Постанова

від 23.10.2012 по справі 35/5005/4889/2012

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.10.2012 року Справа № 35/5005/4889/2012

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Євстигнеєва О.С.- доповідача,

суддів: Лотоцької Л.О ., Бахмат Р.М.

при секретарі: Ревковій Г.О .

за участю представників:

прокурора: Петер Г.Є., посвідчення № 51 від 06.02.2012р.;

позивача: Шабатенко А.М.- предс. дов. б/н від 01.06.2012р.;

відповідача: Касьянова Н.В.- предс., дов. № 7/11-2520 від 23.12.2011р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Дніпроелектромаш»(м. Дніпропетровськ) на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012р. у справі №35/5005/4889/2012

за позовом: публічного акціонерного товариства «Дніпроелектромаш»(м. Дніпропетровськ)

до: Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ)

за участю: Дніпропетровського міжрайонного природоохоронного прокурора (м. Дніпропетровськ)

про: дострокове розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 16 серпня 2012 року (підписано 21.08.2012р.) у справі №35/5005/4889/2012 (суддя Кеся Н.Б.) відмовлено в позові публічного акціонерного товариства «Дніпроелектромаш»(м. Дніпропетровськ) до Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) за участю Дніпропетровського міжрайонного природоохоронного прокурора (м. Дніпропетровськ) про дострокове розірвання договору оренди землі від 25.12.2006р.

Публічне акціонерне товариство "Дніпроелектромаш" (м. Дніпропетровськ) -позивач, не погодивши із зазначеним рішенням, подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012 року по справі №35/5005/4889/2012 і прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Скаржник вважає, що судом неправильно застосовано норми матеріального права: частини 1, 3 ст.ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі», пункти «а», «є»ч. 1 ст. 141, ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 377 ЦК України, аналізуючи які суд дійшов неправильного висновку, щодо того, що часткова відмова від права користування земельною ділянкою та часткова передача об'єктів нерухомості у власність інших осіб на цій земельній ділянці не передбачена чинним законодавством, як підстава для розірвання договору оренди землі. Судом першої інстанції не взято до уваги, що підставою для розірвання спірного договору є істотна зміна обставин, яка виникла у зв'язку з продажем об'єктів нерухомості, розташованих на спірній земельній ділянці, отже договір має бути розірваний на підставі ст. 652 ЦК України. Крім того, позивач вважає безпідставним відмову суду в позові з огляду на те, що позивач не звертався до суду з позовом про внесення змін до договору, в зв'язку зі зменшенням орендованої площі земельної ділянки. Зміни розміру орендованої земельної ділянки є істотними умовами договору в розумінні ст. 15 Закону України «Про оренду землі»і вирішення питання внесення цих змін є компетенцією ради шляхом прийняття відповідного рішення. Оскільки частина земельної ділянки, на якій об'єкти нерухомості були відчужені іншій особі, позивачем не використовується, а на залишену орендовану частину земельної ділянки технічна документація не виготовлялась, за умови подачі позивачем позову про внесення змін до договору, підстави для внесення змін були б відсутні.

Дніпропетровська міська рада (м. Дніпропетровськ) і Дніпропетровський міжрайонний природоохоронний прокурор (м. Дніпропетровськ) -відзиви на апеляційну скаргу не надали і представники у судове засідання, яке відбулося 09.10.2012 року, і про яке зазначені особи були повідомлені належним чином (повідомлення про вручення рекомендованих поштових відправлень №№01005583, 01005591) не явилися. Беручи до уваги, що неявка зазначених представників не перешкоджає розгляду справи, матеріали справи є достатніми для її розгляду по суті, справа переглядалася без участі прокурора і представника відповідача за наявними у справі матеріалами.

Розпорядженням заступника голови Дніпропетровського апеляційного господарського суду Паруснікова Ю.Б. №1347 від 05.09.2012 року у зв'язку з відпустками суддів постійної колегії Лотоцької Л.О. і Бахмат Р.М. та на підставі наказу голови суду №13 від 03.07.2012 року справа передана на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Євстигнеєва О.С., суддів Джихур О.В. і Верхогляд Т.А.

