Рішення

від 16.01.2013 по справі 5023/3999/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" січня 2013 р.Справа № 5023/3999/12

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Светлічного Ю.В.

при секретарі судового засідання Воронько В.В.

розглянувши справу

за первіснимпозовом Харківської міської ради, м. Харків 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: - Управління земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКФ "Океан-1" , м. Харків про та за зустрічним позовом внесення змін до договору Товариства з обмеженою відповідальністю ВКФ "Океан-1" м. Харків до Харківської міської ради, м. Харків про розірвання договору оренди земельної ділянки за участю представників сторін:

позивача (за первісним позовом) - Щолокової Н.О. довіреність №08-11/3272/2-12 від 03.09.12 р.;

3-ї особи - не з'явився;

відповідача (за первісним позовом) - Михайлової М.М. довіреність №10/1 від 10.10.12 р.;

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулась до господарcького суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить внести зміни до договору оренди землі від 26.12.03р. №75101/03 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним в редакції викладеній в позовній заяві. Судові витрати просить покласти на відповідача. Позовні вимоги обґрунтовує необхідністю приведення договору оренди у відповідності до вимог чинного законодавства.

12.10.12 р. відповідачем було подано зустрічну позовну заяву (вх. №16531 від 12.10.12р.), з урахуванням уточнень до позовної заяви вх.№16788 від 15.10.2012 р., в якій позивач (за зустрічним позовом) просить розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між Харківською міською радою (61200, м. Харків, м - н Конституції, 7 код ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою "Океан-1" (61144, м. Харків, вул. Гвардійців - Широнінців, 83/26, код ЄДРПОУ 21181833), посвідчений 22 грудня 2003 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Коляда Т.Г., та зареєстрований 26 грудня 2003 року у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 75101/03 та стягнути з Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційної фірми "Океан-1" витрати по сплаті судового збору у розмірі 118,00 грн.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15 жовтня 2012 року судом було прийнято зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо - комерційною фірмою "Океан-1" до Харківської міської ради, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від про договору оренди земельної ділянки №75101 від 26 грудня 2003 року, укладений між Харківською міською радою та ТОВ ВКФ "Океан - 1", визнати недійсним.

Відповідно витягу від 05 листопада 2012 року автоматизованою системою документообігу господарського суду Харківської області справу призначено для розгляду судді Светлічному Ю.В.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17 грудня 2012 року клопотання позивача (за первісним позовом) про відкладення розгляду справи та продовження строку розгляду справи - задоволено та продовжено строк розгляду справи до 20 січня 2013 року. Клопотання відповідача (за первісним позовом) про відкладення розгляду справи - задоволено. Розгляд справи відкладено на "16" січня 2013 р. о 10:15.

Присутній представник позивача (за первісним позовом) підтримав заявлені позовні вимоги та просив позов задовольнити, у задоволенні зустрічного позову просив відмовити, з підстав викладених ним у відзиві на зустрічну позовну заяву, який ним наданий через канцелярію господарського суду 10 січня 2013 року за вх.№670, який долучено судом до матеріалів справи.

Присутній представник відповідача (за первісним позовом) підтримав заявлені зустрічні позовні вимоги та просив їх задовольнити, у задоволенні первісного позову просив відмовити, з підстав викладених ним у відзиві на позовну заяву, який ним наданий через канцелярію господарського суду.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, пояснення їх повноважних представників, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

26 грудня 2003 року між Харківською міською радою Харківської області (далі по тексту - позивач за первісним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою "Океан-1" (далі по тексту - відповідач за первісним позовом) був укладений договір оренди земельної ділянки № 75101/03 (далі по тексту - договір, договір оренди), відповідно до якого Харківська міська рада на підставі рішення XIV сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 19.11.2003 року № 231/03 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надала, а ТОВ ВКФ "Океан-1" прийняло в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26 загальною площею 0,3269 га (ділянка № 5 - 0,3145 га, ділянка № 6 - 0,0124 га), в тому числі: під забудовою - 0,2192 га, інших угідь 0,1077 га. Земельна ділянка надавалась в оренду строком до 06.06.2021 року для експлуатації та обслуговування нежитлового приміщення літ. А-2 загальною площею 3128,4 кв. м.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно п. 2.1. договору, плата за землю вноситься Орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 4004,94 грн. в тому числі: ділянка № 5 - 3852,63 грн., ділянка № 6 - 152,31 грн. не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця. На даний час розмір щомісячної орендної плати становить 5198,50 грн. з урахуванням встановленого законодавством коефіцієнту індексації.

