Постанова

від 12.02.2013 по справі 5011-58/10050-2012

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

cpg1251

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" лютого 2013 р. Справа № 5011-58/10050-2012 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого Овечкіна В.Е., суддівЧернова Є.В., Цвігун В.Л., за участю представників: позивача -не з'явились, відповідача третьої особи -не з'явились, -Конта М.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ТОВ "Київський бізнес центр" на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 04.12.2012 у справі№5011-58/10050-2012 за позовом Державного спеціалізованого видавництва "Вища школа" до (третя особаТОВ "Київський бізнес центр" - РВ ФДМ України по м.Києву) про та за зустрічним позовом пророзірвання договору оренди від 28.10.2010 №1 звільнення від орендної плати встановив:

Рішенням господарського суду м.Києва від 17.10.2012 (суддя Блажівська О.Є.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.12.2012 (судді: Чорногуз М.Г., Жук Г.А., Суховий В.Г.), первісний позов задоволено з мотивів доведеності підстав для розірвання договору оренди від 28.10.2010 №1. В зустрічному позові відмовлено у зв'язку з його необґрунтованістю.

ТОВ "Київський бізнес центр" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення зустрічного позову та відмову в первісному позові, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст.391,651,762,783 ЦК України та ст.ст.43,84 ГПК України. Зокрема, скаржник вказує на відсутність оцінки судами доказів (лист ДП "ДСВ "Вища школа" від 02.02.2012, акт санітарно-епідеміологічного обстеження об'єкта від 28.11.2011, постанова Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району м.Києва від 06.12.2011 №350, листи Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району м.Києва від 22.02.2012 №10/з та від 06.03.2012 №428), наданих орендарем на підтвердження встановлення орендодавцем заборони користуватися орендованими приміщеннями та щодо відсутності їх опалення в опалювальних сезонах, що призвело до неможливості використання приміщень за цільовим призначенням (під видавництво) у періоди з 28.10.2010р. по 15.04.2011р. та з 15.10.2011р. по 20.08.2012. У зв'язку з цим, на думку заявника, на підставі ч.6 ст.762 ЦК України у вказані періоди він має право на звільнення від внесення орендної плати у розмірі 52244 грн. та не порушував обов'язку щодо сплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди. Крім того, товариство вважає, що висновок суду першої інстанції про використання орендарем приміщень протягом 2010-2012рр. не за цільовим призначенням (не під видавництво), а під розміщення офісу та складу, спростовується наявними у справі довідкою Державної наукової установи "Книжкова палата України імені Івана Федорова" від 13.02.2012 №107/03 та довідкою Державного комітету телебачення та радіомовлення України від 22.06.2012 (а.с.49,51).

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника третьої особи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення первісного позову та відмову в зустрічному позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що орендарем порушено умови укладеного між сторонами договору оренди від 28.10.2010 №1 в частині сплати орендних платежів, страхування орендованого майна, збереження майна в належному стані та використання за цільовим призначенням. Зокрема, в порушення п.5.9 договору відповідачем більше 8 місяців не надано позивачу жодного підтвердження щодо перерахування орендної плати до державного бюджету.

На виконання наказу РВ Фонду державного майна України по м.Києву №1483 від 17.10.2011 була проведена перевірка виконання договірних умов дотримання законодавства в сфері орендних відносин щодо майна, яке розташоване за адресою: м.Київ, вул. Гоголівська, 7 літ. "Г". В результаті проведеної перевірки третьою особою було складено відповідний акт, яким зафіксовано порушення з боку ТОВ "Київський бізнес центр", а саме використання орендованого приміщення площею 96,63 кв.м. не під видавництво, а під розміщення офісу з процентною ставкою 15%, а з вересня 2011р. - 18%, тобто орендоване майно використовується не за призначенням.

