Постанова

від 19.09.2013 по справі 904/3981/13

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.09.2013 року Справа № 904/3981/13

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Євстигнеєва О.С.- доповідача,

суддів: Бахмат Р.М., Науменка І.М.

при секретарі: Назаренко С.Г.

за участю представників:

позивача: Непорада Ю.О. - предст., дов. №1 від 15.04.2013р.;

відповідача: Герасимчук С.С - предст., дов. №4/8-18 від 04.01.2013р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20.06.2013р. у справі №904/3981/13

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерської компанії «Дом» (м. Дніпропетровськ)

до: Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ)

про: розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003р.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 20 червня 2013 року (підписано 25.06.2013р.) у справі №904/3981/13 (суддя Панна С.П..) задоволені позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерської компанії «Дом» (м. Дніпропетровськ) до Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003р. (зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 03.07.2003р. за №3764).

Дніпропетровська міська рада - відповідач, звернулась з апеляційною скаргою про скасування рішення суду першої інстанції від 20.06.2013р.у справі №904/3981/13 та прийняття нового рішення, яким припинити провадження по справі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 ГПК. Скаржник вважає, що рішення було прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме ст. 120 Земельного кодексу України, ст.ст. 218,219, 371, 376, 377, 654 ЦК України, та ст.ст. 7, 31 Закону України «Про оренду землі». Відповідач вважає, що обставини розташування нерухомого майна на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером 69069002 є недоведеними. Суд застосував до спірних правовідносин норми, не чинного на момент їх виникнення законодавства. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009р. щодо набрання чинності деяких положень 01.01.2010р. внесені зміни до Земельного кодексу України (ст.ст. 120,140,141), Цивільного кодексу України (ст. 377). Вказаний закон не діяв на момент відчуження нерухомого майна. На думку сторони рішення третейського суду і витяг з реєстру прав власності не є правовстановлюючими документами перебування нерухомого майна на спірній земельній ділянці. Судом не встановлено який відсоток нерухомого майна було відчужено. Міська рада вважає, що підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання передбачені не ст. 31, як вказав суд, а ст. 32 Закону України «Про оренду землі». Скаржник вважає, що набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, є підставою для припинення договору оренди землі згідно з п. «е» ст. 141 Земельного кодексу України, а не його дострокового розірвання в односторонньому порядку. Міська рада наполягає на відсутності спору у справі, оскільки договір оренди є припиненим, а земельна ділянка вилучена і зарахована до земель міста, що підтверджується відповідним рішенням Дніпропетровської міської ради. Відповідач посилається на висновки Вищого господарського суду у справах №30/251 від 12.04.2011р. і №32/726 від 24.06.2010р., де судом визначено, що припинення договору оренди земельної ділянки та його розірвання не є тотожними поняттями, а підстави дострокового розірвання договору оренди землі у зв'язку із відчуженням нерухомого майна не передбачені чинним законодавством. Судом не встановлено чи розглядалось відповідно до п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» міською радою на сесії питання щодо спірного договору оренди.

Товариство з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія «Дом» (м. Дніпропетровськ) - позивач, у відзиву на апеляційну скаргу і його представник у судовому засіданні вказав, що рішення господарського суду було прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а його висновки відповідають обставинам справи. Застосувавши ч. 1 ст. 93, ст. 120, пункти «а» і «е» ст. 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ч. 2 ст. 651 ЦК України, висновки Верховного Суду України та враховуючи заяву позивача про припинення спірного договору, суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про розірвання договору.

12.08.2013р. від представника позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28.08.2008р. №18. Копія договору оглянута колегією суддів та долучена до матеріалів справи.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 29.07.2013 року справа була прийнята до провадження у складі колегії суддів: головуючого судді: Євстигнеєва О.С. (доповідач), судді: Лотоцька Л.О., Бахмат Р.М.. та призначена до розгляду на 13.08.2013р. на 10:10.

Розпорядженням секретаря судової палати від 12.08.2013 року №933 у зв'язку з відпусткою судді постійної колегії Бахмат Р.М. та на підставі наказів голови суду №7 від 17.01.2011р. і №13 від 03.07.2012р., справа була передана постійній колегії суддів у складі: головуючий суддя Євстигнеєв О.С., судді: Лотоцька Л.О., Павловський П.П.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.08.2013р. у зв'язку із витребуванням додаткових документів по справі розгляд справи було відкладено на 19.09.2013р.

