Постанова

від 22.05.2013 по справі 5015/5835/11

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2013 року Справа № 5015/5835/11

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дунаєвської Н.Г. - головуючого,

Мележик Н.І. (доповідача),

Самусенко С.С.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні касаційну

скаргу ОСОБА_4

на рішення господарського суду Львівської області

від 26.11.2012 року

та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.03.2013 року

у справі № 5015/5835/11

господарського суду господарського суду Львівської області

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю

"Олександра"

до Фізичної особи - підприємця

ОСОБА_5

про зобов"язання вчинити дії

за участю представників:

скаржника - ОСОБА_6

позивача - не з"явились

відповідача - не з"явились

В С Т А Н О В И В:

В жовтні 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олександра" звернулось до господарського суду Львівської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди від 03.10.2009 року щодо строку оренди приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, виклавши пп. 4.1, 4.1.2 договору в новій редакції, а саме: "п. 4.1. Строк (термін) оренди складає 4 роки 3 місяці", "п. 4.1.2. Строк дії договору оренди спливає 03 січня 2014 року"; про визнання недійсною вимоги Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про дострокове розірвання договору оренди від 03.10.2009 року, викладеної ним у листі № 0509/11-3 від 05.09.2011 року.

Рішенням господарського суду Львівської області від 26.11.2012 року (суддя Синчук М.М.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 05.03.2013 року (судді: Кузь В.Л., Желік М.Б., Малех І.Б.), позов задоволено частково; внесено зміни до укладеного між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Олександра" договору оренди від 03.10.2009 року щодо строку оренди приміщення за адресою: АДРЕСА_1, виклавши пп.4.1, 4.1.2 договору в новій редакції, а саме: "п. 4.1. Строк (термін) оренди складає 4 роки 3 місяці", "п. 4.1.2. Строк дії Договору оренди спливає 03 січня 2014 року"; в частині визнання недійсною вимоги Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про дострокове розірвання договору оренди від 03.10.2009 року, викладеної ним у листі № 0509/11-3 від 05.09.2011 року, провадження у справі припинено.

В касаційній скарзі ОСОБА_4 просить скасувати судові акти попередніх інстанцій, посилаючись на неправильне застосування місцевим та апеляційним господарськими судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, оскільки його, як співвласника об"єктів оренди, не залучено до участі у справі.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку її обставин та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої й апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суди попередніх інстанцій встановили, що 03.10.2009 року між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Олександра" укладено договір оренди, відповідно до якого орендодавець зобов'язався передати орендареві в строкове платне користування приміщення для використання їх в господарській діяльності для розташування закладу громадського харчування та (або) сфери послуг для населення, а орендар - сплачувати орендну плату.

Згідно п. 1.2 договору об'єктами оренди є наступні приміщення:

- приміщення на 1-му поверсі, позначені літерами від 6 по 16, від 18 по 21, загальною площею 247,9 кв.м., що знаходяться в будинку АДРЕСА_1 і належать орендодавцеві на праві власності на підставі договору про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_7 07.03.2008 року за реєстровим № 409 та зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 07.03.2008 року за № 2743494 (витяг з Державного реєстру правочинів № 5566427 від 07.03.2008 року), зареєстрованого в ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" 11.03.2008 року за реєстраційним № 22434511 (витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 18038109 від 11.03.2008 року);

- нежитлове приміщення на 1-му поверсі, позначене літерою 6', загальною площею 4,8 кв.м., що знаходиться в будинку АДРЕСА_1 і належить орендодавцеві на праві власності на підставі договору про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_7 04.04.2008 року за реєстровим № 610, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 04.04.2008 року за № 2810430 (витяг з Державного реєстру правочинів № 5725012 від 04.04.2008 року), зареєстрованого в ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" 07.04.2008 року за реєстраційним № 22807982 (витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 18396078 від 07.04.2008 року);

