Рішення

від 24.06.2013 по справі 904/3981/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

20.06.13р. Справа № 904/3981/13

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом", 49000, м. Дніпропетровськ, пл. Леніна, 1, оф. 311

до Дніпропетровської міської ради, 49000, м. Дніпропетровськ, пр. К.Маркса, 75

про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003 року, зареєстрованого в реєстрі за № 2789

Суддя Панна С.П.

Представники:

Від позивача Непорада А.Г. - представник за довіреністю від 17.01.2011 року за № 35/11

Від відповідача Герасимчук С.С. - представник за довіреністю № 1 від 17.01.2011 року

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом" звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. 13.06.2003 року за реєстром 2789 та зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 03.07.2003 року за № 3764.

Позивач обґрунтовує свої наступним: з часу набуття іншою особою права приватної власності на об'єкт нерухомості, який розміщений на спірній земельній ділянці, у позивача припинилось право користування цієї землею, що зумовлює припинення орендних правовідносин та як наслідок призводить до розірвання укладеного договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003 року.

Відповідач з позовними вимогами не погоджується (відзив на позовну заяву від 20.06.2013 року) посилаючись на те, що:

- вирішення питання регулювання земельних відносин згідно з п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" віднесено до виключної компетенції міських рад і саме рада повинна приймати рішення про розірвання спірного договору оренди землі;

- спірна земельна ділянка вилучена у позивача та зарахована до земель м.Дніпропетровська, тобто дія оспорюваного договору оренди землі є припиненою, а право позивача на земельну ділянку - відсутнім;

- Земельним кодексом України та чинним законодавством України не передбачено можливість (право) сторони на дострокове розірвання договору оренди землі в зв'язку з відчуженням нерухомого майна.

Відповідачем 20.06.2013 року подано до суду клопотання про припинення провадження у справі в зв'язку з відсутністю предмету спору у даній справі, оскільки згідно рішення Дніпропетровської міської ради від 29.05.2013 року на спірну земельну ділянку зареєстроване комунальне право власності та вилучено у позивача частку користування земельною ділянкою і зараховано її до земель міста, тобто договір оренди землі є припиненим, а право позивача на земельну ділянку - відсутнім.

Клопотання відповідача не задовольняється господарським судом Дніпропетровської області, оскільки спірний договір оренди землі на даний час не визнаний у встановленому законом порядку недійсним та не розірваний за згодою сторін і, відповідно, є таким, що повинен виконуватись сторонами.

Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України у справі оголошувались вступна та резолютивна частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

13.06.2003 року між Дніпропетровською міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю ріелторською компанією "Дом", як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду на умовах цього договору частку (13,4%) у користуванні земельною ділянкою загальною площею 0,2252 га (площа частки складає 0,0302 га), що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Красногвардійський район, вул. Героїв Сталінграду, 38, для фактичного розміщення аптеки, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 1210100000:07:187:0001 згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Підставою для передачі земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 09.04.2003 року за № 108/8 (п. 1.2 договору оренди).

Пунктом 2.1 договору передбачено, що земельна ділянка передається до 09.04.2018 року. Після закінчення терміну договору його дія скінчується.

Відповідно до п. 2.2 договору підписаний сторонами та нотаріально посвідчений договір набуває чинності після державної реєстрації.

Цільове призначення земельної ділянки: фактичне розміщення аптеки (п. 4.1 договору).

Згідно п. 8.1, п. 8.2 договору зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди та інші спори вирішуються у судовому порядку.

Приписами п. 9.2 договору оренди передбачено наступне: право користування земельною ділянкою припиняється шляхом розірвання дійсного договору та в таких випадках:

- за взаємною згодою сторін;

- за ініціативою орендодавця у випадках, передбачених законодавством та цим договором;

- одержання орендарем земельної ділянки у власність;

- примусове вилучення земельної ділянки у порядку, встановленому законами України;

- ліквідації юридичної особи - орендаря.

Даний договір оренди земельної ділянки був посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. та зареєстровано у реєстрі за № 2789 та книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 3764 від 03.07.2003 року.

