Рішення

від 26.04.2013 по справі 913/382/13-г

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91016, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 квітня 2013 року Справа № 913/382/13-г

Провадження №23/913/382/13-г

За позовом Приватного підприємства «Ремікс» (м. Краснодон Луганської області)

до Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради Луганської області (м. Краснодон Луганської області)

про стягнення 396996 грн. 00 коп.

Суддя Воронько В.Д.

представники:

від позивача - Матлаєва О.В., директор, наказ № 38 від 27.06.2010; Коваленко В.А., довіреність № 12 від 12.12.2012;

від відповідача - Скнаріна Н.М., головний фахівець - юрист юридичного відділу, довіреність № 1684/10 від 29.12.2012.

в с т а н о в и в:

Між Приватним підприємством "Ремікс" та Управлінням економіки та власності виконавчого комітету раснодонської міської ради Луганської області 02.01.2003 укладено договір оренди комунального майна - нежилого приміщення № 3 загальною площею 1863,8 м 2 , яке розташоване за адресою: Луганська область, м. Краснодон, площа Леніна, 6, готель "Україна".

Вказане приміщення згідно з п. 2.1. договору орендодавець, Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради Луганської області, передає орендарю, Приватному підприємству "Ремікс", під готель.

Відповідно до п. 11.1 договору, останній діє 5 років по 02.01.2008 включно. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну даного договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той же строк та на тих же умовах, які було передбачено даним договором (п. 11.6 договору).

Пунктом 6.3 договору передбачено, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця проводити реконструкцію та технічне переобладнання орендованого майна, які підвищують його вартість, з наданням проектно-кошторисної документації, складеної організацією, що має ліцензію.

При закінчені або розірванні договору поліпшення орендованого майна, які виконані орендарем за рахунок власних коштів, які можливо відокремити від орендованого майна, не причиняючи йому шкоди, яизнаються власністю орендаря, а невідємні поліпшення - власністю орендодавця. Птання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна вирішується відповідно до умов даного договору та діючого законодавства (п. 11.5 договору).

12.02.2013 ПРиватне підприємство "Ремікс" звернулось до Господарського суду Луганської області з позовом до Управління економіки та власності виконавчого комітету раснодонської міської ради Луганської області про стягнення 396996 грн. 00 коп. витрат понесених ним на поліпшення орендованого майна.

В обгрунтування позову Приватне підприємство "Ремікс" вказує, що 02 січня 2003 року нежиле приміщення № 3 готель «Україна» загальною площею 1863,8 м 2 було передано Орендарю по акту приймання-передачі. Готель був у стані непридатному для використання но призначенню, тобто в якості готелю, він потребував капітального ремонту.

Саме з цією метою 03 січня 2003 року ПП «Ремікс» звернулося до міського голови та виконавчого комітету Краснодонської міської ради з листом вих. № 2 про надання дозволу на проведення ремонтних робіт по готелю. 16 січня 2003 року міський голова у своїй відповіді № 24/134-1/10 на лист ПП «Ремікс» № 2 від 03.01.2003 зазначив, що необхідно надати також дефектний акт та локальний кошторис на проведення ремонтних робіт.

03 лютого 2003 року комісією було складено дефектний акт на капітальний ремонт готелю, який був затверджений міським головою. Також було виконано зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на суму 170677.00 грн. без ПДВ. локальний кошторис в цінах станом на 08.02.2005, які було підписано комісією та затверджено міським головою. 09 грудня 2005 року ПП «Ремікс» отримало витяг з протоколу засідання комісії Єдиного дозвільного офісу № 15 від 09.12.2005, яким надано дозвіл на проведення ремонтних робіт та реконструкцію готелю.

Після отримання письмового дозволу на проведення робіт ПП «Ремікс» розпочало капітальний ремонт готелю.

Відповідно до акту № 1 приймання виконаних підрядних робіт у грудні 2005 року, який було підписано комісією виконавчого комітету, виконано капітальний ремонт готелю на суму 168152.00 грн. без ПДВ. з яких вартість матеріалів та конструкцій складає 95723 гри без ПДВ.

