Рішення

від 27.01.2009 по справі 14/139

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

14/139

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул.Шевченка 16, м.Івано-Франківськ, 76000, тел. 2-57-62

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 січня 2009 р.   Справа № 14/139   

за позовом                        ТзОВ "Турбо"  

вул.Шухевича, 1а, м.Бурштин, Галицький район, 77111

до відповідача   Регіональне відділення Фонду державного майна України                                           по Івано-Франківській області  

вул. С.Стрільців, 15, м.Івано-Франківськ, 76000

Представники:

Від позивача:  Мазур В.В., представник, довіреність № 25/12-2008 від 25.12.08

Від відповідача:  Гайдей В.В., начальник юридичного відділу, (довіреність № 1/14-01 від 21.01.09)

Представникам сторін роз"яснено права та обов"язки на підставі ст.ст.20,22 ГПК України.

СУТЬ СПОРУ: заявлено позов про   внесення змін в договір купівлі-продажу та визнання права              власності на незавершене майно.

         Позивач позовні вимоги підтримує, просить позов задоволити, свої обгрунтування виклав у позовній заяві, при цьому посилається на : договір купівлі-продажу об"єкту нерухомості від 11.11.02, додатковий договір від 22.11.07, акт приймання-передачі незавершеного будівництва, договір оренди землі від 26.01.04, рішення виконкому Бурштинської міської ради про надання дозволу на будівництво та ряд інших документів, а 14.01.09 - подав суду зміни до позовної заяви (вих. 314-01/2009).

        Відповідач позовні вимоги визнає частково, свої обгрунтування виклав у відзиві  (вих. №10-09-00147 від 27.01.09), зазначає, що спір стосовно права власності на вказаний об"єкт між сторонами відсутній, то провадження в цій частині просить припинити.

     Заслухавши представників сторін та розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне.

      Відповідно протоколу № 3 від  31.10.02 засідання конкурсної комісії з продажу об'єкта незавершеного будівництва - Поліклініки на 850 відвідувань в м.Бурштин по вул.Шухевича, 1а переможцем конкурсу визнана приватна комерційно-виробнича фірма „Турбо", позивач по справі, з умовою добудови об'єкту з перепрофілюванням його в 5-ти поверховий житловий будинок. Як наслідок, між позивачем та відповідачем  укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, проданого за конкурсом, а саме: незавершене будівництво поліклініки на 850 відвідувачів, що знаходиться за адресою: м.Бурштин, вул.Р.Шухевича, 1а на земельній ділянці 0,8 га.

       В засіданні суду позивач зазначив, що на виконання  п.5.1 договору ним, як покупцем, сплачено 80 589,00 грн. (з врахуванням нарахованого індексу інфляції за 2002-2007 роки у відповідності до розділу 3 договору).

         Листом № ЇВ від 21.01.03  позивач повідомив відповідача про виконання  п.5.3 договору, а саме про те, що  05.01.03 погашена заборгованість перед Бурштинською ТЕС ВАТ „Західенерго" в розмірі 37 300,00 грн. Відповідно до  актів прийому-передачі від 02.12.02 , позивач прийняв об'єкт незавершеного будівництва поліклініки на 850 відвідувань в м.Бурштині по вул.Шухевича, 1а. Як наслідок, розроблено та затверджено проект відведення земельної ділянки.

     Як вбачається з матеріалів справи, 26.01.04 між Бурштинською міською Радою та позивачем укладено договір оренди землі терміном на 5 років (п.5.1 договору).Позивач зазначає, що він своєчасно сплачує податки за оренду земельної ділянки, що підтверджується довідкою ДПІ в Галицькому районі №9493/10/19183 від 16.12.08.; на вимогу відповідача надавав всі  матеріали, відомості та документи, не чинив жодних дій щодо відчуження об'єкту приватизації (підтвердженям є акти поточних перевірок протягом 2003-2007 років КРВ ФДМУ); на виконання припису служби охорони праці Управління праці та соціального захисту населення Галицької районної державної адміністрації № 17 від 27.06.03  почав монтаж бетонної огорожі навколо будівельного майданчика (проте, ці роботи були призупинені Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Галицького району через відсутність дозволу на здійснення реконструкції незавершеного будівництва).

    Позивач протягом 2003-2005 років неодноразово звертався до відповідача з проханням надати дозвіл на виготовлення технічної документації та на реконструкцію незавершеного будівництва поліклініки, проте відповіді не отримано, тому позивач звернувся  до прокурора Галицького району зі скаргою, і тільки тоді рішенням виконавчого комітету  Бурштинської міської ради № 149 від 06.10.05 ТзОВ "Турбо" надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації та реконструкцію об'єкта незавершеного будівництва.          Позивач спорудив лінію 0,4 кв і підключив до енергопостачання будівельний майданчик згідно умов проектно-кошторисної документації, проте  будівельно-монтажні роботи проводити не можливо через відсутність затвердженої проектно-кошторисної документації і відповідно відсутність переоформлення прав забудівника.

