Рішення

від 19.12.2012 по справі 8/61/2012/5003

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2012 р. Справа 8/61/2012/5003

Господарський суд Вінницької області в складі

головуючого судді Грабика В.В.,

при секретарі судового засідання Солоненко Т.В.

за участю представників сторін:

від позивача : ОСОБА_1 -за довіреністю;

від відповідача : Закревська Н.П. -за довіреністю;

від третьої особи: Петров А.А. -за довіреністю;

розглянувши в приміщенні суду справу

за позовом :фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (ідент. номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1)

до :Правобережної адміністрації Вінницької міської ради (21100, АДРЕСА_2)

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Вінницька міська рада (код ЄДРПОУ 25512617, 21050, м. Вінниця, вул. Соборна, 59)

про визнання права на оренду нежитлового приміщення, визнання недійсним договору оренди приміщень/будівель, споруд/ №1-030 від 06.05.2010, додаткової угоди та змін до договору,-

ВСТАНОВИВ :

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 16.10.2012 р. звернувся в господарський суд Вінницької області з позовом до Правобережної адміністрації Вінницької міської ради, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Вінницька міська рада про: визнання права на оренду нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 за договором оренди від 09.11.2006р.; визнання недійсним договору оренди приміщень №1-030 від 06.05.2010 р., укладеного між Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП ОСОБА_4 та додаткових угод до нього від 22.06.2010 р., 10.02.2011р., 18.04.2011 р..

Позов обґрунтовано наступним. Договір від 09.11.2006р. між ФОП ОСОБА_4 та Ленінською районною радою продовжує діяти, оскільки був укладений до 09.11.2006р..Цей договір не розірваний та не припиняв свою дію з інших підстав, передбачених чинним законодавством.Хоча в період з 2007 по 2009р. міська рада в судовому порядку намагалася його розірвати, позов залишено без розгляду. За договором від від 06.05.2010р. приміщення не передавалися за актом прийому-передачі та для його укладення не проводилася незалежна експертна оцінка, отже у встановленому порядку не визначалася така істотна умова договору як ціна.Плата за оренду та комунальні послуги ним вносилася за договором від 09.11.2006р., хоча платіжні документи не містять посилання на договір.Фактично на даний час є чинними два договори оренди, що в свою чергу викликає суперечки між сторонами щодо виконання умов договорів.Оцінка об"єкту оренди на піставі якої укладався договір від 06.05.2010р. була проведена станом на 31.08.2008р. і строк її чинності становив 6 місяців,що дає підстави вважати її такою, що втратила чинність.Розмір орендної плати встановлювався також на підставі цієї оцінки.Оскільки додаткові угоди та зміни до договору від 22.06.10р.,10.02.11р.,18.04.11р. є невід"ємними частинами договору від 06.05.10р., то вони також підлягають визнанню недійсними. За договором від 06.05.10р. значно зріс розмір орендної плати, в порівнянні з договором від 09.11.06р.,чим порушуються його права. Договір від 09.11.06р. свою дію не припиняв в резултаті новації, оскільки про це не вказано в договорі від 06.05.10р.. Зазначені обставини й стали підставою звернення до суду (т1 а.с.2-5, т.2 а.с.17-20, а.с..43-44,77)

Ухвалою суду від 17.10.2012 р. порушено провадження у справі № 8/61/2012/5003 з призначенням її до розгляду в судовому засіданні на 14.11.2012 р..

Відповідач зазначив про відсутність підстав для задоволення позову.Оспорюваний позивачем договір укладався саме на його вимогу. Об"єкт оренди продовжував залишатися у користуванні позивача, що було зафіксовано у акті підтвердження користування на час укладення цього договору. В подальшому ФОП ОСОБА_4 підписував додаткові угоди та зміни до цього договору, що вказує на те, що він визнавав закріплені в договорі істотні умови у т.ч. термін оренди, розмір орендної плати (т.1 а.с.63, т.2 а.с.61-62).