На виконання ухвали суду позивачем 21.08.2013р. подано клопотання про долучення до матеріалів справи копій платіжних доручень та копії декларації від 24.01.2013р., на підтвердження сплати орендної плати за період з жовтня 2012р. по теперішній час.

13.09.2013р. позивачем для доручення до матеріалів справи надана копія листа департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради щодо підготовки договорів про розірвання договорів оренди землі.

Наведені клопотання були оглянуті колегією суддів та долучені до матеріалів справи.

13.09.2013р. розпорядженням секретаря судової палати за №993 у зв'язку з відставкою судді постійної колегії Лотоцької Л.О. і відпусткою судді Павловського П.П. та на підставі наказів голови суду №7 від 17.01.2011р. і №13 від 03.07.2012р., справа була передана колегії суддів у складі: головуючий суддя Євстигнеєв О.С. (доповідач), судді: Бахмат Р.М., Науменко І.М.

В судовому засіданні була оголошена вступна та резолютивна частини постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Вислухавши представників сторін, переглянувши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд встановив, що на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 09.04.2003р. №108/8 між Дніпропетровською міською радою (Орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю ріелтерською компанією «Дом» (Орендар) 13.06.2003р. був укладений договір оренди земельної ділянки. Відповідно до п. 1.1. цього договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду на умовах цього договору частку (13,4%) у користуванні земельною ділянкою площею 0,2252 га (площа частки складає 0,0302 га), що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Красногвардійський район, вул. Героїв Сталінграда, 38, для фактичного розміщення аптеки, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 1210100000:07:187:0001 згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Термін дії договору встановлений до 09.04.2018 року (п. 2.1).

Договір був посвідчений Сусловою Н.Б., приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу 13.06.2003р. і зареєстрований в реєстрі за №2789. Договір пройшов державну реєстрацію 03.07.2003р. і зареєстрований за №3764

Рішенням постійно діючого третейського суду при асоціації «Юридичні компанії України» від 30.09.2008р. у справі №3/9-2/7-2008 визнано дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №15, яке знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, 38, укладений 28 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю ріелтерською компанією «Дом» і товариством з обмеженою відповідальністю «Український дім «Атлант» та визнано за останнім право власності на переобладнане нерухоме майно, що знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, буд. 38, а саме в житловому будинку літ.А-9 на 2-му поверсі аптека №353 - нежитлове приміщення №200 (поз.1-44), загальною площею 502,2 кв.м., ганки літ. а, а 13 , яке підлягає державній реєстрації в Комунальному підприємстві «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради без актів вводу в експлуатацію.

Зазначені обставини підтверджуються наданою відповідачем копією договору купівлі-продажу нерухомого майна №15 від 28.08.2008р.

На підставі зазначеного рішення КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради здійснено реєстрацію нежитлового приміщення за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, буд. 38, прим.200 за товариством з обмеженою відповідальністю «Український дім «Атлант», що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №21529183 від 13.01.2009р.

Листом №26 від 04.05.2011р. товариство з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія «Дом» звернулась до голови Дніпропетровської міської ради у зв'язку з продажем нерухомого майна з проханням вилучити земельні ділянки та надати вказівку щодо підготовки рішень міськвиконкому про вилучення земельних ділянок та припинення договорів оренди землі, зокрема і частини земельної ділянки площею 0,0302 га код ДЗК 78100001, що знаходиться в м. Дніпропетровську за адресою: вул. Героїв Сталінграда, буд. 38.

