Рішення

від 09.07.2012 по справі 5023/2227/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" липня 2012 р. Справа № 5023/2227/12

вх. № 2227/12

Господарський суд Харківської області

у складі судді Френдій Н.А.

при секретарі судового засідання Алексєєвій Т.О.

розглянувши справу за позовом відкритого акціонерного товариства "Прикарпатагробуд", вул. Національної гвардії, 14, м. Івано-Франківськ, 76000, ідентифікаційний код 03088662

до відповідача 1 - публічного акціонерного товариства "Мегабанк", вул.Артема, 30, м. Харків, 61002, ідентифікаційний код 09804119; ,

відповідача 2 - приватного підприємства "Мегатон - 2011", вул. Кільцквий шлях, будинок 6, смт. Мала Данилівка, Дергачівський район, Харківська область, 62341, ідентифікаційний код 37632259

за участю 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, приватного нотаріуса ОСОБА_1, АДРЕСА_1

про визнання недійсним договору купівлі - продажу від 18.01.2012 р.

за участю представників сторін:

позивача - не з'явився;

відповідача 1 - Трофименко Р.О. (дов. №13-204/12д від 10.04.2012 р.);

відповідача 2 - не з'явився;

3-ї особи - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Відкрите акціонерне товариство "Прикарпатагробуд" звернулось до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача 1 - публічного акціонерного товариства "Мегабанк", відповідача 2 - приватного підприємства "Мегатон - 2011", за участю 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, приватного нотаріуса ОСОБА_1, про визнання недійсним договору купівлі-продажу укладеного 18.01.2012 р. між ПАТ "Мегабанк" та ПП "Мегатон - 2011", посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу ОСОБА_1, зареєстрованого в реєстрі за номером 39 .

В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що згідно спірного договору ПАТ "Мегабанк" на підставі рішення господарського суду Харківської області від 01.08.2011 р. по справі №29/425-10 продав від імені ВАТ "Прикарпатагробуд" належне йому нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 проте оскаржувальний договір купівлі-продажу укладений з порушенням вимог ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст.ст. 49, 54 Закону України "Про нотаріат", ст. 38 Закону України "Про іпотеку", Інструкції "Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 №20/5, оскільки відчужуване майно містить самочинні надбудови та перебудови, перебувало під арештом і забороною відчуження та Іпотекодержателем не було повідомлено ПП "Фірма "Спіка" про намір продажу нерухомого майна.

В розпочатому судовому засіданні учасникам судового процесу роз'яснено права і обов'язки сторін, передбачені ст.ст. 20, 22, 81-1 ГПК України.

За відсутності клопотання сторін технічна фіксація судового процесу не здійснювалась.

Позивач матеріалів, витребуваних ухвалою господарського суду Харківської області про порушення провадження у справі від 21.05.2012 р. та ухвалами господарського сду Харківської області про відкладення розгляду справи від 31.05.2012 р. та 26.06.2012 р., не надав, свого повноважного представника у судові засідання не направив, проте про час та місце слухання справи був повідомлений своєчасно та належним чином.

Відповідач 1, ПАТ "Мегабанк»у відзиві на позовну заяву за вх. № 6404 від 31.05.2012 р. та його повноважний представник в судовому засіданні проти позову заперечує, посилаючись на те, що, по-перше, сторони договору були попереджені нотаріусом про те, що самочинне будівництво згідно зі ст. 376 ЦК України не створює об'єкту права власності на нерухомість для особи, що створила це будівництво (а також про умови, за яких така власність може виникнути); під власну відповідальність сторони стверджують, що прибудови, зазначені в примітках БТІ як самовільні, не є предметом цього договору, а їх наявність не є перешкодою для реалізації прав власності; по-друге, вимога п.55 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. №20/5 була виконана 3-ю особою при посвідченні спірного правочину, а саме згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку" 09.04.2010 р. за вих.№06-3800 на адреси ПП фірми "Спіка" та ВАТ ""Прикарпатагробуд" було направлено повідомлення про порушення умов кредитних та іпотечних договорів та продаж предмету іпотеки, копія якого надана представником відповідача 1 до матеріалів справи; по-третє, в момент вчинення правочину з відповідних державних реєстрів не вбачалось ані зареєстрованих в установленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на предмет іпотеки, ані будь-яких арештів або заборон відчудження нерухомого майна, що було об'єктом купівлі-продажу.