Представник третьої особи у своїх письмових поясненнях вказав, що позов задоволенню не підлягає,окрім іншого, з наступних підстав. Як вбачається із змісту договору на проведення оцінки №466 від 01.12.2008 р., метою її проведення було визначення ринкової вартості об'єкта з метою розрахунку орендної плати для продовження орендних відносин. На момент укладення договору оренди №1-030 від 06.05.2010 р., орендодавцем, при визначенні розміру орендної плати за базовий місяць використано висновок незалежної (експертної) оцінки затверджений 09.10.2008 р. рішенням ВК ВМР №2462. У відповідності до п. 2.6. оспорюваного договору оренди №1-030, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів за рішеннями органів місцевого самоврядування та в інших випадках, передбачених нормативними актами України. Таким чином, ФОП ОСОБА_4 не був позбавлений права провести за власний рахунок незалежну оцінку об'єкта та ініціювати використання даного висновку оцінки при укладенні та проведенні орендодавцем розрахунку орендної плати згідно договору оренди №1-030 від 06.05.2010 р.. Обов'язок проведення оцінки перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому, виник лише 21.04.2011 р. на підставі внесених змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч.2 ст. 11 Закону). Оскаржуваний договір №1-030 укладений відповідно до норм чинного законодавства за волевиявленням обох сторін, спрямований на реальне настання правових наслідків, підписаний уповноваженими на те особами без будь-яких застережень і містить в собі всі істотні умови, передбачені законом для даного виду правочину. Сторони договору оренди № 1-030 з моменту його укладення приступили до виконання взятих на себе зобов'язань. Документом на підтвердження виконання п.2.п.3 рішення виконкому Вінницької міської ради №625 від 25.03.2010р. є супровідний лист від 05.05.10р. №182 та сам договір оренди від 06.05.10р.. Факт передачі відповідачем та використання ФОП ОСОБА_4 майна, що є предметом договору оренди № 1-030 підтверджується актом від 06.05.2010 р. до договору оренди №1-030, що спростовує твердження позивача про відсутність акту приймання-передачі за оспорюваним договором. Відтак, правовідносини за договором оренди від 09.11.2006 р. припинені з моменту укладення договору оренди № 1-030 від 06.05.2010 р.. Оспорюваний договір оренди № 1-030 - є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом даного договору є, власне, ті умови, на яких сторони погодились виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань. 22.06.2010р. виконавчим комітетом Вінницької міської ради, керуючись нормою п.п. 1 п. а) ст. 29 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", прийнято рішення № 1297 "Про реструктуризацію заборгованості по орендній платі і застосуванню пільгового режиму нарахування орендної плати", що стало правовою підставою для укладення з ФОП ОСОБА_4 додаткової угоди від 22.06.2010 р. до договору оренди № 1-030. На підставі рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради від 10.02.2011 р. №332, до договору оренди № 1-030 внесено зміни від 10.02.2011 р., в частині орендованої площі, зокрема з 154,8 кв.м. змінено на 141,1 кв.м. Також даними змінами до договору оренди, орендну плату встановлено в розмірі 7 721,66 грн. за базовий місяць, нараховану ФОП ОСОБА_4 з урахуванням пільгового режиму встановленого з 01.07.2010 р. На виконання даного рішення та змін до договору ФОП ОСОБА_4 передав орендодавцю частину приміщення, загальною площею 13,7 м , про що складено відповідний акт від 10.02.2011 р.. 18.04.2011 р. ФОП ОСОБА_4 запропоновано, та в результаті укладено зміни до договору оренди на підставі рішення виконкому Вінницької міської ради від 14.04.2011 р. № 847, шляхом заміни сторони, змінено найменування орендодавця приміщення по АДРЕСА_2, зокрема з Ленінської районної адміністрації Вінницької міської ради на Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради. Також 18.04.2012 р. до договору №1-030 від 06.05.2010 р. складено акт про зміну балансоутримувача адміністративної будівлі по АДРЕСА_2 в м. Вінниці, що констатує використання нежитлових приміщень ФОП ОСОБА_4 на момент зміни балансоутримувача. 26.05.2011 р. за клопотанням ФОП ОСОБА_4 виконавчим комітетом Вінницької міської ради прийнято рішення № 1219 "Про надання згоди Правобережній адміністрації на звільнення ФОП ОСОБА_4 від сплати орендної плати на час, протягом якого орендоване приміщення не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає". Як вбачається із вищевикладеного, оскаржуваний договір №1-030 укладений відповідно до норм чинного законодавства за волевиявленням обох сторін, спрямований на реальне настання правових наслідків, підписаний уповноваженими на те особами без будь-яких застережень і містить в собі всі істотні умови, передбачені законом для даного виду правочину. Сторони договору оренди № 1-030 з моменту його укладення приступили до виконання взятих на себе зобов'язань (т.1 а.с.124, т.2 а.с.4, 42,75).