Як вбачається з матеріалів справи Дніпропетровською міською радою 14.11.2012р. за №209/28 було прийнято рішення «Про втрату чинності рішення міської ради від 09.04.2003 №108/8 «Про передачу земельних ділянок по вул. Героїв Сталінграда, 38 у спільну оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Ріелтерській компанії «ДОМ», код ЄДРПОУ 24248615, по фактичному розміщенню аптеки» відповідно до пунктів 1 і 2, якого вилучено у товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерській компанії «ДОМ», код ЄДРПОУ 24248615, частки користування земельними ділянками: кадастровий номер 1210100000:07:187:0001-13,4% або 0,0302 га ; кадастровий номер 1210100000:07:187:0004 -1,22% або 0,0022 га по вул. Героїв Сталінграда, 38 та зараховано їх до земель міста. Рішення виконавчого комітету міської ради від 09.04.2003 №108/8 «Про передачу земельних ділянок по вул. Героїв Сталінграда, 38 у спільну оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Ріелтерській компанії «ДОМ», код ЄДРПОУ 24248615, по фактичному розміщенню аптеки» визнано таким, що втратило чинність, дію договорів оренди земельних ділянок від 03.07.2003, номери державної реєстрації 3763, 3764, припинено шляхом їх розірвання, а право ТОВ РК «ДОМ» на земельні ділянки визнано таким, що припинилось.

Оскільки факт припинення договору оренди земельної ділянки відповідачем визнаний, проте сам договір залишається не розірваним, позивач змушений був звернутися з позовною заявою до суду з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.06.2003р (зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 03.07.2003р. за №3764).

Згідно ст.14 Конституції України та ст.1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. За ст.2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, ініціатором розірвання договору можуть бути саме сторони за договором.

Пунктом 9 Прикінцевих та перехідних положень Кодексу визначено, що до договорів, укладених до 1 січня 2004 року, які продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Частиною 1 ст. 654 цього Кодексу встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Отже, враховуючи, що укладення договору оренди земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідне прийняття відповідного рішення та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Пунктом «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі:… набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. А відповідно до ст.120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічно врегульований перехід права на земельну ділянку і ст.377 ЦК України - до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Пунктом 8.2. договору сторони передбачили, що у разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди та інші спори вирішуються у судовому порядку.

Законом визначено, що з переходом права власності на будівлю до іншої особи, до неї ж переходить право користування земельною ділянкою. При цьому, у якості підстав припинення договору оренди землі законодавець встановив саме набуття право на будівлю, яка знаходиться на цій земельній ділянці, іншою особою. Зазначене свідчить, що позивач має право на розірвання договору в судовому порядку з зазначених підстав навіть і у випадку, коли інша сторона за договором заперечує проти цього, оскільки законодавець прямо встановив і визначив момент переходу права на користування землею у випадку переходу права власності на будівлі.

Така ж правова позиція викладена і у Постанові Верховного Суду України від 20.08.2013 року у справі №18/5005/12936/2011.

Статтею 111 28 ГПК України передбачено, що рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

За таких обставин місцевий господарський суд обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи відповідача, що рішення третейського суду і витяг з реєстру прав власності не є правовстановлюючими документами перебування нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

На час переходу права власності на спірне нерухоме майно порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні здійснювався відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць(п. 1.3. Положення).

Згідно п. 2.1 Положення для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи (додаток 1), їх копії (нотаріально засвідчені), а також інші документи, що визначені цим Положенням.

Відповідно до додатку 1 до правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна входить зокрема і 10. Рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.

Доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування законного і обґрунтованого судового рішення.

Щодо доводів апеляційної скарги про припинення договору оренди землі, то слід зазначити, що факт припинення договору оренди землі, встановлений на підставі абзацу 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», не потребує додаткового підтвердження рішенням суду про дострокове розірвання договору оренди землі з огляду на те, що позивач звернувся до суду не задля встановлення факту «розірвання договору», а за захистом своїх прав. Незважаючи на те, що в силу приписів ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір є припиненим у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, відповідач - Дніпропетровська міська рада - не визнала того факту, що фактично зобов'язання за спірним договором оренди від 13.06.2003 року припинилися.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 103-105 ГПК України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20 червня 2013 року у справі №904/3981/13 залишити без зміни.

(постанова виготовлена у повному обсязі 20.09.2013 року)

Головуючий суддя: О.С.Євстигнеєв

Судді: Р.М. Бахмат

І.М. Науменко

З оригніналом згідно:

Пом. судді І.Г.Логвиненко

20.09.2013 р.