Відповідача 2, ПП "Мегатон - 2011", свого уповноваженого представника у судове засідання не направив, про причину його неявки суд не повідомив, через канцелярію господарського суду за вх.№7816 від 20.06.2012 р. надав відзив на позовну заяву, в якому відповідач 2 заперечує проти позовних вимог, посилаючись на те, що предмет договору сторонами визначено у строгій відповідальності до вимог законодавства, а твердження ВАТ "Прикарпатагробуд" про наявність у предметі договору майна, що є самочинним будівництво є таким, що не відповідає дійсності; також з комплексного аналізу положень Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вбачається, що навіть при наявності обтяжень на іпотечне майно, відсутності повідомлення обтяжувачів та іпотекодавця про продаж іпотечного майна на котре провадиться звернення стягнення, продаж іпотеко держателем іпотечного майна є можливим та правомірним, проте при цьому у іпотекодержателч виникає відповідальність перед іншими обтяжувачами.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, надала документально та нормативно обгрунтовані пояснення по суті позовних вимог, її повноважний представник у судовому засіданні зазначив, що посилання позивача на порушення при посвідчені оспорюваного договору є необгрунтованими та безпідставними, оскільки всі вимоги 3-ю особою були виконані та на виконання вимог ухвали про порушення провадження у справі від 21.05.2012 р. повноважним представником у судове засідання була надана копія зі справ нотаріуса договору купівлі-продажу інженерно-лабораторного корпусу, укладеного між ПАТ "Мегабанк" та ПП "Мегатон-2011", посвідченого 18.01.2012 р. за реєстровим №39, та документів на підставі яких він був посвідчений.

Відповідно до вимог ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши представлені докази в їх сукупності, судом встановлено наступне:

01.08.2011 р. господарським судом Харківської області по справі № 29/425-10 прийнято рішення, відповідно до якого звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором № ГД 04/2008-з2 від 23.07.2008 р., а саме на інженерно-лабораторний корпус, літера А - приміщення інженерно-лабораторного корпусу, з усіма його приналежностями, реєстраційний номер в реєстрі прав власності на нерухоме майно 498699, який належить Відкритому акціонерному товариству «Прикарпатагробуд»(76000, м. Івано-Франківськ, вул. Національної Гвардії, 14, код ЄДРПОУ 03088662) та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 який розташований на земельній ділянці 0,2009 га, яка знаходиться в оренді та використовується ВАТ «Прикарпатагробуд»для обслуговування інженерно-лабораторного корпусу згідно з договором оренди землі від 15.03.2007р. за № 217Д, укладеним з Івано-Франківською міською радою, посвідченим приватним нотаріусом ОСОБА_4 та зареєстрованим в Івано-Франківському міському управлінні Івано- Франківської регіональної філії центру ДЗК 03.05.2007 року за № 040729400190 за початковою ціною 11728304,00 (одинадцять мільйонів сімсот двадцять вісім тисяч триста чотири) гривні, для задоволення вимог ПУБЛІЧНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «МЕГАБАНК»(61002, м. Харків, вул. Артема, 30; Код ЄДРПОУ 09804119), які виникли, станом на 06.10.2010 р. з Кредитного договору № 04/2008 від 23.07.2008 р., у розмірі 19137210,02 грн., Кредитного договору № 04/2009 від 25.05.2009 р., у розмірі 1478336,58 грн., Кредитного договору № 03/2009 від 25.05.2009 р., у розмірі 1538766,64 грн., шляхом продажу ПУБЛІЧНИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «МЕГАБАНК»від свого імені зазначеного предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

19.09.2011 р. постановою Харківського апеляційного господарського суду, а також Постановою Вищого господарського суду від 22.11.2011 р. рішення господарського суду Харківської області від 01.08.2011 р. по справі № 29/425-10 залишено в силі.

18.01.2012 року у відповідності до рішення господарського суду Харківської області від 01.08.2011 р. по справі № 29/425-10 ПАТ «МЕГАБАНК укладено з ПП «Мегатон-2011»договір купівлі-продажу інженерно-лабораторного корпусу. Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, ОСОБА_1, зареєстровано в Реєстрі за № 39.

Предметом зазначеного договору є інженерно-лабораторний корпус, літера А - приміщення інженерно - лабораторного корпусу, загальною площею 1508,5 кв.м., реєстраційний номер в реєстрі прав власності на нерухоме майно 498699, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (чотирнадцять). Крім того, в договорі в п.1.3. визначено, що прибудови, що зазначені у витягу БТІ, як самовільні не є предметом цього договору.

Позивач, звернувшись до суду з даним позовом, вважає, що даний договір має бути визнаний судом недійсним в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, оскільки укладений з порушенням вимог ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 49, 54 Закону України «Про нотаріат», ст. 38 Закону України «Про іпотеку», Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», посилаючись на наступне:

- в оскаржуваному договорі купівлі-продажу та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що подався для вчинення нотаріальної дії зазначено, що нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_2, які є предметом спірного договору містять самочинні добудови та перебудови, тому даний договір вчинено з порушенням п. 63 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 р. N 20/5, далі -Інструкція, норми якої передбачають, що коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, і прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди; при відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди, - оскільки жодного рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити вказані перебудову та добудову нотаріусу не подавалося;

- позивач та ПП «Фірма «Спіка»(яке зазначено позивачем як особа, що має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки) не були повідомлені ПАТ «Мегабанк»про намір здійснити продаж нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 третій особі відповідно до вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», у зв'язку з чим договір посвідчено нотаріусом з порушенням пунктів 55, 65 Інструкції;

- майно, яке було предметом договору перебувало під арештом і забороною відчуження, оскільки згідно акту опису й арешту майна від 19.12.2011 р. державним виконавцем було описано, арештовано нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2 та передано на зберігання представнику ПАТ «Мегабанк».

