Постанова

від 15.01.2009 по справі 16/143-08-3852

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

16/143-08-3852

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"15" січня 2009 р. Справа № 16/143-08-3852

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.І. Бандури

суддів Л.В. Поліщук, В.Б. Туренко

при секретарі судового засідання: О.О. Соломахіній

за участю представників сторін:

від позивача –С.В. Чемерисова

від відповідача —А.М. Єрмоленко, О.В. Громадський

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Арцизької міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 03 грудня 2008 року

у справі № 16/143-08-3852

за позовом Арцизької міської ради

до Приватного підприємства “Лада”

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

          У вересні 2008 р. Арцизька міська рада звернулась до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди від 06.06.2001 р., укладеного з Малим підприємством “Лада”, на підставі ст. ст. 2, 19, 26, 27, 29 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 525, 526, 773 ЦК України. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням умов договору щодо своєчасної оплати орендної плати, невикористанням приміщення за його призначенням, приведенням об'єкту оренди до непридатного для використання стану.

          Рішенням господарського суду Одеської області від 03.12.2008 р. (суддя С.П. Желєзна) у задоволенні позову відмовлено.

          Судове рішення мотивовано відсутністю підстав для дострокового розірвання договору оренди, передбачених законодавством.

          Не погодившись з рішенням суду, Арцизька міська рада звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на невідповідність судового рішення обставинам справи, незастосування судом необхідних норм матеріального права, порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.

          Заслухавши доводи представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки, дослідивши надані докази та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія встановила:

          На підставі рішення Арцизької міської ради № 210-ХХІІІ від 28.11.2000р. “Про надання в оренду колишнього гуртожитку ДОС 28 у м. Арцизі-2 малому підприємству “Лада” між Арцизькою міською радою та МП “Лада” 06.06.2001 р. укладено договір оренди, відповідно до п. п. 1.1 якого орендодавець (Арцизька міська рада) зобов'язується передати орендарю (МП “Лада”) у строкове володіння та користування будівлю колишнього гуртожитку ДОС 28 для розширення виробництва та збільшення кількості робочих місць, а також для інших видів діяльності, що не суперечать діючому законодавству України.

          Згідно п. п. 2.2.2 договору орендар зобов'язаний користуватися приміщеннями відповідно до їх призначення, зазначеного у п. 1.1 договору, бережливо ставитись та підтримувати їх у придатному стані. Крім того, орендар має право з письмового дозволу орендодавця проводити за власний рахунок перебудову (перепланування, переробку) частини будівлі, яка не призводить до її погіршення (п. п. 2.3.4).

          Відповідно до п. п. 3.1-3.3 договору орендна плата складає 60 грн. на місяць та може вноситись як у грошовій формі, так і шляхом зарахування витрат на капітальний ремонт об'єкта оренди. Розмір орендної плати може бути змінено за згодою сторін. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

          Згідно п. п. 5.1 договору оренди строк його дії складає 50 років.

          Пункт 5.3 договору оренди передбачає, що за вимогою орендодавця договір може бути достроково розірвано судом у випадку, коли орендар користується майном з суттєвим порушенням умов договору чи призначення будівлі, або з неодноразовими порушеннями; суттєво погіршує частину будівлі; більше двох разів поспіль після спливу встановленого строку не вносить орендну плату або інші, встановлені договором, платежі. Орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору тільки після письмового попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання.

          В той же день на виконання умов договору сторонами складено акт приймання-передачі будівлі в оренду.

          Додатковою угодою до договору оренди від 24.03.2005 р. збільшено розмір орендної плати до 150 грн. на місяць.

          На підставі рішення Виконавчого комітету Арцизької міської ради № 525 від 04.11.2008 р., 06.11.2008 р. проведено інвентаризацію стану приміщень нежитлової п'ятиповерхової будівлі по вул. Колмикова, 28 в м. Арциз та складено відповідний акт, зі змісту якого вбачається здійснення відповідачем часткової реконструкції п'ятиповерхової будівлі, зокрема, закладення цеглою деяких дверних пройомів, встановлення пічок, броньованих вхідних дверей, влаштування перегородок, чавунних батарей, тимчасове засклення віконних пройомів, встановлення металевих решіток, ремонт зливної та побутової каналізації із заміною труб на пластикові.

          Спірні правовідносини сторін виникли у зв'язку з реалізацією орендодавцем свого права на дострокове розірвання договору оренди з огляду на порушення, на його думку, орендарем умов договору оренди через їх неналежне виконання.

          Спеціальною нормою – статтею 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, а на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

          Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, а на вимогу однієї з сторін може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору оренди, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

          Спеціальні підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця передбачені ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі, наймач з дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок капітального ремонту був покладений на наймача. Цей перелік є вичерпним та не підлягає довільному тлумаченню.

          Згідно зі ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Критерій істотності допущених порушень є оціночним, виходячи при цьому із значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору та виходячи із умов договору.

          Ч. 5 ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, визначають умови їх використання та функціонування.

          Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач послався на те, що орендар не в повному обсязі сплачує орендні платежі, не використовує приміщення у відповідності з його призначенням, тобто для розширення виробництва та збільшення кількості робочих місць, а також привів будівлю у непридатний стан, що призвело до неможливості його подальшого використання за цільовим призначенням.

          Розглядаючи спір по суті, господарський суд дійшов висновку, що незбільшення кількості робочих місць та відсутність найманих працівників на підприємстві не є порушенням відповідачем умов договору щодо використання об'єкту оренди за цільовим призначенням, оскільки це соціальна функція суб'єкта господарювання, і не може порушувати права орендодавця, то ж не є підставою для розірвання договору в розумінні ст. 783 ЦК України. Крім того, у відповідача відсутня заборгованість по сплаті орендної плати, що підтверджується квитанціями та не заперечується представником міської ради. Хоча матеріали справи свідчать про несвоєчасне внесення орендних платежів, що є порушенням умов договору, але також не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки за умовами договору його може бути достроково розірвано за вимогою орендодавця у випадку, коли орендар більше двох разів підряд після спливу встановленого строку платежу не вносить орендну плату, чого в даному випадку не було. Твердження позивача про те, що орендар привів будівлю до стану, непридатного до використання, спростовується актом прийому-передачі від 06.06.2001 р., з якого вбачається, що приміщення було передано відповідачу у незадовільному стані, а акт від 06.11.2008 р. про проведення інвентаризації стану приміщень нежитлової п'ятиповерхової будівлі по вул. Колмикова, 28 в м. Арциз свідчить про здійснення часткової реконструкції об'єкту оренди. Посилання позивача на те, що відповідач проводить реконструкцію приміщень та частковий капремонт без дозволу орендодавця спростовуються умовами договору, а саме п. п. 2.2.4, згідно якого орендар зобов'язаний проводити за власний рахунок ремонт будівлі, нести всі витрати по його утриманню.

          Вищенаведене свідчить про правильність висновку суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди.

          Отже, рішення господарського суду прийнято у відповідності із чинним законодавством на підставі правильно встановлених обставин, у зв'язку з чим відсутні підстави для його скасування.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

          Рішення господарського суду Одеської області від 03.12.2008 року у справі № 16/143-08-3852 залишити без змін, а апеляційну скаргу —без задоволення.

          Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня набрання постанови законної сили.

          Головуючий суддя                                                            Л.І. Бандура

          Суддя                                                                                Л.В. Поліщук

          Суддя                                                                                В.Б. Туренко