Постанова

від 13.05.2008 по справі 40/528

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

40/528

      КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 13.05.2008                                                                                           № 40/528

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Кондес  Л.О.

 суддів:            Куровського  С.В.

          Михальської  Ю.Б.

 при секретарі:            

 За участю представників:

 Від прокуратури Деснянського району м.Києва: Ігнатюк В.М. – заступник прокурора;

Від позивача: Мішенкова Г.С.- за дов.;

Від відповідача 1: Яременко Н.І.- за дов.;

Від відповідача 2: Ворона В.В- за дов.;

Лєвін В.О.-  за дов.;

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступник прокурора Деснянського району м.Києва в інтересах держави вособі Деснянської районної Ради у м.Києві   

 на рішення Господарського суду м.Києва від 09.03.2005

 у справі № 40/528 (суддя Кролевець О.А.)

 за позовом                               Заступник прокурора Деснянського району м.Києва в інтересах держави вособі Деснянської районної Ради у м.Києві   

 до                                                   Представництво ФДМУ у Деснянському районі  м.Києва

                                                  Товариство з обмеженою відповідальністю "Дарина"

 про                                                   визнання договору купівлі-продажу недійсним

ВСТАНОВИВ:

 Рішенням Господарського суду м.Києва від 09.03.2005р. у справі №40/528 відмовлено у позові Заступника прокурора Деснянського району м.Києва  в інтересах держави в особі Деснянської районної у м.Києві ради до Представництва Фонду державного майна України у Деснянському районі м.Києва,  Товариства з обмеженою відповідальністю „Дарина” про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення  шляхом викупу на підставі ст.48 ЦК України ( в редакції 1963 року) та застосування за договором двосторонньої реституції.

Не погодившись з рішенням, заступник прокурора Деснянського району м.Києва звернувся з апеляційним поданням до Київського апеляційного господарського суду, в якому просить  рішення скасувати  та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги, а саме, визнати недійсним, на підставі ст.48 ЦК УРСР, договір купівлі-продажу №292 від 29.12.2003р. нежилого приміщення шляхом викупу, розташованого за адресою: м.Київ, проспект Маяковського,26 літ.”Б”, загальною площею 2 766,8 кв.м, який укладений  між відповідачами у справі, та застосувати до сторін за договором двосторонню реституцію, посилаючись на неповне з”ясування обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, апелянт не погоджується з позицією суду першої інстанції , яка полягає в невірному  твердженні прокурора щодо неправильного визначення Радою способу приватизації  і що, як вважає суд, не знайшло свого підтвердження належними  доказами.

Скаржник  посилається на те, що суд  не взяв до уваги  положення Закону України „Про Державну програму приватизації на 2000-2002 роки”   в частині порядку визначення та застосування такого способу приватизації, як викуп та  „Положення про визначення та застосування способів приватизації щодо об”єктів малої приватизації ( затверджене наказом Фонду Державного майна України №2522 від 30.07.1998р., зареєстроване в Міністерстві юстиції України  10.09.1998р. за № 558/2998 ), розділом 2 якого „Визначення способів приватизації”, а саме, п.2.2 визначено, що „приватизація об”єктів приватизації здійснюється переважно конкурентними способами.”

ТОВ „Дарина” не мало права на приватизацію нежилого приміщення неконкурентним способом приватизації, а саме, способом викупу.

Крім того, апелянт звертає увагу на те, що суд, в порушення статті 41 ГПК України безпідставно відмовив у задоволенні мотивованого клопотання прокурора про призначення у справі судової експертизи з оцінки майна, яке знаходиться за адресою: м.Київ, проспект Маяковського, 26 „Б” і при цьому  суд необґрунтовано  посилався на те, що оцінювачем ( ПП „Дисконт”) виконано всі вимоги чинного на той час  законодавства.

Однак ,статтею 12 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)” передбачено особливості визначення ціни продажу об”єкта, що приватизується шляхом викупу і, зокрема, п.1 ст.12 Закону встановлює, що „ціна продажу об”єкта, що підлягає приватизації шляхом  викупу, визначається експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України”, а фактично суб”єктом оціночної діяльності ПП „Дисконт” був складений „Висновок про вартість…”, який Представництво (Відповідач 1) затвердило своїм наказом, як „Акт експертної оцінки”, а результати затвердженого наказом „Висновку про вартість…” були покладені в подальшому в ціну Договору купівлі-продажу приміщення шляхом викупу від 29.12.2003р., укладеного між  Відповідачами.          