Крім того, відповідачем належним чином не виконано покладеного на нього обов'язку по страхуванню орендованого майна (п.5.8 договору), оскільки ним не доведено, що договір страхування орендованого майна було поновлено після закінчення 04.01.2012р. терміну дії попереднього договору страхування, тобто без переривання строку страхування майна. Зазначені обставини в їх сукупності є достатніми підставами для дострокового розірвання договору оренди.

Касаційна інстанція погоджується з висновками апеляційного суду про наявність підстав для задоволення первісного позову та відмови в зустрічному позові з огляду на таке.

До спірних правовідносин оренди державного майна переважному застосуванню перед статтею 783 ЦК України підлягає ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", як норма спеціального закону, згідно якої підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому, вказаною диспозитивною нормою, на відміну від ст.783 ЦК України, не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення яких орендарем тягне за собою розірвання договору оренди державного майна. Пріоритетність застосування апеляційною інстанцією ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підтверджується також приписами ч.2 ст.9 ЦК України, згідно з якою законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Таким чином, в силу приписів ч.2 ст.9 ЦК України спеціальна норма ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як така, що встановлює особливості регулювання майнових (в даному випадку орендних) відносин суб'єктів господарювання, пов'язаних з достроковим розірванням договору оренди державного та комунального майна, підлягає переважному застосуванню перед нормами ст.ст.782,783 ЦК України, які відповідно містять загальне регулювання спірних правовідносин.

Наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень господарських судів у справах зі спорів про розірвання договорів оренди державного та комунального майна (постанова ВСУ від 08.05.2012 у справі №5021/966/2011).

З огляду на це, касаційна інстанція не приймає до уваги посилання відповідача в обґрунтування своїх заперечень на порушення судами приписів ст.783 ЦК України.

Судом першої інстанції достеменно встановлено факт систематичного порушення орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати (більше 8 місяців) і цей факт визнається заявником у касаційній скарзі з посиланням на необхідність звільнення його від внесення орендної плати у розмірі 52244 грн. за періоди з 28.10.2010р. по 15.04.2011р. та з 15.10.2011р. по 20.08.2012.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Однак, визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Водночас, орендоване майно є державним, тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з ч.3 ст.26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Відповідно до ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Таким чином, порушення орендарем такого обов'язку за договором оренди державного (комунального) майна, як своєчасне внесення орендної плати у повному обсязі, в розумінні ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Отже, за обставин доведеності факту систематичного невиконання орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, передбачених ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до абзацу 11 ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" страхування орендарем взятого ним в оренду майна є однією з істотних умов договору оренди.

Згідно з приписами ч.2 ст.651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Враховуючи норми ч.2 ст.651 ЦК України та абзацу 11 ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", факт невиконання чи неналежного (несвоєчасного) виконання такої істотної умови договору оренди державного майна, як страхування орендарем взятого ним в оренду майна, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Зважаючи на це, колегія також погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про доведеність неналежного виконання орендарем обов'язку щодо страхування переданого в оренду майна, передбаченого п.5.8 договору оренди від 28.10.2010 №1, що є істотною умовою договору оренди державного майна, оскільки після закінчення 04.01.2012р. терміну дії попереднього договору страхування договір страхування орендованого майна не було поновлено, тобто строк страхування майна перервався. При цьому, заявник у поданій касаційній скарзі вказані обставини не спростовує.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог орендар посилається на те, що він протягом тривалого часу не має можливості користуватись орендованими приміщенням, у зв'язку з чим, має право на звільнення від сплати орендної плати у період неможливості використання орендованого приміщення за призначенням.

08.11.2010 року між сторонами було укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та про надання комунальних послуг орендарю.

Відповідно до п.п.3.2.1,3.2.3 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, орендар має право вимагати при потребі від балансоутримувача позапланового огляду з метою виявлення стану конструкція і технічного обладнання приміщення та будівлі в цілому, а у разі незабезпечення виконання вимог п.2.1.1 вказаного договору і не прийняття відповідних заходів щодо підприємств, що обслуговують будівлю, припинити внесення платежів за обслуговування та ремонт будівлі до усунення виявлених недоліків. Орендар має право у разі перебоїв у наданні комунальних послуг (подача води, тепла, електроенергії) строком більш як на одну добу, що підтверджується документами (актом, записом в журналі заяв), зменшити місячну плату за таким видом послуг або вимагати повернення грошових коштів сплачених за даним договором за строк відсутності комунальних послуг.