Відповідно до п. 2.2. договору, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

На виконання умов договору позивачем належним чином увесь цей час сплачувалася орендна плата, хоча на момент укладення договору оренди більшу частину нежитлового приміщення літ. А-2 по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26, для експлуатації та обслуговування якого і надавалась в оренду земельна ділянка, позивачем було відчужено шляхом укладення наступних угод:

31 травня 1996 року між ТОВ ВКФ "Океан-1" та ПП "Фотон" було укладено договір купівлі-продажу 6/100 частин нежитлового будинку № 83/26 по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26 - приміщення №№ 38, 39, 41 загальною площею 202,1 кв. м.

20 жовтня 1997 року між ТОВ ВКФ "Океан-1" та АТЗТ "Золушка Плюс" було укладено договір № Н-34-7779 купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху №№ 1, 2, З в цегляній будівлі літ. А-2 загальною площею 76,3 кв. м, розташованій за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців- Широнінців, 83/26.

07 вересня 1998 року між ТОВ ВКФ "Океан-1" та Корпорацією "Група ВLС" було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень у будівлі літ. А-2 по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26 загальною площею 1725,5 кв. м: магазин-підвал № 21, 29-55, 42а, 43а, 44а, 45а, 46а загальною площею 893,2 кв. м; магазин - 1 поверх № 7, 8, 10, 12, частина приміщення №13 площею 87,5 кв. м, № 14-37, 42, 43 загальною площею 832,3 кв.м; естакада загальною площею 102,6 кв.м, що примикає до приміщень 1-го поверху № 16, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26.

20 березня 2002 року ТОВ ВКФ "Океан-1" було передано до статутного фонду товариства з обмеженою відповідальністю "ОКЕАН плюс" приміщення першого поверху №№ 45, 46, підвальні приміщення №№ 1, 2, 3,6,7, 8, 9,11 загальною площею 104,0 кв. м у будівлі № 83/26 по вул. Гвардійців-Широнінців у м. Харкові, що підтверджується актом передачі майна засновників до статутного фонду товариства з обмеженою відповідальністю "ОКЕАН плюс".

Таким чином, судом встановлено, що ТОВ ВКФ "Океан-1" на праві власності належить лише частина нежитлових приміщень у будівлі по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26 загальною площею 1020,5 кв. м, а власниками більшої частини нежитлових приміщень є інші підприємства, орендну плату 32 користування земельною ділянкою, наданою для експлуатації та обслуговування нежитлового приміщення літ. А-2 загальною площею 3128,4 кв. м, за всіх сплачує ТОВ ВКФ "Океан-1" (відповідач за зустрічним позовом). Тобто право користування земельною ділянкою реалізовують усі співвласники нерухомого майна, а платником орендної плати згідно договору оренди є лише відповідач за зустрічним позовом.

Як вбачається з матеріалів справи, 19 листопада 2009 року Харківською міською радою було направлене до ТОВ ВКФ "Океан-1" попередження про запровадження нового порядку визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та необхідність у зв'язку з цим замовлення в землевпорядній організації витягу із технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, приведення розміру орендної плати у відповідність до чинного законодавства та оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 26.12.2003 року.

06 квітня 2010 року відповідачем (за зустрічним позовом) на адресу Харківської міської ради було направлено листа з повідомленням про те, що більша частина нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці належить іншим власникам, а оплату орендних платежів здійснює лише ТОВ ВКФ "Океан-1", та проханням зупинити дію вищевказаного Договору та перерахувати розмір орендної плати відповідно до площі, яку позивач фактично займає. У відповідь на даний лист, ТОВ ВКФ "Океан-1" було запропоновано прибути до управління земельних відносин з правовстановлюючими документами на нежитлову будівлю для одержання роз'яснень щодо оформлення права користування земельною ділянкою по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26. Але вирішення питання по суті не відбулося.

27 травня 2010 року ТОВ ВКФ "Океан-1" звернулося до Управління земельних відносин Харківської міської ради із заявою про направлення спеціаліста для обстеження земельної ділянки у зв'язку з припиненням дії договору оренди землі. За результатами проведеного обстеження було складено акт № 1914/10 від 08.06.2010 року, яким підтверджено, що ТОВ ВКФ "Океан-1" використовує приміщення площею 1020,5 кв. м, а загальна площа приміщень, які використовуються іншими підприємствами і належать їм на праві власності, складає 2107,9 кв. м. Також було встановлено, що земельна ділянка № 6 площею 0,0124 га вільна від будівель і споруд, а земельна ділянка, загальною площею 0,3269 га використовується ТОВ ВКФ "Океан-1" в межах та на умовах договору оренди земельної ділянки від 26.12.2003 року, реєстраційний № 75101/03, тобто жодних порушень з боку ТОВ ВКФ "Океан-1" не було виявлено, що свідчить про добросовісне виконання ним своїх зобов'язань за договором.