В 2006 році в цінах станом на 01.06.2006 було виконано локальний кошторис та зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на суму 462363.00 грн. без ПДВ. затверджений міським головою. Вартість виконаних робіт згідно з актом №1 приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року склала 376866.00 грн. без ПДВ, з яких вартість матеріалів га конструкцій дорівнює 235 107 гри без ПДВ. ТОВ Аудиторська фірма «ДОНБАС-ЛУГАУДИТ» на замовлення ПП «Ремікс" провела аудиторську перевірку спеціального призначення щодо підтвердження суми витрат та джерел фінансування виконаних робіт поліпшення орендованого майна станом на 01.07.2006. Аудитори підтвердили витрати на ремонтні роботи у сумі 231695,68 грн.

ПП «Ремікс» звернулося до власника орендованого майна щодо підписання зведеного кошторисного розрахунку та акту № 1 приймання виконаних робіт за червень 2006 року, але в підписанні було відмовлено через відсутність на думку власника письмової згоди на проведення капітального ремонту.

ПП «Ремікс» звернулося до господарського суду Луганської області з позовом до Краснодонської міської ради та Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради про визнання недійсними рішень, скасування наказу, визнання права на викуп окремо розташованої будівлі та спонукання виконати певні дії. Постановою господарського суду Луганської області від 10.11.2006 по справі № 15/392н-ад позов ПП «Ремікс» задоволено повністю. Було зобов'язано Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради Луганської області підписати зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва станом на 01.06.2006 року та акт приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року. Постанова від 10.11.2006 р. по справі № 15/392н-ад залишена в силі ухвалою Вищого адміністративного суду України від 29.11.2007 року (справа № К-4892/07). Відповідачами по справі були підписані зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва станом на 01.06.2006 року та акт №1 приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року.

Судами по справі № 15/392н-ад було проаналізовано надані ПП «Ремікс» документи стосовно надання власником орендованого майна письмового дозволу на проведення капітального ремонту та сум витрат з поліпшення орендованого приміщення протягом 2005-2006 років.

Так. на аркуші 9 постанови від 10.11.2006 суд дійшов висновку, що заперечення відповідачів по справі з приводу того, що дефектний акт від 03.02.2003 не має юридичної сили і його не можна вважати згодою орендодавця на проведення ремонтних робіт не приймається судом до уваги, оскільки дефектний акт від 03.02.2003 підписаний комісією, у складі якої був орендодавець (в особі начальника управління економіки та власності Виконкому Яковлевої Г.П.). було складено після подання заяви ПП «Ремікс» (лист № 2 від 03.01.2003) для надання дозволу на проведення ремонтних робіт. Законодавством не передбачено певної письмової форми, у яку має бути втілено згоду орендодавця, як не встановлено це і у договорі оренди, укладеного між позивачем та другим відповідачем.

Приватне підприємство «Ремікс» 14 січня 2013 року направило на адресу відповідача претензію № 2 від 14.01.2013, в якій запропонувало у добровільному порядку відшкодувати суму невід'ємного поліпшення орендованого майна готелю «Україна». У відповіді від 16.01.2013 № 64/10 на претензію № 2 від 14.01.2013 відповідач не погодився на відшкодування суми невід'ємного поліпшення орендованого майна, посилаючись на відсутність його згоди на проведення поліпшень.

Відповідач у відзиві на позовну заяву проти заявлениз вимог заперечив, посилаючись на те, що позивач не надав йому всіх необхідних документів для здійснення відшкодування витрат.

В наданій позивачем довідці про суму витрат, понесених "Ремікс", у зв'язку із здійсненням поліпшень орендованого майна, яка затверджена (аудитором мова йдеться про два об'єкта: готель "Україна" та кафе "Україна". При цьому позовні вимоги мотивовані стягненням невід'ємних поліпшень, проведених орендарем саме по готелю "Україна".