Колегія відхиляє необґрунтовані твердження заявника про неможливість використання ним орендованого нерухомого майна за цільовим призначенням протягом опалювального сезону через відсутність опалення приміщень та з причин чинення орендодавцем перешкод у доступі до приміщень, що нібито обумовило наявність передбачених ч.6 ст.762 ЦК України підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати в спірний період, з огляду на наступне.

По-перше, відповідно до ч.3 ст.767 ЦК України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані .

Натомість, як правильно зазначив апеляційний суд та не спростував заявник, акт приймання-передачі орендованого державного майна від 08.11.2010, який підписаний сторонами в період опалювального сезону, не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного чи аварійного технічного (експлуатаційного) стану об'єкта оренди, зокрема, щодо відсутності опалення в приміщеннях.

Всупереч вимог ч.3 ст.767 ЦК України орендар не перевірив справність (придатність до експлуатації) орендованих приміщень, тому останні вважаються такими, що передані у належному стані, чим спростовуються бездоказові твердження скаржника про зворотне.

Таким чином, оскільки відповідач підписав акт приймання-передачі орендованого державного майна без застережень, то він погодився з тим, що приміщення, які передавалися йому за цим актом, відповідають вимогам закону та умовам договору оренди.

По-друге, згідно з імперативними приписами ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Зважаючи на те, що норма ч.6 ст.762 ЦК України не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін ніяким чином не залежить від таких обставин, як-от, невизначеність в договорі умов щодо звільнення орендаря від внесення орендної плати через неможливість користування орендованим майном, за яку орендар не відповідає; обізнаність чи необізнаність орендаря з незадовільним технічним станом орендованого майна (в тому числі в частині відключення приміщень від централізованого опалення) чи фактичним його самовільним використанням іншими особами тощо.

Проте, з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та відповідачем не доведено звернення орендаря до орендодавця з пропозиціями про звільнення від внесення орендної плати протягом певного часу (періоду неможливості користування орендованим майном).

До того ж, як правильно зазначив апеляційний суд, орендар не надав суду як доказів звернення з вимогою до орендодавця з вимогою провести позаплановий огляд з метою усунення перебоїв у наданні комунальних послуг та з вимогою усунути перебої у наданні комунальних послуг, так і доказів щодо виникнення зазначених перебоїв під час користування орендованим майном.

Таким чином, посилання скаржника на позбавлення його права цільового використання орендованого майна у опалювальний період стосуються здебільшого питань порушення орендодавцем умов договору від 08.11.2010 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та про надання комунальних послуг орендарю, а не правовідносин сторін, врегульованих договором оренди від 28.10.2010 №1.

Заявник також не довів чинення орендодавцем перешкод у доступі орендаря до приміщень, оскільки в такому разі орендар не був позбавлений можливості звернутися із заявами та скаргами до правоохоронних органів або ж позовом про усунення перешкод у користуванні майном на підставі ст.28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

З матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та позивачем за зустрічним позовом не доведено вжиття ним наведених вище заходів з метою захисту своїх прав щодо користування нерухомим майном.

Отже, судами попередніх інстанцій не встановлено та скаржником не доведено існування неможливості використання ним орендованого нерухомого майна за цільовим призначенням з незалежних від орендаря причин та обумовлену цим відсутність передбачених ч.6 ст.762 ЦК країни підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати в спірний період.

