Рішення

від 21.10.2013 по справі 927/1067/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

Господарський суд Чернігівської області

14000 м. Чернігів, проспект Миру 20 Тел. 67-28-47, факс 7-44-62

Іменем України

РІШЕННЯ

« 21 » жовтня 2013 року справа № 927/1067/13

Позивач: Ніжинська міська рада, пл. Івана Франка 1, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин» вул. Носівський шлях, 33, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600

Предмет спору: про внесення змін до договору

Суддя В.М. Репех

Представники сторін :

від позивача: Костюк О.І. дов. № 3-18/662 від 20.05.2013 головний спеціаліст юридичного відділу

від відповідача: Сімаков С.Г. дов. № 1 від 20.08.2013 представник

Рішення прийнято після перерви оголошеної в засіданні згідно статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні на підставі ч.2 ст.85 Господарського процесуального кодексу України проголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Ніжинською міською радою подано позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ Фудс Ніжин», а саме:

1. п. 9 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ Фудс Ніжин» викласти в наступній редакції:

Орендна плата визначається на рівні трьох ставок земельного податку, що складає 35357 грн. 84 коп. (тридцять п'ять тисяч триста п'ятдесят сім гривень вісімдесят чотири копійки) за один календарний місяць з подальшою щомісячною індексацією за офіційно встановленим індексом інфляції і сплачується Орендарем виключно грошовими коштами.

Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 30 числа наступного за звітним місяцем на р/р 33214812700005 ГУДКСУ в Чернігівській області МФО 853592, код 37716092 міськбюджет м. Ніжина, код платежів 13050200.

2. Виключити п. 10 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ Фудс Ніжин».

3. Виключити п. 11 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ Фудс Ніжин».

Позовні вимоги позивач обґрунтовує посилаючись на норми Цивільного кодексу України, Податкового кодексу України та Закону України "Про оренду землі" та вказує, що договір оренди землі, щодо якого виник спір, не відповідає вимогам законодавства України в частині розміру орендної плати, проте відповідач не погодився із пропозицією внести у зазначений договір відповідні зміни, у зв'язку з чим ці зміни мають бути внесені у судовому порядку.

26.09.2013 в судовому засіданні представник відповідача подав відзив на позовну заяву в якому проти позовних вимог заперечує в повному обсязі та просить відмовити в їх задоволенні в повному обсязі.

В відзиві відповідач заперечує проти внесення запропонованих позивачем змін, та зазначає, що позивач посилається на застарі норми законодавства, які скасовані 2 грудня 2010 року. Крім того відповідач вказує, що орендна плата за землю встановлюється лише в договорі оренди, а не відповідно до Податкового кодексу, оскільки Податковий кодекс може встановлювати лише строки внесення орендної плати. А фактична сума платежу за оренду за підсумками кожного року є більшою ніж розмір орендної плати встановлений договором оренди, оскільки її обчислення відбувається з урахуванням індексів інфляції.

На думку відповідача в правовідносинах між сторонами розмір орендної плати встановлений в договорі оренди землі від 20.02.2006 року, а річна сума платежу не є меншою трикратного розміру земельного податку. За підсумками року, в разі необхідності, орендар здійснює коригування річної суми платежу з урахуванням вимог п. 288.5, ст. 288 Податкового кодексу України. Таким чином відсутні законодавчо встановлені вимоги для перегляду самого розміру орендної плати, визначеної договором.

07.10.2013 на адресу суду від позивача надійшла заява про збільшення та уточнення позовних вимог.

В поданій заяві позивач зазначає, що відповідно до ст. 271.1 та 274.1 Податкового кодексу України базою оподаткування земельного податку є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку встановленого даним розділом.

Крім того, статтями 18, 23 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно - правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років. Технічна документація бонітування ґрунтів, економічної оцінки, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Враховуючи вищевикладене, 29.12.2010 року Ніжинською міською радою на 5 сесії 6 скликанні було прийнято рішення № 6-5/2010 «Про затвердження грошової оцінки земель м. Ніжина», яким було затверджено грошову оцінку земель м. Ніжин, в розмірі 14143136,0 грн., яку введено в дію з 01.01.2011 року та скасовано рішення Ніжинської міської ради від 06.01.1999 року «Про затвердження грошової оцінки земель м. Ніжина» (розмір нормативно грошової оцінки складав 6865545,00 грн).

А тому, у своїй заяві позивач просить внести зміни в п. 5 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ ФУДС Ніжин», виклавши наступній редакції:

5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 14143136,0 грн.

Розглянувши подану заяву та вислухавши пояснення представника позивача, суд дійшов висновку про те, що подана заява про збільшення позовних вимог не суперечить законодавству та не порушує нічиї права та охоронювані законом інтереси, а відтак підлягає задоволенню.

Розгляд справи проводиться з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення повноважних представників сторін, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, господарський суд встановив:

На підставі рішення Ніжинської міської ради ХХХ сесії IV скликання «Про припинення права користування земельними ділянками, внесення змін в договори оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення, надання земельних ділянок в оренду для здійснення підприємницької діяльності» від 20 лютого 2006 року між Ніжинською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин» (орендар) укладено договір оренди землі від 20.02.2006 року (надалі - Договір).

Даний договір зареєстрований у Ніжинському міському відділі Чернігівської регіональної філії державного підприємства «Центр державного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 лютого 2006 року за № 434.

Згідно пункту 1 Договору від 20.02.2006 року орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться у м. Ніжин по вул. Носівський шлях, 33.

Відповідно пункту 2 вищевказаного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8.5820 га, у тому числі 1,2047 га - під будівлями, 7,3773 - господарчий двір.

Згідно пункту 5 Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6865545 гривень.

Відповідно до пункту 8 Договір укладено на 5 років.

Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рівні ставки земельного податку, що складає 5721 грн. 29 коп. за один календарний місяць.

Пунктом 10 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 13 Договору оренди сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом.

Як свідчить п. 36 Договору оренди зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди.

Земельна ділянка площею 8,5820 га передана в користування актом прийому передачі земельної ділянки від 20 лютого 2006 року, підписаним та скріпленим печатками обох сторін.

Пунктом 37 рішення Ніжинської міської ради ХХХІ сесії ІV скликання «Про припинення права користування, внесення змін в договори оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення, надання земельних ділянок в оренду для здійснення підприємницької діяльності» внесено зміни в пункт 32 рішення ХХХ сесії ІV скликання міської ради від 20.02.2006 р. і надано в оренду земельну ділянку площею 8,5820 га по вул. Носівський шлях, 33 ТОВ «КБГ ФУДС Ніжин» для розміщення нежитлових будівель, терміном на 49 років.

Додатковою угодою № 1 від 23 березня 2006 року сторони внесли зміни в пункт 8 договору та виклали його в наступній редакції: Договір укладено терміном на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Дана угода зареєстрована у Ніжинському міському відділі Чернігівської регіональної філії державного підприємства «Центр державного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 березня 2006 року за № 040685100446.

Статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» закріплено, що право комунальної власності на землю належить територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

Частиною 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключною компетенцією міської ради є вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень, які згідно до ст. 144 Конституції України є обов'язковими до виконання на відповідній території.

12 квітня 2012 року, на двадцять п'ятій сесії шостого скликання Ніжинська міська рада прийняла рішення № 13-25/2012 «Про внесення змін до рішення міської ради щодо збільшення кратності ставок земельного податку».

Даним рішенням міська рада, керуючись ст. ст. 26 та 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельним кодексом України, Податковим кодексом України, Законом України «Про оренду землі», внесла зміни в пункт 32.1 рішення ХХХ сесії ІV скликання міської ради від 20 лютого 2006 року «Про припинення права користування земельними ділянками, внесення змін в договори оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення, надання земельних ділянок в оренду для здійснення підприємницької діяльності» та встановила орендну плату за земельну ділянку площею 8,5820 га по вул. Носівський шлях, 33 товариству з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин», для розміщення нежитлових будівель (землі промисловості) на рівні трьох ставок земельного податку - 35357 грн. 84 коп. за один календарний місяць.

Станом на час вирішення спору зазначені рішення Ніжинської міської ради не визнані недійсними та не скасовані у встановленому законом порядку, тобто є чинними і породжують відповідні правові наслідки, в тому числі, для відповідача у справі.

Відповідно до п.п.14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України, плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

На час вирішення спору порядок визначення розміру орендної плати врегульований статтею 288 Податкового кодексу України, який набув чинності з 01.01.2011 р. Так, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. (ст. 288.1). Розмір орендної плати встановлюються у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом. (стаття 288.5.1).

Статтею 274.1 Податкового кодексу України встановлено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Суд також вважає за необхідне звернути увагу сторін, що положення Податкового кодексу України у частині визначення граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку комунальної власності поширюються і на правовідносини, які виникли до набрання чинності цим нормативним актом, оскільки сторони за Договором оренди зв'язали себе зобов'язаннями переглянути розмір орендної плати у зв'язку із змінами розміру земельного податку та інших випадках, передбачених законом.

Орендна плата за землю визначена частиною 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка використовується при визначенні розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оцінку землі» від 11.12.2003 р. № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

29.12.2010 року, Ніжинською міською радою прийнято рішення № 6-5/2010 «Про затвердження грошової оцінки земель м. Ніжина», та введено в дію з 01.01.2011 року.

Даним рішенням також скасовано рішення Ніжинської міської ради від 06.01.1999 року «Про затвердження грошової оцінки земель м. Ніжина» (розмір нормативно грошової оцінки складав 6865545,00 грн).

Статтею 20 Закону України «Про оцінку землі» визначено, що дані про нормативну грошову оцінку землі оформлюються, як витяг.

