Рішення

від 12.08.2013 по справі 908/2030/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251 номер провадження справи 8/61/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.08.2013 Справа № 908/2030/13

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Віталайн-Плюс" (69032, м.Запоріжжя, вул. Виборзька, 16)

до відповідача-1 Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько - Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" (04128, м. Київ, вул. Академіка Туполєва, 17)

до відповідача-2 Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206)

про припинення договору оренди землі, укладеного Запорізькою міської радою та ТОВ "Українсько-Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" (зареєстрований 15.09.2004 р. за №1283)

Суддя Попова І.А.

Представники:

Позивача - Курилін В.О., дов. № 07 від 31.05.2013 р.

Відповідача -1 - Ворона О.В., дов. від 21.03.2013 р.

Відповідача-2 - не з'явився

Заявлено позовні вимоги про припинення договору оренди землі, укладеного Запорізькою міської радою та ТОВ "Українсько-Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" (зареєстрований 15.09.2004 р. за №1283).

Розгляд справи, призначений на 02.07.2013 р. відкладався до 16.07.2013 р., 12.08.2013 р. Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в судовому засіданні 12.08.2013 р.

Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові. В обґрунтування вимог вказує, що відповідно до свідоцтва від 18.04.2013 р. (зареєстрованого в реєстрі за № 523) ТОВ "Віталайн-Плюс" є власником майна - об'єкта незавершеного будівництва, житлового будинку, який знаходиться за поштовою адресою: м. Запоріжжя, проспект Ювілейний, буд. 24б на земельній ділянці площею 0,5712 га з кадастровим номером 2310100000:06:011:0051. Договором оренди землі № 39 від 09.06.2004 р. ТОВ "Українсько-Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" надано у строкове платне користування земельну ділянку для розташування житлового будинку. Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 15.09.2004 р. ТОВ "Українсько-Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" передано в оренду земельну ділянку кадастровий номер № 2310100000:06:011:0051 загальною площею 0,5712 га. Розпорядженням голови Хортицької районної адміністрації Запорізької міської ради №2065 від 02.07.2007 р. об'єкту нерухомості, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Ювілейний, 3 присвоєно іншу поштову адресу - м. Запоріжжя, пр. Ювілейний, 24б. Таким чином, кадастровий номер земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості, що належить ТОВ "Віталайн-Плюс", такий самий, як і у земельної ділянки, що передана в оренду ТОВ "Українсько-Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" разом з об'єктом незавершеного будівництва для розташування житлового будинку. Відповідно до ст.ст. 55, 124 Конституції України, ст. 377 ЦК України, ст.ст. 120, 141 ЗК України, ст. 7 ч. 3, 31 Закону України "Про оренду землі", п. 35 договору оренди від 2004 р., постанови Пленуму Вищого господарського Суду України № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" позивач просить припинити договір оренди землі, укладений Запорізькою міської радою та ТОВ "Українсько-ізраїльське підприємство "ДБС Груп" (зареєстрований 15.09.2004 р. за №1283).

Відповідач-1 ТОВ «Українсько-ізраїльське підприємство «ДБС Груп» - заявлені позовні вимоги не визнав. У відзиві на позовну заяву вказує, що по-перше, припинення договору оренди землі шляхом його розірвання в судовому порядку, відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі", можливе лише за ініціативою однієї із сторін договору в добровільному або судовому порядку. При цьому умовою такого розірвання є недотримання сторонами умов ст.ст. 24, 25 Закону. По-друге, відповідач-1 звертає увагу, що відповідно до ст. 15 Закону однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру та відповідальності за її несплату. У зв'язку з чим зазначає, що на сьогоднішній день виконав у повному обсязі зобов'язання з оплати за користування земельною ділянкою. По-третє, відповідач-1 вважає, що підстава для припинення договору оренди, на яку посилається позивач, а саме набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, передбаченій ст. 31 Закону є недоцільною та необґрунтованою, оскільки даною правовою нормою не передбачено підстави для припинення договору оренди як набуття права власності на об'єкт нерухомого майна незавершене будівництво. Відповідно до ст. 331 ЦК України незавершене будівництво є специфічною нерухомістю, оскільки до завершення будівництва забудовник вважається лише власником матеріалів та обладнання, які використовувалися в процесі будівництва. По-четверте, відповідач-1 зазначає, що об'єкт незавершеного будівництва, що належить позивачу на праві приватної власності займає лише частину ділянки, отриманої відповідачем-1 в оренду. Тому відповідач-1 вважає доцільним реалізацію позивачем свого права щодо отримання відповідної частини земельної ділянки в суборенду, а не обрання такого способу втручання в договірні відносини третіх осіб як припинення договору. Крім того, відповідач-1 зазначає, що за умовами договору оренди землі від 15.09.2004 р. земельну ділянку передано для розташування житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями. Позивач набув право власності на об'єкт нерухомості - незавершене будівництво житлового будинку, при цьому відповідач-1 вважає, що товариство «УІП «ДБС Груп» має право будувати прибудови до вказаного житлового будинку. Також, відповідач-1 в обґрунтування заперечень посилається на ст.. 413 ЦК України, приписами якої передбачено, що право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених ч. 3 цієї статті. Частиною 3 статті 413 ЦК України встановлено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особами (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці).