Таким чином неможливо ідентифікувати поліпшення, які проведені по готелю "Україна", а які по кафе "Україна".

Письмова згода Орендодавця на проведення невід'ємних поліпшень у позивача відсутня. Посилання позивача на виписку з протоколу засідання комісії Єдиного дозвільного офісу від 09.12.2005, як на дозвіл орендодавця є необґрунтованим з наступних підстав.

Згідно рішення Краснодонської міської ради № 32/1621 від 17.11.2005 було створено Єдиний реєстраційно-дозвільний офіс в структурі Управління економіки та власності і виконкому Краснодонської міської ради та затверджено Положення про єдиний реєстраційно- дозвільний офіс.

Орендодавцем згідно договору оренди б/н від 02.01.2003 є Управління економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради в особі начальника Управління Яковлєвої Г.П., але ніяк ні єдиний реєстраційно-дозвільний офіс.

Звертаємо увагу суду на той факт, що виписка підписана адміністратором офісу, що є посадовою особою Управління.

Згідно до п. 6.3. Договору б/н від 02.01.2003 Орендар має право проводити реконструкцію та технічне переоснащення орендованого майна, що обумовлює зростання його вартості, з наданням проект - кошторисної документації, що складено організацією, яка має ліцензію з письмового дозволу Орендодавця. Відповідно до роз'яснень Вищого адміністративного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 "Про деякі питання застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 3 п. 15), згода Орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму.

Приватне підприємство "Ремікс" з приводу отримання згоди на проведення поліпшення орендованого майна до Орендодавця, як це приписано вимогами законів України, не звертався.

Сума невід'ємних поліпшень потребує доказування, так як зовсім незрозуміло з яких підстав Позивач взяв саме ці суми, яким чином Позивач провів ідентифікацію невід'ємних поліпшень.

Враховуючи обставини справи, надані матеріали, суд дійшов до наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до ч. 1 ст. 786 Цивільного кодексу України до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Пунктом 6.3 договору передбачено, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця проводити реконструкцію та технічне переобладнання орендованого майна, які підвищують його вартість, з наданням проектно-кошторисної документації, складеної організацією, що має ліцензію.

Позивач згідно із листом № 2 від 03.01.2003 звернувся до відповідача із заявою про надання дозволу на проведення ремонтних робіт по орендованих об'єктах - готелю «Україна»та кафе «Україна». 03.02.2003 комісією, у складі якої був орендодавець (в особі начальника управління економіки та власності Виконкому Яковлєвої Г.П.) було складено дефектний акт на капітальний ремонт будівлі готелю «Україна», що розташована за адресою м. Краснодон, пл. Леніна, 6, яким визначено, які ремонтні роботи слід провести Позивачу по орендованих ним об'єктах (у тому числі як по кафе так і по готелю).

Заперечення відповідача з приводу того, що вказаний дефектний акт не має юридичної сили і його не можна вважати згодою орендодавця на проведення ремонтних робіт не приймається судом до уваги, оскільки дефектний акт було складено після подання заяви позивачем для надання дозволу на проведення ремонтних робіт. Законодавством не визначено певної письмової форми, у яку має бути втілено згоду орендодавця, як не встановлено це і у договорах оренди, укладених між позивачем та відповідачем.

