Постанова

від 10.02.2009 по справі 06/7-90

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

06/7-90

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

                                                                                                                                                                                                                  ПОСТАНОВА                                                                                                                                                                                                                            

10.02.09                                                                                           Справа  № 06/7-90

м. Львів

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого-судді                                                             Процика Т.С.

суддів                                                                                Городечна М.І.

                                                                                Кузь В.Л.

при секретарі судового засідання Трускавецькому В.П.

розглянув           у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТзОВ) «Лучеськ-ТВ»від 19.11.2008р. № 14  та апеляційне подання Прокурора м. Луцька від 21.11.2008р. № 6083вих.

на рішення          Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р.

у справі           № 06/7-90

за позовом           ТзОВ «Лучеськ-ТВ», м .Луцьк

до відповідача          Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради,  м. Луцьк

про           внесення змін та доповнень до договору

та за зустрічним позовом Прокурора м. Луцька в інтересах держави та територіальної громади м. Луцька в особі Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради

до          ТзОВ «Лучеськ-ТВ»

про           стягнення орендної плати та розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1067 від 23.05.2007р.

за участю представників:          

від позивача –27.01.2009р., 10.02.2009р. - Шевчук Ю.В. –юрист юридичного управління;

від відповідача –27.01.2009р., 10.02.2009р. - Єфіменко Л.І. –представник;

прокурор –27.01.2009р. - Яворський Я.Т. –прокурор відділу, 10.02.2009р. - не з'явився .

Представникам учасників судового процесу права і обов'язки, передбачені ст.ст.20, 22 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), роз'яснено.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р., суддя Дем'як В.М., позов про внесення змін в договір оренди, укладений 23.05.2007р. між Відділом майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради та   Товариством   з обмеженою відповідальністю «Лучеськ-ТВ»задоволено частково, викладено його в такій редакції :

«1. Предмет договору.

1.1.          Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасову оренду без права приватизації 52/100 частки приміщення кінотеатру „Промінь" (літера А-4) загальною площею 2 527.7 кв. м., що розташоване за адресою : м. Луцьк, пр. Президента Грушевського, буд.2(два), (далі за текстом -„Приміщення").

1.2. Дані, що характеризують Приміщення, яке здається в оренду:

1.2.1. Загальна площа : 2527,7 кв.м., в т.ч.:

- по підвалу - приміщення 1,2,4, із 11 по 17, із19 по 25 - загальною площею 247.3

кв.м.;

-по 1-му поверху - приміщення   із 60 по 68, 70,71, із 83 по 95, 104, 105 - загальною

площею 1687.4кв.м.;

-по ІІ-му поверху - приміщення 109, із 119по 122, із 124 по 134 - загальною площею

137.7 кв. м.;

-по Ш-му поверху - приміщення із 147 по 157, 168 - загальною площею 339.6кв.м.;

-по ІV-му поверху - приміщення із 169 по 175 - загальною площею 115,7 кв.м.

1.2.2. Приміщення обладнане інженерними мережами: водопостачання,

теплопостачання, електропостачання, водовідведення.

1.3.Вищезазначене Приміщення належить Орендодавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності (серія САА №457437), виданого виконавчим комітетом Луцької міської ради 24.05.03 року, на підставі його ж рішення від 22.05.2003року за №183. Право власності на нерухоме майно зареєстроване в електронному Реєстрів прав власності на нерухоме майно 23.05.2003року за № 1197346 (витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, виданий КП «Волинське обласне бюро технічної інвентаризації»23.05.2003 року № 623897).

1.4. Приміщення, що передаються в оренду відповідно до цього Договору, будуть використовуватися Орендарем для проведення кіноконцертної діяльності, Зміна цільового призначення Приміщення відбувається за згодою виконавчої комітету Луцької міської ради. -

1.5. Стан Майна на момент укладення договору визначається в акті технічного стану; який комісійно складається за участю представників сторін та є невід" ємною частиною даного договору.

2. Умови передачі та повернення орендованого майна.

2.1.          Початком перебігу строку оренди сторони вважають день підписання акту приймання-передачі приміщення.

2.2.          Передача Приміщення в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це Приміщення. Власником орендованого Приміщення залишається Орендодавець, Орендар користується ним протягом строку оренди.

3. Орендна плата.

3.1.          Орендна плата розраховується згідно з рішенням міської ради від 08.09.2006 рої №5/134 «Про врегулювання оренди нерухомого майна територіальної громади м. Луцьк»зі змінами. У разі введення в дію нової методики розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення, Орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату у відповідності до нової методики. Зменшення орендної плати за Договором можливе за рішення виконкому Луцької міської ради.

3.2.          Орендна плата визначена в сумі 56 961,91 грн. ( п'ятдесят шість тисяч дев'ятсот шістдесят одна гривня 91 коп.). без ПДВ на місяць.

3.3.          До орендної плати не включені амортизаційні відрахування, платежі за  комунальні послуги та інші платежі по утриманню орендованого Приміщення та приміщень спільної користування в належному стані.

3.3.          Враховуючи наявність інфляційних процесів, орендна плата за кожен місяць розраховується з врахуванням нового значення індексу інфляції.

3.4.          Орендна плата встановлюється та сплачується у грошовій формі.

3.5 Орендна плата є платежем, який вносить Орендар Орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності Орендаря.

3.6.          Оплата за оренду здійснюється щомісячно, у вигляді попередньої оплати до 1 (першого) числа місяця.

3.7.          При заборгованості більше ніж 90 днів, можливе розірвання Договору за вимогою Орендодавця.

4. Обов'язки Сторін.

4.1.          Орендодавець зобов'язується:

4.1.1. Передати в оренду Приміщення у відповідності з розділом 1 цього Договору згідно акту приймання-передачі Приміщення не пізніше 90 (дев'яносто) календарних днів з дня укладення договору.

4.1.2. Завчасно та у письмовому вигляді інформувати Орендаря про зміну методик нарахування орендної плати, зміну її розміру, зміну цін і тарифів на послуги.

4.1.3. Першочергово повідомляти Орендаря про наміри провести відчуження орендованого приміщення.

4.1.4. Не втручатися в господарську діяльність Орендаря.

4.2.          Орендар зобов'язується:

4.2.1. Використовувати орендоване приміщення за його цільовим призначенням і для діяльності, передбаченої умовами цього Договору.

4.2.2. Попередньо щомісячно до 1 числа місяця вносити орендну плату та інші платежі в повному обсязі.

4.2.3. Утримувати орендоване Приміщення в належному стані, для цього виконати за власні кошти роботи з ремонту;

4.2.4. Забезпечувати дотримання санітарних та протипожежних норм за свій рахунок, здійснювати необхідні протипожежні та санітарні заходи.

4.2.5. Підтримувати відповідну температуру в приміщенні, не допускати замерзання водопровідних та каналізаційних мереж, а також проводити необхідну вентиляцію Приміщення.

4.2.6. Оплачувати   крім   орендної   плати,   комунальні послуги (водопостачання, каналізацію, електроенергію, газопостачання, центральне опалення, прибирання території, тощо), а також компенсувати загально-будинкові витрати Орендодавця по утриманню інженерних мереж та приміщень спільного користування на умовах окремого договору.

4.2.7. За рахунок власних коштів застрахувати орендоване Приміщення.

4.2.8. Проводити в разі потреби, за власні кошти та за погодженням з Орендодавцем у письмовій формі, за його вимогою з відповідними службами міськвиконкому, ремонт приміщення, переобладнання чи перепланування Приміщення, зміну фасадів, розміщення вивісок, тощо.

4.2.9. 3абезпечувати доступи в орендовані Приміщення представників Орендодавця для ліквідації та попередження аварій інженерних комунікацій.

4.2.10. Погоджувати у відповідності з договором суборенду приміщень. При цьому сторони погоджують, що періодичне надання Орендарем можливості стороннім суб'єктам   господарської діяльності демонструвати в приміщенні кінотеатру глядачам кінофільми, показувати концерти, вистави та організовувати проведення інших видовищних заходів, не являється суборендою і на їх проведення згода Орендаря не потрібна.

4.2.11. В разі закінчення дії Договору чи дострокового його припинення, звільнити   орендоване приміщення в 10-ти денний термін та передати його Орендодавцю за актом приймання-передачі.

4.2.12. Обов'язок Орендаря по сплаті орендної плати виникає з моменту підписання акту приймання-передачі приміщення.

4.3. При проведенні ремонту з власної ініціативи Орендар несе матеріальну відповідальність за пошкодження, спричинені Приміщенню ремонтом, і за свій рахунок їх ліквідовує.

4.4.Дотримуватись при експлуатації об'єкту оренди і прилеглої земельної ділянки архітектурних вимог, екологічних, санітарних і протипожежних норм, передбачених   законодавчими  актами України, рішеннями міської ради та виконавчого комітету.

4.5. В разі здійснення Орендарем за рахунок власних коштів за згодою Орендодавця поліпшень орендованого приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, Орендодавець не зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти.

5. Суборенда.

