Постанова

від 25.12.2012 по справі 35/5005/4889/2012

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

cpg1251

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" грудня 2012 р. Справа № 35/5005/4889/2012

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого суддіОвечкіна В.Е., суддівЧернова Є.В., Цвігун В.Л., розглянув касаційну скаргу Дніпропетровської міської ради на постановувід 23.10.2012 р. Дніпропетровського апеляційного господарського суду у справі№35/5005/4889/2012 господарського суду Дніпропетровської області за позовомПАТ "Дніпроелектромаш" доДніпропетровської міської ради за участю: Дніпропетровського міжрайонного природоохоронного прокурора продострокове розірвання договору оренди землі за участю представників:

позивача: не з'явився;

відповідача: не з'явився;

Генеральної прокуратури України: не з'явився;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012 (суддя Н. Кеся) в задоволенні позову про дострокове розірвання договору оренди землі відмовлено.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.10.2012 (судді О. Євстигнеєв, Л. Лотоцька, Р. Бахмат) рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012 скасовано, прийнято нове, яким позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, загальною площею 1,7783 га, яка знаходиться за адресою: вул. Квітки-Основ'яненка, буд. 5 м. Дніпропетровська, кадастровий номер 1210100000:08:815:0025, укладений 25.12.2006 року між публічним акціонерним товариством "Дніпроелектромаш" та Дніпропетровською міською радою. Стягнуто з Дніпропетровської міської ради на користь публічного акціонерного товариства "Дніпроелектромаш" 1609 грн. 50 коп. витрат по сплаті судового збору (у тому числі за подання апеляційної скарги).

Не погоджуючись із прийнятою у справі постановою, Дніпропетровська міська рада -відповідач у справі -звернулася із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.10.2012, а рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012 залишити без змін. Вважає, що апеляційним судом неправильно застосовано норми матеріального права, що регулюють спірні відносини, а саме: ст. 31,32 ЗУ "Про оренду землі", ст. 377 ЦК України. Зазначає, що суд безпідставно розірвав договір оренди землі, оскільки чинним законодавством України не передбачена така підстава для дострокового розірвання договору оренди землі як відчуження нерухомого майна, що розташоване на орендованій земельній ділянці.

Ознайомившись з матеріалами та обставинами справи на предмет надання їм попередніми судовими інстанціями належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин, дотримання норм матеріального та процесуального права, згідно з вимогами ст.111 5 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно ст.111 7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Судами попередніх інстанцій встановлено наступне.

На підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 12.10.2006р. №210/5 між орендодавцем - Дніпропетровською міською радою і орендарем - відкритим акціонерним товариством «Товарно-сировинна фірма «Дніпроелектромаш»(правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Дніпроелектромаш») 25.12.2006р. був укладений договір оренди землі. За умовами договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Квітки-Основ'яненка, 5 (Ленінський район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:08:815:0025.

Договір був посвідчений 25.12.2006р. нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. і зареєстрований в реєстрі за №3835. Договір пройшов державну реєстрацію 16.07.2007р. і зареєстрований за №040710400326.

Об'єктом оренди, відповідно до п. 2.1. договору, є земельна ділянка, загальною площею 1,7783 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (п. 2.2.).

Відповідно до п. 3.1. договір укладено на п'ятнадцять років.

За умовами договору передача земельної ділянки була здійснена за актом приймання-передачі земельної ділянки від 25.12.2006р.

10.09.2004р. позивачем за №САА№120193 було отримано свідоцтво про право власності на нерухоме майно по вул. Квітки-Основ'яненка, 5 в м. Дніпропетровську, яке складалося з наступних об'єктів: літ.2Р-1 -будівля складу №4; літ.2М-1 -будівля механічної майстерні; літ.2Л-1 -будівля складу №1; літ.2З-1, 2З1-1 -будівля складу №17; літ.2С-2 -будівля прохідної; літ.2Г-1, 2Г1-1 -будівля складу №5, 8; літ.2Д-1, 2Д1-1 -будівля складу №3; літ.2К-1 -будівля складу №6; літ.2Ф-1, 2Ф1-1, 2Ф2-1, 2Ф3-1 -будівля складу №5; літ.2А-4 -будівля АПК-1; літ.2В-1 -котельня; літ2И-1 -будівля контрольно-пропускного пункту; літ.2Ж-1, 2Ж2-1 -будівля складу №7; літ.2Т-1 -будівля складу №2; літ2Е-1 -будівля складу №15; літ2Н-1, 2Н1-1, 2Н2-1, 2Н3-1 -будівля кабельної майстерні; літ.2Ж1-1 -будівля кабельної майстерні; 2Л1-1 -будівля складу №6; літ.2Е1-1 -будівля складу №10; літ.2І-3 -будівля АПК-2; літ.2П-1, 2П1-1 -будівля складу №4; літ.2Б-2 -прохідна; літ.2Л2-1 -будівля складу №1.

