Постанова

від 04.02.2014 по справі 910/19067/13

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" лютого 2014 р. Справа№ 910/19067/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Іоннікової І.А.

суддів: Гаврилюка О.М.

Майданевича А.Г.

секретар Джужа Р.Є.

за участю представників:

від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Жук Ю.В. (представник за довіреністю)

від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): Сук О.В. (представник за довіреністю)

розглянувши у відкритому

судовому засіданні

апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп"

на рішення господарського суду міста Києва

від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 (суддя Сівакова В.В.)

за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант"

до Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп"

про стягнення 286 686,56 грн.

за зустрічним позовом Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант"

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" про стягнення 197218,38 грн., з яких: 183977,78 грн. боргу по орендній платі за липень та серпень 2013 року, 745,80 грн. пені, 12322,69 грн. штрафу, 172,11 грн. - 3% річних за неналежне виконання взятих на себе останнім зобов'язань згідно договору оренди від 27.08.2007 р.

21.10.2013 р. позивач звернувся до місцевого господарського суду з заявою про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з відповідача 149779,32 грн., з яких: 122364,32 грн. боргу по орендній платі, 2316,29 грн. пені, 24559,12 грн. штрафу, 539,59 грн. 3% річних.

29.10.2013 р. позивач звернувся до місцевого господарського суду з заявою про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з відповідача 273162,78 грн., з яких: 244728,64 грн. боргу по орендній платі за липень, серпень та вересень 2013 року, 3144,34 грн. пені, 24559,12 грн. штрафу, 730,68 грн. 3% річних.

31.10.2013 Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" звернулося до господарського суду міста Києва з зустрічним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" про розірвання з 30.06.2013 договору оренди від 27.08.2007 р.

Ухвалою господарського суду міста Києва №910/19067/13 від 31.10.2013 р. прийнято зустрічну позовну заяву Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" для спільного розгляду з первісним позовом у справі №910/19067/13.

Позивачем за первісним позовом 08.11.2013 подано заяву про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з відповідача 286686,56 грн., з яких: 244728,64 грн. боргу по орендній платі за липень, серпень та вересень 2013 року, 4190,31 грн. пені, 36795,55 грн. штрафу, 972,06 грн. 3% річних.

Рішенням господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 первісний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" задоволено повністю. Стягнуто з Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" 244728 грн. 64 коп. боргу по орендній платі, 4190 грн. 31 коп. пені, 36795 грн. 55 коп. штрафу, 972 грн. 06 коп. 3% річних, 5733 грн. 73 коп. витрат по сплаті судового збору. Зустрічний позов Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" задоволено частково. Розірвано договір оренди від 27.08.2007 р., укладений між Дочірнім підприємством "Строй-Маркет Груп" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант". Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" на користь Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" 1147 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Дочірнє підприємство "Строй-Маркет Груп" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 в частині задоволення позовних вимог за первісним позовом та прийняти в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" відмовити. Судові витрати покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант".

Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 в частині задоволення вимог зустрічного позову та прийняти в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимог Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" відмовити.

Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.12.2013 р. у справі №910/19067/13 прийнято апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" до провадження, призначено розгляд справи на 15.01.2014 р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.12.2013 р. у справі №910/19067/13 прийнято апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" до провадження та спільного розгляду з апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", призначено розгляд справи на 15.01.2014 р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 15.01.2014 р. відкладено розгляд справи на 04.02.2014 р.

Розпорядженням секретаря судової колегії Київського апеляційного господарського суду від 03.02.2014 р. змінено склад колегії суддів.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", просив скасувати рішення господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 в частині задоволення вимог зустрічного позову та прийняти в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимог Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" відмовити; заперечував проти доводів, викладених в апеляційній скарзі Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп", просив залишити її без задоволення.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп", просив скасувати рішення господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 в частині задоволення позовних вимог за первісним позовом та прийняти в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" відмовити; заперечував проти доводів, викладених в апеляційній скарзі Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", просив залишити її без задоволення.

Розглянувши доводи апеляційних скарг, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

27.08.2007 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", як орендодавцем, та Дочірнім підприємством "Строй-Маркет груп", як орендарем, було укладено договір оренди (далі - договір), відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування цілісну нежитлову будівлю (їдальня), розташовану за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66 (далі - будівля).

Згідно з п. 1.2. договору загальна площа будівлі складає 5089,3 кв. м., в тому числі: приміщень першому поверсі будівлі - 1738,5 кв. м., приміщень на другому поверсі будівлі - 1783,5 кв. м., приміщень цокольного поверху будівлі - 1567,3 кв. м.