Позивачем також додано до матеріалів справи копії зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва на капітальний ремонт будівлі готелю «Україна»м. Краснодон та локального кошторису 2-1-1 на капітальний ремонт будівлі готелю «Україна»(форма №4), а також акту №1 виконаних підрядних робіт за грудень 2005 року. Локальний кошторис 2-1-1 на капітальний ремонт будівлі готелю «Україна»(форма №4) та акт №1 виконаних підрядних робіт за грудень 2005 року підписаний орендодавцем в особі начальника управління економіки та власності Виконкому Яковлєвої Г.П., що також піжтверджує згодою орендодавця на проведення ремонтних робіт Позивачем. Згідно із актом №1 виконаних підрядних робіт за грудень 2005 року вартість матеріалів та конструкцій, витрачених на ремонт готелю «Україна»становить 95723,0 грн.При цьому, судом враховується лише вартість матеріалів та конструкцій, витрачених на ремонт готелю «Україна», оскільки згідно із ч. 3 п. 1.1. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27 лютого 2004 р. N 377 невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно виписки з протоколу засідання комісії Єдиного дозвільного офісу від 09.12.2005. У виписці з протоколу засідання комісії Єдиного дозвільного офісу від 09.12.2005. Позивачу надано попередній дозвіл ПП «Ремікс»для проведення ремонтних робіт та реконструкцію орендованого приміщення готелю «Україна»за адресою м. Краснодон, пл. Леніна, 6. Відділу архітектури та містобудування надати бланк листу погодження для проходження погоджень з інженерними службами. За наявності усіх погоджень інженерних служб Відділу архітектури та містобудування підготувати та винести на розгляд виконкому Краснодонської міської ради рішення про дозвіл на виконання проектних робіт.

Єдиний реєстраційно-дозвільний офіс створений згідно рішення Краснодонської міської ради № 32/1621 від 17.11.2005 у складі Управління економіки та власності Виконкому Краснодонської міської ради з метою врегулювання відносин між органами місцевого самоврядування та суб'єктами підприємницької діяльності з метою, зокрема, надання дозволів та узгоджень. Згідно цього ж рішення затверджено Положення про єдиний реєстраційно-дозвільний офіс.

Відповідно до Положення про Єдиний реєстраційно-дозвільний офіс у його складі існує посада адміністратора, до посадових обов'язків якого входить видання документів дозвільного характеру.

Згідно із п. 1.2. Положенням про адміністратора (посадову особу управління економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради, що організує видачу суб'єктам господарювання документів дозвільного характеру за принципом організаційної єдності), затвердженого рішенням виконкому Краснодонської міської ради №110 від 22.03.2006 адміністратор дозвільного відділення Єдиного реєстраційно-дозвільного офісу -посадова особа управління економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради, що організує видачу суб'єктам господарювання документів дозвільного характеру та забезпечує взаємодію місцевих дозвільних органів і суб'єктів господарювання відносно надання документів дозвільного характеру. Згідно із п.1.6. Положенням про адміністратора ця посадова особа підпорядковується безпосередньо начальнику управління економіки та власності виконкому Краснодонської міської ради.

З аналізу актів місцевого самоврядування, що регулюють відносини між Адміністратором Єдиного реєстраційно-дозвільного офісу та суб'єктами господарювання випливає, що на Адміністратора Єдиного реєстраційно-дозвільного офісу покладено обов'язок по наданню будь-яких документів дозвільного характеру, які повинен отримати суб'єкт господарювання і до яких серед інших відноситься і дозвіл на проведення ремонтних робіт орендарю комунального майна.

Позивачем додано до справи копію аудиторського висновку від 07.08.2006 та довідку аудитора про суму витрат, понесених ПП «Ремікс»у зв'язку із здійсненням поліпшень орендованого майна. За довідкою аудитора ним підтверджені витрати, понесені ПП «Ремікс»по поліпшенню орендованих приміщень на суму 231695,68 грн., що виконані Позивачем на підставі договорів оренди комунального майна від 02.01.2003 та від 01.12.2005 № 90. Згідно аудиторського висновку від 07.08.2006 джерелами фінансування виконаних робіт були власні кошти підприємства.

Сума витрат по поліпшенню орендованих приміщень у розмірі 235107,0 грн. міститься у акті б/н приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року.

Відповідно до акту № 1 приймання виконаних підрядних робіт у грудні 2005 року, який було підписано комісією виконавчого комітету, виконано капітальний ремонт готелю на суму 168152.00 грн без ІІДВ. з яких вартість матеріалів га конструкцій складає 95723 гри без ІІДВ.