5.1.          Суборендою вважається надання Орендарем площ, орендованих ним нежитлових приміщень іншим юридичним чи фізичним особам для здійснення ними підприємницької діяльності (виготовлення продукції, торгівля, розміщення офісу, прийом громадян, влаштування закладів харчування, надання послуг різного характеру), яке пов'язане з постійною наявністю на орендованих площах засобів підприємницької діяльності, матеріальних цінностей, які не відображені в обліку Орендаря чи наявність фізичних осіб, які здійснюють діяльність в інтересах юридичних осіб і не є працівниками Орендаря (за даними обліку кадрів та виплати заробітної плати).

5.2.          Суборенда нежитлових приміщень оформляється з дозволу виконавчого комітету і на неї укладається окрема угода.

5.3.          Орендар не має права передавати в суборенду більше 50-ти відсотків орендованої площі.

6. Права Орендаря.

6.1. Орендар має право:

6.1.1.Самостійно здійснювати господарську діяльність в межах, визначених чинним законодавством України та цим Договором.

6.1.2. Орендар не відповідає за зобов'язаннями Орендодавця.

6.1.3. Залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

7.          Права Орендодавця.

7.1.          Контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду.

7.2.          Виступати з ініціативою щодо внесення змін у Договір оренди або розірвання в разі погіршення стану орендованого Приміщення внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.

7.3.          Орендодавець не відповідає за зобов'язаннями Орендаря.

8.          Відповідальність сторін.

8.1. При несвоєчасному внесенні орендної плати ( п.3.6 Договору) орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки Нацбанку України на дату нарахування  пені  від  суми  заборгованості  з  урахуванням  індексації за  кожен день прострочення.

8.2. Якщо Орендар після закінчення строку договору у 10-ти денний термін повертає приміщення Орендодавцю з пошкодженням, то відшкодовує заподіяну шкоду в повному розмірі згідно з чинним законодавством України.

8.3. Сплата санкцій, встановлених цим Договором не звільняє Орендаря від виконання покладених на нього обов'язків чи усунення порушень. Спори, що виникають у ході виконання Договору, вирішуються за згодою сторін. Якщо згоди не буде досягнуто, матеріали передаються на розгляд до господарського суду.

9.          Строк дії та умови зміни, розірвання або продовження Договору.

9.1.          Термін дії договору встановлюється до 31 грудня 2016 року .

9.2.          Зміна умов договору чи його розірвання проводяться за згодою сторін. Можливе припинення дії Договору чи його розірвання за вимогою Орендодавця, якщо приміщення надається для розміщення відділів, управлінь та департаментів міської ради, органів державної влади, але з попередженням Орендаря не менш як за один місяць.

9.3. Договір підлягає достроковому припиненню в таких випадках:

9.3.1. При використанні приміщення не у відповідності до цього Договору.

9.3.2. При невикористанні орендованого приміщення протягом трьох місяців (за виключенням погодженого з орендодавцем терміну для проведення ремонтних робіт).

9.3.3. Якщо Орендар навмисне чи з необережності погіршує стан приміщення.

9.3.4.  При заборгованості більше трьох місяців з орендної плати.

9.3.5. При невиконанні зобов'язань по укладених угодах з комунальними службами міста (теплопостачання, водопостачання,газопостачання, електропостачання, прибирання території, тощо), або при відмові укласти такі угоди.

9.3.6. При виявленні факту суборенди частини приміщення без згоди Орендодавця.

9.3.7. 3а згодою сторін.

9.4.   Договір оренди припиняється в разі:

9.4.1. Закінчення строку, на який його було укладено.

9.4.2. 3агибелі об'єкта оренди.

9.4.3. Банкрутства Орендаря .

9.4.5. Несплати орендної плати протягом 3-х місяців.

9.4.6. Приватизації об'єкта оренди.

9.5. Дія договору припиняється у разі несплати за оренду по закінченню року до кінця січня наступного року, непідтримання приміщення в задовільному технічному і санітарному стані.

9.6. В разі закінчення строку дії цього договору орендна плата виплачується орендарем по день фактичної здачі приміщення орендодавцеві.

9.7. У випадку розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження, Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві приміщення оренди.

9.8. Для продовження договору оренди, Орендар зобов'язаний за 45 днів до закінчення терміну оренди подати у відділ майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради заяву на продовження оренди, яка розглядається Орендодавцем у встановленому порядку. Відсутність такої заяви у вказаний термін, розцінюється як відмова від продовження договору оренди.

9.9. Реорганізація як орендодавця так і Орендаря під час дії договору не є підставою для зміни договору, припинення дії цього договору.

10. Заключні положення.

10.1.          Взаємини сторін, неврегульовані цим Договором регламентуються

чинним законодавством України.

10.2.          Цей Договір підлягає реєстрації в Державному реєстрі правочинів.

10.3.          Цей договір складено та підписано у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких залишається на зберіганні у справах приватного нотаріуса, за адресою м. Луцьк, вул. Крилова, 7, інші - видаються Сторонам за Договором.»;

стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лучеськ –ТВ»на користь Відділу майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради 750778,52 грн. заборгованості, в т.ч. 733 132,96 грн. по орендній платі та 17 645,56 грн. пені.;

вирішено, що: змінений договір, укладений між Відділом майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради та ТзОВ «Лучеськ –ТВ», оренди приміщення кінотеатру «Промінь», розташованого за адресою: м. Луцьк, пр. Грушевського, 2, набирає чинності з 22.11.2008р.

Рішення суду першої інстанції мотивоване положеннями норм ст.ст.19, 61 Конституції України, ст.ст.180, 183, 232 Господарського кодексу України (далі ГК України), ст.ст.526, 759, 762, 783 Цивільного кодексу України, ст.ст.29, 52, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також щодо часткового задоволення первісного позову зокрема тим, що:

-          правомочності щодо володіння та користування об'єктами комунальної власності належать до виключної компетенції органів місцевого самоврядування;

-          власник приміщення кінотеатру вирішив укласти договір оренди приміщення кінотеатру з ТзОВ «Лучеськ-ТВ»; при цьому строк дії договору встановлено з 18.01.2007р. до 31.12.2016р., без права приватизації та зміни його цільового призначення. Розмір орендної плати визначено в сумі 56 961,91 грн. на місяць без ПДВ; рішення №17-17 від 18.01.2007р. і рішення № 285-1 від 03.05.2007р. не оскаржувались та набрали законної сили; за таких обставин, Відділ майна міської комунальної власності правомірно включив у спірний договір оренди зазначені істотні умови;

-          суд погодився з доводами позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині забезпечення гарантій здійснення господарської діяльності, які закріплені у Конституції України, Господарському та Цивільному кодексах України, зокрема тих, які неврегульовані рішеннями Луцької міської ради;

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення вимоги щодо внесення змін до договору оренди від 23.05.2007р. частково, зокрема:

1. Розділ 1 доповнено п.1.5. «Стан Майна на момент укладення договору визначається  в  акті  технічного  стану;  який  комісійно  складається  за участю представників сторін та є невід'ємною частиною даного договору.».

2. Пункт 4.1.2. викладено у такій редакції: «Завчасно та у письмовому вигляді інформувати Орендаря про зміну методик нарахування орендної плати, зміну її розміру, зміну цін і тарифів на послуги.».

3. Розділ 4 доповнено п.4.1.4. у такій редакції: «Не втручатися в господарську діяльність Орендаря.».

4. Розділ 4 доповнено п.4.2.10. у такій редакції: «Погоджувати у відповідності з договором суборенду приміщень. При цьому сторони погоджують, що періодичне надання Орендарем можливості стороннім суб'єктам господарської діяльності демонструвати в приміщенні кінотеатру глядачам кінофільми, показувати концерти, вистави та організовувати проведення інших видовищних заходів не являється суборендою і на їх проведення згода орендаря не потрібна».

5. Розділ 5 доповнено п.5.1 у такій редакції: «Суборендою вважається надання Орендарем площ, орендованих ним нежитлових приміщень іншим юридичним чи фізичним особам для здійснення ними підприємницької діяльності (виготовлення продукції, торгівля, розміщення офісу, прийом громадян, влаштування закладів харчування, надання послуг різного характеру), яке пов'язане з постійною наявністю на орендованих площах засобів підприємницької діяльності, матеріальних цінностей, які не відображені в обліку Орендаря чи наявність фізичних осіб, які здійснюють діяльність в інтересах юридичних осіб і не є працівниками Орендаря (за даними обліку кадрів та виплати заробітної плати).».

6. Розділ 6 доповнено п.6.1.3. у такій редакції: «Залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.».

7. У розділі 8 п.8.1. виключено.

8. У розділі 8 п.8.3. виключено.

