Рішення

від 31.07.2013 по справі 919/694/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2013 року справа № 919/694/13

Господарський суд міста Севастополя у складі судді Грицай О.С. при секретарі Григор'євій К.Д. , розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

до приватного підприємства "Кримхімпродукт"

(99040, м.Севастополь, вул. Хрустальова, 165)

про стягнення заборгованості у розмірі 139 711,02 грн.

За зустрічним позовом

приватного підприємства "Кримхімпродукт"

(99040, м.Севастополь, вул. Хрустальова, 165)

до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

про розірвання договору оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012

Представники сторін:

позивач (за первісним позовом) (ФКМ Севастопольської міської Ради) -Бекетова Н.С -представник, довіреність від 25.07.2012;

відповідач (за первісним позовом) (ПП „Кримхімпродукт") - Стародубцев Д.С., довіреність б/н від 01.07.2013;

ВСТАНОВИВ:

У червні 2013 року Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (далі -позивач) звернувся до господарського суду міста Севастополя (далі -суд) із позовом до приватного підприємства "Кримхімпродукт" (далі -відповідач) про стягнення 139 711,02 грн., з яких: заборгованість з орендної плати за період з 29.11.2011 по 31.03.2013 в розмірі 11 401,92 грн., 30% річних в сумі 334,09 грн., пеня - 175,01 грн., штраф за прострочення сплати орендної плати 127 800 грн., посилаючись на невиконання останнім умов договору № 240-12 від 29.11.2012 року оренди нерухомого майна щодо розрахунку з орендних платежів.

01 липня 2013 року надійшла зустрічна позовна заява приватного підприємства "Кримхімпродукт" до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про розірвання договору оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012. Зустрічний позов мотивований посиланням на статтю 776 Цивільного кодексу України та зазначено, що без проведення орендодавцем капітального ремонту приміщення відповідач не може використовувати останнє, відповідно до пункту 1.2 договору - під аптеку (а.с. 36-37).

Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 02.07.2013 року зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду з первісною позовною заявою (а.с. 34-35).

Заперечуючи проти зустрічного позову представник Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради зазначила, що відповідачу було відоме про стан орендованого приміщення та останній підписав акт прийому - передачі без додаткових зауважень (а.с. 41-42).

З відзиву на позов приватного підприємства "Кримхімпродукт" вбачається, що 29.11.2012 року між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна. Під час проведення конкурсу приміщення було затоплено стоками фекально-господарської каналізації, що було відображене в акті прийому - передачі. Більш детальний огляд приміщення відповідач не міг здійснити доки не був підписаний договір оренди нерухомого майна. Після підписання договору відповідачем було направлено заявку на огляд приміщення та з наданого звіту вбачалось, що стан приміщення не відповідає конструктивним та санітарним вимогам, стан аварійний та рекомендується розробити комплекс дій з капітального ремонту приміщення аптеки. Відповідачем було направлено лист позивачу з проханням відремонтувати, а після відмови в останньому з проханням розірвати договір, яке залишилось незадоволеним, що стало підставою для звернення з зустрічним позовом (а.с. 43-44).

Справа розглядалась у судових засіданнях 01.07.2013 року, 16.07.2013 було оголошено перерву у судовому засідання до 31.07.2013.

У судовому засіданні 16.07.2013 судом був оглянутий оригінал договору № 240-12 від 29.11.2012 з додатками.

У судовому засіданні 31.07.2013 року сторони підтримали свої позовні вимоги, надали додаткові пояснення, представником Фонду комунального майна було надано копію протоколу засідання конкурсної комісії від 08.11.2012 року, яка була залучена судом до матеріалів справи.

Крім викладеного судом встановлено, що 29.11.2012 року між сторонами укладений договір оренди нерухомого майна № 240-12 (далі -договір) (а.с 10-12).

Відповідно до пункту 1.1 договору, з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності орендодавець передає, а орендар приймає в оренду майно -вбудовані нежитлові приміщення літ. «А» с № 1 по № 16, загальною площею 123,50 кв.м розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Менжинського, 25, -яке перебуває на балансі Комунального підприємства «Жилсервис-14» Севастопольської міської Ради (далі -об'єкт оренди), вартість якого, згідно із незалежною оцінкою станом на 31.07.2012, складає 204 520 грн (двісті чотири тисячі п'ятсот двадцять) гривень (без врахування НДС) (Додаток 1).

