПП „Лада”  перед Арцизькою міською радою  зі сплати орендних платежів взагалі  відсутня.

Крім того, Арцизькою міською радою в обґрунтування заявлених вимог було покладено твердження про використання відповідачем об'єкту оренди всупереч його цільовому призначенню, передбаченого  п.1.1 договору оренди від 06.06.2001р., про що, на його думку, свідчить не зростання  кількості робочих місць та відсутність у  ПП „Лада” найманих працівників, а також не функціонування підприємства взагалі.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі. Обов'язок наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору закріплений у  ст. 773 ЦК України, якою також передбачено, що якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Звертаючись до положень  п.1.1 договору оренди від 06.06.2001р., якими передбачено, що  об'єкт оренди  передається для розширення виробництва та збільшення кількості робочих місць, а також інших видів діяльності, що не суперечать діючому законодавству України, слід зазначити наступне. Посилаючись на зазначені умови угоди, позивач помилково вважає, що наведеними  приписами договору оренди від 06.06.2001р. визначається цільове призначення об'єкту. При цьому, Орендодавцем фактично плутаються поняття дотримання  Орендарем цільового призначення (профілю використання) об'єкту оренди, як речі (як-то розміщення у орендованому приміщенні кафе, ремонтної майстерні, швейного цеху тощо), та виконання суб'єктом господарювання такої соціальної функції господарської діяльності, як забезпечення зайнятості населення.

З огляду на викладене, судом не приймаються до уваги доводи позивача стосовно   того, що незбільшення кількості робочих місць та відсутність найманих працівників свідчить про порушення відповідачем  умов договору щодо використання об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Більш того, судом відхиляються як необґрунтовані і твердження позивача про порушення ПП „Лада” договору оренди від 06.06.2001р.  з огляду на невикористання ним  об'єкту оренди, виходячи з наступного. Використання об'єкту оренди всупереч цільовому призначенню речі та невикористання об'єкту оренди взагалі  не є тотожними за своїм змістом юридичними конструкціями. Сам факт невикористання орендованого майна не може бути підставою для розірвання договору оренди. Більш того, як вбачається з матеріалів справи, невикористання ПП „Лада” об'єкту оренди було обумовлено непридатним для використання станом власне самої орендованої відповідачем будівлі ще під час її передачі у користування ПП „Лада”, що обумовило необхідність здійснення її реконструкції. Невикористання  відповідачем для здійснення виробничої діяльності об'єкту оренди  ніяким чином не може свідчити про недотримання ним умов п. 2.2.2 договору оренди від 06.06.2001р. в частині використання об'єкту оренди відповідно до його призначення.

Приймаючи до уваги наведене,  суд доходить висновку про відсутність порушень з боку Орендаря приведених вище положень законодавчої норми, а рівно правових підстав для застосування п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України при вирішенні даного спору.

Крім того, в обґрунтування вимог про  розірвання укладеного 06.06.2001р. договору оренди, Арцизька міська рада наполягає на погіршенні Орендарем під час здійснення реконструкції стану об'єкту оренди.

З цього приводу, суд звертає увагу позивача на наступному.

Відповідно до ч.4 ст. 13 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним. Наведені вимоги Закону України “Про оренду державного та комунального майна”  знайшли своє відображення і у положеннях п. 2.1.2 договору оренди від 06.06.2001р., відповідно до умов якого Орендодавцем було прийнято на себе зобов'язання  передати будівлю у стані, що відповідає  умовам цього договору та призначенню майна.

Однак, всупереч наведеним приписам, як вбачається зі змісту акту приймання-передачі об'єкту оренди від 06.06.2001р. вже на час передачі в оренду відповідачу будівля колишнього гуртожитку БОС 28 у м. Арцизі-2 знаходилася у незадовільному стані: були відсутні м'яка крівля, столярні вироби, підлога, інженерні комунікації, цегла несучих стін та перегородок зруйнована на 30%, розбиті вентиляційні канали.  В свою чергу, з метою приведення будівлі колишнього гуртожитку БОС 28 у м. Арцизі-2 до стану, придатного для використання, відповідачем була здійснена часткова реконструкція зазначеного об'єкту.

При цьому, реконструкція об'єкту здійснювалася відповідачем  відповідно до проекту реконструкції БОС 28 у м. Арцизі-2 під швейну майстерню ПП „Лада”, розробленого у 2002р., який був узгоджений у тому числі із Арцизькою міською радою, про що свідчить підпис міського голови та печатка  Арцизької міської ради на проекті. Зі змісту акту про проведення інвентаризації стану приміщень нежитлової п'ятиповерхової будівлі  по вул. Калмикова, 28 в м. Арциз від 06.11.2008р., складеного комісією   виконавчого комітету Арцизької міської ради вбачається, що відповідачем було проведено певний перелік робіт, що були спрямовані на відновлення об'єкту оренди та його збереження, як того вимагають умови п. 2.2.2 договору оренди.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.  Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, відповідно до ч.3 ст. 18-1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Враховуючи, що ані договором оренди від 06.06.2001р., ані діючим законодавством України на Орендаря не покладено обов'язок щодо проведення капітального ремонту приміщень, які є предметом цього договору, суд доходить висновку, що  обов'язок з проведення капітального ремонту цих приміщень покладений в силу вимог ст. 776 ЦК України на Орендодавця. Наведене, дозволяє суду дійти висновку щодо відсутності підстав для застосування п. 4 ст. 783 ЦК України.

Звертаючись  до приписів  п. 3 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі. Однак, жодних доказів на підтвердження факту створення загрози пошкодження об'єкту оренди, спричиненої недбалою поведінкою  Орендаря,  позивачем з дотриманням вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України до господарського суду представлено не було. Навпаки, під час розгляду даної справи, судом було встановлено, що Орендарем вживалися всі необхідні заходи для збереження об'єкту оренди.

За таких обставин, суд вважає неправомірним застосування при вирішенні даного спору і положень п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України, на чому наполягає Арцизька міська рада в обґрунтування заявленого позову.

Підсумовуючи зазначене, суд доходить висновку про відсутність правових підстав, передбачених ст. 783 ЦК України, для розірвання договору оренди від 06.06.2001р.  у зв'язку з чим, суд вважає за правомірне у задоволенні позовних вимог Арцизької міської ради відмовити у повному обсязі.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу віднести на рахунок позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 773, 783 ЦК України, ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

           Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

            Рішення підписане 09.12.2008р.

Суддя                                                                                       Желєзна С.П.