Постанова

від 21.08.2013 по справі 910/3063/13

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" серпня 2013 р. Справа№ 910/3063/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кропивної Л.В.

суддів: Зубець Л.П.

Новікова М.М.

при секретарі Цурановій І.А.

за участю представників:

від позивача (за первісним позовом): Баланчук С.О. - представник за дов. б/н від 12.08.2013р.;

від відповідача (за первісним позовом): Сідько О.С. - представник за дов. №363 від 11.03.2013р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Філатова В'ячеслава Вікторовича

на рішення господарського суду міста Києва

від 13.06.2013р. (дата підписання - 14.06.2013р.)

у справі №910/3063/13 (суддя - Мандриченко О.В.)

за первісним позовом Обслуговуючого гаражно-будівельного кооперативу «Олімпійський»

до Фізичної особи-підприємця Філатова В'ячеслава Вікторовича

про розірвання договору оренди і стягнення коштів у розмірі 30 000,00 грн.

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Філатова В'ячеслава Вікторовича

до Обслуговуючого гаражно-будівельного кооперативу «Олімпійський»

про визнання недійсним договору оренди.

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2013р. Обслуговуючий гаражно-будівельний кооператив «Олімпійський» (надалі- Кооператив) звернувся до господарського суду м. Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Філатова В'ячеслава Вікторовича (надалі-Підприємець) про розірвання укладеного між сторонами Договору оренди №10/03 від 10.03.2011р., зобов'язання відповідача звільнити передане йому за вказаним Договором приміщення автомайстейрні, площею 300 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Гайова, 14, а також про стягнення із ФОП Філатова В.В. 30 000,00 грн. заборгованості по орендній платі за період з вересня 2012р. по січень 2013р. включно.

Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням Підприємцем, як орендарем, своїх зобов'язань по своєчасному внесенню передбаченої Договором оренди №10/03 від 10.03.2011р. орендної плати за час користування орендованим майном - приміщенням автомайстерні.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 20.02.2013р. позовну заяву прийнято до розгляду та порушено провадження у справі №910/3063/13.

Заперечуючи виникнення у орендаря обов'язку сплачувати орендну плату за час користування орендованим майном, 11.03.2013р., до початку розгляду справи по суті, Підприємець звернувся із зустрічним позовом, у якому просив визнати недійсним укладений між сторонами Договір оренди №10/03 від 10.03.2011р. на тій підставі, що об'єкт оренди, яким він користувався, слід вважати вилученим з цивільного обороту, оскільки відсутні докази прийняття його в експлуатацію з наступною реєстрацією речових прав орендодавця на вказане майно. Відсутність реєстрації речових прав на автомайстерні та доказів про прийняття її до експлуатації, вказував Підприємець, свідчить про невідповідність Договору оренди вимогам ст.ст. 203, 760, 761 ЦК України, ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Ухвалою господарського суду м. Києва від 11.03.2013р. №910/3063/13 зустрічний позов Підприємця прийнятий для спільного розгляду із первісним позовом ОГБК «Олімпійський».

Кооператив не визнав зустрічний позов, пославшись на ту обставину, що Підприємець протягом всього періоду дії Договору здійснював користування орендованим майном, претензій щодо стану орендованого майна не заявляв, без заперечень підписував акти здачі-приймання робіт по наданню послуг оренди, а з вересня 2012р. - припинив вносити орендну плату.

Заперечуючи підстави недійсності Договору оренди, Кооператив послався на те, що законодавство на момент побудови авто майстерні не передбачало обов'язкового здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. В подальшому положеннями ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» передбачалось, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Рішенням господарського суду м. Києва від 13.06.2013р. у справі №910/3063/13 (суддя - Мандриченко О.В.) первісний позов задоволено повністю, Договір оренди №10/03 від 10.03.2011р., укладений між Обслуговуючим гаражно-будівельним кооперативом "Олімпійський" та Фізичною особою-підприємцем Філатовим В'ячеславом Вікторовичем розірвано; зобов'язано ФОП Філатова В.В. звільнити приміщення автомайстерні загальною площею 300 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Гайова, 14; вирішено стягнути з ФОП Філатова В.В. на користь ОГБК «Олімпійський» 30 000,00 грн. заборгованості. У задоволенні зустрічного позову суд відмовив повністю.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, господарський суд виходив з того, що чинне на момент будівництва автомайстерні (1988р.) законодавство не передбачало обов'язкового введення в експлуатацію закінчених будівництвом силами кооперативних організацій об'єктів, тому в силу ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права Кооперативу на це нерухоме майно яке виникло до 1992 року, визнаються дійсними.