Рішенням Постійно діючого Третейського суду при Асоціації "Юридичні компанії "України" від 30.09.2008 року у справі № 3/9-2/7-2008 задоволено позов ТОВ "Український дім Атлант" та визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна № 15, яке знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, б. 38, укладений 28 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю ріелтерською компанією "Дом" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Український Дім Атлант" - дійсним; визнано за ТОВ "Український Дім Атлант" право власності на переобладнане нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, б. 38, а саме в житловому будинку літ. А-9 на 2-му поверсі аптека № 355 - нежитлове приміщення № 200 (поз. 1-44), загальною площею 502,2 кв. м, ганки літ. а, а 13 , яке підлягає державній реєстрації в Комунальному підприємстві "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради без актів вводу в експлуатацію.

Згідно примітки зазначеного рішення Постійно діючого Третейського суду при Асоціації "Юридичні компанії "України" від 30.09.2008 року у справі № 3/9-2/7-2008 та ст. 55 Закону України "Про третейські суди" дане рішення набрало чинності з моменту оголошення його сторонам та посвідчення печаткою засновника Постійно діючого Третейського суду при асоціації "Юридичні компанії України".

Відповідно до витягу за № 21529183 від 13.01.2009 року про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого Комунальним підприємством "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської міської ради (а. с. 15) зареєстроване право власності за ТОВ "Український дім Атлант" на нежитлове приміщення, аптеку № 355, яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, б. 38, прим. 200.

За приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, для сторін обов'язковим є дотримання умов договору та вимог земельного законодавства.

Позивач листом від 04.05.2011 року за № 26 звертався до відповідача з проханням припинити, зокрема, спірний договір оренди землі (а. с. 18), але відповідач листом від 03.02.2011 року за № 7/5-302 повідомив позивача про наступне: для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідно прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки і також зазначив, що позивач повинен звернутись до Департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради у відділ підготовки рішень з наявними документами щодо вищевказаного питання.

Частина 3 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначає, що крім істотних умов договору за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

В даному випадку, до інших умов спірного договору сторони включили і підстави розірвання договору, зокрема пункту 9.2. Договору право користування земельною ділянкою припиняється шляхом розірвання дійсного договору в таких випадках: - за взаємною згодою сторін; - за ініціативою орендодавця у випадках, передбачених законодавством та цим договором; - одержання орендарем земельної ділянки у власність; - примусове вилучення земельної ділянки у порядку, встановленому законами України; - ліквідації юридичної особи - орендаря.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Частиною 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі " встановлено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до п. "а" та п. "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до частини 2 статті 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Крім того, у разі якщо попередній користувач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, що йому була надана за договором оренди для розміщення аптеки, і право власності на будівлю мають інші особи, законами України передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду з цих підстав на вимогу однієї із сторін договору (постанова Верховного Суду України від 19.06.2012 року у справі № 3-30гс12).

Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна право користування земельною ділянкою припиняється і до набувача цього майна, розташованого на земельній ділянці, переходять ті права на відповідну земельну ділянку, які належали відчужувачу - права власності або права користування.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного суду України від 06.06.2011 року у справі № 11/227, Вищого господарського суду України від 27.11.2012 року.

Необхідно зауважити, що обрання правового засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує (рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 року № 15-рп/2002 у справі № 1-2/2002).

Стосовно рішення Дніпропетровської міської ради VI скликання сесії від 14.11.2012 року за № 209/28 "Про втрачу чинності рішення міської ради від 09.04.2003 року № 108/8 "Про передачу земельних ділянок по вул. Героїв Сталінграда, 38 у спільну оренду Товариству з обмеженою відповідальністю ріелторській компанії "Дом", код ЄДРПОУ 24248615, по фактичному розміщенню аптеки"" необхідно зазначити наступне:

За приписами ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як встановлено судом, позивач та відповідач в двосторонньому порядку не укладали угоди щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003 року.

Стаття 202 Господарський кодекс України передбачає, що господарське зобов'язання припиняється у разі його розірвання.

З огляду на вищевикладене, позов є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Судовий збір, відповідно до заяви позивача від 20.06.2013 року, покладається на останнього.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 13.06.2003 року, укладений між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Ріелтарською компанією "Дом", посвідчений 13.06.2003 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. за реєстром № 2789 та зареєстрованим у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 03.07.2003 № 3764.

Судовий збір покласти на позивача.

Суддя С.П.Панна

Повне рішення складено - 25.06.2013 року.