     05.11.03 між позивачем, ТзОВ „Турбо", та ВАТ НДПВ „Львівтеплоелектропроект" укладено договір № 45-03 на виконання проектно-пошукових робіт на виконання робочого проекту перепрофілювання незавершеного будівництва поліклініки на 850 відвідувань в зміну в м.Бурштин по вул.Р.Шухевича на 5-ти поверховий житловий будинок ( п.5.9 договору).

     Протягом 2003-2005 років, на звернення позивача, стосовно розробки містобудівного паспорту та погодження перепрофілювання поліклініки на 5-ти поверховий житловий будинок, Галицька районна архітектура відповіді  не надавала, не звертаючи увагу на рішення архітектурно-будівельної ради містобудування та архітектури облдержадміністрації. Протягом 2004-2005 років були розроблені і погоджені всі технічні умови та заключення стосовно реконструкції поліклініки в житловий будинок.

    Слід зазначити, що 01.12.2005 позивач звернувся до Галицької райсанепідемстанції, і отримав відповідь,  що виділена ТзОВ „Турбо" земельна ділянка не придатна для перепрофілювання поліклініки в  житловий будинок. Отже, за  таких обставин позивач не мав можливості вкластися в термін виконання п.5.9 договору.

       Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 07.02.06,  ухвалами суду від 22.03.07 р. та 25.03.08 по справі №7/4за позовом РВ ФДМУ по Івано-Франківській області до відповідача ТзОВ "Турбо", суд зобов'язав ТзОВ „Турбо" переоформити права забудівника в тридцятиденний термін з відстроченням виконання рішення на шість місяців.

    Позивач звернувся до Прикарпатського центру Української академії архітектури з проханням надати проектні пропозиції по виходу з  даної ситуації, на що одержано  відповідь, і розроблені проектні пропозиції дали можливість для позитивного висновку Галицької райсанепідемстанції стосовно перепрофілювання поліклініки на 850 відвідувань в зміну в п'ятиповерховий житловий будинок з громадськими приміщеннями.

      На виконання ухвалу господарського суду Івано-Франківської області по справі № 7/4 від 22.03.07, позивач розробив новий варіант проекту перепрофілюванння незавершеного будівництва поліклініки в 5-ти поверховий житловий будинок з виділенням в окрему секцію кабінетів поліклініки та приміщень громадського призначення, який затверджений головою комісії Акт вибору земельної ділянки та  погоджений всіма відповідними службами Галицького району. Як наслідок, для продовження процедури по переоформленню прав забудівника ТзОВ „Турбо" звернулось в інспекцію архітектурно-будівельного контролю з проханням обстежити технічний стан конструкцій і визначити можливість ведення будівельних робіт по перепрофілюванню незавершеного будівництва поліклініки в 5-ти поверховий житловий будинок з громадськими приміщеннями.

  Головний державний інспектор ДАБК в Івано-Франківській області створив комісію, яка визначила, що на дану будівлю відсутній загальний журнал робіт, в якому повинні бути вказані прізвища і підпис відповідальної особи за будівництво і веденням загального журналу робіт, оскільки він є основним первинним документом, який відображає технологічну послідовність ведення робіт з 1991 по 1995 роки. Слід зазначити, що відсутній журнал по монтажу будівельних конструкцій, акти на заховані роботи проміжної прийомки відповідальних конструкцій, журнал авторського нагляду та  акт про зупинку будівництва, який є первинним документом для розгляду питання про зупинку будівництва, для прийняття подальшого рішення відносно його консервації, продажу або ліквідації. Позивач наголосив, що вищеперелічена документація не була йому передана. Комісія прийшла до висновку про те, що дану будівлю в найближчий час потрібно демонтувати (згідно акту від 12.08.08).

   Згодом, для більш детального обстеження технічного стану незавершеного будівництва поліклініки з метою перепрофілювання в 5-ти поверховий житловий будинок позивач звернувся до НДІ „Проектреконструкція", на що одержав висновок, що реконструкція незавершеного будівництва в житловий будинок неможлива.

    З огляду на припис  Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 09.12.08  зобов'язано позивача, ТзОВ „Турбо", в місячний термін організувати роботу по демонтажу незавершеного будівництва поліклініки на 850 відвідувань в зміну в м.Бурштин по вул.Шухевича 1а.

     Зважаючи на вищевикладене, суд приходить до висновку про задоволення позову і виходить з наступного.

     Приписами ст.11 Цивільного кодексу України встановлено, що однією з підстав виникнення цивільних прав і обов"язків є договір.