В судовому засіданні 14.11.2012р., до початку розгляду справи по суті, від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій позивач просить: 1 . Визнати за фізичною особою підприємцем ОСОБА_4 право на оренду нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 у відповідності до умов договору найму (оренди) комунального майна від 09.11.2006 р.. 2 . Визнати недійсним договір оренди приміщення /будівель,споруд/№1-030 від 06.05.2010 р. укладений між Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП ОСОБА_4, додаткову угоду від 22.06.2010 р. та зміни до договору від 10.08.2011 р. та від 18.04.2011 р. .(т.2 а.с.49).

Ухвалою суду від 14.11.2012 р. продовжено строк вирішення спору на 15 днів та відкладено розгляд справи з призначенням до розгляду в судовому засіданні на 19.12.2012 р..

В судовому засіданні 19.12.2012 р. представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі з підстав та за обставин, вказаних в позові та письмових поясненнях.

Представник відповідача позовні вимоги не визнав з підстав вказаних у письмових поясненнях.

Представник третьої особи зазначив про відсутність підстав для задоволення позову.

При розгляді справи судом встановлені наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Рішенням 2 сесії 5 скликання Вінницької міської ради від 25.05.2006 р. №27 затверджено Положення про оренду комунального майна територіальної громади м. Вінниці (т.1 а.с.99).

Положенням про оренду комунального майна територіальної громади м. Вінниці передбачено наступне: порядок і умови оренди комунального майна визначені у відповідності до цивільного та Господарського кодексів України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні" та "Про оренду державного та комунального майна" (т.1 а.с.101-111).

09.11.2006р. між Ленінською районною радою міста Вінниці в особі голови районної ради Бондаря Юрія Григоровича та ОСОБА_4 було укладено договір найму (оренди) комунального майна. Договором передбачено наступне: наймодавець передає, а наймач приймає у строкове платне користування комунальне майно, а саме: частка підвалу літ. "п/А" адміністративної будівлі, літ. "А": приміщення складу №12, площею 70,3кв.м., приміщення складу №13, площею 28,4кв м., приміщення коридору №14, площею 6,0кв.м., приміщення сховища №15, площею 71, 5 квм., приміщення сховища №16, площею 31,3кв.м., приміщення коридору №17, площею 30,0 кв.м., приміщення венткамери №18, площею 13,7кв.м., приміщення складу №19, площею 7,3кв.м., загальною площею 258,5кв.м. надалі "об'єкт", на підставі рішення 3 сесії Ленінської районної ради міста Вінниці V скликання від 19 червня 2006 року №22 та рішень виконавчого комітету Ленінської районної ради міста Вінниці від 12 вересня 2006 року №60 та від 03 листопада 2006 року №74 , за адресою АДРЕСА_2 (п.1.1.); характер використання приміщень: для здійснення підприємницької діяльності (розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал, солярій, душеву, масажний та косметичний кабінет) (п.1.2.); термін оренди визначається з 09 листопада 2006 року до 09 листопада 2016 року (п.1.4.); орендна плата перераховується Ленінській районній раді міста Вінниці щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця. Орендна плата за перший місяць при укладенні договору оренди складає 2 520 (дві тисячі п'ятсот двадцять ) гривень 38 коп. Орендна плата нараховується з моменту підписання акту прийому-передачі приміщення. Орендна плата за весь період оренди складає 302 445 (триста дві тисячі чотириста сорок п'ять) гривень 60 коп. (п.2.1); розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції попереднього місяця (п.2.2); після закінчення терміну дії договору оренди або у випадку дострокового припинення (розірвання) договору в 15-ти денний термін здати орендоване приміщення районній раді згідно з актом прийому-передачі (п.3.2); договір оренди припиняється в разі : закінчення строку на який його було укладено, - банкрутства орендаря, - у разі невиконання умов договору, - загибелі об'єкта оренди, - умов договору (п.5.2.); договір оренди може бути достроково розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (п.5.3).Договір посвідчено приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу ОСОБА_7 09.11.2006р. за реєстраційним №3676. Зазначені в договорі приміщення були передані орендарю за актом від 09.11.2006р. (т.2 а.с.21-23).

Згідно свідоцтва про право власності від 14.11.2006р., виданого на підставі рішення виконкому Вінницької міської ради №2756 від 14.11.2006р., будівля АДРЕСА_2 в цілому належить територіальній громаді м.Вінниці в особі Вінницької міської ради на праві комунальної власності і складається з приміщень: літери"А" - адмінбудинок-підвал-960 кв.м.; І поверх - 964,8 кв.м.; ІІ поверх - 1028,8 кв.м.; ІІІ поверх - 802,4 кв.м.; ІV поверх - 745,7 кв.м.. Всього по літері "А" - загальна площа 4 502,1 кв.м.. Право власності зареєстроване КП "ВООБТІ" 16.11.2006р. за реєстровим №219 та записано в книгу №4 (т.2 а.с.1-2).