Відповідач-2 - Запорізька міська рада - свого представника в судове засідання не направив, клопотав про розгляд справи за його відсутності, не скористався правом надати відзив на позов.

Згідно з п. 3.9.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18 у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору. Оскільки всі учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час та місце розгляду, проте відповідач не скористався своїми правами, передбаченими статтею 22 ГПК України, участь в засіданні суду (як і інші права, передбачені статті 22 ГПК України) є правом, а не обов'язком сторони, суд дійшов висновку про можливість розгляду позовної заяви по суті в судовому засіданні 12.08.2013 року за відсутності представника відповідача-2.

Згідно до ст. 75 ГПК України справу розглянуто за наявними матеріалами, які суд визнав достатніми для вирішення спору по суті.

Заслухавши представників позивача та відповідача-1, вивчивши матеріали справи, суд вважає заявлені позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню внаслідок наступного:

Відповідно до ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України одним із способів захисту цивільних прав є припинення правовідношення (господарських правовідносин). Вимога про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим за своєю суттю є вимогою про припинення господарських правовідносин за цим договором, а тому такий спір є підвідомчим господарському суду.

Судом встановленого, що 15 вересня 2004 р. Запорізькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Українсько-Ізраїльське підприємство «ДБС Груп» (орендар) укладено договір оренди землі за умовами якого орендодавець відповідно до рішення № 39 від 09.06.2004 р. надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розташування житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по пр. Ювілейному, 3 в м.Запоріжжя. Згідно п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5721 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: об'єкт незавершеного будівництва (п. 3 договору). Відповідно до п. 8 договору сторонами погоджено, що зазначений договір укладено строком на 10 років. Вказаний договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.09.2004 р. №1283. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер № 2310100000:06:011:0051.

Як встановлено, розпорядженням голови Хортицької районної адміністрації №2065р від 02.07.2007 р. об'єкту незавершеного будівництва - 16-поверховому житловому будинку присвоєно поштову адресу: м.Запоріжжя, пр. Ювілейний, 24-б. Згідно Витягу з Державного земельного кадастру від 16.07.2013 р. земельна ділянка (кадастровий номер № 2310100000:06:011:0051), на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва - 16-поверховий житловий будинок, має адресу м.Запоріжжя, пр. Ювілейний, 3. Матеріалами справи підтверджується та не заперечується сторонами, що об'єкт незавершеного будівництва 16-поверхового житлового будинку знаходить на земельній ділянці кадастровий номер № 2310100000:06:011:0051.

Як свідчать вивчені матеріали, 17.04.2013 р. державним виконавцем Хортицького відділу ДВС Запорізького МУЮ складно акт про реалізацію предмета іпотеки, а саме - об'єкта незавершеного будівництва - житловий будинок за адресою м.Запоріжжя, пр. Ювілейний, 24-Б, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером № 2310100000:06:011:0051 (літ. А-16 за планом земельної ділянки площею 497,7 кв.м., що представляє собою незавершене будівництво шістнадцятиповерхового за проектом монолітного залізобетонного житлового будинку, побудовані фундамент та стіни з перекриттям до рівня восьмого поверху. Згідно вказаного акту об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок - належав на праві приватної власності Атаманчук Тетяні Сергіївні на підставі договору купівлі-продажу від 25.10.2007 р. (зареєстровано в ОП ЗМБТІ 14.11.2007 р.).