Пунктом 3.2 договору визначено, що орендна плата складає 3 550 (три тисячі п'ятсот пятдесят) гривень (без НДС) за перший місяць оренди (Додаток 3) та перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок: місцевий бюджет м. Севастополя, р/р 33213870700001, в ГУДКСУ у м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО23895637, код платежу 22080400.

Згідно з пунктом 3.3 договору, розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю.

За умовами договору (підпункт 4.4.3 пункту 4.4 договору) орендар зобов'язався своєчасно вносити орендодавцю орендну плату, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням об'єктом оренди в тому числі оплату комунальних та експлуатаційних послуг.

Відповідно до пункту 4.4.9 договору орендар зобов'язується своїми силами та за свій рахунок проводити поточний ремонт об'єкта оренди, профілактичні огляди, поновлюючи ремонти інженерного обладнання об'єкта оренди, яке здійснює забезпечення життєдіяльності об'єкту при обов'язковому узгодженні з орендодавцем. У випадку аварії на об'єкті приймати міри щодо усунення наслідків аварії.

Сторони домовились, що договір діє з моменту його підписання до 08.11.2015 (пункт 7.1 договору).

Згідно із пунктом 8.5 договору, у разі порушення строку внесення орендної плати, встановленого пунктом 3.2 цього договору, орендар сплачує на користь орендодавця поверх збитків пеню у розмірі 200% від облікової ставки Національно банку України, яка діє у період, за який буде нараховуватися пеня, від суми заборгованості за кожен день прострочення.

Пунктом 8.6 договору сторони встановили, що у разі прострочення внесення орендної плати понад 30 календарних днів, орендодавець має право вимагати, а орендар зобов'язаний оплатити на користь орендодавця 30% річних від простроченої суми за весь час прострочення.

Відповідно до пункту 8.7 договору, у разі прострочення внесення орендної плати більше 60 календарних днів орендар сплачує на користь орендодавця штраф у сумі, що дорівнює трикратному розмірові річної орендної плати за договором.

Надання майна в оренду за договором позивачем підтверджується, зокрема, актом приймання-передачі орендованого майна від 29.11.2012, підписаним обома сторонами без зауважень (а.с 12). З акту вбачається, що приміщення потребує проведення ремонтно-будівельних робіт (у тому числі капітальний ремонт полу).

На підтвердження правової позиції за зустрічним позовом представник приватного підприємства "Кримхімпродукт" посилається на переписку з Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради, акт санітарно-епідеміологічного обстеження об'єкту, звіт про технічне обстеження та оцінку стану будівельних конструкцій на відповідність державним стандартам, будівельним нормам та правилам від 11.12.2012 року.

З листа Севастопольської міської санітарно-епідеміологічної станції від 11.12.2012 року №7296 вбачається, що санітарно-технічний стан нежитлових приміщень за адресою: вул. Менжинського, 25 є незадовільний, про що свідчить акт санітарно-епідеміологічного обстеження об'єкту від 10.12.2012 року (а.с. 53-54).

Листом від 20.12.2012 року приватне підприємство "Кримхімпродукт" зверталось до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради з проханням відремонтувати приміщення або зарахувати вартість ремонту у рахунок плати за користування приміщенням (а.с. 55-56).

Листом від 27.12.2012 року №01-15/4861 Фонд комунального майна зазначив, що бюджетом міста Севастополя на 2012 рік та 2013 рік не передбачено коштів на проведення капітальних ремонтів об'єктів нерухомого майна, які підлягали здачі в оренду, а також було проінформовано приватне підприємство "Кримхімпродукт" про порядок надання орендарю згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна (а.с. 57-58).

Листом від 24.12.2012 року №01-15/4810 Фонд комунального майна зазначив, посилаючись на пункти 4.4.9 та 4.4.10 договору, про зобов'язання відповідача за свій рахунок проводити поточний ремонт об'єкта оренди, що також є істотною умовою договору, порушення якої є підставою для розірвання договору (а.с. 59).

Листом від 08.01.2013 року №03 приватне підприємство "Кримхімпродукт" звернулося до Фонду з проханням розірвати договір оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012 року (а.с. 60), який був залишений без задоволення листом від 17.01.2013 року №01-15/151 (а.с. 62) з посилання на те, що об'єкт передавався по результатам конкурсу, в якому приймали участь декілька претендентів.