12 сесією 5 скликання Вінницької міської ради №819 від 14.02.2007 р., окрім іншого, вирішено: експертну оцінку індивідуально визначеного майна (рухомого та нерухомого, крім землі) комунальної власності проводити на замовлення органів місцевого самоврядування. Висновки про оцінку вартості індивідуально визначеного майна (рухомого та нерухомого, крім землі) подавати на затвердження виконавчому комітету міської ради (п.3.) (т.1 а.с.112).

13 сесією 5 скликання Вінницької міської ради №860 від 30.03.2007р.,окрім іншого, викладено в новій редакції "Положення про оренду комунального майна територіальної громади м. Вінниці" (додаток 2) (т.1 а.с.113).

Положенням про оренду комунального майна територіальної громади м. Вінниці передбачено наступне: порядок і умови оренди комунального майна визначені у відповідності до Цивільного та господарського кодексів України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні, "Про оренду державного та комунального майна" та "про Державний бюджет України на 2007 рік ; у разі продовження оренди за рішенням виконкому міської ради , орендна палата розраховується за цією методикою при проведенні за рахунок орендаря незалежної оцінки об"єкту (п.4.2) (т.1. а.с.116-120).

Виконавчий комітет Вінницької міської ради 10.05.2007 р. (рішення №1065) вирішив: затвердити порядок перегляду договорів оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Вінниці, згідно з додатком №1 (п.1.); затвердити типові форми: додаткової угоди до договорів оренди, згідно з додатком 2, договорів оренди: нерухомого майна, згідно з додатком №3, нерухомого майна разом з земельною ділянкою на якій воно розташовано, згідно з додатком №4 (п.2.-2.2.2.); затвердити типову форму акту приймання-передачі приміщення /будівлі, споруди/ разом з земельною ділянкою , згідно з додатком №5 (п.3.); визнати такими, що втратили чинність пункт 1. та перший абзац пункту 3. рішення виконкому міської ради від 13.04.2004 р. №658 (п.4.) (т.1 а.с. 128).

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради від 09.10.2008 р. №2462 затверджено висновки оцінювача, суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_8, про вартість об'єкту незалежної оцінки, що належить територіальній громаді м.Вінниці: адміністративної будівлі (літ.А) за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 4502,1 м 2 , в сумі 17 928 407,00грн. без урахування ПДВ (вартість 1 кв.м. - 3982.23грн.), додаток №1.(т.1 а.с.122).

Згідно висновку складеного суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_8 ринкова вартість майна адміністративної будівлі (літ. А ) загальною площею 4 502,1 м. кв., за адресою: АДРЕСА_2, без урахування ПДВ,станом на 31.08.2008 р. складає 17 928 407,00 грн.. (т.1 а.с. 123).

01.12.2008 р. управлінням комунального майна Вінницької міської ради та суб'єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 укладено договір №466 від 01.12.2008 р. на проведення оцінки інвентарного об'єкта. Договором передбачено наступне: виконавець за завданням замовника зобов'язується провести оцінку вартості інвентарного об'єкта - адміністративної будівлі (літ. А), загальною площею 4 502,1 м. кв., за адресою: АДРЕСА_2, (надалі - Об'єкт) та ознайомити замовника зі звітом про оцінку майна. Замовник-платник зобов'язується ознайомитися зі звітом, провести заходи по затвердженню акта оцінки, прийняти виконану роботу за актом прийому - передачі та оплатити її на умовах визначених цим договором (п.1.); оцінка інвентарних об'єктів проводиться для визначення ринкової вартості об'єкта з метою розрахунку орендної плати для продовження орендних відносин (п.2.); договір набуває чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань за договором (п.10.1.) (т.2. а.с.45). Договір не містить посилання на конкретні договори оренди нерухомого майна.

Актом прийому-передачі робіт по незалежній оцінці від 03.12.08р. адміністративної будівлі (літ. А), загальною площею 4502,1 м. кв., за адресою: АДРЕСА_2, з метою визначення ринкової вартості об'єкта оренди у відповідності П(С)БО і використання її для розрахунку орендної плати, станом на 31.08.2008 року, що визначається при всіх загальних припущеннях та обмежувальних умовах на дату оцінки передбачено: незалежна оцінка виконана станом на 31.0.8.2008 р.; строк її дії 6 місяців згідно чинного законодавства (т.2 а.с.47).