В 2006 році в цінах станом на 01.06.2006 було підписано комісією, в складі якої був Орендодавець, зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на суму 462363,00 гри без ІІДВ. та затверджено міським головою, викопано локальний кошторис. Вартість виконаних робіт згідно з актом № 1 приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року склала 376866,00 грн. без ІІДВ, з яких вартість матеріалів га конструкцій дорівнює 235107 грн без ПДВ

ПП «Ремікс» звернулося до власника орендованого майна щодо підписання зведеного кошторисного розрахунку та акту №1 приймання виконаних робіт за червень 2006 року, але в підписанні було відмовлено через відсутність на думку власника письмової згоди па проведення капітального ремонту.

ПП «Ремікс» звернулося до господарського суду Луганської області з позовом до Краснодонської міської ради та Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради про визнання недійсними рішень, скасування наказу, визнання права на викуп окремо розташованої будівлі та спонукання виконати певні дії. Постановою господарського суду Луганської області від 10.11.2006 по справі № 15/392н-ад позов ПП «Ремікс» задоволено повністю. Було зобов'язано Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради Луганської області підписати зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва станом на 01.06.2006 та акт приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року. Постанова від 10.11.2006 р. по справі № 15/392н-ад залишена в силі ухвалою Вищого адміністративного суду України від 29.11.2007 (справа № К-4892/07). Відповідачами по справі були підписані зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва станом на 01.06.2006 року та акт № 1 приймання виконаних підрядних робіт за червень 2006 року.

Суд також прийшов до висновку, то ПП "Ремікс" зроблено поліпшення орендованого майна у червні 2006 року на суму 235107,00 грн. та у грудні 2005 року на суму 95723,00 грн. При цьому, судом враховується лише вартість матеріалів та конструкцій, витрачених на ремонт готелю "Україна".

Таким чином, матеріали справи свідчать, що позивачем належним чином була отримана згода орендодавця на проведення поліпшення орендованого майна, що також встановлено в постанові Господарського суду Луганської області від 10.11.2006 у справі № 15/392н-ад.

Відповідно до ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Відповідач у своїх поясненнях від 26.04.2013 вказав, що на період проведення ремонту позивачу була надана знижка по орендній платі на 550 грн. 00 коп. щомісячно на 2 роки і надалі ще на 3 роки знижка в сумі 2060 грн. В результаті цього недоотримано орендну плату в сумі 121489 грн. 65 коп. і тому на цю суму має бути зменшений розмір відшкодування витрат.

Проте, чинне законодавство не містить прямих вказівок з цього питання і не передбачає зменшення суми відшкодування витрат у разі зменшення розміру орендної плати на час проведення ремонту. Договір щодо таких обставин сторонами не укладався.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду державного га комунального майна» орендар мас право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. У відповідності до ст.27 вказаного Закону, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення із результаті цього поліпшення вартості орендованого майна, визначеного у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті поліпшення, якщо інше не визначено договором оренди.

Таким чином, відповідно до умов договору та діючого законодавства, орендар, який, за згодою орендодавця, зробив поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, мас право вимагати відшкодування витрат, а орендодавець зобов'язаний компенсувати орендарю зазначені витрати.

Враховуючи вищевикладене, надані до справи матеріали, суд вважає позов обгрунтованим та таким, що підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України на відповідач покладаються судові витрати, а саме судовий збір у сумі 7939 грн. 92 коп.

У судовому засіданні відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1.Позов задовольнити в повному обсязі.

2.Стягнути з Управління економіки та власності виконавчого комітету Краснодонської міської ради Луганської області, Луганська область, м. Краснодон, пл. Леніна, 8, ідентифікаційний код 25371460 на користь Приватного підприємства «Ремікс», Луганська область, м. Краснодон, вул. Артема, 1а, ідентифікаційний код 31379818, витрати по поліпшенню орендованого майна, які неможливо відокремити без заподіяння йому шкоди, у сумі 396996 грн. 00 коп., судовий збір у сумі 7939 грн. 92 коп., наказ видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

3.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

4.Рішення підписано - 07.05.2013.

Суддя В.Д.Воронько