Постанова

від 19.12.2013 по справі 919/694/13

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2013 року Справа № 919/694/13

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Дмитрієва В.Є.,

суддів Гонтаря В.І.,

Рибіної С.А.,

за участю представників сторін:

позивача: Бекетова Н.С., представник, довіреність від 29.12.2012 б/н (Фонд комунального майна Севастопольської міської ради);

відповідача: Стародубцев Д.С., представник, довіреність від 01.07.2013 б/н (Приватне підприємство "Кримхімпродукт");

розглянувши апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Грицай О.С.) від 31.07.2013 у справі № 919/694/13

за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5,Севастополь,99011)

до Приватного підприємства "Кримхімпродукт" (вул. Хрустальова, 165, Севастополь,99040)

про стягнення заборгованості у розмірі 139711,02 грн.; за зустрічним позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012

ВСТАНОВИВ:

У червні 2013 року Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя із позовом до приватного підприємства „Кримхімпродукт" про стягнення 139711,02 грн., з яких: заборгованість з орендної плати за період з 29.11.2011 по 31.03.2013 в розмірі 11401,92 грн., 30% річних в сумі 334,09 грн., пеня - 175,01 грн., штраф за прострочення сплати орендної плати 127 800 грн., посилаючись на невиконання останнім умов договору № 240-12 від 29.11.2012 року оренди нерухомого майна щодо розрахунку з орендних платежів.

01 липня 2013 року від приватного підприємства „Кримхімпродукт" надійшла зустрічна позовна заява до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про розірвання договору оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012. Зустрічний позов мотивований посиланням на статтю 776 Цивільного кодексу України. Позивачем за зустрічним позовом зазначено, що без проведення орендодавцем капітального ремонту приміщення орендар не може використовувати останнє, відповідно до пункту 1.2 договору - під аптеку.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 31.07.2013 (суддя Грицай О.С.) у справі №919/694/13 у задоволенні позову Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до приватного підприємства „Кримхімпродукт" про стягнення заборгованості у розмірі 139711,02 грн. відмовлено. Зустрічний позов про розірвання договору оренди нерухомого майна задоволений повністю.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції в частині відмови у стягненні заборгованості - скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги первісного позову задовольнити в повному обсязі.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо стягнення заборгованості за договором оренди винесено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Так, на думку позивача (за первісним позовом), відповідач, підписавши 29.11.2012 договір оренди №240-12, взяв на себе зобов'язання використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням протягом всього строку оренди, своєчасно вносити орендні платежі, нести відповідальність за зберігання об'єкту та інше. При цьому, технічний стан об'єкта був зазначений в акті прийому-передачі приміщення, а отже, був відомий орендарю. Таким чином, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату за орендоване приміщення.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 16.10.2013 скаргу прийнято до провадження.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача наполягав на задоволенні вимог апеляційної скарги з підстав викладених у ній.

Представник відповідача заперечував проти задоволення вимог апеляційної скарги. В обґрунтування своєї позиції щодо несплати орендних платежів посилається на приписи ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", яким встановлений обов'язок орендодавця передати орендарю об'єкт оренди у стані, що відповідає умовам договору оренди та призначенню майна. Вказані вимоги закону орендодавцем не виконані, про що свідчать наявні в матеріалах справи листи ПП „Архбуднагляду", Головного управління Державної санітарно-епідеміологічної служби України в м. Севастополі, Державної служби з лікарських засобів у м. Севастополі про неможливість використання орендованого приміщення під аптечний склад без проведення капітального ремонту.

Повторно розглянувши справу в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.

29.11.2012 року між сторонами укладений договір оренди нерухомого майна № 240-12 (далі -договір) (а.с 10-12), відповідно до п. 1.1 якого, з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності орендодавець передає, а орендар приймає в оренду майно -вбудовані нежитлові приміщення літ. "А" с № 1 по № 16, загальною площею 123,50 кв.м розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Менжинського, 25, -яке перебуває на балансі Комунального підприємства "Жилсервис-14" Севастопольської міської Ради (далі -об'єкт оренди), вартість якого, згідно із незалежною оцінкою станом на 31.07.2012, складає 204520 грн. (без врахування НДС) (Додаток 1).