Оскільки переможцем прилюдних торгів, проведених 10.04.2013 р., визначено товариство «Віталайн-Плюс», останньому 18.04.2013 р. приватним нотаріусом видано свідоцтво про право власності на придбаний об'єкт незавершеного будівництва та зареєстровано право власності товариства 18.04.2013 р., про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На звернення позивача щодо оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований придбаний об'єкт нерухомості, листом від 09.07.2013 р. Запорізька міська рада повідомила, що за відсутності звернення товариства «УІП «ДБС Груп» про припинення договору оренди земельної ділянки по пр. Ювілейному, 24-Б, право користування спірною земельною ділянкою не може бути оформлено за позивачем.

Товариство «Віталайн-Плюс» вважає порушеним своє право на отримання в користування земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва, придбаний для добудови (об'єкт нерухомого майна).

Таким чином, предметом розгляду у даній справі є вимоги позивача про припинення права користування земельною ділянкою комунальної власності особою, яка не є на даний час власником об'єкта нерухомості - незавершеного будівництва житлового будинку.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 3 вказаного Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Згідно п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно п. е) ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Статтею 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості одночасно є підставою для переходу відповідного права на землю.

Відповідно до п. 2.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 у вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням, зміною, розірванням, припиненням учасниками земельних відносин договорів оренди земельних ділянок, загальні положення глави 20 ГК України застосовуються, якщо відповідні відносини не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України "Про оренду землі".

З аналізу приписів Земельного кодексу України вбачається, що на даний час серед підстав припинення права користування земельною ділянкою можливо виділити такі, як добровільна відмова від права користування, примусове припинення прав на земельну ділянку у випадках, встановлених цим Кодексом, та припинення прав на користування земельною ділянкою внаслідок настання певного юридичного факту .

У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та розташованим на ній об'єктом нерухомого майна здійснює новий власник нерухомості, а користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою, покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку.

Системний аналіз наведених норм свідчить про те, що заявлені позивачем вимоги про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки від 15.09.2004 р., укладеного Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УІП «ДБС Груп», є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Таким чином, спірний договір оренди припинився з підстав, передбачених ст. 31 Закону України «Про оренду землі», даний договір не підлягає достроковому розірванню за згодою сторін чи за рішенням суду, а є припиненим в силу відповідної вказівки закону (імперативної норми).

При цьому, правовідносини набувача нерухомого майна (ТОВ «Віталайн-Плюс») та власника земельної ділянки (Запорізької міської ради), щодо користування земельною ділянкою, мають бути вирішеними у встановленому законом порядку та будь-яким чином не впливають на юридичний факт, що є підставою припинення права користування у відповідача-1 земельною ділянкою.

Щодо визначення моменту припинення права користування земельною ділянкою кадастровий номер № 2310100000:06:011:0051 у товариства «УІП «ДБС Груп» суд зазначає наступне:

Вивчені матеріали свідчать, що з 2007 року об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво житлового будинку за адресою пр.. Ювілейний, 24-Б, не належав на праві власності товариству «УІП «ДБС «Груп», на момент продажу, як предмета іпотеки право власності на нього було зареєстровано за Атаманчук Т.С. Разом з тим, право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:06:011:0051 зазначеною особою не реєструвалось, про що свідчить Витяг з Державного земельного кадастру від 16.07.2013 р. У зв'язку із внесенням змін до ст.. 120 ЗК України та ст.. 377 ЦК України Законом України від 05.11.2009 р., позивач, як набувач (власник) нерухомого майна, має право на оформлення за собою землекористування, з моменту реєстрації права власності.