    Нормою  ст.652 Цивільного Кодексу України передбачено зміну або розірвання договору у зв"язку з істотною зміною обставин.  У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою статті 652 ЦК, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;  зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;  виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;          із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

      Беручи до уваги той факт, що на момент укладення договору купівлі-продажу позивач не знав та й не міг знати про неможливість добудови поліклініки, а інша сторона договору - РУ ФДМУ в Івано-Франківській області, відповідач по справі, його про це не повідомило.

      Частиною 4 ст.652 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Тобто, істотною зміною обставин в даному випадку, є те, що позивач не зможе оформити право власності на дане майно та всі понесені позивачем витрати протягом 2002-2008 роки. Слід зазначити, що п.1.2 договору купівлі-продажу передбачено, що право власності на об'єкт приватизації настає після підписання акту приймання-передачі об'єкту, який підписаний 12.12.02, але позивач не  оформив право власності на незавершене будівництво. З 03.08.04  вступив в силу Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", статтею 4 якого встановлено, що право власності на об'єкти нерухомості настає після його відповідної реєстрації в Державному реєстрі прав. Причиною відмови в реєстрації є суперечність деяких пунктів Договору купівлі-продажу - а саме: згідно п.1.2 договору право власності на об'єкт приватизації настає після підписання акту приймання-передачі об'єкту, в той же час пунктами 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9 даного договору продавець продовжує контролювати виконання даного договору. На підставі рішень та актів компетентних органів, виконання деяких з цих пунктів (зокрема, 5.2, 5.8, 5.9) взагалі неможливо.

     Приписами ст. 319 Цивільного Кодексу України, встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

        Отже, суд приходить до висновку про внесення змін до договору купівлі-продажу від 11.11.02, а саме: визнання пунктів такими, що припинили свою дію, які зобов"язують ТзОВ "Турбо" після підписання акту приймання-передачі об"єкту та повного розрахунку за нього, проводити інші додаткові дії. Даними пунктами є:

п.5.2 (завершення об'єкту протягом 5-ти років з дня нотаріального посвідчення Договору) - неможливо виконати на підставі припису від 9 грудня 2008 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю;

п.5.4 (надавати на вимогу Продавця необхідні матеріали, відомості) - між сторонами  підписаний Акт приймання-передачі,  проведений  повний  розрахунок, тому цей пункт суперечить ст.319 ЦК.

п.5.5 (допускати на об'єкт приватизації спеціалістів органу приватизації) - між сторонами підписаний Акт приймання-передачі, проведений повний розрахунок, тому цей пункт суперечить ст.319 ЦК.

п.5.7 (забороняється відчужувати об'єкт приватизації) - цей пункт суперечить ст.ст.317, 319ЦК.

п.5.8 (в частині встановлення терміну врегулювання з органами виконавчої влади питань користування земельної ділянкою) - без оформлення права власності на об'єкт нерухомості немає законних підстав на укладення договору оренди земельної ділянки.

п.5.9 (в частині встановлення терміну щодо переоформлення прав забудівника) - у відповідності до висновків комісій, без визнання права власності на об'єкт нерухомості неможливо продовжувати будівництво.

    Відповідно до абз.2 ч.З ст.331 Цивільного Кодексу України, у разі необхідності особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта,незавершеного будівництва.

   Частиною 1 ст.334 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

   Щодо клопотання позивача (вих. №14-01/2009 від 14.01.09) про зміни до позовної заяви, суд вважає його обгрунтованим, тому  приходить до висновку про  задоволення даного клопотання

    Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Позивачем доведено обставини, на які він посилався. Отже, вимога позивача правомірна та підлягає задоволенню.

   Викладені вище обставини підтверджуються матеріалами справи, і  є обгрунтованими, тому суд приходить до висновку про задоволення позову.

    Судові витрати відповідно до  ст.49 ГПК України слід залишити за позивачем.

   Керуючись ст. 124 Конституції України, ст.ст. 317, 319, 331, 334, 652 Цивільного кодексу України, Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

                                                                   ВИРІШИВ:

позов задоволити.

1.Визнати такими, що припинили свою дію пункти 5.2, 5.4, 5.5, 5.7 договору купівлі-продажу об"єкта незавершеного будівництва, проданого за конкурсом від 11.11.02 та додаткового договору про внесення змін до договору купівлі-продажу від 27.11.07.

2.Визнати такими, що припинили свою дію в частині встановлення термінів виконання, пункти 5.8, 5.9 договору купівлі-продажу об"єкта незавершеного будівництва, проданого за конкурсом від 11.11.02.

3.Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Турбо", Івано-Франківська обл., Галицький р-н., м.Бурштин, вул.Шухевича,1а (код 13664078) право власності на об"єкт незавершеного будівництва - Поліклініку на 850 відвідувань в м.Бурштин по вул.Шухевича,1а.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, у разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання повного рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

 Суддя                                                              Булка Володимир Ігорович

                                                                         Рішення підписане 02.02.09.

Виготовлено в АС "Діловодство суду"

Помічник судді Гандера М.В.  

.