Наведеним спростовуються недоречні твердження заявника про наявність у нього права на звільнення від внесення орендної плати у розмірі 52244 грн. за періоди з 28.10.2010р. по 15.04.2011р. та з 15.10.2011р. по 20.08.2012, протягом яких нібито було неможливим використання приміщень за цільовим призначенням (під видавництво) з причин встановлення орендодавцем заборони користуватися орендованими приміщеннями та відсутності їх опалення в опалювальний сезон, що призвело до неможливості.

Інші наявні заперечення скаржника зводяться передусім до посилань на неналежну оцінку судами доказів (лист ДП "ДСВ "Вища школа" від 02.02.2012, акт перевірки дотримання ДП "ДСВ "Вища школа" санітарного законодавства від 21.02.2012) та до намагань надати перевагу певним доказам (акт санітарно-епідеміологічного обстеження об'єкта від 28.11.2011, постанова Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району м.Києва від 06.12.2011 №350, листи Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району м.Києва від 22.02.2012 №10/з та від 06.03.2012 №428), однак, згідно імперативних приписів ч.2 ст.111 7 ГПК України касаційна інстанція не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти докази .

Водночас, стосовно посилання апеляційного суду на використання орендованих приміщень не за обумовленим договором цільовим призначенням (не для розміщення видавництва друкованих засобів масової інформації та видавничої продукції, що видаються українською мовою), як на іншу підставу для розірвання договору оренди, касаційна інстанція зазначає наступне.

Відповідно до ст.43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Висновок апеляційного суду про доведеність нецільового використання орендованих приміщень протягом 2010-2012рр. базується передусім на даних акта перевірки виконання договірних умов та дотримання законодавства в сфері орендних відносин щодо майна по вул.Гоголівській,7"Г" в м.Києві, складеного РВ ФДМ України по м.Києву в листопаді 2011 року (а.с.151-152). В свою чергу, вказаний акт перевірки ґрунтується на листі Державного спеціалізованого видавництва "Вища школа" від 16.11.2011 №263 та листі Державної наукової установи "Книжкова палата України імені Івана Федорова" від 15.11.2011 №905/05 (а.с.27), аналізуючи які третя особа дійшла висновку про використання товариством орендованих приміщень під розміщення офісу та складу.

Однак, вказаний передчасний висновок суду суперечить іншим наявним у справі належним доказам, а саме довідкам Державної наукової установи "Книжкова палата України імені Івана Федорова" від 13.02.2012 №107/03 та Державного комітету телебачення та радіомовлення України від 22.06.2012 (а.с.49,51), які охоплюють період 2011-2012рр. (останні 12 місяців до їх видачі) та містять зовсім протилежні відомості, аніж зазначені в акті перевірки.

За таких обставин, з врахуванням приписів ст.43 ГПК України факт використання орендарем приміщень не за цільовим призначенням (не під видавництво) та обумовлену цим підставу для розірвання договору оренди, передбачену п.1 ст.783 ЦК України, не можна вважати доведеними.

Відповідно до п.3 ст.111 9 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин , що мають значення для правильного вирішення справи.

Разом з тим, враховуючи, що в даному випадку в силу правильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права (ст.ст.651,762 ЦК України та ст.ст.10,18,26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), таке процесуальне порушення, як помилкове застосування ст.43 ГПК України, не зробило неможливим встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи (доведеність систематичного невиконання орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати та обов'язку щодо страхування переданого в оренду майна в якості інших підстав розірвання договору оренди), що мають істотне значення для правильного вирішення спору, тобто не призвело до прийняття неправильних по суті рішення та постанови, тому в розумінні п.3 ст.111 9 ГПК України вказане процесуальне порушення не може бути достатньою підставою для їх скасування.

Згадана процесуальна позиція узгоджується з абзацом 5 п.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №7 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України" (в редакції від 16.01.2013р.), яким роз'яснено, що не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.111 5 ,111 7 -111 11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.12.2012 у справі №5011-58/10050-2012 залишити без змін, а касаційну скаргу ТОВ "Київський бізнес центр" - без задоволення.

Головуючий, суддя В.Овечкін

Судді: Є.Чернов

В.Цвігун