- підвальні приміщення, позначені за планом земельної ділянки "I, II, III, IV", загальною площею 56,2 кв.м., що знаходяться в будинку АДРЕСА_1 і належить орендодавцеві на праві власності на підставі договору купівлі-продажу підвальних приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_8 26.04.2007 року за реєстровим № 1109, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 26.04.2007 року за № 2055804 (витяг з Державного реєстру правочинів № 3904710 від 26.04.2007 року), зареєстрованого в ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" 27.04.2007 року за реєстраційним № 18630491 (витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14400818 від 27.04.2007 року);

- квартира АДРЕСА_1 і належить орендодавцеві на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_9 13.03.2007 року за реєстровим № 190, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 13.03.2008 року за № 1960052 (витяг з Державного реєстру правочинів № 3674687 від 13.03.2008 року), зареєстрованого в ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" 13.03.2008 року за реєстраційним № 17780387 (витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 13852504 від 13.03.2008 року). Відповідно до наказу Департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міської ради № 613 від 19.10.2007 року зазначена квартира використовується як нежитлова.

В п. 1.3. договору визначена загальна площа об'єкта оренди - 367,6 кв.м.

Орендодавець передав, а орендар прийняв в тимчасове платне користування приміщення у стані, що відповідає умовам договору оренди, на підставі акта приймання - передачі від 03.10.2009 року.

Пунктами 4.1., 4.1.1., 4.1.2 договору передбачений строк оренди 3 роки. Перебіг строку дії оренди починається з дня підписання сторонами акта приймання - передачі. Строк дії договору оренди спливає 03.10.2012 року.

03.10.2009 року між сторонами підписано додаток № 1 до договору, в якому передбачено перелік робіт з поточного ремонту, що здійснює орендар.

Також в п. 5.7. договору сторони передбачили, що під час проведення капітального ремонту приміщень орендна плата не нараховується.

14.06.2010 року Інспекцією державного архітектурно - будівельного контролю у Львівській області надано ОСОБА_5 дозвіл № 1/247-10 терміном дії до 10.06.2011 року на виконання будівельних робіт, зокрема, з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення та квартири АДРЕСА_1 відповідно до проектної документації, розробленої ПП "Архітектурна студія "Лінія", затвердженої замовником ОСОБА_5, погодженої управлінням архітектури ДМ ЛМР від 20.05.2010 року № 2401-3вих-1334, та складено висновок комплексної державної експертизи від 02.06.2010 року № 14-00880-10.

Вказаним проектом передбачалось проведення реконструкції вищевказаних нежитлових приміщень першого та частково другого поверхів цього будинку, зокрема, об'єднання приміщень 1-го та 2-го поверхів внутрішніми сходами, зміна існуючого дерев'яного перекриття на монолітне залізобетонне для влаштування внутрішніх сходів, перепланування приміщень згідно завдання на проектування під кафе на 80 посадочних місць, обладнання додаткового санвузла для відвідувачів, інші запроектовані заходи. В результаті проведення запроектованих будівельних робіт площа орендованого приміщення після реконструкції мала складати 393,9 кв.м.

Відповідно до пп. 4.7., 5.7. договору оренди у разі виникнення необхідності проведення капітального ремонту приміщення, строк дії оренди продовжується на термін, що дорівнює терміну тривалості капітального ремонту. Під час проведення капітального ремонту приміщень орендна плата не нараховується.

05.09.2011 року відповідач звернувся до позивача з листом № 0509/11-3 про дострокове розірвання договору оренди на підставі п. 6.1.4. договору та повідомив про несплату орендної плати протягом двох місяців.

Позивач, в свою чергу, повідомив відповідача про початок у червні 2010 року капітальних робіт з реконструкції та перепланування приміщень згідно дозволу №1/247-10 від 14.06.2010 року, у зв'язку з чим функціонування закладу в період проведення цих робіт припинилось, а, в силу пп. 4.7., 5.7. договору, нарахування орендної плати за цей період є безпідставним і термін оренди підлягає продовженню.

В зв"язку з наведеним позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди від 03.10.2009 року щодо строку оренди приміщень, виклавши умови у новій редакції: "п. 4.1. Строк (термін) оренди складає 4 роки 3 місяці", "п. 4.1.2. Строк дії договору оренди спливає 03 січня 2014 року". Також позивач просив визнати недійсною вимогу в частині дострокового розірвання договору оренди від 03.10.2009 року, викладену відповідачем у листі від 05.09.2011 року.