Встановивши, що Підприємець здійснював користування орендованим майном, але орендної плати за користування протягом вересня 2012р. - січня 2013р. у розмірі 30 000,00 грн. не сплатив, суд визнав обґрунтованими заявлені Кооперативом вимоги, виходячи з того, що користування об'єктом оренди повинно здійснюватися та оплачуватися відповідно до укладеного між сторонами Договору.

Не погоджуючись із висновками місцевого господарського суду та мотивами прийнятого ним рішення, відповідач (за первісним позовом) звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення місцевого господарського суду у даній справі та прийняти новий судовий акт, яким задовольнити зустрічну позовну заяву, а в задоволенні первісного позову відмовити повністю.

У доводах апеляційного оскарження заявник вказував на невірне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття неправомірного судового рішення .

Так, за оцінкою скаржника, господарський суд безпідставно визначив момент завершення будівництва об'єкту оренди - 1988р. і, виходячи з цього, дійшов висновку про відсутність законодавчо встановленої вимоги щодо необхідності введення автомайстерні в експлуатацію та реєстрації за Кооперативом прав на це майно.

При прийнятті рішення у даній справі, вказував апелянт, господарський суд безпідставно не взяв до уваги тієї обставини, що починаючи з 1966р. і до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в Україні діяло законодавство, яке передбачало обов'язкову реєстрацію права власності на нерухоме майно, а умовою такої реєстрації було прийняття новоствореного об'єкту в експлуатацію.

Апелянт вказував на те, що якби він був обізнаний про відсутність у ОГБК «Олімпійський» документів, що посвідчують введення автомайстерні в експлуатацію, він би не укладав спірний Договір. Таким чином, зазначав скаржник, спірний Договір був вчинений під впливом обману з боку ОГБК «Олімпійський» та помилки з боку ФОП Філатова В.В. і підлягав визнанню недійсним відповідно до ст.ст. 215, 229, 230 ЦК України.

Серед інших доводів апеляційного оскарження, відповідач (за первісним позовом) не погодився із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат.

Водночас, апелянтом було подано клопотання про поновлення пропущеного з поважних причин процесуального строку на подання апеляційної скарги.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 05.08.2013р. №910/3063/13 (колегія суддів у складі: головуючий суддя - Кропивна Л.В. (доповідач), судді: Зубець Л.П., Тищенко О.В.) ФОП Філатову В.В. відновлено пропущений з поважних причин процесуальний строк на апеляційне оскарження, апеляційну скаргу прийнято до провадження, судовий розгляд справи призначено на 21.08.2013р.

13.08.2013р. через канцелярію суду від позивача (за первісним позовом) надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив рішення місцевого господарського суду у даній справі залишити без змін, а апеляційну скаргу відхилити, посилаючись на безпідставність та необгрунтованість наведених у ній доводів.

Водночас, позивач (за первісним позовом) приєднав до відзиву копію технічного паспорту на автомайстерню ОГБК «Олімпійський» від 09.04.2013р., яку просив приєднати до матеріалів справи на підтвердження наведених у відзиві заперечень.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 20.08.2013р. №910/3063/13 у зв'язку із перебуванням судді Тищенко О.В. у відпустці здійснено заміну у складі колегії суддів по даній справі, суддю Тищенко О.В. замінено суддею Новіковим М.М.

У призначене судове засідання з'явилися представники обох сторін.

Представник відповідача (за первісним позовом) підтримав доводи апеляційного оскарження, просив скасувати рішення місцевого господарського суду у даній справі та прийняти новий судовий акт про задоволення зустрічного позову ФОП Філатова В.В. та відмову у задоволенні первісних позовних вимог ОГБК «Олімпійський».

Представник позивача (за первісним позовом) проти доводів апеляційного оскарження заперечив з підстав, наведених у відзиві та просив задовольнити його клопотання про приєднання до матеріалів справи копії технічного паспорту на автомайстерню ОГБК «Олімпійський» від 09.04.2013р.