11.03.2010р. ФОП ОСОБА_4 підготовлено заяву, адресовану міському голові Гройсману В.Б., про переукладення договору оренди на приміщення за адресою АДРЕСА_2 у підвалі для розміщення спортивно-оздоровчого комплексу (терміческая кабіна, бассейн солярій) , площею 139,7 кв. м. терміном до 2016 року згідно з попереднім договором (т.2 а.с.7).

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради №625 від 25.03.2010 р. "Про оренду приміщення адмінбудівлі по АДРЕСА_2" дозволено Ленінській районній адміністрації Вінницької міської ради переукласти з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 договір на оренду частини підвального приміщення загальною площею 154,8 м. кв. адміністративної будівлі по АДРЕСА_2 для розміщення спортивно-оздоровчого комплексу терміном до 09.11.2016 року (п.1.); та зобов"язано Ленінську районну адміністрацію Вінницької міської ради привести договірні відносини з орендарем у відповідність до нормативно-правових актів (т.2. а.с.8).

У своєму клопотанні, адресованому Ленінській районній адміністрації, без дати та номеру, ФОП ОСОБА_4 просить укласти договір оренди терміном на 2 роки 7 місяців з послідуючою пролонгацією до 09.11.2016 року, а також у зв'язку з кризою та важким фінансовим становищем застосувати пільговий режим нарахування орендної плати та провести реструктуризацію існуючої заборгованості за оренду (т.2. а.с.9).

05.05.2010р. Ленінська районна адміністрація Вінницької міської ради листом №182 на виконання рішення виконкому від 25.03.2010р. №625 та за результатами розгляду листа щодо оренди приміщення площею 154,8 м.кв. направила ФОП ОСОБА_4: договір оренди приміщень(будівель, споруд) №1-030; акт приймання-передачі приміщення площею 154,8 м.кв.; розрахунок орендної плати. Вказані документи адресат отримав, про що свідчить його підпис в листі (т.2 а.с.15).

06.05.2010 р. між Ленінською районною державною адміністрацією Вінницької міської ради в особі голови районної адміністрації Бондара Ю.Г. та ФОП ОСОБА_4 було укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ №1-030. Договором передбачено наступне: орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення надалі "об'єкт", на підставі рішення виконкому № 625 від 25.03.2010 року за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 154,8 м.кв.,вартістю 440 406,00 грн. (чотириста сорок тисяч чотириста шість) грн., визначеною незалежною (експертною оцінкою), встановленою станом на 31 серпня 2008 р. та затвердженою рішенням виконкому міської ради №2462 від 09.10.2008 р., яке знаходиться на балансі (обслуговуванні) Ленінської районної державної адміністрації Вінницької міської ради, що розташована за адресою: АДРЕСА_2., (п.1.1.); характер використання приміщень : для розміщення спортивно-оздоровчого комплексу 154,8 м. кв. (п.1.2.); термін оренди визначається з 06.05.2010р. до 06.12.2012р. (п.1.4); орендна плата перераховується Ленінській районній адміністрації Вінницької міської ради щомісячно, не пізніше останнього числа поточного місяця. Орендна плата за базовий місяць при укладені договору оренди складає 11 597,36 грн. , без ПДВ 20%. (п.2.1); орендодавець зобов'язується передати "орендарю" в оренду комунальне майно згідно з розділом 1 цього договору по акту прийому-передачі, який підписується ЖЕК або іншою організацією (установою), на балансі чи обслуговуванні якої воно знаходиться, та "орендарем". У разі не підписання акту прийому-передачі договір вважається не укладеним. (п.4.1-4.1.1.);зміна або дострокове розірвання договору з ініціативи "орендаря" можуть мати місце за погодженням з орендодавцем. Зміни до договору оренди, внесення яких обумовлено положеннями чи вимогами законодавства або рішеннями Вінницької міської ради та її виконавчого комітету є обов'язковими для сторін договору. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються орендодавцем протягом 20 днів з моменту їх подання. Одностороння відмова "орендаря" від виконання умов договору не допускається (п.6.1.); договір оренди припиняється у разі: - закінчення строку на який його було укладено, - приватизації об'єкта оренди /за участю орендаря, - банкрутства орендаря, - загибелі об'єкта оренди, - на вимогу "орендодавця" згідно з вимогами ст. 782 Цивільного кодексу України, - у випадках, передбачених п.2.6. даного договору (п.6.2.) (т.2 а.с.33-34).