Пунктом 3.2 договору визначено, що орендна плата складає 3 550 грн. (без НДС) за перший місяць оренди (Додаток 3) та перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету м. Севастополя.

За умовами пп.4.4.3 п.4.4 договору орендар зобов'язався своєчасно вносити орендодавцю орендну плату, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням об'єктом оренди в тому числі оплату комунальних та експлуатаційних послуг.

Відповідно до п. 4.4.9 договору орендар зобов'язується своїми силами та за свій рахунок проводити поточний ремонт об'єкта оренди, профілактичні огляди, поновлюючи ремонти інженерного обладнання об'єкта оренди, яке здійснює забезпечення життєдіяльності об'єкту при обов'язковому узгодженні з орендодавцем. У випадку аварії на об'єкті приймати міри щодо усунення наслідків аварії.

Сторони домовились, що договір діє з моменту його підписання до 08.11.2015 (п.7.1 договору).

Згідно із п. 8.5 договору, у разі порушення строку внесення орендної плати, встановленого пунктом 3.2 цього договору, орендар сплачує на користь орендодавця поверх збитків пеню у розмірі 200% від облікової ставки Національно банку України, яка діє у період, за який буде нараховуватися пеня, від суми заборгованості за кожен день прострочення.

Пунктом 8.6 договору сторони встановили, що у разі прострочення внесення орендної плати понад 30 календарних днів, орендодавець має право вимагати, а орендар зобов'язаний оплатити на користь орендодавця 30% річних від простроченої суми за весь час прострочення.

Відповідно до пункту 8.7 договору, у разі прострочення внесення орендної плати більше 60 календарних днів орендар сплачує на користь орендодавця штраф у сумі, що дорівнює трикратному розмірові річної орендної плати за договором.

29.11.2012 акт приймання-передачі орендованого майна підписаним обома сторонами без зауважень (а.с. 12). З акту вбачається, що приміщення потребує проведення ремонтно-будівельних робіт (у тому числі капітальний ремонт полу).

Листом від 20.12.2012 приватне підприємство „Кримхімпродукт" зверталось до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради з проханням відремонтувати приміщення або зарахувати вартість ремонту у рахунок плати за користування приміщенням (а.с. 55-56).

Листом від 27.12.2012 №01-15/4861 Фонд комунального майна зазначив, що бюджетом міста Севастополя на 2012 рік та 2013 рік не передбачено коштів на проведення капітальних ремонтів об'єктів нерухомого майна, які підлягали здачі в оренду (а.с. 57-58).

Листом від 24.12.2012 №01-15/4810 Фонд комунального майна, посилаючись на п. 4.4.9 та п. 4.4.10 договору, зазначив про зобов'язання відповідача за свій рахунок проводити поточний ремонт об'єкта оренди (а.с. 59).

Листом від 08.01.2013 року №03 ПП „Кримхімпродукт" звернулося до Фонду з проханням розірвати договір оренди нерухомого майна №240-12 від 29.11.2012 (а.с. 60).

Прохання було залишено без задоволення (лист від 17.01.2013 №01-15/151, а.с. 62).

За період з 29.11.2012 по 31.03.2013 заборгованість відповідача (ПП „Кримхімпродукт") з орендної плати склала 139711,02 грн., з яких: 11 401,92 грн. основної заборгованості, 175,01 грн. - пені, 334,09 грн. - 30% річних, 127800,00 грн. - штрафу.

Наведе стало підставою для звернення позивача (Фонду комунального майна Севастопольської міської ради) до суду із позовом про стягнення заборгованості.

Водночас, відмова Фонду комунального майна Севастопольської міської ради розірвати договір оренди за погодженням сторін спричинила звернення ПП "Кримхімпродукт" до господарського суду із зустрічною позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про розірвання договору оренди.

Розглянувши справу повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши матеріали справи, вислухавши представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права і відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Стаття 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначає зобов'язання як правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити кошти тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України (ч. 1 ст. 175 ГК України).

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України та ст. 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України), зокрема, з договорів та інших правочинів (угод).

Судом встановлено, що між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна - вбудованих нежитлових приміщень по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі - від 29.11.2012 № 240-12, який є дійсним на час вирішення спору.