Розпорядженням секретаря судової палати Лотоцької Л.О. від 08.10.2012 року №1481 у зв'язку з виходом з відпусток суддів постійної колегії Лотоцької Л.О. та Бахмат Р.М. справа передана на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Євстигнеєва О.С., суддів Лотоцької Л.О., Бахмат Р.М.

У судовому засіданні була оголошена перерва до 10.25 23 жовтня 2012 року, про що прокурор і відповідач були повідомлені повістками-повідомленнями (повідомлення про вручення рекомендованих поштових відправлень №№01049335, 01005575).

23.10.2012р в судовому засіданні прокурор і відповідач надали пояснення по апеляційній скарзі і підтримали доводи викладенні в рішенні господарського суду.

В судовому засіданні була оголошена вступна та резолютивна частини постанови.

Вислухавши прокурора і представників сторін, переглянувши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд встановив, що на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 12.10.2006р. №210/5 між орендодавцем -Дніпропетровською міською радою і орендарем -відкритим акціонерним товариством «Товарно-сировинна фірма «Дніпроелектромаш»(правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Дніпроелектромаш») 25.12.2006р. був укладений договір оренди землі. За умовами договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Квітки-Основ'яненка, 5 (Ленінський район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:08:815:0025.

Договір був посвідчений 25.12.2006р. нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. і зареєстрований в реєстрі за №3835. Договір пройшов державну реєстрацію 16.07.2007р. і зареєстрований за №040710400326

Об'єктом оренди є відповідно до п. 2.1. договору, земельна ділянка, загальною площею 1,7783 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (п. 2.2.).

Відповідно до п. 3.1. договір укладено на п'ятнадцять років.

За умовами договору передача земельної ділянки була здійснена за актом приймання-передачі земельної ділянки від 25.12.2006р.

10.09.2004р. позивачем за №САА№120193 було отримано свідоцтва про право власності на нерухоме майно по вул. Квітки-Основ'яненка, 5 в м. Дніпропетровську, яке складалося з наступних об'єктів: літ.2Р-1 -будівля складу №4; літ.2М-1 -будівля механічної майстерні; літ.2Л-1 -будівля складу №1; літ.2З-1, 2З 1 -1 -будівля складу №17; літ.2С-2 -будівля прохідної; літ.2Г-1, 2Г 1 -1 -будівля складу №5, 8; літ.2Д-1, 2Д 1 -1 -будівля складу №3; літ.2К-1 -будівля складу №6; літ.2Ф-1, 2Ф 1 -1, 2Ф 2 -1, 2Ф 3 -1 -будівля складу №5; літ.2А-4 -будівля АПК-1; літ.2В-1 -котельня; літ2И-1 -будівля контрольно-пропускного пункту; літ.2Ж-1, 2Ж 2 -1 -будівля складу №7; літ.2Т-1 -будівля складу №2; літ2Е-1 -будівля складу №15; літ2Н-1, 2Н 1 -1, 2Н 2 -1, 2Н 3 -1 -будівля кабельної майстерні; літ.2Ж 1 -1 -будівля кабельної майстерні; 2Л 1 -1 -будівля складу №6; літ.2Е 1 -1 -будівля складу №10; літ.2І-3 -будівля АПК-2; літ.2П-1, 2П 1 -1 -будівля складу №4; літ.2Б-2 -прохідна; літ.2Л 2 -1 -будівля складу №1.

В якості свого вкладу до статутного фонду ПАТ «Дніпроелектромаш»передало товариству з обмеженою відповідальністю «СТО Балканкар»ряд об'єктів нерухомості, які були розташовані на спірній земельній ділянці. 25.01.2008р. ТОВ «СТО Балканкар»отримало свідоцтво на право власності на нерухоме майно за №САВ 083975. Право власності на нерухоме майно було прийнято 05.03.2008р. (а.с. 81).

Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2010 року позивач продав товариству з обмеженою відповідальністю «Полімерторг»ряд об'єктів нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, наданій позивачу в орендне користування за договором від 12.10.2006 року, який є предметом позову.

Розглядаючи справу по суті, місцевий господарський суд вірно встановив, що на спірній земельній ділянці згідно з довідкою позивача від 14.08.2012р. № 123/21-1-81 станом на 01.08.2011р. знаходяться наступні об'єкти нерухомості:

- будівля АПК-1, літ.2А-4;

- будівля складу № 2, літ. 2Т-1;

- тимчасова будівля складу № 9, літ2У-1.

Право власності позивача на будівлю АПК-1, літ.2А-4 та на будівлю складу №2, літ. 2Т-1 підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим 10.09.2004 року та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим 20.09.2004 року (а.с. 82-84 т.1). Правовстановлюючі документи на тимчасову будівлю складу № 9, літ2У-1 у позивача відсутні.

Листами від 29.12.10р. вих.№123/21-1-89 (а.с. 11 т.1) та від 04.05.12р. вих. № 123/21-1-59 (а.с. 17 т.1) позивач звертався до відповідача та до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради щодо зміни спірного договору оренди, про впорядкування орендних відносин, у тому числі повідомляв про добровільну відмову від права користування частиною земельної ділянки (кадастровий номер 1210100000:08:815:0025). Але дані звернення залишилися без відповідного реагування.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про розірвання договору, місцевий господарський суд дійшов висновку, що часткова відмова від права користування земельною ділянкою та часткова передача об'єктів нерухомості у власність інших осіб на цій земельній ділянці не передбачена чинним земельним законодавством як підстава для розірвання договору оренди землі. Норми цивільного законодавства також, на думку місцевого господарського суду, не передбачають розірвання договору при наявності очевидного факту продовження в подальшому правовідносин за цим договором. За висновком господарського суду позивач залишається фактичним користувачем частини земельної ділянки, на якій розташовані належні йому на праві власності об'єкти нерухомості, тому його позовна вимога про розірвання договору оренди не ґрунтується на нормах права. Суд також зазначив, що позивач не довів під час судового розгляду неможливість внесення відповідних змін до договору оренди землі, оскільки з відповідним позовом до суду він не звертався.

З такими висновками місцевого господарського суду погодитися не можна в силу наступного: згідно ст.14 Конституції України та ст.1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. За ст.2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Статтею 12 Земельного кодексу України врегульовано повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, до їх числа належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; та інші.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Правовідносини щодо оренди землі врегульовані спеціальним Законом України "Про оренду землі" від 06.10.98 року. Відповідно до ст. 12 цього Закону договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Статтею 14 Закону України "Про оренду землі" передбачені істотними умовами договору оренди земельної ділянки, а ст. 15 зазначеного Закону передбачений порядок укладення договору оренди землі.

Судом обґрунтовано встановлено, що відповідач-1 та відповідач-2 укладаючи спірний договір, дотрималися приписів ст. 14 Закону України "Про оренду землі" щодо його форми та ст. 15 Закону України "Про оренду землі" щодо його змісту. В силу приписів ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, що і було зроблено сторонами, договір пройшов державну реєстрацію.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, ініціатором розірвання договору можуть бути саме сторони за договором.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі:… набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. А відповідно до ст.120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічно врегульований перехід права на земельну ділянку і ст.377 ЦК України -до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розділом 12 спірного договору оренди землі сторони передбачили право будь-якої сторони на розірвання договору з підстав, визначених законом.

Законом визначено, що з переходом права власності на будівлю до іншої особи, до неї ж переходить право користування земельною ділянкою. При цьому, у якості підстав припинення договору оренди землі законодавець встановив саме набуття право на будівлю, яка знаходиться на цій земельній ділянці, іншою особою. Зазначене свідчить, що позивач має право на розірвання договору в судовому порядку з зазначених підстав навіть і у випадку, коли інша сторона за договором заперечує проти цього, оскільки законодавець прямо встановив і визначив момент переходу права на користування землею у випадку переходу права власності на будівлі.