Задовольняючи позовні вимоги в частині внесення змін до договору оренди від 03.10.2009 року щодо строку оренди приміщень, місцевий господарський суд, з висновками якого погодилась апеляційна інстанція, виходив з того, що під час дії договору оренди від 03.10.2009 року проводились капітальні роботи з реконструкції та перепланування орендованих приміщень першого поверху, які здійснювались в період з липня 2010 року (з дати надання відповідачу дозволу № 1/247-10 на виконання будівельних робіт від 14.06.2010 року) по вересень 2011 року (до часу звернення позивача з позовом до суду), та унеможливлювали використання позивачем орендованих приміщень у господарській діяльності для розташування закладу громадського харчування та (або) сфери послуг для населення.

Враховуючи умови пунктів 4.7., 5.7. договору, якими передбачено, що у разі виникнення необхідності проведення капітального ремонту приміщення, строк дії договору оренди продовжується на термін тривалості капітального ремонту та орендна плата в цей період не нараховується, суди попередніх інстанцій визнали обгрунтованими вимоги позивача про внесення змін до договору оренди від 03.10.2009 року щодо строку оренди приміщення за адресою: АДРЕСА_1, зокрема, шляхом викладення цих умов в такій редакції: "п. 4.1. Строк (термін) оренди складає 4 роки 3 місяці", "п. 4.1.2. Строк дії Договору оренди спливає 03 січня 2014 року".

При цьому, провадження у справі в частині позовних вимог щодо визнання недійсною вимоги про дострокове розірвання вказаного договору, викладеної відповідачем у листі від 05.09.2011 року, припинено на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 ГПК України, оскільки дана позовна вимога не може бути предметом судового розгляду в порядку ст. 12 ГПК України.

Обгрунтовуючи доводи касаційної скарги, ОСОБА_4 послався на порушення господарськими судами попередніх інстанцій його прав і обов"язків, як співвласника спірних приміщень на підставі укладеного між ним та продавцем - ОСОБА_5 договору купівлі - продажу 2/3 частин приміщень від 22.04.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_10 та зареєстрованого в реєстрі за номером 4284, за яким ОСОБА_11 передав, а ОСОБА_4 і громадянин республіки Польща ОСОБА_13 прийняли у власність по 1/3 частині кожен 2/3 частини приміщень на першому поверсі: від 6 до 16; від 18 по 21, загальною площею 247,9 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1, оскільки прийняті спірні рішення стосуються осіб, не залучених до участі у справі.

Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно частини 1 статті 356 цього ж Кодексу спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

В силу чч. 1, 2, 4 ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (частина 4 статті 334 Кодексу).

Статтею 657 Цивільного кодексу України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим Наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 р. № 7/5 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445, яке діяло на момент укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 та ОСОБА_4, визначався порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні.

Так, відповідно до пунктів 1.3., 6.1. цього Тимчасового положення державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації за наявності у особи відповідних документів, які підтверджують виникнення, існування або припинення права власності на нерухоме майно. Оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності.

Разом з тим, доказів реєстрації договору купівлі-продажу спірних приміщень, здійснене бюро технічної інвентаризації, ОСОБА_4 не надав, а тому не зареєстрований у встановленому порядку договір купівлі-продажу, на який послався скаржник у касаційній скарзі, як на правовстановлюючий документ, не може вважатись таким, що підтверджує його право спільної часткової власності на нерухоме майно.

Відтак, керуючись зазначеними нормами законодавства та зважаючи на відсутність належних доказів наявності у скаржника права спільної часткової власності на об"єкти оренди, касаційну скаргу останнього слід залишити без задоволення, а прийняті рішення суду першої та постанову апеляційної інстанцій - без змін.

Керуючись ст.ст. 111 5 - 111 7 , 111 9 , 111 11 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.03.2013 року у справі № 5015/5835/11 залишити без змін.

Головуючий суддяН.Г. Дунаєвська СуддіН.І. Мележик С.С. Самусенко