Частиною 6 ст. 283 ГК України унормовано, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Крім того, правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке перебуває у комунальній власності, та майнових відносин між орендодавцями щодо господарського використання даного майна, визначені Законом України „Про оренду державного та комунального майна" вiд 10.04.1992 № 2269-XII (у редакції чинній на час вчинення правовідносин, далі - Закон).

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеною нормою узгоджуються ст. 283 ГК України та ст. 759 ЦК України, згідно з якими, за договором найму (оренди) одна сторона (орендодавець/наймодавець) передає другій стороні (орендареві/наймачу) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч.2 ст. 11 Закону укладенню договору оренди передує оцінка об'єкта оренди.

За приписами ст. 13 Закону орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

В обґрунтування своєї позиції про стягнення з ПП „Кримхімпродукт" заборгованості з орендної плати Фонд комунального майна Севастопольської міської ради посилається на те, що приміщення по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі було орендовано ПП „Кримхімпродукт" на підставі рішення конкурсної комісії, що свідчить про те, що підприємство знало про технічний стан об'єкта та запропонувало на конкурсі кращі умови оренди приміщення, у зв'язку з чим ПП „Кримхімпродукт" було визнано переможцем конкурсу і 29.11.2012 між Фондом та підприємством був підписаний договір оренди та відповідний акт прийому-передачі без зауважень останнього.

З наданого позивачем протоколу засідання конкурсної комісії від 08.11.2012 вбачається, що відповідач (за первісним позовом) був ознайомлений з технічним станом об'єкту та претензій до приміщення не мав.

Однак, судова колегія звертає увагу на те, що зі змісту звіту про оцінку майна (який був витребуваний апеляційним судом), проведеного Комунальним підприємством Севастопольської міської ради „Аррікон" на замовлення ПП „Кримхімпродукт", станом на 31.07.2012, вбачається задовільний стан приміщень, а саме, при оцінці дверей вхідних - металевих та внутрішніх - щитових, вікон з металевими гратами зазначені окремі порушення шару фарби, пошкодження фурнітури, потертості та тріщини підвіконних дощок, тріщини у стеклах; при оцінці керамічної плитки, лінолеуму виявлені потертості в місцях ходіння, пошкодження плінтусів, деяких пліток, що потребує ремонту; при оцінці штукатурки, шпалер, білення, фарбування, кахельної плитки старого зразка зазначені такі ознаки зносу: лущення білення, фарбування в деяких місцях, тріщини, сліди намокання та вогкості, відшарування штукатурного шару, пошкодження окремих плиток, відшарування шпалер від стін; щодо стану скритої електропроводки, водопроводу та каналізації зазначено порушення фарбування окремих ділянок трубопроводу, ослаблення кріплень приладів освітлення.

Також, в оцінці зроблений висновок про доцільність використання приміщень для розміщення аптеки, виходячи з принципів найбільш ефективного використання приміщення.

Таким чином, з огляду на задовільний технічний стан вбудованих нежитлових приміщень, що зазначений у звіті про оцінку, ПП „Кримхімпродукт" надав кращі пропозиції на конкурсі з передання в оренду комунального майна - вбудованих нежитлових приміщень по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі та уклав договір оренди з Фондом комунального майна Севастопольської міської ради.

В акті прийому-передачі орендованого майна від 29.11.2012 також зазначений технічний стан орендованих приміщень, та зроблені істотні висновки про необхідність капітального ремонту полу, заміни лінолеуму, санітарного оброблення приміщення та прочищення каналізації - внаслідок залиття приміщення каналізаційними нечистотними водами.

Згідно з поясненнями представників сторін, протягом часу між оцінюванням майна та переданням його ПП „Кримхімпродукт" за актом прийому-передачі в приміщеннях будинку по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі відбулось пошкодження каналізаційної мережи, що призвело до погіршення стану приміщення.

При цьому, в договорі оренди сторони не узгодили порядок проведення капітального ремонту приміщення, як передбачає ч.2 ст.18 1 Закону, відповідно до якої капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Зі змісту листа Севастопольської міської санітарно-епідеміологічної станції від 11.12.2012 №7296 (а.с. 53) вбачається, що санітарно-епідеміологічний стан вбудованих не житлових приміщень орендованого майна по вул.Менжинського, 25 у м. Севастополі незадовільний, що підтверджується відповідним актом обстеження (а.с. 54).