Наявність частини нерухомого майна, яке знаходиться на спірній земельній ділянці і належить позивачу (попередньому землекористувачу), не перешкоджає задоволенню позову про розірвання договору. При цьому, Дніпропетровський апеляційний господарський суд вважає, що у цьому випадку неможливо внесення змін до договору оренди землі, а приведення його у відповідність до законодавства можливо лише шляхом розірвання такого договору. Цей висновок суду ґрунтується на наступному: відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно ст.12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить (в тому числі): … розпорядження землями територіальних громад. Це право реалізується відповідними радами через прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування. Зазначене питання вирішується виключно на пленарному засіданні ради (п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування»). Отже, особам, які придбали об'єкти нерухомого майна, земельна ділянка може бути надана на підставі рішення сесії відповідної ради.

За ст.15 Закону України «Про оренду землі» одними із істотних умов договору оренди земельної ділянки є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Невід'ємною частиною договорів оренди землі є план (схема) такої земельної ділянки, кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень) в її використанні, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект-відведення в разі його розроблення.

Зазначені документи (їх проекти) можуть бути виготовлені тільки спеціалізованими організаціями, а не судом. Останньому не надано право встановлювати розмір земельної ділянки, яка може бути надана для обслуговування того чи іншого об'єкту, її місцезнаходження, вставлення меж земельної ділянки, яка виділяється із загальної кількості землі, тощо. Це регламентується відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою

Крім того, слід враховувати, що в силу ст.654 ЦК України зміна договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, який змінюється, тобто в загальному порядку.

Таким чином, неможливо в судому порядку внести зміни в договір оренди землі у випадку відчуження одного (або декількох) об'єктів нерухомості, які знаходяться на даній земельній ділянці без розроблення проекту землеустрою щодо відведення такої земельної ділянки, присвоєння кожній земельній ділянці кадастрового номеру, виготовлення та затвердження іншої земельної документації.

Зазначені обставини є підставами для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі. При цьому, апеляційний господарський суд враховує, що перехід права власності до інших осіб відбувся до відповідного внесення змін до ч.2 ст.377 ЦК України, якою встановлюється суттєва умова договору про перехід права власності на будинок -розмір та кадастровий номер земельної ділянки.

За таких обставин рішення місцевого господарського суду повинно бути скасоване як таке, що прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права, а позовні вимоги в редакції уточнення цих вимог від 08.08.2012 року (т.2 а.с. 3) -задоволенню.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 103-105 ГПК України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Дніпроелектромаш" (м. Дніпропетровськ) задовольнити.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16 серпня 2012 року по справі №35/5005/4889/2012 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позовні вимоги задовольнити.

Розірвати договір оренди землі, загальною площею 1,7783 га, яка знаходиться за адресою: вул. Квітки-Основ'яненка, буд. 5 м. Дніпропетровська, зареєстрований в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:08:815:0025, укладений 25.12.2006 року між публічним акціонерним товариством "Дніпроелектромаш" (м. Дніпропетровськ) та Дніпропетровською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. та зареєстрований в реєстрі за №3835, державна реєстрація якого відбулась 16.07.2007 року за №040710400326.

Стягнути з Дніпропетровської міської ради (49000 м. Дніпропетровськ, пр. Карла Маркса, буд.75, код ЄДРПОУ 26510514) на користь публічного акціонерного товариства "Дніпроелектромаш" (49019 м. Дніпропетровськ, вул. Квітки-Основ'яненка, буд. 5, код ЄДРПОУ 01881037) 1609 грн. 50 коп. витрат про сплаті судового збору (у тому числі за подання апеляційної скарги).

Зобов'язати господарський суд видати наказ відповідно до вимог ст.ст.116, 117 ГПК України.

(постанова виготовлена у повному обсязі 23.10.2012 року)

Головуючий суддя: О.С.Євстигнеєв

Судді: Л.О.Лотоцька

Р.М. Бахмат