В якості свого вкладу до статутного фонду ПАТ «Дніпроелектромаш»передало товариству з обмеженою відповідальністю «СТО Балканкар»ряд об'єктів нерухомості, які були розташовані на спірній земельній ділянці. 25.01.2008р. ТОВ «СТО Балканкар»отримало свідоцтво на право власності на нерухоме майно за №САВ 083975 (а.с. 81).

Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2010 року позивач продав товариству з обмеженою відповідальністю «Полімерторг»ряд об'єктів нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, наданій позивачу в орендне користування за договором від 12.10.2006 року, який є предметом позову.

На спірній земельній ділянці згідно з довідкою позивача від 14.08.2012р. № 123/21-1-81 станом на 01.08.2011р. знаходяться наступні об'єкти нерухомості, що перебувають у його власності:

- будівля АПК-1, літ.2А-4;

- будівля складу № 2, літ. 2Т-1;

- тимчасова будівля складу № 9, літ2У-1.

Право власності позивача на будівлю АПК-1, літ.2А-4 та на будівлю складу №2, літ. 2Т-1 підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим 10.09.2004 року та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим 20.09.2004 року (а.с. 82-84 т.1). Правовстановлюючі документи на тимчасову будівлю складу № 9, літ2У-1 у позивача відсутні.

Листами від 29.12.10р. вих.№123/21-1-89 (а.с. 11 т.1) та від 04.05.12р. вих. № 123/21-1-59 (а.с. 17 т.1) позивач звертався до відповідача та до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради щодо зміни спірного договору оренди, про впорядкування орендних відносин, у тому числі повідомляв про добровільну відмову від права користування частиною земельної ділянки (кадастровий номер 1210100000:08:815:0025). Але дані звернення залишилися без відповідного реагування.

За встановлених обставин справи, суди дійшли протилежних висновків.

Так, місцевий суд зазначив, що:

- оскільки позивач залишається фактичним користувачем частини земельної ділянки, на якій розташовані належні йому на праві власності об'єкти нерухомості, його позовна вимога про розірвання договору оренди не ґрунтується на нормах права;

- позивач не довів під час судового розгляду неможливість внесення відповідних змін до договору оренди землі, оскільки з відповідним позовом до суду він не звертався.

- розірвання договору за обставинами справи призведе до того, що правові підстави для сплати орендної плати у позивача відпадуть, а власник землі позбавиться належних йому платежів за фактичне користування землею, що буде порушенням його прав та охоронюваних законом інтересів;

- часткова відмова від права користування земельною ділянкою та часткова передача об'єктів нерухомості у власність інших осіб на цій земельній ділянці не передбачена чинним земельним законодавством як підстава для розірвання договору оренди землі. Норми цивільного законодавства також не передбачають розірвання договору при наявності очевидного факту продовження в подальшому правовідносин за цим договором.

Застосовуючи до спірних правовідносин ст.ст. 42,93,120,141 ЗК України, ст. 377,651 ЦК України, ст. 32 ЗУ "Про оренди землі" місцевий суд відмовив у позові.

Натомість, апеляційний суд, спростовуючи висновки місцевого суду вказав, що наявність частини нерухомого майна, яке знаходиться на спірній земельній ділянці і належить позивачу (попередньому землекористувачу), не перешкоджає задоволенню позову про розірвання договору. При цьому, Дніпропетровський апеляційний господарський суд вважає, що у цьому випадку неможливо внесення змін до договору оренди землі, а приведення його у відповідність до законодавства можливо лише шляхом розірвання такого договору. Тому, застосовуючи до спірних правовідносин приписи ст.ст. 12,93,120 ЗК України, ст.ст. 14,15,31,32 ЗУ "Про оренду землі", ст.377,651 ЦК України задовольнив позовні вимоги.