Доводи відповідача-1, викладені у запереченнях на позов суд знаходить необґрунтованими, внаслідок наступного:

По-перше, безпідставними є посилання відповідача-1 на приписи ст.. 413 ЦК України, оскільки нормами цієї статті регулюються підстави виникнення права та відносини щодо користування чужою земельною ділянкою для будівництва житлових та інших споруд і будівель - суперфіций. Судом встановлено, що відповідачами по даній справі укладено договір оренди земельної ділянки, тому застосування положень про суперфіцій до орендних правовідносин є помилковим, оскільки договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості. Тому доводи ввідповідача-1 щодо можливості здійснювати ним прибудови (як передбачено проектом) до об'єкту незавершеного будівництва (житлового будинку), оскільки земельна ділянка з кадастровим номером №2310100000:06:011:0051 перебуває у нього у оренді, суд вважає надуманими. За межами регулювання взаємовідносин господарюючих суб'єктів приписами ст.. 413 ЦК України жоден нормативний акт на даний час не передбачає будь-яких інших взаємовідносин користувача земельною ділянкою комунальної (державної) власності та набувача (власника) об'єкта нерухомості, що розташований на такій земельній ділянці.

По-друге, суд знаходить хибними доводи ввідповідача-1 щодо неможливості припинення з ним договору оренди земельної ділянки з заявлених позивачем підстав, оскільки останній не є набувачем житлового будинку, а є власником об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до п. 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. (з наступними змінами та доповненнями) у вирішенні спорів щодо переходу права власності або права користування земельними ділянками внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК України, статей 116, 123, 124, 126 ЗК України. Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. При цьому новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства. З огляду на приписи ст.. 182, ч. 2 ст. 331, ст.. 657 ЦК України відповідно до яких право власності за договором виникає з моменту державної реєстрації, набувач нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

З вищезазначених норм законодавства вбачається, що в контексті приписів ст.. 120 ЗК України, ст.. 377 ЦК України зареєстроване у встановленому законом порядку право власності на об'єкт нерухомого майна є підставою для переходу до набувача майна права власності або користування земельною ділянкою. Тобто, земельна ділянка наслідує юридичну долю лише об'єкта нерухомого майна. Визначення належності об'єкту до нерухомого або рухомого майна наведено у Методичних рекомендаціях стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації (затв. Наказом МЮУ № 660/5 від 14.04.2009 р.) .

В залежності від того, чи є об'єкт нерухомим майном, особа обирає для себе ту поведінку, яка законодавством встановлена для об'єктів нерухомості, оскільки визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об'єкту є визначення його статусу.

Ознаками нерухомості речі є:

1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Наявні матеріали свідчать, що товариство «Віталайн-плюс» є власником об'єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером № 2310100000:06:011:0051

Також, слід зазначити, що за умовами договору оренди земельної ділянки від 15.09.2004 р. земельна ділянка передана орендарю - товариству «УІП «ДБС Груп» разом з об'єктом незавершеного будівництва для розташування житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями. На даний час відповідач-1 не є ні власником, ні забудовником об'єкта - житлового будинку - та не може використовувати спірну земельну ділянку за визначеним договором призначенням.

Заперечення відповідача-1 спростовано вищевикладеним.

Позовні вимоги задовольняються.

Судові витрати покладаються на відповідачів порівну.

На підставі викладеного, Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 120, 141 ЗК України, керуючись ст. ст. 75, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати припиненим з 18.04.2013 р. договір оренди земельної ділянки, укладений 15.09.2004 р. Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Українсько-Ізраїльське підприємство «ДБС Груп», зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 15.09.200 р. за №1283.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько - Ізраїльське підприємство "ДБС Груп" (04128, м. Київ, вул. Академіка Туполєва, 17, ЄДРПОУ 31230290) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Віталайн-Плюс" (69032, м.Запоріжжя, вул. Виборзька, 16, ЄДРПОУ 35888434) 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 коп. судових витрат. Видати наказ.

Стягнути з Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206, ЄДРПОУ 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Віталайн-Плюс" (69032, м.Запоріжжя, вул. Виборзька, 16, ЄДРПОУ 35888434) 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 коп. судових витрат. Видати наказ.

Повне рішення складено 19 серпня 2013 року.

Суддя І.А. Попова