Відповідно до п. 1.6. договору, будівля буде використовуватись орендарем для здійснення оптової та/чи роздрібної торгівлі продовольчими товарами, виробами народного споживання та товарами широкого вжитку, а також для складування товарів, надання соціально-побутових послуг населенню, організації пунктів харчування, для здійснення діяльності з переробки продовольчих товарів у фабрикати та напівфабрикати і розміщення офісів.

Згідно з п. 2.1. договору будівля передається орендарю протягом 75 календарних днів після укладення цього договору, за актом приймання-передачі №1, в якому сторони зазначають площу будівлі, технічні характеристики, її стан на момент передачі, перелік внутрішніх мереж та/чи устаткування (в тому числі дахова котельня, вантажопідйомні механізми), покази лічильників та стан пломб на них.

На підставі акту приймання-передачі від 26.12.2007 р. орендодавець передав, а орендар прийняв у користування цілісну нежилу будівлю, розташовану за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66, загальною площею 5089,3 кв. м., в тому числі: приміщень першому поверсі будівлі - 1738,5 кв. м., приміщень на другому поверсі будівлі - 1783,5 кв. м., приміщень цокольного поверху будівлі - 1567,3 кв. м.

Згідно з п. 1.4. договору строк оренди будівлі становить 10 років та починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

В пункті 6.1. договору визначено, що договір набирає чинності після підписання його уповноваженими представниками, нотаріального посвідчення та моменту державної реєстрації і діє до 20.12.2017 р.

Відповідно до п. 4.1. договору орендар виплачує орендодавцю місячну орендну плату за користування будівлею в наступних розмірах:

а) з моменту підписання акта приймання-передачі, впродовж перших восьми місяців, в розмірі 28913,58 грн.

б) за дев'ятий та наступні, до закінчення строку оренди, місяці в розмірі 77102,89 грн.

Пунктом 4.1.1. передбачено, що відповідно до ст. 284 Господарського кодексу України орендна плата, зазначена у п. 4.1. даного договору, підлягає щомісячній індексації шляхом множення величини орендної плати, зазначеної в п. 4.1. даного договору, на коефіцієнт індексації (Кі), який розраховується за наступною формулою:

Кі = К1хК2 … Кn,

Де Кі - коефіцієнт індексації

К1 - коефіцієнт інфляції за перший місяць оренди

К2 - коефіцієнт інфляції а другий місяць оренди

Кn - коефіцієнт інфляції за звітний місяць оренди.

Пунктом 4.3. договору передбачено, що протягом п'яти банківських днів з моменту нотаріального оформлення договору орендар перераховує орендодавцю орендну плату за два перші місяці оренди в сумі 57827,16 грн. Починаючи з третього місяця оренди за даним договором орендна плата сплачується на підставі наданого орендодавцем рахунку в безготівковому порядку на поточний рахунок орендодавця не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п. 3.3.4. договору орендодавець зобов'язався не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним, надавати орендарю рахунки на оплату орендної плати та відшкодування орендарем вартості спожитих комунальних послуг, до моменту підписання орендарем прямих договорів з постачальниками таких послуг, а також акт наданих послуг з оренди та акт розрахунку спожитих комунальних послуг.

Орендар зобов'язався вчасно і в повному обсязі сплачувати орендодавцю орендну плату (з урахуванням індексації) та відшкодувати вартість використаних ресурсів згідно показників лічильників (спожитих послуг) згідно виставлених рахунків протягом 5 банківських днів з моменту виставлення рахунку, доки орендар не укладе прямі договори з відповідними службами/організаціями на надання відповідних послуг/ресурсів (п. 3.2.8. договору).

07.08.2013 р., 09.09.2013 р., 07.10.2013 р. позивачем були виставлені відповідачу рахунки-фактури № СФ-0000015 від 07.08.2013 за послуги оренди за липень 2013 року на суму 123226,91 грн., № СФ-0000018 від 09.09.2013 за послуги оренди за серпень 2013 року на суму 122364,32 грн., № СФ-0000020 від 07.10.2013 за послуги оренди за вересень 2013 року на суму 122364,32 грн. Надіслання вказаних рахунків-фактур підтверджується наявними в матеріалах справи описами вкладень у цінний лист від 08.08.2013, від 09.09.2013 та від 09.10.2013.

Позивач вказує на те, що відповідач в порушення вимог чинного законодавства за липень, серпень та вересень 2013 року не сплатив позивачу орендну плату, в зв'язку з чим у відповідача виникла заборгованість перед позивачем за вказаний період та становить 244728,64 грн.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з п. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Виходячи зі змісту статті 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим кодексом, іншими законами або договором.

Згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням визначених змістом зобов'язання умов (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у встановлений договором або законом строк (ч. 1ст. 612 ЦК України).

Колегією суддів встановлено, що відповідач в порушення умов договору не виконав обов'язку щодо сплати орендних платежів у період з липня по вересень 2013 року, в результаті чого виникла заборгованість, яка за обґрунтованими розрахунками позивача становить 244728,64 грн. та підлягає стягненню.

Посилання відповідача за первісним позовом на те, що цільове призначення нежитлової будівлі - "їдальня" не відповідає меті оренди, а також те, що не виконання позивачем за первісним позовом обов'язку щодо зміни цільового призначення земельної ділянки унеможливило отримання відповідачем за первісним позовом дозволу Державною архітектурно-будівельною інспекцією на виконання робіт та стало причиною для зупинення ним робіт, і відповідно, призвело до неможливості використовувати об'єкт оренди згідно з умовами договору оренди, що є підставою для відмови в позові, відповідно до ст. 762 Цивільного кодексу України, згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, колегією суддів не приймаються з огляду на наступне.

Як зазначалося вище в п.1.1. договору визначено, що орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування цілісну нежитлову будівлю (їдальня), розташовану за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66

В пункті 1.6. договору сторонами погоджено, що будівля буде використовуватись орендарем для здійснення оптової та/чи роздрібної торгівлі продовольчими товарами, виробами народного споживання та товарами широкого вжитку, а також для складування товарів, надання соціально-побутових послуг населенню, організації пунктів харчування, для здійснення діяльності з переробки продовольчих товарів у фабрикати та напівфабрикати і розміщення офісів.

Згідно п.3.2.11 договору відповідач за первісним позовом зобов'язався провести за свій рахунок необхідні ремонтні роботи будівлі протягом 8 місяців з моменту її передачі за актом приймання-передачі.

Жоден пункт договору оренди від 27.08.2007 р. не передбачає обов'язку ТОВ "Фінанс Гарант" здійснювати зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій розміщено будівлю, що орендується.

Вимога позивача в частині стягнення з відповідача основного боргу розмірі 244728,64 грн. є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Також позивач просив стягнути з відповідача 4190,31 грн. пені, штрафу в розмірі 36795,55 грн.

Відповідно до статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 216 ГК України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин є вчинене ним правопорушення у сфері господарювання, як це передбачено статтею 218 Господарського кодексу України.

Колегія суддів вважає, що позивач за первісним позовом правомірно звернувся з вимогою щодо стягнення пені та штрафу, зважаючи на те, що відповідачем за первісним позовом було прострочено оплату орендної платежів.

Згідно зі ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Як зазначено в статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Частинами 1, 3 ст. 549 ЦК України встановлено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно із ч. 6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Пунктом 5.2. договору передбачено, що у кожному випадку несвоєчасного та/або не в повному обсязі перерахування орендної плати з вини орендаря, орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі 0,1 відсотків від суми заборгованості за кожний день прострочення, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, а у разі прострочення перерахування орендної плати більше ніж на 20 календарних днів - також штраф у розмірі 10 відсотків від розміру місячної орендної плати.

Згідно з ч. 2 ст. 343 Господарського кодексу України платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Згідно ст. 1 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань" платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Стаття 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань" встановлює, що розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

При укладанні договору сторони визначили розмір відповідальності за порушення зобов'язання щодо оплати орендної плати.

З огляду на викладене, враховуючи те, що відповідач за первісним позовом взяті на себе зобов'язання по сплаті орендної плати належним чином не виконав, він повинен сплатити позивачу, крім суми основного боргу, пеню в розмірі 4190,31 грн. та штраф в розмірі 36795,55 грн.

Вимоги позивача в частині стягнення з відповідача пені в розмірі 4190,31 грн. та штрафу в розмірі 36795,55 грн. є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Також позивач просив суд стягнути з відповідача 972,06 грн. грн. 3% річних, у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем свого грошового зобов'язання за договором в частині своєчасної оплати орендної плати.

Відповідно до ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір не встановлений договором.

Враховуючи те, що відповідач допустив прострочення виконання грошового зобов'язання, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині стягнення з відповідача на користь позивача 972,06 грн. грн. 3% річних.

