Рішення

від 24.11.2006 по справі 41/568

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

41/568

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№  41/568

24.11.06

За позовом     Товариства з обмеженою відповідальністю "Гараж-плюс"

до                    Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислове підприємство "Укрнафтогазресурс"

про                  зміну господарського договору

Суддя  Пилипенко О.Є.

Представники:                                                       

від позивача: Гаспарова Л.В. –пред.за довір.  від 13.04.2005 р.

від відповідача: Суслікова Н. М. –пред. за довір. від 05.10.2005 р., Заєць Н. В. –пред. за довіреністю від 24.10.2005 р.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРАЖ –плюс»звернулось до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПП Укргазнафторесурс»про зміну умов договору оренди нежитлового приміщення відповідно до умов, викладених у Додатковій угоді до договору оренди нежитлового приміщення б/н від 01.01.2003 року.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРАЖ-плюс»є власником нежилих приміщень з № 1по № 21 (група приміщень № 41) загальною площею 250,30 кв.м., які розташовані в м. Києві по вул. Ш. Руставелі 12, літера А. Зазначене нерухоме майно позивач набув у власність шляхом його передачі учасником товариства Кацалапом Ю.С. у власність створеної ним юридичної особи ТОВ «ГАРАЖ-плюс», що підтверджується Актом оцінки та прийому –передачі № 1 від 30.03.05 р. Право власності позивача на зазначене вище нерухоме майно підтверджується Свідоцтвом на право власності від 30.05.05 р., видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). До моменту набуття права власності позивачем на зазначене приміщення, воно відповідно до Договору оренди б/н від 01.01.03 р. , укладеного відповідачем із попереднім власником ТОВ «Синтез ЛТД» , знаходилось у його орендному користуванні, термін оренди становить до 31 грудня 2009 року. Вартість орендної плати у зазначеному договорі становить 5 400 грн на місяць, що відповідно до поведеного за замовленням позивача дослідження спеціаліста лабораторії судових будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, становить розмір  у 10 разів нижчий за розмір справедливої ринкової ціни на оренду зазначеного приміщення, що підтверджується відповідним Висновком спеціаліста від 19.06.05 р. Виходячи з наведеного, керуючись умовами Договору  оренди б/н від 01.01.03 р. та чинним законодавством позивач звернувся до відповідача із письмовою пропозицією змінити умови оренди в частині орендної плати, про що склав Додаткову угоду до Договору оренди нежитлового приміщення б/н від 01.01.03 р. та надіслав останню для підписання на адресу відповідача. В зв'язку з тим, що сторони не прийшли до згоди у  заходах досудового врегулювання спору, позивач передав спір на розгляд господарського суду.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що вимоги позивача є безпідставними, не відповідають вимогам чинного законодавства та фактичним обставинам справи, тому просив суд в задоволені позову відмовити.  

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.10.2005 р. було порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 18.10.2005 р.

Розгляд справи відкладався 18.10.2005 року  в зв'язку з невиконанням вимог ухвали суду сторонами.

У судових засіданнях 31.10.2005 року, 04.11.2005 року, 07.11.2005 року, 09.11.2005 року оголошувались перерви на підставі ст. 77 ГПК України.

У судовому засіданні 31.10.2005 року представник відповідача заявив клопотання про зупинення провадження по справі, до вирішення Голосіївським районним судом справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ТПП Укргазнафторесурс" до гр. Раміка В.В. та Кацалапа Ю.С., третя особа ТОВ «Гараж плюс»про визнання недійсним договору задоволення вимог іпотекодержателя.

Суд визнав клопотання не обґрунтованим та таким, що не відповідає задоволенню в зявзку з тим, що представник не надав суду доказів відкриття провадження у даній справі відповідно до вимог ст.122 ЦПК України.

У судовому засіданні 04.11.05 року представник відповідача надав заперечення на позовну заяву, в якому просив суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог повністю. Свої заперечення представник відповідача обґрунтовує тим, що умовами договору оренди не передбачено право орендодавця змінювати розмір орендної плати без згоди орендаря. Зазначений у позові розмір орендної плати не відповідає дійсному рівню цін на ринку нерухомості і є значно завищеним,  Висновок № 6524 спеціаліста Київського науково-дослідного інституту судових експертиз про визначення справедливої ціни на оренду спірного приміщення, наданий позивачем, ґрунтується на аналізі даних ріелторсьих фірм міста Києва і не враховує реальний попит споживачі, низький порівняно з ринковим розмір орендної плати обумовлений сторонами у договорі оренди враховує вартість проведених відповідачем за власний рахунок поліпшень орендованого майна.