Однак, 21.07.2011 року Управлінням земельних відносин було направлено пропозицію № 6760/0/84-11 про зміну договору оренди земельної ділянки у зв'язку зі зміною (збільшенням) розміру орендної плати, у відповідь на дану пропозицію, позивач знову повідомив Управління земельних відносин про те, що будівля знаходиться у власності декількох осіб, які використовують земельну ділянку у своїй діяльності, а орендну плату сплачує за всіх тільки ТОВ ВКФ "Океан-1" і що документи на розірвання договору оренди знаходяться на розгляді у Харківській міській раді. Управління земельних відносин, в свою чергу, у листі № 8300/0/84-11 від 06.09.2011 року зазначило, що до скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки ТОВ ВКФ "Океан-1" зобов'язане провести перерахунки розмірів орендної плати і підписати відповідну додаткову угоду до договору оренди землі від 26.12.2003 року та розрахунки визначення розміру орендної плати, як передбачено п.6.1. рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 року № 41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові". Також у листі зазначалося, що після скасування державної реєстрації вищенаведеного договору оренди землі сплата орендної плати буде здійснюватись відповідно до долі площі, яку займає позивач для виконання своєї діяльності.

У відповідь на вищевказаний лист, ТОВ ВКФ "Океан-1" звернулося до Управління земельних відносин з проханням розглянути попередні заяви про припинення дії договору оренди від 26.12.2003 року, однак жодної відповіді позивач так і не отримав. Харківською міською радою було подано позов про внесення зміни до договору оренди землі від 26 грудня 2003 року № 75101/03 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним. Умовами договору про зміну передбачено, зокрема, викладення п. 2.2. договору про оренду земельної ділянки від 26 грудня 2003 року № 75101/03 у новій редакції, а саме визначений інший розмір орендної плати: за земельну ділянку № 5 площею 0,3145 га згідно з розрахунком № 354/11 від 12.05.2011 р. на рік становить 6,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 558636,54 грн., або в місяць - 46553,05 грн.; за земельну ділянку № 6 площею 0,0124 га згідно з розрахунком № 355/11 від 12.05.2011 р. на рік становить 6,4% від ії нормативної грошової оцінки і складає 22121,60 грн., або в місяць - 1843,47 грн.

Таким чином, на вимогу позивача за первісним позовом розмір орендної плати має бути збільшений майже у 10 разів порівняно з встановленим 26 грудня 2003 року при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного Кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічна норма закріплена ст. 1 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Частиною 2 цієї статті передбачено, що розмір орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно з п. 4.1. договору, зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін.

Оскільки ТОВ ВКФ "Океан-1" та Харківській міській раді не вдалося дійти згоди щодо зміни умов договору, зокрема, в частині визначення розміру орендної плати відповідно до частки у праві власності позивача на будівлю та прийняття ТОВ ВКФ "Океан-1" запропонованих відповідачем змін до договору оренди земельної ділянки від 26.12.2003 року щодо підвищення розміру орендної плати.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

П. 4.4. договору передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України,

Ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, в момент укладення договору оренди земельної ділянки від 16.12.2003 року ТОВ ВКФ "Океан-1" не міг передбачити, що до моменту припинення його розмір орендної плати збільшиться майже у 10 разів і він буде змушений - одноосібно здійснювати орендні платежі за усіх землекористувачів.

До того ж, при усій своїй обачливості та турботливості, ТОВ ВКФ "Океан-1" не може усунути юридичних наслідків, що виникли на підставі законодавства внаслідок: відчуження нежитлових приміщень, тобто автоматичний перехід права користування земельною ділянкою, впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова та збільшення у зв'язку з цим розміру орендної плати.

Враховуючи вищенаведене та те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснюють усі співвласники будівлі по вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26, а орендну плату сплачує тільки ТОВ ВКФ "Океан-1", виконання договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін, тому суд вважає за необхідне у задоволенні первісного позову відмовити, та вбачає підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки №75101/03 від 26 грудня 2003 року відповідно до ст. 652 ЦК України, відповідно до цього зустрічний позов підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 526, 652 Цивільного кодексу України, статтями 1, 4, 12, 22, 33, 43, 47, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою "Океан-1" про внесення змін до договору - відмовити.

2. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційної фірми "Океан-1" до Харківської міської ради про розірвання договору оренди - задовольнити.

3. Розірвати договір оренди земельної ділянки № 75101/03 від 26 грудня 2003 року, укладений між Харківською міською радою (61200, м. Харків, м-н Конституції, 7 код ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою "Океан-1" (61144, м. Харків, вул. Гвардійців-Широнінців, 83/26).

Суддя Светлічний Ю.В.

Справа №5023/3999/12

Повне рішення складене 21 січня 2013 року.