07.05.2010 р. ФОП ОСОБА_4 підготовлено заяву міському голові Гройсману В.Б. з проханням зменшити орендну плату за договором №1-030 від 06.05.2010р. на час дії пільгового режиму нарахування плати за оренду комунального майна у відповідності до прийнятого міського радою рішення та провести реструктуризацію боргу, що виник станом на 07.05.2010 р. у сумі 9867,27 грн. на сім місяців. Вказаний борг виник у зв'язку з тим, що на момент переукладання договору оренди суттєво збільшилась сума орендної плати, а кількість відвідувачів у зв'язку з кризою зменшилась (т.2. а.с.12).

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради №1297 від 22.06.2010 р. "Про реструктуризацію боргу за оренду приміщень адмінбудівлі по АДРЕСА_2" доручено Ленінській районній адміністрації Вінницької міської ради застосувати пільговий режим нарахування орендної плати з 01.07.2010 р. та здійснити реструктуризацію боргів фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 у сумі 9574,73 на 7 місяців по договору оренди №1-030 від 06.05.2010 р. за оренду приміщення по АДРЕСА_2 (п.1.); укласти додаткову угоду до договору оренди зазначеного у пункті 1 даного рішення, виклавши їх в редакції затвердженій рішенням міської ради від 26.03.2010 р. №2767 (п.2.) (т.2. а.с.11).

22.06.2010 р. між Ленінською районною державною адміністрацією Вінницької міської ради в особі голови районної адміністрації Бондара Ю.Г. та ФОП ОСОБА_4 було укладено додаткову угоду до договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №1-030 від 06.05.2010 р. про реструктуризацію заборгованості по орендній платі і застосуванню пільгового режиму нарахування орендної плати (т.2 , а.с.35).

Рішенням 3 сесії 6 скликання Вінницької міської ради №85 від 14.01.2011 р. "Про оптимізацію загальної структури виконавчих органів міської ради, апарату міської ради та її виконкому та їх чисельності" утворено з 1 квітня 2011 року Правобережну адміністрацію (п.1-1.2), ліквідовано з 31 березня 2011 року: Ленінську районну адміністрацію (п.2.-2.3) (т.1 а.с.85-89).

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради №332 від 10.02.2011 р. передбачено наступне: у зв'язку з відмовою фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 від частини орендованої площі, внести зміни у пункт 1 рішення виконкому від 25.03.2010 р. №625: цифри "154,8 м.кв." замінити на цифри "141,1 м. кв.". Ленінській районній адміністрації підготувати відповідні зміни до договору оренди №1-030 від 06.05.2010 р. (п1) (т.2. а.с.10).

10.02.2011 р. Ленінською районною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП ОСОБА_4 внесено зміни до договору оренди приміщень / будівель, споруд/ №1-030 від 06.05.2010 р., відповідно до яких, окрім іншого, зменшено площу орендованих приміщень з 154,8 м.кв. до 141,1 м.кв., зменшено розмір орендної плати до суми 7 721,66 за базовий місяць ( т.2 а.с.38).

Згідно розрахунку орендної плати від 10.02.2011 р. до договору оренди №1-030 від 06 травня 2010 р. зі змінами нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, вартість приміщення згідно з експертною оцінкою становить 401 429,50 грн., площа приміщення - 141,10 кв.м., річна орендна плата становить 100357,38 грн., орендна плата за місяць проведення оцінки - 8 363,11 грн., індекс інфляції з 31.08.2008 р. по 31.01.2011 р. - 131,9, орендна плата за базовий місяць оренди складає 7721,66 грн. (т.2. а.с.39).

10.02.2011р. ОСОБА_4 передав, а Ленінська районна державна адміністрація Вінницької міської ради прийняла частину підвального приміщення адміністративної будівлі за адресою :АДРЕСА_2 загальною площею 13,7 м.кв., що стверджується актом прийманя-передачі нежитлового приміщення до договору оренди від 06.05.2010 р. №1-030 (т.2 а.с.36).

Рішенням 5 сесії 6 скликання Вінницької міської ради №101 від 01.03.2011 р. затверджено Положення про Департамент Правобережної адміністрації (т.1 а.с.92).

Положенням про Правобережну адміністрацію Вінницької міської ради передбачено наступне: Правобережна адміністрація Вінницької міської ради є виконавчим органом Вінницької міської ради, який створений відповідно до рішення 3 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 14 січня 2011 року №85 "Про оптимізацію загальної структури виконавчих органів міської ради, апарату міської ради та її виконкому та їх чисельності" (п.1.1.); адміністрація підзвітна і підконтрольна міській раді, підпорядкована виконавчому комітету міської ради, міському голові (п.1.2.); адміністрація є юридичною особою (п.9.1) (т.1 а.с.93-96).