Представник  відповідача  у  судовому  засіданні  07.11.2005 року підтримав своє  клопотання про зупинення провадження по справі, до вирішення Голосіївським районним судом справи   за позовом Товариства з  обмеженою відповідальністю "ТПП Укргазнафторесурс".Окрім того, відповідачем було заявлено клопотання про призначення судової експертизи, яке було прийнято судом до розгляду.

Проаналізувавши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.11.2005 року призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз та зупинено провадження по справі.

Відповідно до ст. 79 ГПК України Господарський суд поновляє провадження у справі після усунення обставин, що зумовили його зупинення.

Ухвалою Господарського суду міста Києва   від 21.02.2006 року  поновлено провадження у справі та призначено розгляд справи на 27.03.2006 року. Позивач у судове засідання 27.03.2006 року не з'явився.

Відповідач у судове засідання 27.03.2006 року з'явився та заявив клопотання про зупинення провадження у справі № 41/568 до вирішення Голосіївським районним судом міста Києва справи за позовом ТОВ "ТПП Укргазнафторесурси" до Раміка В.В., Кацалапа ЮС, ТОВ "Гараж - плюс" про визнання недійсним договорів позики та іпотеки від 11.09.2004          року, свідоцтва про право власності на ім'я Кацалапа ЮС, свідоцтва про право власності від 30.05.2005 року на ім'я ТОВ "Гараж плюс".

Відповідно до ст. 79 ГПК України Господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаною з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.03.2006 року зупинено провадження по справі № 41/568 до вирішення Голосіївським районним судом міста Києва справи за позовом ТОВ "ТПП Укргазнафторесурси" до Раміка В В., Кацалапа ЮС, ТОВ "Гараж -плюс" про визнання недійсним договорів позики та іпотеки від 11.09.2004 року, свідоцтва про право власності на ім'я Кацалапа Ю.С., свідоцтва про право власності від 30.05.2005 року на ім'я ТОВ "Гараж плюс" та набрання рішенням суду законної сили.

02.11.2006 року від позивача на адресу Господарського суду міста Києва надійшло клопотання про поновлення провадження у справі в зв'язку із усуненням обставин, що зумовили його зупинення.

Ухвалою суду від 08.11.06 р. відповідно   до   ст.    79   ГПК   України поновлено провадження у справі.

В судовому засіданні 21.11.06 р. представник відповідача заявив клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи і направлення матеріалів про її проведення до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз. Суд визнав клопотання не обґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню з тієї підстави, що судова будівельна-технічна експертиза у даній справі вже призначалась за заявою представника відповідача ухвалою суду від 09.11.2005 р., і останню було  повернуто до Господарського суду без виконання з вини відповідача, оскільки відповідач не оплатив проведення експертизи. Крім того, відповідно до ст. 42 ГПК України висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими ст. 43 цього ж Кодексу, а тому проведення судової будівельно-технічної експертизи у даній справі не є доцільним і суд оцінюватиме докази подані сторонами за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

В судовому засіданні 21.11.06 р.  оголошено перерву для аналізу матеріалів справи та  виготовлення повного тексту рішення на 24.11.2006 р.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРАЖ-плюс», є власником нежилих приміщень з № 1 по № 21 (група приміщень № 41) загальною площею 250,30 кв.м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ш. Руставелі 12, літера А. Зазначене нерухоме майно позивач набув у власність шляхом його передачі учасником товариства Кацалапом Ю.С.у власність створеної ним юридичної особи ТОВ «ГАРАЖ-плюс», що підтверджується Актом оцінки та прийому –передачі № 1 від 30.03.05 р. Право власності позивача на зазначене вище нерухоме майно підтверджується Свідоцтвом на право власності від 30.05.05 р., видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Під час розгляду господарського спору відповідач заперечував право власності позивача на приміщення, що є предметом оренди, про що ним було заявлено цивільний позов до гр. Кацалапа Ю.С., Раміка В.В. та ТОВ «ГАРАЖ-плюс»про визнання  договорів позики від 11 вересня 2004 року, іпотеки від 11 вересня 2004 року, укладені між Раміком В.В. та Кацалапом Ю.С. удаваними, застосування до них правовідносин купівлі-продажу, переведення прав і обов'язків покупця на ТОВ «ТПП Укргазнафторесурс», визнання недійсними свідоцтва на право власності на орендоване приміщення, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва  на ім'я Кацалапа Ю.С., свідоцтва на право власності на орендоване приміщення, видане Головним управлінням комунальної власності м.Києва на імя ТОВ «ГАРАЖ –плюс».