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав:

Відповідно до статті 20 Закону України "Про заставу", статті 33 Закону України "Про іпотеку" позивач вправі у випадку невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет застави та іпотеки.

При цьому згідно з частиною 6 статті 20 Закону України "Про заставу" звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду або третейського суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не передбачене законом або договором застави.

Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, вказані Закони передбачають альтернативні способи звернення стягнення на предмет застави або іпотеки.

У відповідності з наведеними нормами Законів звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено на підставі рішення суду, в якому чітко визначено механізм звернення стягнення шляхом продажу ПАТ «МЕГАБАНК»від свого імені зазначеного предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, а також предмет продажу.

Згідно статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону.

Відповідно до пункту 61 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004р. N 20/5, далі -Інструкція, при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Згідно статті 54 Закону України «Про нотаріат»при посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Згідно з пунктом 65 Інструкції якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Пунктом 63 Інструкції встановлено, що крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає державній реєстрації, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, і прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Разом з тим, для посвідчення такого договору, відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі - продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки. У такому разі нотаріус, керуючись вимогами пункту 55 цієї Інструкції, повинен упевнитись у тому, що іпотекодержатель повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Як вбачається із умов оскаржуваного договору купівлі-продажу інженерно - лабораторного корпусу, в ньому з посиланням на рішення господарського суду Харківської області від 01.08.2011 р. № 29/425-10, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.09.2011 р., Постанову Вищого господарського суду від 22.11.2011 р., визначено предметом договору - інженерно - лабораторний корпус, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, який складається із: літера А - приміщення інженерно - лабораторного корпусу, загальною площею 1508,5 кв.м., при цьому зазначено, що загальна площа збільшена 40,3 кв.м. за рахунок самовільної надбудови приміщень 1, 106, 107, вартістю 183886 грн.

Водночас, в п. 1.3. договору купівлі-продажу міститься застереження про те, що сторони договору попереджені нотаріусом про те, що самочинне будівництво згідно зі ст. 376 ЦК України не створює об'єкту права власності на нерухомість для особи, що створила це будівництво (а також про умови, за яких така власність може виникнути); під власну відповідальність сторони стверджують, що прибудови, зазначені в примітках БТІ як самовільні, не є предметом цього договору, а їх наявність не є перешкодою для реалізації прав власності.

Таким чином, добудови та прибудови, на які за твердженнями позивача не має жодного рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити вказані перебудову та добудову, не були предметом договору купівлі-продажу, а відтак посилання на порушення нотаріусом вимог п. 63 Інструкції при посвідченні спірного правочину за відсутності вказаних рішень органів місцевого самоврядування є безпідставним.

Встановлений положеннями статті 38 Закону України "Про іпотеку" обов'язок іпотекодержателя повідомити, зокрема, іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу з метою з'ясування наміру останнього придбати предмет іпотеки, виконаний іпотекодержателем, що підтверджується повідомленням про порушенням умов кредитного договору вих.№06-3800 від 09.04.2010 р., яке було надане нотаріусу при посвідченні договору.

Продаж предмету іпотеку Банком було здійснено на виконання рішення суду, яке позивачем по справі оскаржувалось, що свідчить про обізнаність позивача про намір продажу предмету іпотеки. Крім того, наслідком невиконання вимог зазначеною статті є відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.

Твердження позивача про наявність заборон на відчуження предмета іпотеки та знаходження останнього під арештом, а також наявність осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, на момент вчинення договору, спростовано наданим третьою особою на вимогу суду витягом з Державного реєстру іпотек №34629328 від 18.01.2012р.

Позивач не надав до суду будь-яких письмових доказів, які б підтверджували той факт, що спірний договір суперечить нормам законодавства, що є підставою для відмови в позові.

Виходячи з викладеного, суд прийшов до висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу укладеного 18.01.2012 р. між ПАТ "Мегабанк" та ПП "Мегатон - 2011", посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу ОСОБА_1, зареєстрованого в реєстрі за номером 39.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України, суд вважає за необхідне судові витрати залишити за позивачем.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони у справі, прокурор мають право подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення через місцевий господарський суд.

Суддя Френдій Н.А.

Повний текст рішення підписано 16.07.2012 р.