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради №847 від 14.04.2011 р. "Про оренду приміщень адмінбудівлі по АДРЕСА_2" по діючих договорах оренди, укладених з Ленінською районною адміністрацією, запропоновано ФОП ОСОБА_4 внести зміни з 01 квітня 2011 року до договору оренди шляхом заміни сторони (орендодавця) на Правобережну адміністрацію (п. 2.6) (т.2. а.с. 13).

18.04.2011р. представником установи-балансоутримувача (Правобережна адміністрація Вінницької міської ради) в особі голови адміністрації Бондара Ю.Г. та ФОП ОСОБА_4 було складено акт про зміну балансоутримувача адміністративної будівлі по АДРЕСА_2 до договору оренди №1-030 від 06.05.2010 р.. Згідно акту на момент фактичної зміни балансоутримувача "Орендар" користувався частиною приміщення за адресою АДРЕСА_2, загальною площею 141,1 м кв. для розміщення спортивно-оздоровчого комплексу (т.2 а.с.37).

18.04.2011 р. Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП ОСОБА_4 внесено зміни до договору оренди приміщень / будівель, споруд/ №1-030 від 06.05.2010 р. в зв"язку із зміною балансоутримувача (т.2 а.с. 40).

Згідно ст.203ч.1 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам .

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 01.01.2010р., яка була чинна на момент укладення оспорюваного договору) передбачено наступне: істотною умовою договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди. (ст.10ч.1,ч.4,ч.5); оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України,оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди (ст.11);договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору (ст.12ч.1); передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди(ст.13ч.1);одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (ст.26) .

Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України" ( в редакції закону від 09.09.2004р., яка була чинна на час укладення договору №1-030 від 06.05.2010р.) передбачено наступне: проведення оцінки майна є обов'язковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності (ст.7ч.2).

Методикою оцінки об"єктів оренди, затвердженою постановою КМ України від 10.08.1995, № 629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" (в редакції чинній станом на момент складення звіту про оцінку об"єкту оренди ), передбачено наступне: у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка. При цьому вартість робіт з оцінки оплачується за домовленістю сторін договору оренди. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 (п.19).

Пунктом 56 Національного стандарту №1, затвердженого постановою КМ України від 10.09.2003 № 1440, (в редакції чинній станом на момент складення звіту про оцінку об"єкту оренди ) передбачено, що звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити,окрім іншого,дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства .

В пункті 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" йдеться про наступне. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши в сукупності докази, які містяться в матеріалах справи, суд дійшов до переконання в тому, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 09.11.2006р. між Ленінською районною радою міста Вінниці та ОСОБА_4 було укладено договір найму (оренди) комунального майна, а саме частини підвалу загальною площею 258,5кв.м. за адресою АДРЕСА_2. Договором термін оренди визначений з 09.11.2006р. по 09.11.2016 року. Орендна плата за перший місяць складала 2 520,38 грн..Сторони визначили, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку на який його було укладено; банкрутства орендаря; у разі невиконання умов договору; загибелі об'єкта оренди, умов договору та може бути достроково розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Також підстави припинення та розірвання договору оренди визначені ЦК, ГК, ЗУ "Про оренду державного та комунального майна". Разом з тим суд зазначає, що відповідач та третя особа не надали суду доказів в обгрунтування наявності підстав, встановлених чинним законодавством України чи умовами самого договору від 09.11.2006р., які вказували б на його припинення чи розірвання.Твердження відповідача та третьої особи про те, що договір від 09.11.2009р. припинив свою дію в зв"язку з укладенням договору від 06.05.2010р. не грунтуються на законі та не є умовою договору від 06.05.2010р., отже не є новацією в розумінні ст.604 ЦК, а тому судом не можуть бути взяті до уваги. Таким чином, суд приходить до переконання в тому, що вказаний договір є чинним. Оскільки відповідач заперечував чинність договору оренди від 09.11.2006р, то на переконання суду та відповідно до положень ст.16ч.2п.1 ЦК України, ст.20ч.2 ГК України наявні підстави для захисту порушеного права шляхом визнання за позивачем права на оренду нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 у відповідності до умов договору найму (оренди) комунального майна від 09.11.2006 р..

Оцінюючи дійсність договору №1-030 від 06.05.2010р., суд виходив з наступного.