Справа розглядалась Голосіївським районним судом м. Києва. Рішенням  від 19 липня 2006 року в задоволенні позову ТОВ «ТПП Укрнафтогазресурс»відмовлено повністю, зустрічний позов ТОВ «ГАРАЖ-плюс»до ТОВ «ТПП Укрнафтогазресурс», треті особи Кацалап Ю.С. та Рамік В.В. про визнання права власності задоволено. Визнано право власності ТОВ «ГАРАЖ –плюс» на  нежиле приміщення № 41 загальною площею 250,30 кв.м., які розташовані в м.Києві по вул.. Ш. Руставелі 12, літера А.

Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 06 жовтня 2006 року зазначене рішення Голосіївського районного суду від 19.07.05 р. залишене без змін.

Відповідно до ст. 223 ЦПК України, рішення суду і його апеляційного оскарження набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом. Відповідно до ст.319 ЦПК України, ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення.

Відповідно до ст. 35 ГПК України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковими для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Таким чином, ТОВ «ГАРАЖ –плюс»правомірно здійснює в повному об'ємі права власника нерухомого майна.

До набуття права власності на приміщення позивачем, між попереднім власником ТОВ  «Синтез ЛТД»та відповідачем було укладено Договір оренди б/н  01.01 03 р., термін дії якого спливає 31 грудня 2009 року.

Вказівками судової палати по Господарським спорам  Верховного суду України, викладеними у Постанові від 12.08.03 р.визначено: «Якщо договір оренди не містить вказівок про те, що сторони домовились не застосовувати до своїх договірних відносин положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна " і така норма відсутня у законодавстві України, то положення вказаного Закону  підлягають застосуванню.»

Як зазначено в п. 6 ст. 283 Господарського Кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Таким чином, враховуючи положення ч.1. ст.. 23 Закону "Про оренду державного та комунального майна "  та ст..  23 Закону та ст.. 770 ЦК України, договір оренди зберігає чинність для нового власника , проти чого позивач не заперечував у судовому засіданні.

П. 1 ст. 21 Закону «Про оренду державного та комунального майна»та ст. 286 Господарського кодексу  України встановлює : розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. У випадку недосягнення згоди сторін щодо розміру орендної плати, спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Твердження відповідача про те, що сторони у договорі оренди передбачили неможливість збільшення розміру орендної плати не знаходить свого підтвердження у матеріалах справи.

Як вбачається із Договору оренди б/н від 01.01.03 р., він не містить умов, які б забороняли збільшувати розмір орендної плати орендодавцю за власною ініціативою.

Як вбачається із Додатку № 1 від 01.01.03 р. до Договору оренди б/н від 01.01.03 р., пунктів 1.1. та 1.2. сторони обумовили оренду плату в розмірі 5 400 грн. на місяць на період з 01.01.03 по 31.12.03 р, починаючи з 01 січня 2004 року сторони обумовили, що орендна плата встановлюється в розмірі визначеному сторонами додатково.            

П. 5.3. Договору передбачає, що будь-які зміни розміру орендної плати узгоджуються обома сторонами і оформляються додатками до Договору, що в свою чергу не позбавляє  орендодавця у випадку, якщо орендар не узгоджує зміну розміру орендної плати, звернутися на підставі норм ст.. 286 Господарського кодексу України та п.1. ст.. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»до   суду із відповідним позовом про таку зміну.

Як зазначено в роз'ясненнях Президії ВАСУ № 02-5/237 від 25.05.00 р. «Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна": ч. 3 ст. 10 Закону встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї з сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. Отже збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди.»

Абзац 3 п. 14.2. цього ж роз'яснення зазначає: господарським судам слід виходити з того, що зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Чинне законодавства та умови договору не встановлюють обмеження прав орендодавця  щодо зміни умов договору в частині збільшення орендної плати.

Відповідно до ст. 42 ГК України, підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Принципами підприємницької діяльності згідно ст. 44 цього ж Кодексу є : вільний вибір видів підприємницької діяльності та комерційний розрахунок.

Відповідно до Статуту позивача , п.2.1. , Товариство створене з метою отримання прибутку  шляхом задоволення потреб підприємств, установ та організацій всіх форм власності і громадян у товарах та послугах, що виробляються у сферах, визначених  предметом діяльності Товариства, для реалізації за рахунок прибутку соціальних та економічних інтересів Учасника.

Відповідно до Довідки ГУ статистки у Запорізькій області, основним видом  діяльності позивача є здавання під найм власної нерухомості.

