Рішення

від 25.10.2013 по справі 115/5388/13-ц

САКСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

cpg1251 Справа № 115/5388/13-ц

Провадження № 2/115/1915/2013

РІШЕННЯ

Іменем України

"25" жовтня 2013 р. м. Саки

Сакський міськрайонний суд Автономної Республіки Крим у складі:

головуючого, судді Щербіни Д.С.,

при секретарі Костюковій О.В.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства Банк «Морський», ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу АР Крим ОСОБА_3, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка звернулась до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства Банк «Морський», ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів: договору купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 13.06.2013р. між Публічним акціонерним товариством Банк «Морський» та ОСОБА_2, зареєстрованого у реєстрі за № 2435; договору купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 13.06.2013р. між Публічним акціонерним товариством Банк «Морський» та ОСОБА_2, зареєстрованого у реєстрі за № 2431, мотивуючи свої позовні вимоги тим, що 13 червня 2006 року між Публічним акціонерним товариством «Банк «Морський» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 1000706-КФ, на підставі якого позивачці надано кредитні кошти у сумі 250000,00 доларів США. В забезпечення зобов'язань за кредитним договором був укладений договір іпотеки нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки, розташованої за цією ж адресою. Рішенням Сакського міськрайонного суду АР Крим від 22.03.2012р. позов ПАТ Банк «Морський» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки задоволений частково - звернуто стягнення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором на предмети іпотеки за договором шляхом їх продажу Публічним акціонерним товариством Банк «Морський» будь-яким способом з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, інших документів, необхідних для продажу, а також наданням Публічному акціонерному товариству Банк «Морський» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу, за ціною, яка встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, а у разі недосягнення сторонами такої згоди ціною, на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності. Про те, що її майно було продано банком 13.06.2013р. позивачці стало відомо у кінці липня 2013 року. У відповідності до договорів купівлі-продажу покупець передав продавцю грошові кошти у розмірі 2619500,00 грн, але кошти на рахунок позивачки для погашення заборгованості за кредитним договором не поступили. Таким чином, позивачка позбавлена права власності на своє нерухоме та залишалася у борзі за кредитним договором перед банком. Крім того, ціну реалізації майна з нею банк не узгоджував. Також, при оформленні договорів купівлі-продажу нотаріусом не прийнято до уваги, що на території домоволодіння сараю літер «Г» не існує, а існує самовільно будівництво малого готелю літер «Г» та навісу літер «Д». З огляду на це, позивачка керуючись положеннями ч. 3 ст. 215 ЦК України просила позов задовольнити.

В судовому засіданні позивачка та її представник позовні вимоги підтримали, викладені в позові, просили їх задовольнити. Також пояснили, що у п. 2.3 договору купівлі-продажу житлового будинку від 13.06.2013р. вказано, що згідно зі звіту про вартість майна, наданим Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримська консантінгова компанія», ринкова (оціночна) вартість відчужуваного нерухомого майна станом на 25.02.2013р. складає 2149000 грн. Фактично оцінка проведена цією організацією та оформлена у вигляді висновку про вартість майна від 25.02.2013р., що є різними поняттями. Оцінка цілого домоволодіння складена на одному аркуші. Крім того, позивачка неодноразово зверталася до банку з пропозицією укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна з її покупцем, який пропонував більшу вартість, ніж по проведеної оцінки, з огляду до чого вважають, що покупець банку є його підставною особою. Крім того, покупець зареєстрований у м. Сімферополі у гуртожитку, з огляду до чого наявність таких коштів, які він сплатив за нерухоме майно позивачки визиває сумнів.

Представник відповідачів у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, подав суду письмові заперечення, відповідно до яких повідомив, що у відповідності до рішення Сакського міськрайонного суду АР Крим від 22.03.2012р. з урахуванням рішення Апеляційного суду АР Крим від 10.07.2012р., яким встановлена початкова ціна вартості предмета іпотеки - житлового будинку і земельної ділянки площею 0,1585 га, які розташовані по АДРЕСА_1 - 321700 доларів США, що за курсом НБУ станом на 07 липня 2012 року, еквівалентно 2571187,25 грн банком на адреси позивачки було направлено листа за № 1470/зар від 27.07.2012р. «Про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки за договором іпотеки від 13.07.2006р. реєстровий № 1255». Але, вказаний лист повернутий до банку з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання». Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 25.02.2013р. ринкова вартість земельної ділянки по АДРЕСА_1 складає 470500 грн. Згідно висновку про вартість майна від 25.02.2013р. ринкова вартість житлового будинку по АДРЕСА_1 складає 2149000 грн. На підставі цих висновків про вартість нерухомого майна були укладені договори купівлі-продажу іпотечного майна. За результатами продажу предмету іпотеки позивачці 06.08.2013р. було направлено звіт про розподіл коштів від реалізації майна. Вказаний лист також був повернутий до банку з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання». Права позивачки не є порушеними, оскільки банком здійснювався продаж нерухомого майна, на яке судовим рішенням звернено стягнення у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором. Відповідача ОСОБА_2 не підставною особою банку, про що наполягає позивачка, оскільки сплативши кошти банку за нерухоме ОСОБА_2 став реалізовувати своє право власності, а саме подавши до суду позов про усунення перешкод у користуванні власністю та рішенням Сакського міськрайонного суду АР Крим від 30.07.2013р., залишеного без змін ухвалою Апеляційного суду АР Крим від 09.10.2013р., задоволений його позов та виселено ОСОБА_1 з домоволодіння АДРЕСА_1 та вселено його.

Третя особа приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу АР Крим ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась, про час, дату та місце розгляду справи повідомлялась належним чином, причини неявки суду не повідомила.

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 13 липня 2006 року між Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний банк «Морський» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 1000706-КФ, на підставі якого позивачці надано кредитні кошти у сумі 250000,00 доларів США, строком до 13.07.2009р. зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14 % річних.

Рішенням Сакського міськрайонного суду АР Крим від 22.03.2012р. позов Публічного акціонерного товариства Банк «Морський» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки задоволений частково: звернуто стягнення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 13 липня 2006 року № 1000706-КФ, яка станом на 26 серпня 2009 року склала 2732470,20 грн, на предмети іпотеки за договором, укладеним між Акціонерним банком «Морський» та ОСОБА_1 13 липня 2006 року, а саме: жилий будинок за адресою: АДРЕСА_1; земельну ділянку, загальною площею 0,1585 га, яка розташована за адресою: : АДРЕСА_1, які належать ОСОБА_1, шляхом їх продажу Публічним акціонерним товариством Банк «Морський» будь-яким способом з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, інших документів, необхідних для продажу, а також наданням Публічному акціонерному товариству Банк «Морський» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу, за ціною, яка встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, а у разі недосягнення сторонами такої згоди ціною, на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності.

Заборгованість за кредитним договором, яка станом на 26 серпня 2009 року склала 2732470,20 грн стягнуто рішенням Євпаторійського міського суду АР Крим від 17 листопада 2009 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду АР Крим від 20 липня 2010 року.

Рішенням Апеляційного суду АР Крим від 10.07.2012р. рішення Сакського міськрайонного суду АР Крим від 22 березня 2012 року змінено: доповнено рішення зазначенням складових розміру заборгованості по кредитному договору станом на 26 серпня 2009 року, а саме: сума основного боргу - 229150 доларів США, що за курсом НБУ станом на 13 липня 2009 року еквівалентно - 1746123 грн, заборгованість за відсотками - 33617,69 доларів США, що за курсом НБУ станом на 13 липня 2009 року еквівалентно - 256166,79 грн, пеню за прострочення виконання зобов'язання - 253930,41 грн, штраф - 62500 доларів США, що за курсом НБУ станом на 13 липня 2009 року еквівалентно - 476250,00 грн та початкової ціни вартості предмета іпотеки - житлового будинку і земельної ділянки площею 0,1585 га, які розташовані по АДРЕСА_1 - 321700 доларів США, що за курсом НБУ станом на 07 липня 2012 року, еквівалентно 2571187,25 грн.

Банком 27.07.2012р. на адреси позивачки було направлено листа за № 1470/зар від 27.07.2012р. «Про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки за договором іпотеки від 13.07.2006р. реєстровий № 1255» із запропонуванням ціни, встановленої у рішенні Апеляційного суду АР Крим від 10.07.2012р. Але, вказаний лист повернутий до банку з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання».

Так, задовольняючи позов про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. 39 Закону України «Про іпотеку» Сакський міськрайонний суд АР Крим у рішенні від 22.03.2012 року та Апеляційний суд АР Крим у рішенні від 10.07.2012р. зазначив, зокрема, процедуру продажу, встановлену ст. 38 цього Закону.

Відповідно до процедури продажу, визначеної ст. 38 зазначеного Закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюється іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Звертаючи стягнення на майно суд визначив не лише спосіб реалізації майна шляхом продажу, а й надав повноваження банку продати його від імені ОСОБА_1

Отже за рішенням суду майно мало реалізовуватися шляхом продажу його банком (іпотекодержателем) будь-якій особі-покупцеві з укладенням з цією особою договору купівлі-продажу, а тому дії ПАТ Банк «Морський» щодо реалізації предмета іпотеки ОСОБА_2 здійснювалися за рішенням суду та відповідно до процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 25.02.2013р. ринкова вартість земельної ділянки по АДРЕСА_1 складає 470500 грн. Згідно висновку про вартість майна від 25.02.2013р. ринкова вартість житлового будинку по АДРЕСА_1 складає 2149000 грн. На підставі цих висновків про вартість нерухомого майна були укладені договори купівлі-продажу іпотечного майна. Тобто, ціна встановлена у розмірі більшому, ніж початкової ціни вартості предмета іпотеки вказана у рішенні Апеляційного суду АР Крим від 10.07.2012р.

На підставі цього 13.06.2013р. між Публічним акціонерним товариством Банк «Морський» та ОСОБА_2 були укладені: договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований у реєстрі за № 2435 та договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований у реєстрі за № 2431.

За результатами продажу предмету іпотеки позивачці 06.08.2013р. було направлено звіт про розподіл коштів від реалізації майна. Вказаний лист був повернутий до банку з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання».

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом(нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивачкою суду не доведено підстав про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та які вимоги закону не були додержані сторонами в момент вчинення правочину.

Посилання позивачки та її представника на те, що у п. 2.3 договору купівлі-продажу житлового будинку від 13.06.2013р. вказано, що згідно зі звіту про вартість майна, наданим Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримська консантінгова компанія», ринкова (оціночна) вартість відчужуваного нерухомого майна станом на 25.02.2013р. складає 2149000 грн, хоча фактично оцінка проведена цією організацією та оформлена у вигляді висновку про вартість майна від 25.02.2013р., судом до уваги не приймається, оскільки це не доводить підстав, за якими правочин належить бути визнаний недійсним.

Також, позивачкою суду не надано доказів про наявність інших покупців, які пропонували більшу вартість за іпотечне майно, досягнення істотних умов між нею та банком для укладення договорів купівлі-продажу з її покупцем.

Твердження позивачки та її представника про оформлення договору купівлі-продажу на майно, яке на час укладання спірного договору купівлі-продажу житлового будинку від 13.06.2013р. вже не існувало - сараю літер «Г», а існувало інше майно, а саме - самовільне будівництво малого готелю літер «Г» та навісу літер «Д», судом також до уваги не приймається, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 349 ЦК України у разі знищення майна, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на це майно припиняється з моменту внесення за заявою власника змін до державного реєстру. А згідно з ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. З огляду на вказану норму, право власності на самочинне будівництво нерухомого майна не може бути набутим і за договором купівлі-продажу, з огляду до чого нотаріусом при оформленні цього договору правомірно вказаний сарай літер «Г».

Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Згідно з ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 61, 88, 209, 212-215, 217, 218 Цивільного процесуального кодексу України, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено в Апеляційний суд Автономної Республіки Крим через Сакський міськрайонний суд Автономної Республіки Крим протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя Щербіна Д. С.