          Апелянт наполягає на тому, що  рецензентами не був підтверджений складений суб”єктом оціночної діяльності – ПП „Дисконт” „Висновок звіту з оцінки вартості нежилого приміщення  по проспекту Маяковського,16 літ.”Б” , в місті Києві” про те, що „справедлива ( ринкова) вартість майна станом на 30.09.2003р. становить 2 766 000,00 грн.”, тому на сьогодні залишаються підстави вважати, що справедлива ( ринкова) вартість нежилого приміщення загальною площею 2 766,8 кв.м.  станом на 30.09.2003р. була не меншою від ціни, зазначеної у Договорі.

          На підтвердження доводів апеляційного подання прокурором наданий висновок №2500 спеціаліста Київського НДІ судових експертиз від 15.04.2005р., згідно з яким дійсна ринкова вартість спірного нежилого приміщення станом на 30 вересня 2003 року становила 5 490 000,00 грн.

          Отже, договір купівлі-продажу був укладений з порушенням норм  чинного  приватизаційного законодавства України, тому має бути визнаний недійсним на підставі ст.48 ЦК України ( в редакції 1963 року).                    

          Відповідач 2 – ТОВ „Дарина” просить відмовити у задоволенні апеляційного подання, оскільки не вбачає підстав, наведених в пункті 1 ст.104 ГПК України, які б свідчили про ненадання  судом належної оцінки наявним доказам по справі.

          Під час апеляційного провадження у даній справі за клопотанням заступника прокурора Деснянського району м.Києва та  сторін з метою виключення всяких сумнівів з приводу правильності оцінки ринкової вартості майна, що була використана при здійсненні договору купівлі-продажу, що оспорюється, ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.05.2005р. була призначена судова будівельно-технічна експертиза, проведення якої доручено Київському НДІ судових  експертиз, у зв”язку з чим   зупинено апеляційне провадження у справі №40/528 на підставі ст.79 ГПК України.

          Згідно експертного висновку №5389 від 25.07.2005р. ринкова вартість нежилого приміщення, розташованого за адресою: м.Київ, пр-т Маяковського, 26 літ.”Б”, загальною площею 2 766,8 кв.м станом на 30.09.2003р. відповідно до  Методики визначення вартості майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, становить 2 747 228,00 грн.

          Витрати по  проведенню  експертизи  у сумі 1 048,8 гривень  поніс відповідач-  ТОВ „Дарина”.

          Ухвалою від 05.09.2005р. №40/528 апеляційне провадження у справі №40/528 було поновлено та призначено справу до розгляду на 21.09.2005р.,але на день розгляду справи від заступника прокурора Деснянського району м.Києва В.М.Ігнатюка  надійшло письмове клопотання про призначення комісійної судової будівельно-технічної експертизи у зв”язку з наявністю двох прямо протилежних висновків експертів однієї експертної установи України – Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, які суттєво різняться між собою.

          Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2005. у справі №40/5298  була призначена  комісійна судова будівельно-технічна експертиза, проведення якої доручено комісії у складі штатних співробітників Київського НДІ судових експертиз, які мають найбільш тривалий стаж експертної роботи і на період проведення експертизи , апеляційне провадження у справі №40/528було зупинено.

          Відповідно до Висновку комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 20 липня 2006р. ринкова вартість нежилого приміщення , загальною площею 2 766,8 кв.м, розташованого в будинку №26 літ.”Б” по проспекту Маяковського в Деснянському районі м.Києва станом на 30.09.2003р. відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, яка діяла на дату оцінки, могла становить 2 631 000 грн.

          Витрати по проведенню експертизи  у сумі 1569,60 грн. поніс відповідач- ТОВ „Дарина”.

          Розглянувши у судових засіданнях апеляційне подання , дослідивши матеріали справи, оцінивши за правилами, встановленими статтею 43 ГПК України, наявні у справі докази та  висновки  судових експертів, заслухавши пояснення  учасників судового процесу, судова колегія установила наступне:

          Заступник прокурора Деснянського району м.Києва звернувся до суду першої інстанції в інтересах держави в особі Деснянської районної у м.Києві ради до Представництва Фонду державного майна України у Деснянському районі м.Києва, Товариства з обмеженою відповідальністю „Дарина” про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення  шляхом викупу №292 від 29.12.2003р., укладений між Представництвом Фонду державного України у Деснянському районі міста Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю „Дарина”, загальною площею 2 767.8 кв.м., що розташоване за адресою: місто Київ, проспект  Маяковського,26, літ.”Б”, на підставі  ст.48 ЦК України ( в редакції 1963 року) , як такий, що не відповідає вимогам закону, із застосуванням двосторонньої реституції.