Тобто підприємницька діяльність позивача  спрямована на отримання прибутку від здавання в найм нерухомого майна. На день розгляду спору таким майном і єдиним джерелом отримання прибутку є нежитлове приміщення, що розташоване у м. Києві по вул. Ш. Руставелі, 12 літера А і є предметом Договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.2003 р.

З матеріалів справи вбачається, що рівень  звичайних цін (справедливої ринкової ціни)  на  оренду  1 кв.м. нежитлового приміщення за адресою: м. Київ, вул. Ш Руставелі, 12 з цільовим призначенням «заклад громадського харчування», це також підтверджується  Висновком № 6524 Київського науково-дослідного інституту судових експертиз. Відповідно до зазначеного висновку справедлива ринкова ціна на оренду нежитлового приміщення загальною площею 2, 30 кв.м. за адресою м.Київ, вул.. Ш. Руставелі, 12 з цільовим призначенням «заклад громадського харчування»(кафе-бар) становить 202 грн. з урахуванням ПДВ.

Таким чином, виходячи з принципів прибутковості здійснення господарської діяльності позивача, враховуючи ту обставину, що орендна плата, визначена діючими умовами договору оренди між сторонами не відповідає діючому  справедливому рівню цін і є меншою від такого у 10 разів,  позивач прийшов до висновку про збільшення розміру орендної плати. Умови та порядок реалізації даного рішення виклав у Додатковій угоді від 09.08.05 р. до Договору оренди нежитлового приміщення б/н від 01.01.03 р.

Твердження відповідача про те, що розмір орендної плати, який орендодавець вважає низьким порівняно з цінами на ринку оренди  нерухомого майна, обумовлений в сумі 5400 грн. сторонами договору виходячи з того, що саме орендарем було здійснено оздоблення та обладнання орендованого приміщення , а низький розмір орендної плати мав компенсувати проведені орендарем витрати протягом строку дії договору, не знаходять свого підтвердження в матеріалах справи, оскільки саме умовами укладеного Договору оренди передбачено, що орендар за власний рахунок здійснює поточний ремонт об'єкта (п.7.1. Договору) та будь-які перепланування та переобладнання приміщення, що орендується (п.7.5. Договору). Відповідач не доведено належним чином той факт, що умови Договору передбачали здійснення витрат на поліпшення орендованого приміщення на користь власника, які б враховувались у визначенні орендної плати у Договорі.

Судом також не приймається твердження відповідача про те, що при складанні Висновку № 6524 від 19.06.2005 року завідувачем сектору лабораторії судових будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, спеціалістом не враховано фактичні ціни на оренду аналогічного нерухомого майна, які існують у укладених договорах оренди і різняться від оголошень та пропозицій, наданих ріелтерськими фірмами, оскільки в абзаці шостому сторінки 3 висновку спеціалістом зазначено, що ним бралось до уваги найбільш реалістична інформація по пропозиціям, що публікується ріелтерськими фірмами м. Києва з врахуванням 5-10 % різниці завищення цін порівняно з цінами укладання фактичних договорів оренди.

Проаналізувавши матеріали справи та пояснення представників сторін суд прийшов до висновку, що позивач належним чином обґрунтував розмір та підстави збільшення орендної плати у Договорі оренди б/н від 01.01.2003 р., тому позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «ГАРАЖ-плюс»є обґрунтованою, а позовні вимоги підлягають задоволенню.

На підставі ст.ст. 44,49 ГПК України судові витрати по сплаті державного мита, на інформаційно-технічне обслуговування судового процесу, покладаються на відповідача в повному розмірі.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. ст. 33, 44, 49, 82-84  ГПК України, Господарський суд міста Києва -  

ВИРІШИВ:

1.    Позов задовольнити повністю.

2.    Змінити умови Договору оренди б/н від 01 січня  2003 року укладеному між ТОВ «Синтез ЛТД»та ТОВ «ТПП Укргазнафторесурс» відповідно до умов, викладених у Додатковій угоді  від 09 серпня 2005 року до Договору оренди нежитлового приміщення б/н від 01 січня 2003 року.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПП Укргазнафторесурс»( м. Київ, вул. Шота Руставелі 12, код ЄДРПОУ 30488275 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ГАРАЖ-плюс»(69035, м. Запоріжжя, вул. Сорок років Радянської України 62, кв. 42, код ЄДРПОУ 33471395) 85 грн. 00 коп. - державного мита та 118 грн. 00 коп. –витрати на інформаціно - технічне забезпечення судового процесу.

4.     Видати наказ.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя                                                                                             Пилипенко О.Є.