Також, щодо часткового задоволення зустрічного позову, то рішення суду першої інстанції мотивоване тим зокрема, що:

- прокурор, подаючи позов до суду, не подав доказів направлення відповідачу пропозиції щодо розірвання договору та отримання на неї відповіді у встановлені строки, що є суттєвим для вирішення даного спору;

- на день розгляду справи заборгованість по орендній платі складає 750778,52 грн.; зазначену суму заборгованості відповідач не оспорив, доказів її сплати суду не подав.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТзОВ «Лучеськ-ТВ», позивач за первісним позовом у справі, подало апеляційну скаргу та доповнення до неї, в яких просить скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р. у справі № 06/7-90 в частині стягнення з ТзОВ „Лучеськ ТВ” на користь Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради орендної плати за користування не житловими приміщеннями за період з серпня 2007 року по жовтень 2008 року в розмірі 750778.52 грн. та в частині часткової відмови в задоволенні позовних вимог за основним позовом про внесення змін та доповнень до договору оренди нежитлових приміщень, в іншій частині залишити рішення без змін; задоволити в повному обсязі заявлені за змістом позовної заяви від 19.05.2008 року позовні вимоги за первісним позовом у справі щодо внесення змін та доповнень до договору оренди нежитлових приміщень від 23.05.2007р. та викласти з моменту укладення договір оренди у новій редакції, яка також викладена у тексті позовної заяви від 19.05.008р. і є у матеріалах справи; відмовити в задоволенні зустрічного позову Прокурора м. Луцька в інтересах держави та територіальної громади м. Луцька в особі Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради до ТзОВ «Лучеськ-ТВ»про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди нежитлового приміщення.

Скаржник посилається зокрема на те, що рішення суду першої інстанції в частині відмови судом у внесенні частини змін в договір оренди нежитлового приміщення від 23.05.2007 року та в частині задоволення позовних вимог за зустрічним позовом про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 750778,52грн., у тому числі 17 645,56грн. пені, прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, що є підставою для його скасування.

Також, не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Прокурор міста Луцька вніс апеляційне подання в якому просить скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р. у справі № 06/7-90, відмовити в задоволенні первісного позову ТзОВ „Лучеськ ТВ” до відповідача Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради про внесення змін та доповнень до договору; задоволити зустрічний позов Прокурора міста Луцька в інтересах держави та територіальної громади м. Луцька в особі Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради до відповідача ТзОВ «Лучеськ-ТВ», яким: стягнути з ТзОВ «Лучеськ-ТВ»на користь Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради заборгованість по орендній платі згідно укладеного між ними договору оренди № 1067 від 23 травня 2007 року та штрафні санкції в сумі 786978,16 грн.; розірвати укладений між ТзОВ «Лучеськ-ТВ»та Відділом майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради договір оренди № 1067 від 23 травня 2007 року; зобов'язати відповідача ТзОВ «Лучеськ-ТВ»повернути приміщення кінотеатру „Промінь” (літ.А-4) загальною площею 2 527,7 кв. м., що розташоване за адресою м. Луцьк, пр.Грушевського, 2, орендодавцю - Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради.

ТзОВ «Лучеськ-ТВ», подало заперечення на апеляційне подання Прокурора м. Луцька, в якому просить апеляційне подання Прокурора м. Луцька на рішення Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р. у справі № 06/7-90 за позовом ТзОВ «Лучеськ-ТВ»до Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради про внесення змін та доповнень до договору оренди нежитлових приміщень»та за зустрічним позовом Прокурора м. Луцька в інтересах держави та територіальної громади м. Луцька в особі Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради до ТзОВ «Лучськ-ТВ» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди нежитлового приміщення залишити без задоволення з тих підстав зокрема, що відділом майна не було направлено повідомлення ТзОВ «Лучеськ-ТВ»про відмову від договору, оскільки відповідно до ч.2 ст.188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Прокурор м. Луцька, подав відзив на апеляційну скаргу ТзОВ «Лучеськ-ТВ», в якому зазначає ті ж вимоги, що і в апеляційній скарзі, вважає доводи ТзОВ «Лучеськ-ТВ»на вищевказане рішення необґрунтованими та безпідставними.

Представники учасників судового процесу у судових засіданнях підтримали свої доводи та заперечення, викладені відповідно в апеляційній скарзі, апеляційному поданні, доповненнях до апеляційної скарги та у відзивах на апеляційну скаргу та апеляційне подання, а також поясненнях, наданих у судовому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та заслухавши пояснення представників учасників судового процесу у судових засіданнях, суд встановив наступне.

ТзОВ «Лучеськ-ТВ»звернулось до Господарського суду Волинської області з позовом до Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради про внесення змін та доповнень до договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності (кінотеатру «Промінь») загальною площею 2527,7 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Луцьк, пр.. Грушевського, 2, укладеного 23 травня 2007 року, між ТзОВ «Лучеськ-ТВ»та Відділом майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради.

Позивач, обґрунтовуючи свої вимоги, посилається зокрема на те зокрема, що у процесі виконання умов зазначеного договору оренди та здійснення господарської діяльності, враховуючи технічний стан орендованих приміщень,в орендаря виникла необхідність внесення змін і доповнень до нього, уточнення деяких позицій, пов'язаних із суттєвою зміною обставин, із яких сторони виходили при його укладенні, та приведення умов договору у відповідність до існуючого законодавства, яке регламентує порядок передачі майна в оренду.

Також, Прокурор м. Луцька в інтересах держави та територіальної громади м. Луцька в особі Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради звернувся до Господарського суду Волинської області із зустрічним позовом до ТзОВ «Лучеськ-ТВ»про (з врахуванням заяв про збільшення позовних вимог) стягнення з ТзОВ «Лучеськ-ТВ» на користь Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради заборгованості по орендній платі відповідно до укладеного між ними договору оренди № 1067 від 23 травня 2007 року та штрафних санкцій на суму 786978,16 грн.; розірвати укладений між ТзОВ «Лучеськ-ТВ»та Відділом майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради договір оренди № 1067 від 23 травня 2007 року; зобов'язати відповідача ТзОВ «Лучеськ-ТВ»повернути приміщення кінотеатру «Промінь»(літ.А-4) загальною площею 2 527,7 кв. м., що розташоване за адресою м. Луцьк, пр. Грушевського, 2, орендодавцю - Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради.

Прокурор, обґрунтовуючи свої вимоги, посилається зокрема на положення норм ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.782 ЦК України, ч.4 ст.179, ст.188 ГК України, лист Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради № 180 від 07.04.2008р., договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності № 1067 від 23.05.2007р.

Як встановлено місцевим господарським судом і це вбачається з матеріалів справи, 23 травня 2007р. між Відділом по управлінню майном комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лучеськ-ТВ»(орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності (а.с.а.с.23-27), посвідчений 23 травня 2007 року приватним нотаріусом Ариванюк Т.О. та зареєстрований в реєстрі за № 1888. Згаданий договір зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 23.05.2007р. за № 2105597 (а.с.28).

Відповідно до п.1.1 зазначеного договору орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасову оренду без права приватизації 52/100 частки приміщення кінотеатру «Промінь» (літер А-4), загальною площею 2527,7 кв. м., що розташоване за адресою: м. Луцьк, пр. Президента Грушевського, 2 (два).

Відповідно до п.3.2 договору орендна плата визначена в сумі 56961,91 грн. (без ПДВ) за місяць.

Строк дії договору (п.9.1 договору) –термін дії договору встановлюється до 31 гредня 2016 року.

Відповідно до ст.180 Господарського кодексу України договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у передбачених законом порядку та формі, досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Вищезгадане (орендоване) приміщення (відповідно до договору оренди № 1067 від 23.05.2007р. 52/100 частки приміщення кінотеатру «Промінь»(літер А-4) загальною площею 2527,7 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Луцьк, пр. Грушевського, 2) передане орендодавцем та прийняте орендарем, про що  свідчить Акт «Прийому-передачі нежитлового приміщення за адресою м. Луцьк, пр. Грушевського, 2»(а.с.29).

Як встановлено місцевим господарським судом і це вбачається з матеріалів справи, 20.03.2008р. у відповідності до ст.188 ГК України, ТзОВ «Лучеськ-ТВ»направило на адресу Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради листа вих. № 2 від 20.03.2008р. (а.с.30) з пропозицією про зміну умов договору та викладення його в новій редакції. Пропозиція була отримана відповідачем 21 березня 2008 року, про що свідчить відмітка про отримання на копії листа.

Відповіді на отриману від позивача пропозицію відповідач не дав, доказів, які б підтверджували протилежне, суду не подано.