          Позовні вимоги мотивовані тим, що оскаржуваний договір купівлі-продажу не відповідає  наказу Фонду Державного майна України №1511 від 30.07.1998р. „Про затвердження Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об”єктів малої приватизації”, Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)”, неправильно  складено висновок про вартість майна.

          Позивач - Деснянська районна у м.Києві рада  у  письмових поясненнях, поданих до суду першої інстанції 23.12.2004р. не підтримав позовні вимоги заступника прокурора Деснянського району м.Києва, оскільки прокурором не доведено, що в договорі  неправильно  визначена вартість об”єкту приватизації та порушено порядок проведення приватизації.

          Відповідач 1 –Представництво Фонду державного майна України у Деснянському районі м.Києва   у письмових поясненнях на позовну заяву вважає позовні вимоги необґрунтованими, а позов такий, що не підлягає задоволенню та стверджує, що в позовній заяві  не наведено жодних доказів того, що вартість об”єкту приватизації визначена з порушенням вимог нормативно-правових актів.

          Відповідач  звертає увагу на те, що не може бути прийнятий довід позивача про те, що права Деснянської районної у м.Києві ради порушені лише на тій підставі, що справедлива (ринкова) вартість приміщення не менша від ціни, зазначеної у договорі. Такі висновки не містяться  в рецензії, на яку посилається позивач. В рецензії не зазначено, яким саме нормативним актам і в якій частині  суперечить висновок ПП „Дисконт”.

          Крім того, відповідачем 1 було видане рішення про відсутність будь-яких порушень законодавства та  про можливість приватизації шляхом викупу вказаного у позові нежилого приміщення.

          Відповідач 2 - ТОВ „Дарина” у відзиві відхилив позовні вимоги повністю , обґрунтовуючи  свої заперечення тим, що спірний договір купівлі-продажу  має всі істотні умови, визначені для договорів такого типу, при приватизації порушень чинного законодавства не було, проведеними перевірками відповідними державними органами також порушень чинного законодавства не виявлено.

          Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне:

          Як свідчать матеріали справи, 29 грудня 2003р. між представництвом Фонду державного майна України у  Деснянському районі м.Києва ( продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Дарина”( покупець) був укладений договір купівлі-продажу нежилого приміщення шляхом викупу, відповідно до п.1.1 якого, відповідач-1 продав, а відповідач-2 купив  нежиле приміщення загальною площею  2 767,8 кв.м за адресою: м.Київ, проспект Маяковського,26, літ.”Б”, у тому числі:

          приміщення підвалу: приміщення №7: з приміщення №1 по приміщення №14, 1 сходова клітина, приміщення №1 пл.- 14,5 кв.м, Ш – ліфт пл.. – 3,8 кв.м, 1У – ліфт пл.. – 4,7 кв.м, всього по приміщенню №7 – 471,9 кв.м;

          приміщення 1-го  поверху: з приміщення №1 по приміщення №30, 1- сходова клітина пл..-14,3 кв.м, всього по приміщенню №1-1029,1 кв.м;

          приміщення П-го поверху: приміщення №5: з приміщення №1 по приміщення №20: 1- сходова клітина пл..-31,6 кв.м, 2- сходова клітина пл.. -31,8 кв.м. 3-  сходова клітина пл..- 13,9 кв.м, всього по приміщенню №5 – 1253,1 кв.м;

          надбудова 1 сходова клітина пл.. -13,7 кв.м.

          Надання відповідачем-1 приміщень відповідачу-2 у власність було здійснено на підставі рішення про перелік об”єктів, які підлягають приватизації у 2003 році, про що свідчить рішення Деснянської районної у місті Києві ради №14 від 04.09.2003р., Наказ представництва Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва №99 від 05.09.2003р.

          На час укладання договору правовідносини, що пов”язані з купівлею-продажем майна, регулювались Главою 20  Цивільного кодексу УРСР від 18.07.1963р.

          Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов”язується передати у власність майно покупцю, а покупець зобов”язується це майно прийняти та сплатити за нього певну грошову суму. Отже, предмет договору купівлі-продажу та його ціна визначені статтею 228 вказаного ЦК, є одними із істотних умов договору, які  такими визнані законом.

          Колегія суддів підтримує правову позицію суду першої інстанції, який погодився з твердженням відповідача -2 стосовно того, що Договір укладено з урахуванням вимог чинного законодавства, а саме:

          На підставі заяви ТОВ „Дарина” від 06.08.2003р. нежиле приміщення за адресою: проспект Маяковського,26 рішенням Деснянської районної у м.Києві ради № 14 від 04.09.2003 року було включено до переліку об”єктів, що підлягають приватизації у 2003 році, в якому було визначено спосіб приватизації - як викуп.

          З матеріалів справи вбачається, що при прийнятті зазначеного рішення Деснянська райрада враховувала те, що  Товариство покупців КП „Дарина” ( правонаступником якого є ТОВ „Дарина”) викупило майно цілісного майнового комплексу магазину по продажу госптоварів №17/16 „Дарина” ( договір купівлі-продажу від 06.07.96р. укладений з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м.Києву). ТОВ „Дарина” придбало Патент на право оренди будівлі за адресою: пр.Маяковського,26  та уклало у липні 1996 року договір оренди зазначеного приміщення строком на 10 років.

          Стаття 11 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію”) надає право районній раді ,як власнику, визначити викуп, як спосіб приватизації при затвердженні переліку об”єктів.

          Крім того, Державною програмою приватизації на 2000-2002 роки, затвердженою Законом України №1723-111 від 18.05.00р., п.49 передбачено, що покупець, який став власником об”єкта групи А і не скористався на момент приватизації правом викупу будівлі у межах займаної цим об”єктом площі, має право викупити відповідну будівлю у разі, якщо це не заборонено законодавством України чи відповідною місцевою радою і такої заборони на зазначений вище об”єкт не було.

          Відповідно до п.5.5 Положення про патент на право оренди будівель ( споруд, приміщень), затвердженого наказом Фонду державного майна України від 31.01.95 року №90 власник патенту має право на викуп орендованого приміщення протягом терміну дії патенту.

          Таким чином, слід визнати безпідставним посилання прокурора на те, що, якщо прямої заборони на приватизацію приміщення немає, то не житлове приміщення підлягає продажу на аукціоні чи за конкурсом, оскільки саме прямої заборони на приватизацію законодавством встановлено не було.

          Отже, твердження прокурора щодо неправильності визначення способу приватизації є невірним та не знайшло свого підтвердження належними доказами.

          Крім того, не можна погодитись із доводами прокурора  стосовно того, що в договорі купівлі-продажу від 29.12.2003р. невірно визначена вартість об”єкту приватизації та порушено порядок проведення приватизації.

          Згідно з положеннями п.п.24,25 Методики оцінки вартості майна, затвердженої Постановою КМ України від 12.10.2000 №1554  ( далі Методика) акт оцінки майна включає в себе звіт про незалежну оцінку та висновок експерта, який і був затверджений представництвом Фонду державного майна України у Деснянському району м.Києва.

          Крім того, є необґрунтованими доводи позивача стосовно того, що поняття „оцінка” та „експертна оцінка” не є тотожними, оскільки п.4 Методики визначає лише поняття оцінки як процес визначення вартості майна за встановленою процедурою на певну дату. Відповідно до п.24 Методики за результатами проведення незалежної оцінки експерт складає звіт про оцінку та висновок про вартість майна. Саме зазначені документи і були надані ПП „Дисконт”, який проводив оцінку приміщення за адресою: проспект Маяковського,26 представництву ФДМ на затвердження.

          ПП „Дисконт” діяло на підставі Сертифікату суб”єкта оціночної діяльності №151/02 від 25.04.2002р., що виданий Фондом Державного майна України, тобто на час проведення оцінки мало повне право здійснити незалежну оцінку вартості нежилого приміщення з метою отримання реальної ринкової вартості об”єкта.

          Звіт з оцінки вартості майна  - нежилого приміщення, що розташоване у м. Києві по проспекту Маяковського,26, літ.”Б” був виконаний у відповідності до вимог чинного законодавства, а саме, до  Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)”, „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, „Методики оцінки вартості майна під час приватизації”, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2000р. №1554 та у відповідності до вимог інших нормативно - правових актів, що регулюють оціночну діяльність.