Розглянувши заявлене представником позивача (за первісним позовом) клопотання про приєднання до матеріалів справи додаткового документа, а саме: копії технічного паспорту на автомайстерню ОГБК «Олімпійський» від 09.04.2013р., судова колегія вирішила його відхилити як таке, що заявлене із порушенням вимог ч.1 ст.101 ГПК України без обгрунтування неможливості його подання суду першої інстанції.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 10.03.2011р. між Обслуговуючим гаражно-будівельним кооперативом «Олімпійський» (далі - орендодавець, позивач, Кооператив) та Фізичною особою - підприємцем Філатовим В'ячеславом Вікторовичем (далі - орендар, відповідач, Підприємець) був укладений Договір оренди №10/03 (далі - Договір), за умовами якого орендодавець зобов'язувався передати, а орендар - прийняти у тимчасове платне користування наступне майно: автомайстерню, яка являється власністю ГБК та розташована на території ГБК за адресою: м. Київ, вул. Гайова, 14, загальною площею 300 м. кв., для здійснення підприємницької діяльності по ремонту автомобілів без права передавати орендоване майно в суборенду (піднайм) третім особам без згоди орендодавця (п.1.1 Договору).

Строк дії Договору згідно п.5.1 встановлено з 15.03.2011р. по 15.02.2014р.

Фактична та юридична передача у користування ФОП Філатову В.В. об'єкту оренди підтверджується наявним у матеріалах справи двосторонньо підписаним та скріпленим печатками Кооперативу та Підприємця Актом прийому-передачі автомайстерні від 15.03.2011р. (а.с.7).

Відповідно до п.1.3. договору, орендар повинен сплачувати орендодавцю орендну плату в розмірі 6 000,00 грн. на місяць. Орендна плата може бути змінена за погодженням сторін та оформлена додатковою угодою.

Звертаючись до господарського суду з вимогами про стягнення Підприємця заборгованості за час користування річчю, розірвання Договору та зобов'язання звільнити орендоване приміщення, Кооператив вказував на невиконання орендарем зобовязань в частині своєчасного внесення орендної плати за час користування майном протягом вересня 2012р. - січня 2013р. включно.

Відповідач доказів спростування цих доводів господарському суду не надав, мотивуючи тим, що вимоги орендодавця засновані на недійсному договорі оренди, предметом якого є користування нерухомим майном, не введеним в експлуатацію і на яке не було оформлено речових прав орендодавця. Обгрунтовуючи правові підстави заявленого зустрічного позову, Підприємець посилався, зокрема, на положення ст.ст. 178, 203, 215, 760, 761 ЦК України та ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

За оцінкою апелянта, майно, неприйняте в експлуатацію є одночасно таким, що виключене з цивільного обороту, а отже не може бути об'єктом оренди. До того ж, на думку Підприємця з огляду на відсутність у Кооперативу документів, які посвідчували його права на це майно, свідчить про відсутність у Кооперативу права розпоряджатися цим майном, у т.ч. передавати його в оренду, а отже, Договір оренди є недійсним на підставі невідповідності його вимогам статтям 78, 203, 760, 761 ЦК України.

Разом з тим, звертаючись до апеляційного господарського суду із скаргою, ФОП Філатов В.В. зазначив також і інші підстави для визнання недійсним спірного Договору, а саме згідно ст.ст. 230, 231 ЦК України, як такого, що був вчинений під впливом обману і помилки з боку орендаря.

Утім, судовою колегією враховано, що за приписами ч.4 ст.22 ГПК України права позивача змінити підставу або предмет позову, збільшити або зменшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову можуть бути реалізовані до прийняття рішення судом першої інстанції. Ця норма не застосовується під час розгляду справи в інших інстанціях. Відтак, зміна ФОП Філатовим В.В. підстав заявленого ним зустрічного позову у суді апеляційної інстанції суперечить закону, тому вимоги ФОП Філатова В.В. про визнання спірного Договору недійсним на підставі ст.ст. 230, 231 ЦК України не підлягають розгляду апеляційним господарським судом.

З приводу доводів апеляційного оскарження щодо невідповідності укладеного між сторонами Договору вимогам закону, вказаним у зустрічному позові, судова колегія, відхиляючи їх, виходить з наступного.

Відсутність у орендодавця на момент передачі нерухомого майна у користування орендарю акта введення майна в експлуатацію сама по собі не тягне недійсності договору оренди, що, однак, не виключає можливості притягнення до адміністративної відповідальності чи до відповідальності, передбаченої містобудівним законодавством, орендодавця чи орендаря, винних у незаконній експлуатації об'єкта.