Перевіряючи оскаржувані судові рішення у касаційному порядку, колегія суддів вважає, що юридична оцінка обставин справи апеляційним судом не відповідає дійсним обставинам справи. Апеляційний суд неповно дослідив обставини справи, ним неправильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини з огляду на таке.

Приписами ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

В той же час, згідно зі ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

- невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору;

- випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки,

- та на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Місцевим судом встановлено, що пунктом 14 договору оренди земельної ділянки від 18.09.2003 передбачено можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема на підставах, визначених законодавством.

В свою чергу, ст. 651 ЦК України врегульовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У ст. 652 ЦК України конкретизовано, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною , якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Між тим, апеляційним судом не встановлено:

ні підстави дострокового розірвання договору, визначені ст. 32 ЗУ "Про оренду землі",

ні наявність 4 умов, необхідних для розірвання договору у встановленому законом порядку, передбачені ст. 652 ЦК України,

а тому, висновки суду про необхідність дострокового розірвання договору є необґрунтованими та не відповідають нормам чинного законодавства.

В силу приписів ст. 31 ЗУ "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України договір оренди землі від 12.10.2006 є припиненим та не потребує додаткового підтвердження рішенням суду про дострокове розірвання договору оренди землі.

Колегія суддів звертає увагу скаржника на те, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки , здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера (п. 6 ст. 120 ЗК України).

Таким чином, укладаючи договори купівлі-продажу нерухомого майна, що знаходиться на орендованій ним земельній ділянці, позивач зобов'язаний був звернутися до міської ради із заявою про виготовлення землевпорядної документації на частину земельної ділянки, що залишається у нього в користуванні в порядку, визначеному ст.ст. 123,124 ЗК України.

В свою чергу, ст. 377 ЦК України врегульовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Тому, набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на частину земельної ділянки, необхідну для обслуговування цього майна, покупець нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою (ст.ст. 123,124 ЗК України).

Між тим, в матеріалах справи відсутні докази звернення до міської ради як покупця нерухомості із заявою про надання земельної ділянки під придбаною ним будівлею, так і позивача із відповідною заявою про виготовлення нової землевпорядної документації на земельну ділянку у зв'язку із її зменшенням та внесенням відповідних змін до існуючого договору оренди.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду про те, що часткова відмова від права користування земельною ділянкою та часткова передача об'єктів нерухомості у власність інших осіб на цій земельній ділянці не передбачена чинним земельним законодавством як підстава для розірвання договору оренди землі. Норми цивільного законодавства також не передбачають розірвання договору при наявності очевидного факту продовження в подальшому правовідносин за цим договором.

Натомість, юридична оцінка обставин справи апеляційним судом не відповідає дійсним обставинам справи. Апеляційний суд неповно дослідив обставини справи, ним неправильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, зокрема ст.ст. 120 ЗК України, ст.ст. 31,31 ЗУ "Про оренду землі", ст.ст.377,651,652 ЦК України. Доводи скаржника в цій частині є обгрунтованими.

Беручи до уваги викладене вище, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню як така, що прийнята з порушенням вимог процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, в той час як місцевий суд повно та всебічно дослідив обставини справи, застосував норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, виніс обґрунтоване та законне рішення суду.

Керуючись ст.ст.111 5 , 111 7 , 111 9 , 111 10 , 111 11 Господарського процесуального кодексу України, - Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Дніпропетровської міської ради задовольнити.

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.10.2012 у справі №35/5005/4889/2012 -скасувати.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.08.2012 у справі №35/5005/4889/2012 -залишити без змін.

Стягнути з публічного акціонерного товариства "Дніпроелектромаш" (вул. Квітки-Основяненка, 5, м. Дніпропетровськ, 49019, код - 018810037) на користь Дніпропетровської міської ради (пр. Карла Маркса, 75, м. Дніпропетровськ, 49000, код - 26510514) 751 (сімсот п'ятдесят одну) грн. 10 (десять) коп. судового збору за перегляд справи у касаційному порядку.

Доручити господарському суду Дніпропетровської області видати наказ.

Головуючий, суддяВ. Овечкін Судді:Є. Чернов В. Цвігун