Як вбачається з проекту договору у новій редакції, ТзОВ «Лучеськ-ТВ»пропонувало внести у договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 23 травня 2007 року № 1067 наступні зміни:

-          із п.1.1 договору виключити слова «без права приватизації»та викласти п.1.1 у наступній редакції: «1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасову оренду 52/100 частки приміщення кінотеатру „Промінь" (літера А-4) загальною площею 2 527.7 кв. м., що розташоване за адресою : м. Луцьк, пр. Президента Грушевського, буд.2(два), (далі за текстом -„Приміщення")»;

-          доповнити розділ 1 договору пунктом 1.3 наступного змісту: «1.3 Ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди - частини приміщення кінотеатру „Промінь" складає 4 043 914 грн. (чотири мільйони сорок три тисячі дев'ятсот чотирнадцять гривень) без ПДВ», відповідно пункти 1.3 та 1.4 договору вважати пунктами 1.4 та 1.5;

-          пункт 1.5 розділу «Предмет договору»викласти у наступній редакції: «1.5 Приміщення, що передаються в оренду відповідно до цього Договору, будуть використовуватися Орендарем для організації культурного відпочинку та дозвілля населення, проведення кіноконцертної та фізкультурно-оздоровчої діяльності, торгівельної та виставкової діяльності, організації роботи закладів громадського харчування;

-          доповнити розділ 1 «Предмету договору»пунктом 1.6 наступного змісту: «1.6 Стан Майна на момент укладення договору визначається в акті технічного стану, який комісійно складається за участю представників сторін та є невід"ємною частиною даного договору.»;

-          пункт 3.1 розділу «Орендна плата»викласти в наступній редакції: «3.1 Орендна плата розраховується згідно з рішенням міської ради від 08.09.2006 року № 5/134 «Про врегулювання оренди нерухомого майна територіальної громади м. Луцька»зі змінами. При цьому сторони погодили, що розмір річної орендної плати не може перевищувати 10 відсотків ринкової (оціночної) вартості орендованого майна. У разі перегляду розміру орендної плати за даним Договором, укладення сторонами додаткової угоди є обов'язковим. Зменшення орендної плати за Договором можливе за рішенням виконкому Луцької міської ради.»;

-          пункт 3.2 розділу «Орендна плата»викласти в наступній редакції: «3.2 Виходячи із ринкової (оціночної) вартості об'єкту оренди (п.1.3 Договору), орендна плата визначена відповідно до п.3.1 договору і складає 40439 грн. 14коп (без урахування ПДВ ) за один місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. До орендної плати не включені амортизаційні відрахування, платежі за комунальні послуги та інші платежі по утриманню орендованого Приміщення та приміщень спільного користування в належному стані.»;

-          доповнити розділ 3 договору «Орендна плата»пунктом 3.8 наступного змісту: «3.8 На час проведення капітального ремонту Приміщень, орендна плата, встановлена п.3.2 Договору, зменшується на 50 %. У разі повної неможливості використання об'єкта Орендарем внаслідок проведення капітального ремонту, Орендар звільняється від сплати орендної плати на весь строк такого ремонту. Строки узгоджуються Сторонами додатково.»;

-          підпункт 4.1.2 пункту 4 розділу 4 договору «Обов'язки сторін»викласти в наступній редакції: «4.1.2 Завчасно та у письмовому вигляді інформувати Орендаря про зміну методики нарахування орендної плати, зміну її розміру, зміну цін і тарифів на послуги.»;

-          пункт 4.1 розділу 4 «Обов'язки сторін»договору доповнити підпунктами 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, та 4.1.8 наступного змісту: «4.1.4.Не втручатися в господарську діяльність Орендаря.

4.15. Відшкодовувати Орендарю вартість виконаних робіт по капітальному ремонту приміщень, проведеному благоустрою та вартість виконаних невіддільних поліпшень орендованого майна, в т.ч. вартість виконаних робіт по благоустрою та ремонту фасаду проведених Орендарем за згодою Орендодавця, або зараховувати їх вартість в рахунок орендної плати.

4.1.6. В разі припинення договору оренди, протягом 30 календарних днів відшкодувати Орендарю вартість виконаних ним невід'ємних поліпшень орендованого майна та капітальних ремонтів, проведених за погодженням з Орендодавцем і які є непогашеними на момент припинення договору оренди.

4.1.7. Зараховувати   ринкову   вартість   невід'ємних  поліпшень майна, виконаних та профінансованих Орендарем за час оренди майна, при приватизації (викупу) об'єкта оренди Орендарем у встановленому законом порядку.

4.1.8. Протягом 20 календарних днів з дня звернення розглядати питання та приймати рішення щодо узгодження та надання дозволів Орендарю на проведення капітальних ремонтів та виконання невід"ємних поліпшень орендованого майна.»;

-          у пункті 4.2 розділу 4 договору «Обов'язки сторін», підпункти 4.2.3, 4.28 та 4.2.10 викласти у наступній редакції: «4.2.3 Утримувати орендоване Приміщення в належному стані, для чого виконувати його поточний та капітальний ремонти;

4.2.8.          Проводити в разі потреби, за погодженням з Орендодавцем, ремонти приміщень, в т.ч. і капітальні, їх переобладнання чи перепланування, ремонт та зміну фасадів, проведення благоустрою, розміщення вивісок, тощо. При цьому, погодження виконання капітальних ремонтів та невід'ємних поліпшень орендованого Приміщення, Орендар проводить у відповідності до Порядку надання орендарю згоди Орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1523 від 02.10.2006 року.

4.2.10. Погоджувати у відповідності з договором суборенду приміщень. При цьому сторони погоджують, що періодичне надання Орендарем можливості стороннім суб'єктам господарської діяльності демонструвати в приміщенні кінотеатру глядачам кінофільми, показувати концерти, вистави та організовувати проведення інших видовищних заходів, не являється суборендою і на їх проведення згода Орендаря не потрібна.»;

-          розділ 6 договору «Права орендаря»доповнити підпунктами 6.1.3, 6.1.4, 6.1.5 та 6.1.6 наступного змісту: «6.1.3. Залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

6.1.4.          На відшкодування вартості робіт по капітальному ремонту Приміщень та вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених за згодою Орендодавця за власний рахунок або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування орендованими приміщеннями.

6.1.5. На відшкодування Орендодавцем протягом 30 календарних днів, в разі припинення дії договору оренди, вартості виконаних ним невід'ємних поліпшень орендованого майна та капітальних ремонтів, проведених за погодженням з Орендодавцем і які є непогашеними на момент припинення договору оренди;

6.1.6. На зарахування ринкової вартості невід'ємних поліпшень майна, виконаних та профінансованих Орендарем за час оренди майна, при приватизації (викупу) об'єкта оренди Орендарем у встановленому законом порядку.»;

-          у розділі 8 договору «Відповідальність сторін»виключити пункти 8.1 та 8.3, а відповідно пункт 8.2 рахувати пунктом 8.1, пункти 8.4 та 8.5 рахувати відповідно пунктами 8.2 та 8.3;

-          у розділі 9 договору «Строк дії та умови зміни, розірвання або продовження Договору» у підпункті 9.2 виключити абзац 2 відповідно до якого «можливе припинення дії договору за вимогою орендодавця, якщо приміщення надається для відділів, департаментів міської ради, органів державної влади, але з попередженням Орендаря не менш як за один місяць»;

-          доповнити підпункт 9.2 абзацом 2 наступного змісту: «Після закінчення терміну дії договору оренди, Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.»;

-          виключити пункт 9.3 діючого договору; підпункт 9.6 діючого договору вважати п.9.3; підпункт 9.7 діючого договору вважати п.9.4; підпункт 9.8 діючого договору вважати п.9.5; підпункт 9.9 діючого договору вважати п.9.6;

-          доповнити розділ 9 договору пунктом 9.7 наступного змісту: «9.7 Одностороння відмова від договору оренди не допускається.»;

-          підпункт 9.4 діючого договору вважати п.9.8 та викласти його у наступній редакції: «9.8 Договір оренди припиняється у разі:

- закінчення терміну, на який його було укладено;

- приватизації об'єкта орендарем(за участю орендаря);

- банкрутства орендаря;

- загибелі об'єкта оренди;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.»;

-          доповнити розділ 9 договору пунктами 9.9, 9.10 та 9.11 наступного змісту: «9.9. Договір може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

9.10. Умови цього Договору зберігають силу протягом усього строку цього Договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

9.11. Реорганізація Орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього Договору і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна Орендарем.».

Пропонувалось також як додатки до долучити до договору матеріали оцінки об'єкта оренди та акт технічного стану приміщень, які передаються в оренду.

Як вбачається з матеріалів справи, суд першої інстанції частково задоволив вимоги щодо внесення змін в договір оренди, а частково вийшов за межі позовних вимог та вніс зімни у договір.

При прийнятті постанови щодо вимог за первісним позовом суд апеляційної інстанції враховує наступне.

1. У пункті п.1.1 діючого договору оренди міститься застереження, відповідно до якого об'єкт оренди, яким є частина приміщень кінотеатру «Промінь», передається ТзОВ «Лучеськ-ТВ»у тимчасову оренду без права приватизації.

Організаційні та майнові відносини, пов'язані із передачею в оренду майна державних підприємств та організацій або майна, що перебуває у комунальній власності та використання такого майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно з ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі зокрема приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря).

З огляду на викладені норми у цьому випадку безпідставно обмежуються права орендаря на приватизацію (викуп) об'єкта оренди, за умови прийняття рішення власника про його відчуження. Таке положення договору оренди нежитлового приміщення суперечить діючому законодавству, зокрема, ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка регламентує  порядок  припинення договору оренди, і поряд з іншими, як підставу для припинення договору оренди, вказує саме приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря) та ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, уразі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Також; суд відзначає зокрема, що пунктом 10.6 типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, який затверджений наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000р. № 1774 (у редакції наказу Фонду державного майна України від 9 серпня 2007 р. N 1329), зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000 р. за N 931/51521329, (далі типовий договір), визначає однією із підстав припинення чинності договору оренди: «приватизація орендованого майна орендарем».

Відповідно до службової записки керівника відповідача за первісним позовом у справі (а.с.80), Відділ майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради при умові сплати заборгованості та пені ТзОВ «Лучеськ –ТВ»погоджується на укладення мирової угоди зі змінами в договорі оренди: пункти 3.6 та 4.4.2 викласти у наступній редакції «Орендна плата сплачується до кінця поточного місяця», у пункті 1.1 виключити слова «Без права приватизації».