Законами України "Про оренду державного та комунального майна", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України", Методикою оцінки об"єктів оренди, затвердженою постановою КМ України, від 10.08.1995 № 629, Національним стандартом №1, затвердженим постановою КМ України від 10.09.2003 № 1440 передбачено обов"язкове проведення оцінки комунального нерухомого майна, яке передається в оренду.Також законодваць передбачив, що оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості, при цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту N 1, яким суб"єкту оцінювання надано право визначати строк дії такої оцінки. Як вбачається із змісту договору від 06.05.2010р. він був укладений з використанням експертної незалежної оцінки об"єкту нерухомості станом на 31.08.2008р. . Як вбачається із змісту акту прийому-передачі робіт по незалежній оцінці від 03.12.2008р. оцінювач - СПД ОСОБА_8 обмежила строк дії оцінки шістьмома місяцями. З цих підстав заперечення третьої осби, щодо відсутності строку дії експертної оцінки станом на 06.05.2010р., судом до уваги не приймаються. Таким чином, вказана експертна оцінка втратила свою чинність задовго до укладення оспорюваного договору, що дає підстави суду прийти до переконання в тому, що договір оренди був укладений за відсутності експертної оцінки об"єкту оренди, тобто з порушенням вимог чинного законодавства, зазначеного вище, що з врахуванням правової позиції Вищого господарського суду України, висловленої у справі №05/435(постанова від 16.03.2010р.) є підставою для визнання його недійсним на підставі ст.215ч.1, ст.203ч.1 ЦК України. За наявності підстав для визнання недійсним самого договору наявні підстави для винання недійсними додаткової угоди від 22.06.2010р. та змін до договору від 10.02.2011р., 18.04.2011р., оскільки вони є його невід"ємними частинами. З підстав, зазначених вище, суд не приймає до уваги аргументи 3-ї особи в заперечення позову про те, що позивач не був позбавлений можливості за власний кошт здійснити незалежну експертну оцінку об"єкту нерухомості .

При цьому суд вважає за необхідне акцентувати увагу на тому, що правочини не повинні суперечити не тільки положенням законів, а й положенням галузевих законодавчих актів та нормативно-правовоих актів, прийнятих відповідно до Конституції, про що вказано Верховним Судом України в Узагальненні практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008р..

Разом з тим суд вважає, що не знайшла свого підтвердження така підстава для визнання недійсним договору як відсутність акту прийому-передачі, оскільки вказані в договорі приміщення фактично перебували в користуванні ФОП ОСОБА_4 за договором оренди від 09.11.2006р., що підтверджується наявними у справі документами.

Підсумовуючи викладене суд зазначає про те,що заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню з підстав вказаних вище.

Витрати, пов"язані зі сплатою судового збору покладаються на відповідача за правилами ст. 49 ГПК України.

Крім того , при зверенні до суду позивачем зайво сплачено 29 грн. судового збору згідно квитанції №101943.278.1 від 12.10.2012 р. та 1102 згідно квитанції №101943.278.3 від 10.12.2012 р., а тому судовий збір у вказаному розмірі підлягає поверненню позивачу відповідно до п.1 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про судовий збір" від 08.07.2011 року № 3674-VI.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 34, 43, 82, 84, 85, 115 Господарського процесуального кодексу України, -

ВИРІШИВ :

1. Позов задовольнити.

2. Визнати за фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 право на оренду нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 у відповідності до вимог договору найму (оренди) комунального майна від 09.11.2006 р..

3. Визнати недійсним договір оренди приміщень /будівель, споруд/ №1-030 від 06.05.2010 р., укладений між Правобережною адміністрацією Вінницької міської ради та ФОП ОСОБА_4, додаткову угоду від 22.06.2010р. та зміни до договору від 10.02.2011 р. та від 18.04.2011 р..

4.Стягнути з Правобережної адміністрації Вінницької міської ради (код ЄДРПОУ 37617974, АДРЕСА_2) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (ідент. номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1) витрати по сплаті судового збору в сумі 1073грн..

5. Повернути фізичній особі підприємцю ОСОБА_4 з Державного бюджету України через відповідний територіальний орган Держказначейства України суму зайво сплаченого судового збору в розмірі 29грн., сплаченого згідно квитанції №101943.278.1 від 12.10.2012 р. та 1102 грн. сплаченого згідно квитанції №101943.278.3 від 12.10.2012 р. (оригінали квитанцій - у матеріалах справи № 8/61/2012/5003).

6. Засвідчений гербовою печаткою суду примірник даного рішення є підставою для повернення позивачу судового збору у встановленому цим рішенням розмірі.

7. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 24 грудня 2012 р.

Суддя Грабик В.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи