Постанова

від 31.10.2013 по справі 919/173/13-г

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2013 року Справа № 919/173/13-г

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Градової О.Г.,

суддів Сікорської Н.І.,

Євдокімова І.В.,

за участю представників сторін:

прокурор, Махиня В.В., посвідчення № 015753 від 21.03.13,

позивач, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради - Бурмістрова С.В., довіреність б/н від 14.01.13,

позивач, комунальне підприємство Севастопольської міської ради "Аррікон" - Бурмістрова С.В., довіреність № 1-Д від 08.01.13,

відповідач, приватне підприємство "Югснабсервіс" - Метальніков М.О., наказ № 1 від 23.12.09,

Хахаліна В.В., довіреність № 7/9 від 16.09.13,

розглянувши апеляційну скаргу заступника прокурора міста Севастополя на рішення господарського суду міста Севастополя (суддів Щербаков С.О., Плієва Н.Г., Погребняк О.С.) від 21 червня 2013 року у справі № 919/173/13-г

за позовом першого заступника прокурора міста Севастополя (вул. Павліченко, 1, Севастополь, 99011)

в особі: Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011)

комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьського, 8-2, Севастополь, 99011)

до приватного підприємства "Югснабсервіс" (вул. Керченська, 18, Севастополь, 99011)

про стягнення 974567,67 грн., розірвання договору оренди та звільнення об'єкта оренди,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням місцевого господарського суду позов задоволено частково - стягнуто з відповідача на користь позивача борг з орендної плати в сумі 388.587,06 грн., штрафні санкції - 29.971,24 грн., в решті позову відмовлено; з відповідача до Державного бюджету України стягнуто судовий збір в сумі 19.491,36 грн. (а.с. 95-106 т. 2).

Судове рішення мотивовано тим, що відповідач протягом 2011 року - січень 2013 року не сплачував позивачу орендну плату, борг про якій складає 388.587,06 грн., відповідач користувався предметом оренди, не надання позивачем згоди на здійснення ремонту та поліпшення орендованого приміщення не є підставою для звільнення відповідача від сплати боргу з орендної плати, але є підставою для відмови у розірванні договору оренди та поверненні предмета оренди; передбачені договором штрафні санкції за несплату орендної плати понад 60 календарних днів в сумі 585.980,61 грн. судом першої інстанції зменшені до 29.971,24 грн. (суми орендної плати за два місяця) тому, що є надмірно великими порівнянню із збитками.

Заступник прокурора міста Севастополя подав апеляційну скаргу, в якій просить судове рішення скасувати в частині відмови у позові про розірвання договору оренди та звільнення об'єкта оренди, задовольнити позов в цій частині, в іншій частині рішення залишити без змін тому, що судове рішення частково прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права; при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи; при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; викладені у рішенні місцевого господарського суду висновки не відповідають обставинам справи (а.с. 112-114 т. 2).

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.

В судовому засіданні прокурор підтримав доводи апеляційної скарги, представник позивачів з апеляційною скаргою погодився. Представники відповідача заперечували проти апеляційної скарги.

Комунальне підприємство Севастопольської міської ради "Аррікон" надало копії платіжних документів про сплату відповідачем в 2010 році орендної плати (а.с. 154-157 т. 2), які не є додатковими доказами тому, що на стадії розгляду справи судом першої інстанції такі докази були надані (а.с. 120, 184 т. 1), а також надав Положення про порядок надання орендарю згоди на проведення невід'ємних поліпшень комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, затвердженого рішенням Севастопольської міської ради № 1467 від 13 лютого 2007 року (а.с. 158 т. 2), яке є частиною законодавства та регулює виниклі між сторонами взаємовідносини.

На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд встановив наступне.

Домоволодіння, яке складається з двоповерхової адміністративної будівлі за літерою А з прибудовою - "а-а2", навісом "а4", двоповерхової будівлі "Б" з прибудовою "б1", загальною площею 237,6 кв.м., розташованого в м. Севастополі, вул. Керченська, 18, є комунальною власністю територіальної громади міста Севастополя, про що Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (а.с. 63-69 т. 1) видано свідоцтво (а.с. 25, 128 т. 1).

10 лютого 2010 року між орендодавцем та балансоутримувачем - комунальним підприємством Севастопольської міської ради "Аррікон" (а.с. 26-36 т. 1), та орендарем - приватним підприємством "Югснабсервіс" (а.с. 17-18, 152-158 т. 1), підписаний договір № 638 оренди нерухомого майна - домоволодіння, яке складається з двоповерхової адміністративної будівлі за літерою А з прибудовою - "а-а2", навісом "а4", двоповерхової будівлі "Б" з прибудовою "б1", загальною площею 237,6 кв.м., розташованого в м. Севастополі, вул. Керченська, 18, для розміщення офісу строком до 23 липня 2010 року з орендною оплатою в розмірі 83.266,50 грн. щорічно чи 13.400,72 грн. щомісячно та платою за технічне обслуговування об'єкту оренди в розмірі 14,26 грн. щомісячно (а.с. 19-22, 129-130 т. 1).

23 березня 2010 року за ініціативою орендаря та за письмовою згодою сторін до договору були внесені зміни, за якими строк дії договору визначений до 24 березня 2015 року (а.с. 23, 131, 132 т. 1).

10 лютого 2010 року сторони підписали акт прийому-передачі майна, в якому вказаний стан майна як задоволене, майно потребує ремонту (а.с. 22, 121 т. 1).

19 січня 2011 року, 23 січня 2013 року позивачем складені акти про використання відповідачем частини об'єкту за призначенням по договору (а.с. 37, 38 т. 1) та фото (а.с. 54-60 т. 1). З пояснень орендаря та наданих ним фото слідує, що він в 2010 році здійснив поточний ремонт частини орендованого приміщення та до наступного часу користується частиною приміщень під офіс, інша частина приміщень зруйнована (літера Б) або непридатна для використання без ремонту, згоду на який позивач не надає (а.с. 110-119 т. 1).

За умовами вказаного договору орендар прийняв на себе певні обов'язки, в тому числі щомісячно оплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції та плату за технічне обслуговування об'єкту оренди в строк до 20 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця (пункти 3.1-3.3), сплатити орендодавцю штраф за прострочення внесення орендної плати протягом більш 60 календарних днів в сумі, яка дорівнює 3-кратному розміру річної орендної плати (пункт 8.7).

За період 23 березня 2010 року по 30 січня 2013 року (з моменту підписання договору та до подання позову) орендар оплатив орендну плату в загальній сумі 28.950 грн.: 27.04.2010 - 4950 грн., 30.06.2010 - 6.000 грн., 01.09.2010 - 10.000 грн., 02.09.2010 - 8.000 грн. (а.с 120, 184 т. 1). В подальшому оплату орендної плати та плати за технічне обслуговування об'єкту оренди не здійснював через не отримання згоди власника на ремонт приміщень. Борг з орендної плати з урахуванням індексу інфляції складає:

місяцьорендна плата в місяцьіндекс інфляції попереднього місяцясума (грн.) грудень 2010 рік 14204.54 100.3 14247.15 січень 2011 рік 14247.15 100.8 14361.13 лютий 2011 рік 14361.13 101.0 14504.79 березень 2011 рік 14504.79 100.9 14635.28 квітень 2011 рік 14635.28 101.4 14840.17 травень 2011 рік 14840.17 101.3 15033.09 червень 2011 рік 15033.09 100.8 15153.35 липень 2011 рік 15153.35 100.4 15213.96 серпень 2011 рік 15213.96 98.7 15016.18 вересень 2011 рік 15016.18 99.6 14956.12 жовтень 2011 рік 14956.12 100.1 14971.08 листопад 2011 рік 14971.08 100.0 14971.08 грудень 2011 рік 14971.08 100.1 14986.05 січень 2012 рік 14986.05 100.2 15016.02 лютий 2012 рік 15016.02 100.2 15046.05 березень 2012 рік 15046.05 100.2 15076.14 квітень 2012 рік 15076.14 100.3 15121.37 травень 2012 рік 15121.37 100.0 15121.37 червень 2012 рік 15121.37 99.7 15076.01 липень 2012 рік 15076.01 99.7 15030.78 серпень 2012 рік 15030.78 99.8 15000.72 вересень 2012 рік 15000.72 99.7 14955.72 жовтень 2012 рік 14955.72 100.1 14970.68 листопад 2012 рік 14970.68 100.0 14970.68 грудень 2012 рік 14970.68 99.9 14955.71 січень 2013 рік 14955.71 100.2 14985.62 Борг з плати за технічне обслуговування об'єкту оренди складає: 14,26 грн. х 26 мес. = 370,76 грн. (а.с. 172, 183 т. 1). Розрахунок боргів орендар не оспорює.

Сторони зміни до договору оренди щодо реструктуризації боргу чи зменшення предмету оренди не вносили, хоча орендар з такими пропозиціями звертався до орендаря в 2011 та 2013 роках (а.с. 143, 146, 150 т. 1). В судовому порядку такі спори не вирішувалися.

18 січня 2012 року орендодавець письмово запропонував орендарю розірвати договір через систематичну несплату орендної плати та повернути майно за актом прийму-передачі (а.с. 24 т. 1). Таку пропозицію відповідач не прийняв, відповіді не надав.

Згідно з умовами договору (пункт 4.4.8) орендар зобов'язався своїми силами та за свій рахунок здійснювати поточний ремонт об'єкту оренди, профілактичні огляди та поновлювальні ремонти інженерного обладнання, яке забезпечує життєдіяльність об'єкту з обов'язковим погодженням з орендодавцем.

З листів Севастопольської міської санітарно-епідеміологічної станції від 22 жовтня 2010 року, Ленінського районного відділу Головного управління МНС України в м. Севастополі від 28 жовтня 2010 року та акту державної організації Архітектурно-будівельного та технічного нагляду Севастопольської міської державної адміністрації від 19 січня 2011 року слідує, що орендоване майно потребує поточного та капітального ремонту, його стан не відповідає вимогам ДБН та пожежної безпеки (а.с. 133-138 т. 1). За висновками фахівця приватного підприємства "УВИТАЛ" вартість капітального ремонту предмету оренди потребує значних матеріальних вкладень (а.с. 139-142 т. 1, а.с. 12-87 т. 2).

11 травня та 20 грудня 2011 року орендар письмово просив власника надати згоду на ремонт (а.с. 145, 147 т. 1), на що 28 грудня 2011 року орендодавець відповів відмовою через систематичну несплату орендної плати (а.с. 148 т. 1). Вказані звернення орендаря за згодою на ремонт були направлені власнику без належних додатків, а саме, копії договору оренди, опису передбачуваних поліпшень і кошторису витрат на їх проведення або проектно-кошторисної документації, погодженої в установленому порядку, висновку про відповідність кошторисної документації Правилам визначення вартості будівництва, яке готується суб'єктом оціночної діяльності на підставі поданих орендатором документів, які передбачені пунктом 9 Положення про порядок надання орендарю згоди на проведення невід'ємних поліпшень комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, затвердженого рішенням Севастопольської міської ради № 1467 від 13 лютого 2007 року (а.с. 158 т. 2).

24 лютого 2011 року рішенням господарського суду міста Севастополя у справі № 5020-9/194-6/104 орендарю відмовлено у позові про звільнення від орендної плати та зобов'язання орендодавця надати дозвіл на реконструкцію об'єкту оренди. В цій частині рішення набрало законну силу 27 квітня 2011 року, коли було переглянуто в апеляційному порядку (а.с. 196-205 т. 1). Разом з тим, 27 квітня 2011 року постановою Севастопольського апеляційного господарського суду по вказаній справі № 5020-9/194-6/104 відмовлено у розірванні вказаного договору та стягненні боргу з орендної плати за період з 01 квітня по 01 листопада 2010 року в сумі 66.878,55 грн. (а.с. 196-216, 224-229 т. 1). В касаційному порядку це судове рішення не переглядалося (а.с. 144 т. 1).

18 червня 2012 року ухвалою господарського суду міста Севастополя у справі № 5020-436/2012 прийнята відмова позивача - орендодавця, від позову про звільнення об'єкта оренди (а.с. 149 т. 1). Ця ухвала в апеляційному та касаційному порядку не переглядалася та набрала законної сили. Відмова від позову обґрунтована наявністю нерозірваного договору.

Частини 3 та 4 статті 291 Господарського кодексу України, частина 3 статті 26 Закону України "Про орендну державного і комунального майна" (в редакції Закону України від 14 березня 1995 року N 98/95-ВР з змінами на час виникнення спору) встановлюють, що договір оренди комунального майна може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін договору оренди з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу; правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 782 вказаного Кодексу передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Порядок розірвання господарського договору оренди регулюється статтею 188 Господарського кодексу України, за вимогами якої сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала таку пропозицію, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (частина 4); наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (частина 6).

Частина 3 статті 773, частина 1 статті 778 Цивільного кодексу України, пункти 4.4.8, 5.1 укладеного сторонами договору надає право наймачу (орендарю) змінювати стан речі, переданої йому у найм, чи поліпшувати орендовану річ лише за згодою наймодавця.

Стаття 784 Цивільного кодексу України передбачає право наймача вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що судом першої інстанції правильно, без порушень норм матеріального права та відповідно до встановлених обставин стягнуто з відповідача борг з орендної плати та плати за технічне обслуговування об'єкту оренди, зменшений розмір штрафних санкцій за несвоєчасну сплату орендної плати понад 60 календарних днів, але місцевим господарським судом з порушенням вказаних вище норм матеріального права та встановлених обставин відмовлено у розірвані договору через істотне порушення його умов орендарем з сплати орендної плати та повернення такого майна орендодавця з наступного.

Як встановлено, орендар частково користується орендованим майном до наступного часу, але орендну плату не сплачує з грудня 2010 року, внаслідок чого орендарю завдана шкода - орендар значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме на отримання орендної плати та плати за технічне обслуговування об'єкту оренди в сумах 388.216,30 грн. та 370,60 грн. Несплата орендної плати має місце більш ніж три місяця підряд, що свідчить про систематичну несплату. Такі порушення орендарем умов договору є істотними та є підставою для розірвання договору в судовому порядку. Порядок надання пропозиції про розірвання договору за систематичну несплату орендної плати орендодавцем дотримані.

Висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору через неможливість орендарем користуватися усім об'єктом оренди через його непридатний стан здійснені в супереч нормам матеріального права та висновкам суду, за якими стягнутий борг з орендної плати. Дійсно, частини 4 та 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачають право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася чи звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Однак наймач не звертався до суду з позовом про внесення змін до договору щодо зменшення плати через істотне зменшення можливості користування майном. Судами першої та другої інстанцій встановлено, що орендар частково користується об'єктом оренди, а тому не має підстав для звільнення орендаря від плати через неможливість його використання з обставини, за які він не відповідає. Питання ненадання власником майна згоди на капітальний ремонт та поліпшення об'єкту оренди станом на 24 лютого 2011 року були вирішені господарським судом міста Севастополя у справі №5020-9/194-6/104, орендарю в цих вимогах відмовлено. Наступні звернення орендаря до власника майна за згодою на капітальний ремонт та поліпшення об'єкту оренди, на яку орендодавець відповів відмовою, також не свідчать про підстави для звільнення орендодавця від сплати орендної плати чи зменшення її розміру тому, що такі звернення орендаря не були оформлені у встановленому порядку, а також орендар вже мав несплату орендної плати понад три місяця підряд.

Доводи орендаря про те, що він мав намір сплатити орендну плату після отримання згоди на капітальний ремонт та поліпшення об'єкту оренди, не приймаються апеляційним господарським судом до уваги тому, що такі доводи не засновані на законі та укладеному сторонами договору. Такі дії є окремими діями орендаря та власника майна, який не є орендодавцем. А тому не має підстав вважати те, що не надання власником майна згоди на капітальний ремонт та поліпшення об'єкту, є простроченням кредитора в порядку статті 613 Цивільного кодексу України, що могло б звільнити орендаря від відповідальності за невиконання зобов'язання.

На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга обґрунтована та підлягає задоволенню, частково рішення місцевого господарського суду прийнято з порушенням норм матеріального права, що є підставою для його часткового скасування.

Відповідно до пункту 10 частини 2 статті 105, статті 49 Господарського процесуального кодексу України, підпунктів 1 та 2 пункту 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" № 3674-VI від 08 липня 2011 року (з змінами), пункту 2.11 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування розділу VІ Господарського процесуального кодексу України" № 7 від 21 лютого 2013 року з відповідача підлягає стягненню судовий збір в сумі 10.665,17 грн. до Державного бюджету України (тому, що прокурор був звільнений від сплати судового збору при подачі позову) в розмірі: 2 % від задоволеної частини позову майнового характеру, але не менше 1,5 розміру мінімальної заробітної плати, що складає 8.371,17 грн. від 418.558,30 грн. та по 1 розміру мінімальної заробітної плати по двом вимогам немайнового характеру (розірвання договору та повернення майна) в сумах по 1.147 грн.

Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 2), 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника прокурора міста Севастополя задовольнити.

Рішення господарського суду міста Севастополя від 21 червня 2013 року у справі № 919/173/13-г скасувати частково, викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Стягнути з приватного підприємства "Югснабсервіс" (вул. Керченська, 18, Севастополь, 99011; код ЄДРПОУ 36910444) на користь комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьського, 8-2, Севастополь, 99011; код ЄДРПОУ 20711909) заборгованість по договору № 638 оренди нерухомого майна від 10 лютого 2010 року за період з грудня 2010 року по січень 2013 року з орендної плати в сумі 388.216,30 грн., з плати за технічне обслуговування об'єкту оренди в сумі 370,76 грн., а також штрафні санкції за несвоєчасну сплату орендної плати понад 60 календарних днів в сумі 29.971,24 грн., всього 418.558,30 грн.

Розірвати договір № 638 оренди нерухомого майна від 10 лютого 2010 року, укладений між орендодавцем - комунальним підприємством Севастопольської міської ради "Аррікон", та орендарем - приватним підприємством "Югснабсервіс".

Зобов'язати приватне підприємство "Югснабсервіс" звільнити об'єкт оренди:

нерухоме майно - домоволодіння, яке складається з двоповерхової адміністративної будівлі за літерою "А" з прибудовами - "а-а2", навісом "а4", двоповерхової житлової будівлі "Б" з прибудовою "б1", загальною площею 237,6 кв.м., розташованого в м. Севастополі, вул. Керченська, 18, та повернути його комунальному підприємству Севастопольської міської ради "Аррікон" з підписанням акту прийому-передачі.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з приватного підприємства "Югснабсервіс" (вул. Керченська, 18, Севастополь, 99011; код ЄДРПОУ 36910444) до Державного бюджету України (Головне управління Державної казначейської служби України у м. Севастополі (отримувач коштів: Державний бюджет міста Севастополя) (код ЕДРПОУ 38022717; банк Головне управління Державної казначейської служби України у м. Севастополі; МФО 824509; р/р 31216206782001; код платежу 22030001) судовий збір в сумі 5.332,58 грн".

Господарському суду міста Севастополя надати наказ.

Головуючий суддя О.Г. Градова

Судді Н.І. Сікорська

І.В. Євдокімов

Розсилка:

1. перший заступник прокурора міста Севастополя (вул. Павліченко, 1, Севастополь, 99011)

2. Фонд комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011)

3. комунальне підприємство Севастопольської міської ради "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьського, 8-2, Севастополь, 99011)

4. приватне підприємство "Югснабсервіс" (вул. Керченська, 18, Севастополь, 99011)