2. При прийнятті оскаржуваного рішення місцевим господарським судом не враховано положення норм ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст.284 Господарського кодексу України, зокрема суд не задоволив вимогу щодо включення до договору оренди інформації про вартість майна, яке передається в оренду.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»істотною умовою договору оренди є зокрема об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації ).

У договорі оренди нежитлових приміщень від 23.05.2007 року є перелік майна, наводиться його кількісна характеристика (площа), але відсутня вартість об'єкта оренди. У договорі також відсутнє посилання на такий додаток, як акт оцінки вартості майна на момент передачі його в оренду.

Відповідно до ч.1 ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є зокрема об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Пункт .1.1 типового договору оренди майна також передбачає включення до договору даних про вартість майна, яке передається в оренду.

3. Судом також залишено без задоволення вимогу Позивача про включення до Договору оренди умови щодо розширення сфери цільового використання орендованого приміщення, так як в договорі зазначено лише здійснення кіноконцертної діяльності, (пропонувалося включити: фізкультурно-оздоровчу, торгівельну, виставкову діяльності, громадське харчування і можливо надання деяких інших видів послуг, пов'язаних з організацією відпочинку та дозвілля громадян). Така вимога викликана необхідністю розширення можливостей більш повного та ефективного використання приміщень, переданих в оренду, так як підвальне приміщення площею 247.3 кв. м. не може бути використано для організації та проведення кіноконцертної діяльності взагалі. В інших приміщеннях, поряд з кіноконцертною діяльністю можуть та повинні бути організовані і проводитися інші культурно-масові заходи .виставки, виставки-продажі, конференції, семінари, дискотеки, танцювальні вечори, робота курсів, клубів, у тому числі спортивних, гральні заклади . заклади громадського харчування та інші види діяльності, пов'язані з організацією культурного дозвілля мешканців міста. Такий підхід, на думку Орендаря, забезпечить зростання рентабельності від використання приміщень, зростання прибутку від діяльності та відповідно збільшення надходжень до бюджету.

4. Без обґрунтування судом залишено без розгляду та задоволення вимогу за первісним позовом щодо зміни розміру орендної плати в сторону її зменшення. Відповідно до умов договору орендна плата складає 56961.91грн. в місяць без ПДВ. Як встановлено судом першої інстанції і це вбачається з матеріалів справи, розмір орендної плати встановлений рішеннями Виконавчого комітету Луцької міської ради №17-17 від 18.01.2007 р. (а.с.48) та №285-1 від 03.05.2007р. (а.с.48, зворотня сторона арк.) Договір оренди не містить посилання на вказані судом рішення Виконавчого комітету, а доказів, які б підтверджували доведення відповідачем за первісним позовом позивачу інформації про ці рішення, суду не подано.

Відповідно до ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна.

У травні 2007 року за замовленням Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради експертною організацією ТзОВ «Проектний інститут «Укрмашпроект»була проведена експертна оцінка ринкової вартості приміщень кінотеатру «Промінь», які є об'єктом оренди за договором. Відповідно до висновку про вартість об'єкта оцінки від 17.05.2007року ринкова вартість об'єкта оцінки без ПДВ складає 4 043 914 грн. (а.с.31).

Як вбачається із наведених вище рішень Виконавчого комітету Луцької міської ради, розмір орендної плати Виконавчим комітетом Луцької міської ради було визначено без врахування експертної оцінки ринкової вартості приміщень, в результаті чого розмір орендної плати був завищений.

Також, орендодавець в порушення законодавства передбачив у договорі (п.3.1) обов'язок орендаря сплачувати орендну плату, розраховану у відповідності до нової методики у разі її введення. Таким чином, орендодавець закріпив за собою право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати, ніяким чином не погоджуючи зміни орендної плати з орендарем, тобто в односторонньому порядку. Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. У разі не досягнення згоди з цього питання за заявою заінтересованої сторони спір вирішується господарським судом (ч.2 п 14.3 Роз'яснення Президії Вищого Арбітражного суду України № 02-5/237 від 25.05.2000р.).

5.Враховуючи тривалий строк оренди, на який укладено договір, технічний стан та естетичний вигляд приміщень на момент передачі їх в оренду, відсутність фінансової можливості у орендодавця здійснити сучасний капітальний ремонт та реконструкцію приміщень кінотеатру, орендар ставив вимогу про врегулювання умовами договору порядку проведення капітальних ремонтів орендованого майна,здійснення невід'ємних його поліпшень, виконання благоустрою, ремонту фасаду, оскільки ці питання умовами Договору не врегульовані взагалі.

Вказана вимога обґрунтовується наступними доводами. Відповідно до абз.4 ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено умовами договору оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ч.2 ст.27 цього ж Закону орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Таке ж положення міститься в типовому договорі оренди державного майна (п. 7.5) та закріплене в ст. 778 Цивільного кодексу України. Згідно з ч.3 ст. 778 ЦК України якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

З огляду на наведені вище норми закону орендар (ТзОВ «Лучеськ-ТВ») правомірно пропонувало включити до договору обов'язок орендаря щодо проведення капітального ремонту орендованих приміщень та здійснення невід'ємних його поліпшень у відповідності до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. № 1523 (Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 р. за N 1123/12997).

За таких обставин підлягає до задоволення вимога позивача за первісним позовом про включення умови до чинного договору оренди, за якої орендодавець повинен відшкодовувати орендарю вартість проведених робіт з капітального ремонту приміщень та вартість невід'ємних поліпшень, виконання яких було погоджено з орендодавцем, або зараховувати їх вартість в рахунок орендних платежів. (В умовах діючого договору вказано протилежне, а саме: вартість невід'ємних поліпшень, хоч і здійснених за згодою Орендодавця, компенсації не підлягає). Відповідно, передбачити і право орендаря на відшкодування понесених витрат на ці цілі, у тому числі при припиненні (розірванні) дії договору та зарахування ринкової вартості виконаних невід'ємних поліпшень при проведенні приватизації (викупу) об'єкта оренди Орендарем.

Як вбачається з чинного договору оренди орендаря по договору наведених вище прав позбавлено, так як в обов'язках орендаря по укладеному договору, передбачено наступне:

«- п.4.2.8 Проводити в разі потреби за власні кошти та за погодженням з орендодавцем у письмовій формі, за його вимогою з відповідними службами міськвиконкому, ремонт приміщення, переобладнання чи перепланування приміщення, зміну фасадів, розміщення вивісок, тощо.

- п.4.5. В разі здійснення Орендарем за рахунок власних коштів за згодою з орендодавцем поліпшень орендованого приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, Орендодавець не зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти.

-п.8.3. Орендар виконує благоустрій території та ремонт фасаду згідно з проектом, узгодженим з управлінням архітектури департаменту містобудування в термін, який обумовлений в угоді на оренду приміщення.».

Серед о6ов'язків орендаря у договорі (п.4.2.3) визначено: «Утримувати орендоване Приміщення у хорошому стані, для цього виконати за власні кошти роботи з ремонту». Цими, умовами договору не конкретизовано, який саме ремонт повинен виконати орендар: капітальний чи поточний.

У той же час, відповідно до законодавства, за загальним правилом, капітальний ремонт речі, переданої в найм, здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.2 ст. 776 ЦК України).

Договором оренди не визначено, хто саме повинен проводити капітальний ремонт. Виходячи з цього, капітальний ремонт повинен проводити орендодавець.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.3 ст.776 ЦК України).

Враховуючи обсяги ремонтних робіт, які підлягають виконанню , та неможливість використання орендованого майна без проведення його ремонту, позивач за первісним позовом, який отримав майно в оренду саме в такому стані, вимагав передбачити в договорі умову, за якої при проведенні капітального ремонту приміщення, в незалежності від того, хто буде його проводити (орендар чи орендодавець), орендна плата зменшується на 50%, а при умові неможливості повного використання приміщень під час проведення капітального ремонту - орендар звільняється від сплати орендної плати на весь період аж до завершення ремонту.

Доцільність  врегулювання даного  питання пов'язана з тим, що з урахуванням специфіки орендованих приміщень, що в них, при умові їх використання за цільовим призначенням, постійно повинні перебувати люди, їх експлуатація в період проведення капітального ремонту неможлива взагалі, або значно обмежена. Відповідно, заклад у такі періоди тимчасово не буде використовуватися Орендарем за своїм цільовим призначенням за об'єктивних обставин. У проекті договору оренди у новій редакції (проекті змін до договору оренди) передбачено, що строк надання пільг по сплаті орендної плати на вказані періоди буде узгоджуватися сторонами договору додатково.

Відмовляючи у задоволенні вказаних вимог, судом першої інстанції не враховано положень норм ст.ст. 23,27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також ст.ст.762, 776, 778 Цивільного кодексу України.

6. Щодо вимоги позивача за первісним позовом внести зміни в договір, які надають переважне право орендарю, який належним чином виконує договір оренди, на продовження терміну його дії, то суд апеляційної інстанції відзначає наступне.

Відповідно до ч.3 ст.17 Закону «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Таке ж положення міститься і в ст.777 Цивільного кодексу України.

Умовами чинного договору оренди це положення не закріплено. У п.9.8 договору зазначено, що заява Орендаря про продовження дії Договору оренди розглядається Орендодавцем у встановленому порядку.

З врахуванням вищенаведених норм законодавства вимога позивача за первісним позовом внести зміни в договір, які надають переважне право орендарю, який належним чином виконує договір оренди, на продовження терміну його дії підлягає задоволенню.

7. Щодо відмови у задоволенні вимоги позивачу про приведення до діючого законодавства умов договору оренди, які регламентують порядок внесення змін до договору та порядок його розірвання, зокрема щодо вимоги про включення у договір умови, відповідно до якої одностороння зміна його умов неможлива і всі зміни до договору, у тому числі і щодо зміни розміру орендної плати, оформляються шляхом укладення двосторонніх додаткових угод, то судом першої інстанції не враховано положень норм ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст.777 Цивільного кодексу України, з огляду на наступне.

У п.9.2 чинного договору оренди зазначено зокрема, що зміна умов договору чи його розірвання проводиться за згодою сторін.

Далі закріплено суперечливу позицію про те, що можливе припинення дії Договору за вимогою Орендодавця, якщо Приміщення надається  для розміщення відділів, управлінь та департаментів міської ради, органів державної влади, але з попередження Орендаря не менш як за один місяць. Тобто, Орендодавець у будь-який момент може розірвати договір посилаючись на необхідність приміщень для розміщення названих служб.

Таке положення суперечить законодавству з огляду на наступне.

Відповідно до ст.26 «Припинення договору оренди»Закону України «Про оренду державного та комунального майна»одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У договорі перелік підстав припинення дії договору необґрунтовано розширено та частково викладено не у відповідності до Закону. Так, з підстав викладених в п.3.7., абз.2 п.9.2, пп.9.3.2, пп.9.4.5 п.9.5 чинного договору оренди, відповідно до Закону, договір може бути припинено лише за рішенням суду.

У чинному договорі оренди однією із підстав припинення дії договору вказано таку підставу, як приватизація об'єкта оренди, але при цьому цей пункт звужено, так як відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п.10.6 Типового договору оренди «Приватизація орендованого майна Орендарем»необхідно зазначити наступне: «Приватизація об'єкта оренди орендарем за участю орендаря».

Крім цього, ч.2 ст. 777 ЦК України також передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з умовами договору зазначені переваги орендарю не надаються. У п.4.1.3 чинного договору оренди, серед інших обов'язків орендодавця зазначено лише обов'язок першочергово повідомляти орендаря в разі наміру провести відчуження нежитлового приміщення.

8. Щодо вимоги позивача про долучення до договору наступних додатків:

-          Розрахунок розміру орендної плати;

-          Матеріали оцінки ринкової вартості орендованого приміщення;

-          Акт технічного стану приміщення на момент його передачі в оренду, то така підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Суд першої інстанції, приймаючи оскаржене рішення, задоволив вимогу позивача за первісним позовом і прийняв рішення про доповнення Розділу 1 пунктом 1.5 «Стан майна на момент укладення договору визначається в акті технічного стану, який комісійно складається за участю сторін та є невід'ємною частиною даного договору».

У свою чергу, обов'язкова наявність до договору оренди таких додатків як розрахунок орендної плати та звіт про оцінку/акт оцінки майна, що передається в оренду, передбачена також типовим договором оренди державного та комунального майна. (Розділ 12).

Таким чином, з врахуванням вищевикладеного у сукупності, апеляційний господарський суд погоджується з доводами позивача за первісним позовом щодо внесення змін до договору оренди для забезпечення гарантій здійснення господарської діяльності, які закріплені у Конституції України, Господарському та Цивільному кодексах України, зокрема тих, які неврегульовані рішеннями Луцької міської ради.

При прийнятті постанови щодо вимог за зустрічним позовом, то суд апеляційної інстанції погоджується з судом першої інстанції у наступному.

Порядок зміни та розірвання господарських договорів визначено ст.188 Господарського кодексу України, відповідної ч.ч.1, 2, 3 якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Як встановлено судом першої інстанції і це вбачається з матеріалів справи, прокурор, подаючи позов до суду, не подав доказів направлення позивачем відповідачу пропозиції щодо розірвання договору та отримання на неї відповіді у встановлені строки, що є суттєвим для вирішення цього спору.

Також, як на підставу для дострокового розірвання договору за рішенням суду, позивач за зустрічним позовом посилається на порушення відповідачем строків сплати орендної плати.

Проте, такі доводи прокурора та позивача за зустрічним позовом є безпідставними з огляду на наступне.

Згідно з ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч.3, ч.4 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до 783 «Розірвання договору найма на вимогу наймодавця»Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

З наведених вище норм цієї статті вбачається, що перелік підстав права вимагати дострокового розірвання договору найму є вичерпними і розширеному тлумаченню не підлягає.

За таких обставин така підстава для дострокового розірвання договору найму як несвоєчасна сплата орендних платежів відсутня. Несвоєчасна сплата платежів може бути підставою для відмови наймодавця від договору оренди на підставі ст.782 ЦК України, проте така відмова повинна відбуватись у порядку, визначеному ст.654 ЦК України та ст.188 ГК України

У зв'язку  вищенаведеним пункт 3.7 та підпункт  9.4.5 договору оренди від 23.05.2007р. не відповідають загальним вимогам законодавства.

Як вбачається із матеріалів справи , орендар не сплатив орендної плати саме за місяці, коли справа відносно зміни розміру орендної плати розглядалась господарським судом.

Судом встановлено , що ТзОВ «Лучеськ»використовує орендоване приміщення тільки за призначенням, систематично організовуючи концерти та культурні заходи.

Такі дії орендаря свідчать про його наміри добросовісно користуватись приміщенням кінотеатру.

Враховуючи вищезгадану позицію Відділу майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради щодо укладення мирової угоди з ТзОВ «Лучеськ-ТВ»при умові сплати ним заборгованості та пені, а також пояснення у судовому засіданні представника ТзОВ «Лучеськ-ТВ»про готовність сплати суми заборгованості по орендній платі та пені за договором оренди після закінчення розгляду справи у суді, а також враховуючи вищенаведене у сукупності, у суду відсутні правові підстави для розірвання договору оренди.

Разом з тим, вимога Прокурора м. Луцька про стягнення заборгованості по орендній платі за період з серпня 2007 року по жовтень 2008 року на суму 786 978,16 грн., у тому числі 657639,25 грн. орендної плати, 75493,71 грн. ПДВ, та 53 845,20 грн. пені, правомірно задоволена місцевим господарським судом частково на суму 748764,65 грн., у тому числі 657639,25 грн. орендної плати, 75493,71 грн. ПДВ, та 15631,69 грн. пені . В позові про стягнення пені на суму 38 213,51 грн. слід відмовити, як безпідставно заявлену.

Судом першої інстанції правомірно враховано наступне.

Згідно з ч.1ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Тобто, підстави виникнення зобов'язань (цивільних прав та обов'язків) встановлені ст.11 ЦК України, вони виникають зокрема з договорів (що і є у цьому випадку), тобто носять диспозитивний характер. Це полягає у обов'язку сторін договору виконувати взяті на себе зобов'язання, визначені умовами цього договору.

Згідно з ч.1, ч.2 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майна у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.1 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до п.5 ст. 762 ЦК України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч.4 ст.286 ГК України строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з ч.3 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Факт вчинення сторонами у справі правочину (укладення договору оренди, передання об'єкта оренди орендарю та використання його орендарем) не заперечуються ними.

Згідно з ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно з ч.1 ст.173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно з ч.2 ст.509 ЦК України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст.174 ГК України Господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч.1, ч.2, ч.7 ст.193 Господарського кодексу України  суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Матеріалами справи підтверджено, що орендар ТзОВ «Лучеськ –ТВ»зобов'язання в частині сплати орендних платежів виконав частково. Як вбачається із розрахунку заборгованості орендної плати (а.с.122), за станом на 23.10.2008р. ТзОВ «Лучеськ –ТВ»сплатило 338984,52 грн. за оренду та 123831,04 грн. ПДВ.

На день розгляду справи у суді першої інстанції заборгованість по орендній платі складала 750778,52грн. Доказів сплати зазначеної суми заборгованості відповідач суду не подав.

Враховуючи викладене, а також те, що договір оренди з визначеним ним у п.3.2 розміром орендної плати –56961,91 грн. без ПДВ на місяць є чинним, сума боргу за оренду об'єкта оренди (52/100 частки кінотеатру «Промінь») в розмірі 750778,52 грн., у тому числі 657639,25 грн. орендної плати, 75493,71 грн. ПДВ грн., є підставною та правомірно задоволена місцевим господарським судом до стягнення.

Разом з тим, відповідно до ст. 546, 548 Цивільного кодексу України, виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, якщо це встановлено договором або законом.

Пунктом 8.2. договору оренди від 23.05.2007р. передбачено, що у випадку прострочення термінів оплати "Орендар" повинен сплатити "Орендодавцю" пеню в розмірі подвійного розміру облікової ставки НБУ, яка діяла на момент прострочення зобов'язання.

Згідно із ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно з ч.1, ч.3 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ч. 2 ст. 551 ЦК України, якщо предметом неустойки (штрафу, пені) є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Відповідно до ч.1, ч.2 ст.231 ГК України законом щодо окремих видів зобов'язань може бути визначений розмір штрафних санкцій, зміна якого за погодженням сторін не допускається. Штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Згідно з ст.1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань»платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Згідно з ст.3 вищазгаданого Закону розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Згідно з ч.6 ст.232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Разом з тим, до стягнення неустойки (пені, штрафу) статтею 258 ЦК України встановлюється спеціальна позовна давність в один рік.

При цьому, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання грошового зобов'язання згідно п.6 ст.232 Господарського кодексу України, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

У цьому випадку, позивачу було відомо про порушення його права в частині оплати по договору оренди у листопаді 2007 року. А тому термін, за який може бути нарахована пеня, відповідно до п.6 ст. 232 ГК України, встановлений з 01.11.2007р. по 30.04.2008р. Водночас, орендодавцем при подачі зустрічного позову, пеня нарахована за період з листопада 2007 року по жовтень 2008 року, а саме більше ніж за 6 місяців, тобто з недотриманням зазначеної норми Закону.

Крім того, поданий Відділом майна міської комунальної власності розрахунок пені не відповідає вимогам ст.61 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути двічі притягнений до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

Як вбачається із змісту зазначеного розрахунку, пеня нарахована на суму заборгованості поза межами річного строку позовної давності, починаючи в серпня 2007р. та пеня кожного наступного місяця обчислена з врахуванням нарахованої пені у попередньому місяці.

З врахуванням викладеного, до стягнення підлягає пеня , виходячи із суми орендної плати (у тому числі ПДВ), з врахуванням індексу інфляції за кожний окремо місяць, починаючи з листопада 2007р. по квітень 2008р. в сумі 15631,69 грн. У стягненні пені в розмірі 38213,51 грн. суд першої інстанції правомірно відмовив як безпідставно заявленої.

Відповідно до ст.43 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у встановленому законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно із ст.34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Відповідно до ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

За таких обставин, враховуючи положення норм ст.ст.43, 32, 33, 34 ГПК України, та оцінюючи усі докази, які містяться у матеріалах справи, Львівський апеляційний господарський суд вважає рішення Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р. у справі № 06/7-90 таким, що підлягає скасуваннню частково.

Керуючись ст.ст. 33, 43, 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

Львівський апеляційний господарський ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу ТзОВ «Лучеськ-ТВ»задоволити частково.

2.          У задоволенні апеляційного подання Прокурора м. Луцька відмовити.

3.          Скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 11.11.2008р. у справі № 06-7/90 частково.

4.          Позов про внесення змін до договору оренди, укладеного 23.05.2007р. між Відділом майна міської комунальної власності Департаменту економіки Луцької міської ради та   Товариством   з   обмеженою   відповідальністю    «Лучеськ-ТВ»  задоволити, виклавши його в редакції, запропонованій ТзОВ «Лучеськ-ТВ»:

«1. Предмет договору.

1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасову оренду 52/100 частки приміщення кінотеатру «Промінь»(літера А-4) загальною площею 2 527,7 кв. м., що розташоване за адресою: м. Луцьк, пр. Президента Грушевського, буд. 2 (два), (далі за текстом –«Приміщення»).

1.2. Дані, що характеризують Приміщення, яке здається в оренду:

1.2.1. Загальна площа : 2527,7 кв. м., у т.ч.:

- по підвалу - приміщення 1,2,4, із 11 по 17, із19 по 25 - загальною площею 247,3 кв. м.;

- по І-му поверху - приміщення   із 60 по 68, 70, 71, із 83 по 95, 104, 105 - загальною площею 1687,4 кв. м.;

- по ІІ-му поверху - приміщення 109, із 119по 122, із 124 по 134 - загальною площею 137.7 кв. м.;

- по ІІІ-му поверху - приміщення із 147 по 157, 168 - загальною площею 339,6 кв. м.;

- по ІV-му поверху - приміщення із 169 по 175 —загальною площею 115,7 кв. м.

1.2.2. Приміщення обладнане інженерними мережами: водопостачання, теплопостачання,

електропостачання, водовідведення.

1.3. Ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди - частини приміщення кінотеатру «Промінь»складає 4 043 914 грн. (чотири мільйони сорок три тисячі дев'ятсот чотирнадцять гривень) без ПДВ.

1.4 Вищезазначене Приміщення належить Орендодавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності (серія САА №457437), виданого Виконавчим комітетом Луцької міської ради 24.05.2003 року, на підставі його ж рішення від 22.05.2003року за № 183. Право власності на нерухоме майно зареєстроване в електронному Реєстрів прав власності на нерухоме майно 23.05.2003 року за № 1197346 (витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, виданий КП «Волинське обласне бюро технічної інвентаризації»23.05.2003 року № 623897).

1.5. Приміщення, що передаються в оренду відповідно до цього Договору, будуть використовуватися Орендарем для організації культурного відпочинку та дозвілля населення, проведення кіноконцертної та фізкультурно-оздоровчої діяльності, торгівельної та виставкової діяльності, організації роботи закладів громадського харчування.

Зміна   цільового   призначення   Приміщення   відбувається   за   згодою   виконавчого комітету Луцької міської ради.

4.6. Стан Майна на момент укладення договору визначається в акті технічного стану, який комісійно складається за участю представників сторін та є невід'ємною частиною даного договору.

2. Умови передачі та повернення орендованого майна.

2.1. Початком перебігу строку оренди сторони вважають день підписання акту приймання-передачі приміщення.

2.2. Передача Приміщення в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це Приміщення. Власником орендованого Приміщення залишається Орендодавець, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

                    3. Орендна плата.

3.1. Орендна плата розраховується згідно з рішенням міської ради від 08.09.2006 року № 5/134 «Про врегулювання оренди нерухомого майна територіальної громади м. Луцька» зі змінами. При цьому сторони погодили, що розмір річної орендної плати не може перевищувати 10 відсотків ринкової (оціночної) вартості орендованого майна. У разі перегляду розміру орендної плати за даним Договором , укладення сторонами додаткової угоди є обов'язковим. Зменшення орендної плати за Договором можливе за рішенням виконкому Луцької міської ради.

3.2. Виходячи із ринкової (оціночної) вартості об'єкту оренди (п.1.3 Договору), орендна плата визначена відповідно до п.3.1 договору і складає 40439 грн. 14 коп (без урахування ПДВ) за один місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

До орендної плати не включені амортизаційні відрахування, платежі за комунальні послуги та інші платежі по утриманню орендованого Приміщення та приміщень спільного користування в належному стані.

3.3. Враховуючи наявність інфляційних процесів, орендна плата за кожен місяць розраховується з врахуванням нового значення індексу інфляції.

3.4. Орендна плата встановлюється та сплачується у грошовій формі.

3.5. Орендна плата є платежем, який вносить Орендар Орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності Орендаря.

3.6. Оплата за оренду здійснюється щомісячно, у вигляді попередньої оплати до 1 (першого) числа місяця.

3.7. При непроведенні розрахунків більше ніж за 90 днів, можливе розірвання Договору за вимогою Орендодавця.

3.8.          На час проведення капітального ремонту Приміщень, орендна плата, встановлена п.3.2 Договору, зменшується на 50%. У разі повної неможливості використання об'єкта Орендарем внаслідок проведення капітального ремонту, Орендар звільняється від сплати орендної плати на весь строк такого ремонту. Строки узгоджуються Сторонами додатково.

4. Обов'язки Сторін.

4.1. Орендодавець зобов'язується:

4.1.1.          Передати в оренду Приміщення у відповідності з розділом 1 цього Договору згідно акту приймання-передачі Приміщення не пізніше 90 (дев'яносто) календарних днів з дня укладення договору.

4.1.2.          Завчасно та у письмовому вигляді інформувати Орендаря про зміну методики нарахування орендної плати, зміну її розміру, зміну цін і тарифів на послуги.

4.1.3.          Першочергово    повідомляти    Орендаря    про    наміри    провести   відчуження орендованого приміщення.          

4.1.4. Не втручатися в господарську діяльність Орендаря.

4.15. Відшкодовувати Орендарю вартість виконаних робіт по капітальному ремонту приміщень, проведеному благоустрою та вартість виконаних невіддільних поліпшень орендованого майна, в т.ч. вартість виконаних робіт по благоустрою та ремонту фасаду проведених Орендарем за згодою Орендодавця, або зараховувати їх вартість в рахунок орендної плати.

4.1.6. В разі припинення договору оренди, протягом 30 календарних днів відшкодувати Орендарю вартість виконаних ним невід'ємних поліпшень орендованого майна та капітальних ремонтів, проведених за погодженням з Орендодавцем і які є непогашеними на момент припинення договору оренди.

4.1.7. Зараховувати   ринкову   вартість   невід'ємних  поліпшень майна, виконаних та профінансованих Орендарем за час оренди майна, при приватизації (викупу) об'єкта оренди Орендарем у встановленому законом порядку.