Разом з тим, за змістом ст.376 ЦК України об'єктом, стосовно якого не можуть виникати цивільні права та обов'язки, визнається об'єкт самочинного будівництво.

Між тим, з наявних у справі документів, наданих Кооперативом суду першої інстанції, у т.ч. проектної документації, протоколу засідання містобудівної ради від 24.09.1981р. №100с, експертного висновку архітектурно-планувальної частини технічно-робочого проекту будівництва гаражно-будівельного кооперативу «Олімпійський», витягу з земельного кадастру про право користування ОГБК «Олімпійський» земельною ділянкою за адресою: м.Київ, вул. Гайова, 14, де знаходиться будівля авто майстерні, вбачається, що зведена Кооперативом будівля будувалася на земельній ділянці, що була відведена для цієї мети, за відповідним дозволом та затвердженим проектом.

До того ж, частиною 4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

На момент здійснення будівництва автомайстерні і до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно не визнавалася обов'язковою і здійснювалася лише за бажанням власника.

У момент передачі речі в оренду Кооператив був законним володільцем створеного ним для себе у результаті будівництва майна - автомайстерні.

Так обставина, що право власності Кооперативу на нерухому річ не було зареєстроване у державному реєстрі речових прав на нерухомість не суперечить положенням ст.761 ЦК України, а відтак, Договір оренди на цій підставі не може бути визнаний судом недійсним.

Зважаючи на те, що у відповідності до статей 627, 628 ЦК України сторони визнаються вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, а зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства, в силу укладення між сторонами Договору оренди його сторони зв'язали себе зобов'язаннями, спрямованими на виникнення між ними правовідносин оренди.

З матеріалів справи випливає, що автомайстерня, яка складала об'єкт оренди, була передана Підприємцю у строкове відплатне користування. У момент передачі речі претензій щодо її стану орендар не заявляв, інших доводів які звільняли би орендаря від обов'язку сплачувати оренду плату Підприємець не довів, тому, як правильно зазначив суд першої інстанції, орендар зобов'язаний сплатити орендодавцю плату за користування річчю у розмірі та у строки, що передбачені Договором оренди, у т.ч, протягом спірного періоду з вересня 2012р. по січень 2013р. включно.

Відповідно до п.1.3. Договору, орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі 6 000,00 грн. на місяць. Орендна плата може бути змінена за погодженням сторін та оформлена додатковою угодою.

Матеріали справи не містять додаткової угоди, яка б підтверджувала зміну розміру орендної плати.

Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про стягнення із ФОП Філатова В.В. 30 000,00 заборгованості з орендної плати.

В силу приписів ч.ч. 1, 2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з п.5.2. Договору, дострокове розірвання договору може бути в разі несплати орендарем орендної плати більш ніж за три місяці, орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати даний договір, з компенсацією понесених збитків у повному обсязі, включаючи упущену вигоду.

Частиною 1 ст.782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що період прострочення відповідачем виконання своїх грошових зобов'язань перевищує встановлений пунктом 5.2 Договору та ч.1 ст.782 ЦК України тримісячний строк. Відтак, вимоги Кооперативу про розірвання укладеного між сторонами Договору були обгрунтованими, а висновок господарського суду про їх задоволення вірним.

Згідно з п.2.2. Договору, орендар зобов'язаний повернути майно після закінчення договору орендодавцю у стані, придатному для подальшого використання без додаткових фінансових затрат орендодавцем.

Таким чином, розірвання Договору оренди є підставою для виникнення у орендаря обов'язку повернути обєкт оренди орендодавцю.

Враховуючи наведене, судова колегія не вбачає підстав для зміни або скасування прийнятого судом першої інстанції рішення у даній справі, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду у даній справі - без змін.

Відповідно до ст.49 ГПК України судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покладається на скаржника.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Філатова В'ячеслава Вікторовича на рішення господарського суду м. Києва від 13.06.2013р. у справі №910/3063/13 залишити без задоволення, а рішення господарського суду м. Києва від 13.06.2013р. у справі №910/3063/13 - без змін.

2. Матеріали справи №910/3063/13 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів.

Головуючий суддя Кропивна Л.В.

Судді Зубець Л.П.

Новіков М.М.