З наданого позивачем протоколу засідання конкурсної комісії від 08.11.2012 року вбачається, що відповідач був ознайомлений з технічним станом об'єкту та претензій не мав.

З наданого відповідачем (за первісним позовом) звіту про технічне обстеження та оцінку стану будівельних конструкцій на відповідність державним стандартам, будівельним нормам та правилам від 11.12.2012 року вбачається, що приміщення потребує проведення капітального ремонту, а саме є необхідність розробити комплекс дій по капітальному ремонту приміщення аптеки для створення нормальних санітарних умов (а.с. 63-76).

Аналіз правовідносин, які існували між сторонами свідчить, що за своєю юридичною природою між ними укладено договір оренди, згідно до положень статті 283 Господарського кодексу України, а також приписів статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності суд дійшов висновку про відмову у задоволенні первісного позову та про задоволення зустрічних позовних вимог з огляду на таке.

Стаття 509 Цивільного кодексу України та стаття 173 Господарського кодексу України визначають зобов'язання (в тому числі господарське зобов'язання) як правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити кошти тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України та статтею 174 Господарського кодексу України, зокрема, з договорів та інших правочинів (угод).

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеною нормою узгоджується стаття 283 Господарського кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживча річ).

Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Відповідно до статті 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні положення містяться в статті 18-1 Закону України від 10.04.1992 року № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна".

Стаття 26 вищенаведеного Закону визначає, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Під час судового засідання представником Фонду комунального майна було зазначено про отримання від відповідача листів від 20.12.2012 року та від 08.01.2013 року, у якому зазначено про необхідність розірвання договору. Дій щодо оскарження звіту про технічне обстеження та оцінку стану будівельних конструкцій на відповідність державним стандартам, будівельним нормам та правилам в якому зазначено саме про необхідність проведення капітального ремонту представник позивача не приймав.

Однак, як слідує з листа Фонду комунального майна від 27.12.2012 року останній визнав необхідність проведення капітального ремонту об'єкту, але зазначив про відсутність бюджетний коштів на проведення цих дій, замість цього роз'яснив відповідачу порядок надання орендарю згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна та вказав на необхідність прийняти дії для приведення об'єкта оренди у належний санітарний стан.

Умовами договору обов'язок здійснювати капітальний ремонт не було врегульовано, а врегульовано лише проведення поточного ремонту орендарем. З наявних матеріалів справи вбачається необхідність проведення в нежитловому приміщенні за адресою: вул. Менжинського, 25 саме капітального ремонту, а тому суд вважає, що цей обов'язок, відповідно до статті 776 Цивільного кодексу України, лежить саме на орендодавці, який відмовився його проводити, у зв'язку з чим зустрічна позовна заява підлягає задоволенню.

Посилання позивача на підписаний між сторонами акт прийому - передачі майна, в якому зазначено про необхідність проведення капітального ремонту полу, у зв'язку з чим відсутні підставі для задоволення вимог про розірвання договору не узгоджуються з приписами норм чинного законодавства. Крім того, як вбачається з наданого відповідачем звіту приміщення потребує капітального ремонту в цілому, а не лише капітального ремонту полу.

Відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Фонд комунального майна просив стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за період з 29.11.2012 року по 31.03.2013 року, однак, з матеріалів справи вбачається, що у цей період майно не могло бути використане відповідачем через обставини, за які він не відповідає, тому суд вважає за необхідне у задоволенні первісного позову відмовити.

Вимоги про стягнення пені, 30% річних, штрафу є поточними у зв'язку з чим у їх задоволенні також слід відмовити.

Понесені відповідачем витрати зі сплати судового збору, відповідно до статі 49 Господарського процесуального кодексу України відшкодовуються йому за рахунок позивача за первісним позовом.

На підставі наведеного, керуючись статтями 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні первісного позову відмовити.

2. Зустрічний позов задовольнити.

3. Розірвати договір оренди нерухомого майна №240-12 від29.11.2012 року.

4. Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, місто Севастополь, вул. Луначарського, 5, Ідентифікаційний код 25750044) на користь приватного підприємства "Кримхімпродукт" (99040, м.Севастополь, вул. Хрустальова, 165, ідентифікаційний код 22237866 , відомості про поточні рахунки в матеріалах справи відсутні) компенсацію по сплаті судового збору у сумі 1147,00 грн.

5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено - 01.08.2013 року

Суддя О.С. Грицай