За даними витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наданого Головним управлінням Держземагентства у Чернігівській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, загальною площею 85820 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 33 і складає 14143136,0 грн.

Таким чином, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою по Договору оренди має розраховуватись:

164,80 х 85820 х 1 х 0,01 : 12 х 3 = 35357,84 грн/міс., де:

164,80 - нормативно грошова оцінка одного квадратного метра згідно грошової оцінки затвердженої рішенням Ніжинської міської ради від 29.12.2010 року;

85820 - площа земельної ділянки кв.м.;

1 - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у 2012 році визначений за індексом споживчих цін за попередній рік згідно з Постановою КМУ «Про проведення індексації грошової оцінки земель» від 12.05.2000 року № 783;

0,01 - один відсоток від нормативно грошової оцінки землі;

12 - для визначення місячної орендної плати ділимо на 12 місяців;

3 - кратність земельного податку.

За умовами п. 13 Договору оренди розмір орендної плати переглядається один раз на два роки, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, що передбачено ст. 652 Цивільного кодексу України.

У п. 36 Договору оренди сторони домовились, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Відповідно до вимог ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

На виконання вимог вказаної норми, Ніжинською міською радою направлено на адресу відповідача пропозиції, щодо внесення зміни до договору оренди, про що свідчать листи від 16.03.10 № 3-12/306, від 19.05.10 № 3-12/533, від 02.12.10 № 3-12/1460, від 28.12.10 № 3-11/1590, від 11.05.12 № 3-12/592, від 06.12.12 № 3-12/1490, від 30.01.13 № 3-12/126 направлені на адресу відповідача, що підтверджується повідомленнями про вручення поштового відправлення.

Дані пропозиції залишені відповідачем без реагування.

Станом на дату розгляду спору додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди сторонами не укладено, відповідачем не вжито дій, що свідчать про намір внести зміни до Договору оренди.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого Господарського суду України від 17.05.2011 року №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" визначено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братись судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. У визначених законом випадках застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженими органами виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно зі ст. 290 Господарського кодексу України розмір плати за користування земельною ділянкою, що є державною або комунальною власністю, не може бути нижчим за встановлений відповідно до закону.

Таким чином, оскільки судом встановлено, що розмір орендної плати за надану відповідачу земельну ділянку, визначений діючим пунктом 9 Договору, не відповідає законодавчо встановленому, а умовами п. 13 Договору оренди землі передбачено внесення змін до нього у разі зміни розміру земельного податку, суд вважає, що наявні достатні підстави для зміни Договору у частині, що стосується розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, виклавши пункт 9 Договору у редакції, викладеній в позовній заяві.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач надав всі необхідні докази в обґрунтування позовних вимог.

Пояснення відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву не спростовують доводів позивача, а тому відхиляються судом як необґрунтовані.

До того ж відповідно до положень ч.1, ч.2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Тобто договір оренди повинен бути приведеним у відповідність до норм чинного законодавства (у тому числі - Податкового кодексу України).

За таких обставин суд доходить висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі від 20.02.2006 року, що ґрунтується на вимогах закону.

Оскільки спір виник у зв'язку з неправомірними діями відповідача, то відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України та ст.4 Закону України „Про судовий збір" від 08.07.2011 року № 3674-VI, з відповідача підлягає стягненню на користь позивача судовий збір з вимоги немайнового характеру в розмірі 1147,00 грн.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни в п. 5 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20.02.2006 року між Ніжинською міською радою та ТОВ «КБГ ФУДС Ніжин», виклавши наступній редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 14143136,0 грн.

3. Внести зміни до п. 9 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20 лютого 2006 року між Ніжинською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин», виклавши його в наступній редакції:

9. Орендна плата визначається на рівні трьох ставок земельного податку, що складає 35357 грн. 84 коп. (тридцять п'ять тисяч триста п'ятдесят сім гривень вісімдесят чотири копійки) за один календарний місяць з подальшою щомісячною індексацією за офіційно встановленим індексом інфляції і сплачується Орендарем виключно грошовими коштами.

Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 30 числа наступного за звітним місяцем на р/р 33214812700005 ГУДКСУ в Чернігівській області МФО 853592, код 37716092 міськбюджет м. Ніжина, код платежів 13050200.

4 . Виключити п. 10 та п. 11 Договору оренди земельної ділянки укладеного 20 лютого 2006 року між Ніжинською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КБГ Фудс Ніжин» .

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КБГ ФУДС Ніжин» вул. Носівський шлях, 33, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600 (код 33965527), на користь Ніжинської міської ради, пл.. Івана Франка 1, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600 (код 04061783, р/р 35419069000726, МФО 853592, Банк ГУДКСУ у Чернігівській області м. Чернігів) 1147,00 грн. судового збору.

Повний текст складено: 23.10.2013

Суддя В. М. Репех