Відповідно до висновків звіту про технічне обстеження та оцінки стану будівельних конструкцій на відповідність державним стандартам, будівельним нормам та правилам, проведеному ПП „Архбуднагляд" 11.12.2012, - стан орендованих приміщень є аварійним та таким, що не відповідає конструктивним та санітарним вимогам приміщення для розташування аптеки; приміщення потребує капітального ремонту (а.с. 63-77).

Під час апеляційного провадження відповідача (за первісним позовом) надав листи ПП „Архбуднагляд" від 06.11.2013 №010/2013 та Головного управління Держсанепідемслужби у м. Севастополі від 04.11.2013 №05/08/3540 про неможливість використання приміщень по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі під аптечний склад без проведення капітального ремонту приміщення.

Наведені листи містять уточнюючі дані висновків вищевказаних організацій, що були досліджені судом першої інстанції та не є новими доказами по суті, а тому інформація, викладена в листах, приймається судовою колегією до уваги.

Таким чином, орендар (відповідач за первісним позовом) був позбавлений можливості використовувати об'єкт оренди за призначенням (для розміщення аптеки).

На думку судової колегії матеріали справи містять достатньо доказів невідповідності орендованого ПП „Кримхімпродукт" приміщення технічним та санітарним вимогам.

Крім того, орендар неодноразово звертався до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради з проханням зарахувати вартість ремонту приміщення в рахунок орендних платежів, а пізніше, після відхилення Фондом зазначеного прохання, орендар запропонував розірвати договір оренди за погодженням сторін.

Наведене свідчить, що орендодавцем не було виконане встановлене Законом зобов'язання з надання орендареві приміщення у стані, що відповідає призначенню майна.

Отже, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для застосування до спірних правовідносин за первісним позовом приписів ч. 6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Наведене є підставою для відхилення первісних позовних вимог Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про стягнення з ПП „Кримхімпродукт" заборгованості з орендної плати, пені, процентів річних та штрафу.

Щодо вимог зустрічного позову про розірвання договору оренди судова колегія зазначає наступне.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.3 ст. 18 1 Закону).

Аналогічні приписи містить ст. 776 ЦК України.

Стаття 26 Закону визначає, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Судова колегія погоджується з доводами місцевого господарського суду, який вважає, що обов'язок проведення капітального ремонту лежить саме на орендодавці, який, як свідчать матеріали справи відмовився його проводити.

На підставі наведеного, зустрічна позовна заява ПП „Кримхімпродукт" про розірвання договору оренди № 240-12 від 29.11.2012 підлягає задоволенню.

Отже, висновок господарського суду міста Севастополя про відхилення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, процентів річних та штрафу та задоволення зустрічних позовних вимог про розірвання договору оренди судова колегія визнає правомірним та обґрунтованим.

Аналогічна правова позиція викладена Вищим господарським судом України у постанові №14/156-10 від 09.10.2012.

Судова колегія зазначає, що всім доказам, що маються у матеріалах справи та надані обома сторонами, судом першої інстанції надана належна оцінка; яких-небудь нових доказів та документів, що спростовують доводи місцевого господарського суду, які викладені в оскаржуваній ухвалі, суду апеляційної інстанції скаржником не надано. Доводи апеляційної скарги не знайшли свого належного підтвердження.

Порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при розгляді справи скаржником не доведено та колегією суддів апеляційної інстанції не виявлено.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 103 Господарського процесуального кодексу України апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а скаргу без задоволення.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції є повністю обґрунтованим та прийнято без порушень і при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права. Викладені в рішенні суду першої інстанції висновки відповідають обставинам справи; інших підстав для скасування (зміни) рішення місцевого господарського суду немає.

Керуючись статтею 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду міста Севастополя від 31 липня 2013 року у справі № 919/694/13 залишити без змін.

Головуючий суддя В.Є. Дмитрієв

Судді В.І. Гонтар

С.А. Рибіна

Розсилка:

1. Фонд комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5,Севастополь,99011)

2. Приватне підприємство "Кримхімпродукт" (вул. Хрустальова, 165,Севастополь,99040)