          За результатами оцінки встановлено дійсну справедливу ринкову вартість нежилого приміщення по проспекту Маяковського,26, літ”Б” у м.Києві – 2 766 000,00 грн., яка і була закріплена в договорі купівлі -  продажу від 29.12.2003р. у  відповідності до вимог ст.228 ЦК УРСР. Наказом представництва Фонду державного майна України у Деснянському районі м.Києва від 03.11.2003р. було затверджено проведену оцінку, яка визначила вартість майна.

          Посилання прокурора на підтвердження проведеної оцінки на підставі „Рецензии на отчет о независимой оценке стоимости имущества ( нежилых помещений) размещенного по адресу: г.Киев, пр-т  Владимира Маяковского, 26,»Б», від 07.04.2004р. , яка була складена Українським товариством оцінювачів за дорученням прокурора Деснянського району м.Києва, не можуть бути взяті до уваги судом, оскільки:

Встановлено, що рецензенти Українського товариства оцінювачів взагалі не були присутні у приміщенні по проспекту Маяковського, 26-б та не брали участь у його огляді.

Рецензія була здійснена тільки на підставі поданих документів,  що ставить під сумнів достовірність її проведення. Крім цього, у рецензії включені місця загального користування ( рампа, електрощитова, вентиляційна камера), які не підлягають приватизації та не беруться до уваги при визначенні вартості майна. Місця загального користування визначені актом №117 обстеження не житлового приміщення від 23 вересня 2003 року, що затверджений начальником управління комунальної власності Деснянського району м.Києва.

          До того ж, згідно  Висновку №5389 від 25.07.2005р. судової будівельно-ткехнічної експертизи ринкова вартість  спірного нежилого приміщення, що підлягає приватизації, становить 2 747 228,00 грн, а за Висновком № 3999 від 20.07.2006р.  комісійної судової будівельно-технічної експертизи  ринкова вартість спірного нежилого приміщення складає  2 631 000,00 грн.

          Отже, твердження прокурора відносно того, що у нього є всі підстави вважати, що справедлива вартість нежилого приміщення по проспекту Маяковського, літ.”Б” у м.Києві визначена невірно, є необґрунтованими  і не можуть бути прийняті судом у якості підтверджених належним чином доказами, оскільки спростовуються  трьома висновками судових експертів, які у колегії суддів не викликають сумніву щодо їх достовірності та повноти дослідження.

          Таким чином, одну із істотних умов договору купівлі-продажу було встановлено на час оцінки майна  з урахуванням вимог чинного  законодавства України.

          Враховуючи те, що визначення відповідності чи невідповідності умов договору вимогам законодавства  є прерогативою суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку,  що договір купівлі-продажу  приміщення шляхом викупу від 29 грудня 2003 року, укладений між представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м.Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю „Дарина” містить всі істотні умови , що встановлені для даного виду договорів, а тому вважається таким, що відповідає всім вимогам чинного законодавства

на момент укладення договору, не суперечить положенням ст.48 ЦК України (в редакції 1963 року) і тому двостороння реституція по відношенню до сторін застосована бути не може.

Таким чином, позовні вимоги щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

          Здійснені ТОВ „Дарина” витрати  за проведення судових експертиз  на загальну суму 2 618,40 грн., відповідно до ст.49 ГПК України при відмові у позові,  покладаються на позивача – Деснянську районну у м.Києві раду.

          З огляду на викладене, колегія суддів  залишає апеляційне подання заступника прокурора Деснянського району м.Києва без задоволення, а рішення місцевого господарського суду – без змін, оскільки визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

          Керуючись ст.ст. 43,49, 99, 101,103,105  Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

           1.Апеляційне подання заступника прокурора Деснянського району м.Києва  залишити без задоволення.

          2.Рішення Господарського суду міста Києва від 09.03.2005р. у справі № 40/528 залишити без змін.

          3.Стягнути з Деснянської районної у місті Києві ради (02225, м.Київ, проспект Маяковського,29; ідентифікаційний код  26077566 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „ Дарина” ( 02222, м.Київ, проспект Маяковського,26, код ЄДРПОУ 23726873)  2 618,40 грн. - витрати по проведенню судових експертиз. Видати наказ.

          Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

          4.Матеріали справи № 40/528 повернути до Господарського суду міста Києва.

 Головуючий суддя                                                                      Кондес  Л.О.

 Судді                                                                                          Куровський  С.В

                                                                                          Михальська  Ю.Б.