4.1.8. Протягом 20 календарних днів з дня звернення розглядати питання та приймати рішення щодо узгодження та надання дозволів Орендарю на проведення капітальних ремонтів та виконання невід'ємних поліпшень орендованого майна.

4.2.          Орендар зобов'язується:

4.2.1.          Використовувати орендоване приміщення за його цільовим призначенням і для діяльності, передбаченої умовами цього Договору.

4.2.2.          Попередньо щомісячно до 1 числа місяця вносити орендну плату та інші платежі в повному обсязі.

4.2.3.          Утримувати орендоване Приміщення в належному стані, для чого виконувати його поточний та капітальний ремонти;

4.2.4.          Забезпечувати дотримання санітарних та протипожежних норм за свій рахунок, здійснювати необхідні протипожежні та санітарні заходи.

4.2.5.          Підтримувати відповідну температуру в приміщенні, не допускати замерзання водопровідних та каналізаційних мереж, а також проводити необхідну вентиляцію Приміщення.

4.2.6. Оплачувати крім орендної плати, комунальні послуги (водопостачання, каналізацію, електроенергію, газопостачання, центральне опалення, прибирання території, тощо), а також компенсувати загально-будинкові витрати Орендодавця по утриманню інженерних мереж та приміщень спільного користування на умовах окремого договору.

4.2.7.          За рахунок власних коштів застрахувати орендоване Приміщення.

4.2.8.          Проводити в разі потреби, за погодженням з Орендодавцем, ремонти приміщень, в т.ч. і капітальні, їх переобладнання чи перепланування, ремонт та зміну фасадів, проведення благоустрою, розміщення вивісок, тощо. При цьому, погодження виконання капітальних ремонтів та невід'ємних поліпшень орендованого Приміщення, Орендар проводить у відповідності до Порядку надання орендарю згоди Орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1523 від 02.10.2006 року. 4.2.9. 3абезпечувати доступи в орендовані Приміщення представників Орендодавця для ліквідації та попередження аварій інженерних комунікацій.

4.2.10.  Погоджувати у відповідності з договором суборенду приміщень. При цьому сторони погоджують, що періодичне надання Орендарем можливості стороннім суб'єктам господарської діяльності демонструвати в приміщенні кінотеатру глядачам кінофільми, показувати концерти, вистави та організовувати проведення інших видовищних заходів, не являється суборендою і на їх проведення згода Орендаря не потрібна.

4.2.11. В разі  закінчення дії Договору чи дострокового його  припинення,  звільнити

орендоване приміщення в 10-ти денний термін та передати його Орендодавцю за актом

приймання-передачі.

4.2.12. Обов'язок Орендаря по сплаті орендної плати виникає з моменту підписання акту приймання-передачі приміщення.

4.3.          При проведенні ремонту з власної ініціативи Орендар несе матеріальну відповідальність за пошкодження, спричинені Приміщенню ремонтом, і за свій рахунок їх ліквідовує.

4.4. Дотримуватись при експлуатації об'єкту оренди і прилеглої земельної ділянки архітектурних вимог, екологічних, санітарних і протипожежних норм, передбачених законодавчими актами України, рішеннями міської ради та виконавчого комітету.

4.5. Здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього Договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

                    5. Суборенда.

5.1. Суборендою вважається надання Орендарем площ, орендованих ним нежитлових приміщень іншим юридичним чи фізичним особам для здійснення ними підприємницької діяльності (виготовлення продукції, торгівля, розміщення офісу, прийом громадян, влаштування закладів харчування, надання послуг різного характеру), яке пов'язане з постійною наявністю на орендованих площах засобів підприємницької діяльності, матеріальних цінностей, які не відображені в обліку Орендаря чи наявність фізичних осіб, які здійснюють діяльність в інтересах юридичних осіб і не є працівниками Орендаря (за даними обліку кадрів та виплати заробітної плати).

5.2. Суборенда нежитлових приміщень оформляється з дозволу виконавчого комітету і на неї укладається окрема угода.

5.3. Орендар не має права передавати в суборенду більше 50-ти відсотків орендованої площі.

6. Права Орендаря.

6.1. Орендар має право:

6.1.1. Самостійно здійснювати господарську діяльність в межах, визначених чинним законодавством України та цим Договором.

6.1.2.          Орендар не відповідає за зобов'язаннями Орендодавця.

6.1.3.          Залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

6.1.4.          На відшкодування вартості робіт по капітальному ремонту Приміщень та вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених за згодою Орендодавця за власний рахунок або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування орендованими приміщеннями.

6.1.5. На відшкодування Орендодавцем протягом 30 календарних днів , в разі припинення дії договору оренди, вартості виконаних ним невід'ємних поліпшень орендованого майна та капітальних ремонтів, проведених за погодженням з Орендодавцем і які є непогашеними на момент припинення договору оренди;

6.1.6. На зарахування ринкової вартості невід'ємних поліпшень майна, виконаних та профінансованих Орендарем за час оренди майна, при приватизації (викупу) об'єкта оренди Орендарем у встановленому законом порядку.

7. Права Орендодавця.

7.1. Орендодавець має право:

7.1.1.          Контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна,

переданого в оренду.

7.1.2.          Виступати з ініціативою щодо внесення змін у Договір оренди або розірвання в разі погіршення стану орендованого Приміщення внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.

7.1.3.          Орендодавець не відповідає за зобов'язаннями Орендаря.

8.          Відповідальність сторін.

8.1. При несвоєчасному внесенні орендної плати (п.3.6 Договору) орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки Нацбанку України на дату нарахування пені від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожен день прострочення.

8.2. Якщо Орендар після закінчення строку договору в 10-ти денний термін повертає приміщення Орендодавцю з пошкодженнями, які сталися з його вини чи внаслідок бездіяльності, то відшкодовує заподіяну шкоду в повному обсязі згідно з чинним законодавством України. Наявність пошкоджень та причини їх виникнення визначаються комісійно за участю повноважних представників сторін. 8.3.Сплата санкцій, встановлених цим Договором не звільняє Орендаря від виконання покладених на нього обов'язків чи усунення порушень.

8.4. Спори, що виникають у ході виконання Договору, вирішуються за згодою сторін. Якщо згоди не буде досягнуто, матеріали передаються на розгляд до господарського суду.

9. Строк дії та умови зміни, розірвання або продовження Договору.

9.1. Термін дії договору встановлюється до 31 грудня 2016 року (дві тисячі шістнадцятого року).

9.2. Зміна умов договору чи його розірвання проводяться за згодою сторін.

Після закінчення терміну дії договору оренди, Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

9.3. В разі закінчення строку дії цього Договору орендна плата виплачується Орендарем по день фактичної здачі приміщення Орендодавцеві.

9.4. У випадку розірвання Договору оренди, закінчення строку його дії та в разі відмови від його продовження, Орендар зобов'язується повернути Приміщення Орендодавцеві. 9.5. Для продовження Договору Оренди Орендар зобов'язаний за 45 днів до закінчення терміну оренди подати у відділ майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради заяву на продовження терміну оренди, яка розглядається Орендодавцем у встановленому порядку. Відсутність поданої заяви у вказаний термін розцінюється як вимова від продовження терміну оренди та Договору.

9.6. Реорганізація як Орендодавця так і Орендаря під час дії Договору не є підставою для зміни Договору, припинення дії цього Договору.

9.7. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

9.8. Договір оренди припиняється у разі:

- закінчення терміну, на який його було укладено;

- приватизації об'єкта орендарем (за участю орендаря);

- банкрутства орендаря;

- загибелі об'єкта оренди;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

9.9. Договір може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

9.10. У мови цього Договору зберігають силу протягом усього строку цього Договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

9.11. Реорганізація Орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього Договору і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна Орендарем.

10. Заключні положення.

10.1.   Взаємини   сторін,   неврегульовані   цим   Договором   регламентуються   чинним

законодавством України.

10.2.Цей Договір підлягає реєстрації в Державному реєстрі правочинів.

10.3 Цей договір складено та підписано у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін за Договором.

Додатки до договору:

- розрахунок розміру орендної плати;

- матеріали оцінки ринкової вартості орендованого приміщення;

- акт технічного стану приміщення на момент його передачі в оренду.».

5.          Договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності 52/100 приміщення кінотеатру «Промінь», який розташований за адресою: м. Луцьк, проспект Президента Грушевського, 2, укладений між Відділом майна міської комунальної власності департаменту економіки Луцької міської ради та ТзОВ "Лучеськ - ТВ",  вважається зміненим з дня набрання законної сили цієї постанови відповідно до ч.2 ст.105 ГПК України та ч.5 ст.188 ГК України.

6.          В решті рішення залишити без змін.

7.          Судові витрати за розгляд справи в суді першої інстанції та перегляд рішення в апеляційному порядку покласти на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

8.          На виконання цієї постанови місцевому господарському суду видати відповідні накази.

Постанова може бути оскаржена у касаційному порядку.

Постанова оформлена і підписана 21.05.2009р.

Головуючий суддя                                                                                     Процик Т.С.

Суддя                                                                                                           Городечна М.І.

Суддя                                                                                                           Кузь В.Л.