Відносно вимог зустрічного позову, колегією суддів було встановлено наступне.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач за зустрічним позовом наголошував на тому, що договір оренди від 27.08.2007 р. підлягає розірванню відповідно до п.8.5 договору, ст.ст. 652, 784 Цивільного кодексу України, посилаючись при цьому на те, що відповідач не виконав свого обов'язку щодо зміни цільового призначення земельної ділянки за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66, що унеможливило отримання дозволу Державною архітектурно-будівельною інспекцією на виконання робіт із реконструкції будівлі під торговий комплекс та стало причиною зупинення робіт, і відповідно, призвело до неможливості використовувати об'єкт оренди згідно з умовами договору оренди.

Як встановлено вище, 27.08.2007 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант", як орендодавцем, та Дочірнім підприємством "Строй-Маркет груп", як орендарем, було укладено договір оренди (далі - договір), відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування цілісну нежитлову будівлю (їдальня), розташовану за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66 (далі - будівля).

Згідно з п. 1.2. договору загальна площа будівлі складає 5089,3 кв. м., в тому числі: приміщень першому поверсі будівлі - 1738,5 кв. м., приміщень на другому поверсі будівлі - 1783,5 кв. м., приміщень цокольного поверху будівлі - 1567,3 кв. м.

Відповідно до п. 1.6. договору, будівля буде використовуватись орендарем для здійснення оптової та/чи роздрібної торгівлі продовольчими товарами, виробами народного споживання та товарами широкого вжитку, а також для складування товарів, надання соціально-побутових послуг населенню, організації пунктів харчування, для здійснення діяльності з переробки продовольчих товарів у фабрикати та напівфабрикати і розміщення офісів.

Згідно з п. 2.1. договору будівля передається орендарю протягом 75 календарних днів після укладення цього договору, за актом приймання-передачі №1, в якому сторони зазначають площу будівлі, технічні характеристики, її стан на момент передачі, перелік внутрішніх мереж та/чи устаткування (в тому числі дахова котельня, вантажопідйомні механізми), покази лічильників та стан пломб на них.

На підставі акту приймання-передачі від 26.12.2007 р. орендодавець передав, а орендар прийняв у користування цілісну нежилу будівлю, розташовану за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66, загальною площею 5089,3 кв. м., в тому числі: приміщень першому поверсі будівлі - 1738,5 кв. м., приміщень на другому поверсі будівлі - 1783,5 кв. м., приміщень цокольного поверху будівлі - 1567,3 кв. м.

Згідно з п. 1.4. договору строк оренди будівлі становить 10 років та починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

В пункті 6.1. договору визначено, що договір набирає чинності після підписання його уповноваженими представниками, нотаріального посвідчення та моменту державної реєстрації і діє до 20.12.2017 р.

Згідно п.3.2.11 договору відповідач за первісним позовом зобов'язався провести за свій рахунок необхідні ремонтні роботи будівлі протягом 8 місяців з моменту її передачі за актом приймання-передачі.

Розпорядженням Херсонської міської ради №1266р від 04.12.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" надано дозвіл з реконструкції власної житлової будівлі (їдальні) під торгівельний комплекс "Фуршет" на власній земельній ділянці по вул. Робочій, 66.

Пунктом 2.2. даного розпорядження зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" до початку проектування виконати проект розподілу території промислового призначення та змінити цільове призначення земельної ділянки згідно з метою використання.

01.02.2008 між орендарем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Гарант-сервіс" було укладено договір підряду № 38-П за умовами якого останній взяв на себе зобов'язання виконати будівельно-ремонтні роботи на об'єкті будівництва за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, 66.

В подальшому підрядник листом 654/1189 від 22.12.2008 повідомив орендаря про те, що за відсутності перепрофілювання цільового призначення забудови і земельної ділянки підрядна організація не зможе ввести об'єкт в експлуатацію у зв'язку з чим зняв з себе відповідальність за подальшу реконструкцію.

В листі-відповіді №66 від 26.09.2008 р. ТОВ "Фінанс Гарант" повідомляє ДП "Строй-Маркет Груп" про те, що договір оренди від 27.08.2007 р. не містить вимог щодо обов'язку ТОВ "Фінанс Гарант" змінити цільове призначення земельної ділянки, на якій розташована будівля, яка є предметом договору оренди. Проте, з урахуванням дружніх відносин підприємств, ТОВ "Фінанс Гарант" здійснює дії з метою зміни цільового призначення земельної ділянки - під розміщення торгівельного комплексу; оформлення знаходиться на стадії отримання попереднього висновку Управління архітектури та містобудівного виконавчого комітету Херсонської міської ради, оскільки предпроектна пропозиція по реконструкції будівлі їдальні в торгівельний комплекс було надано підприємством "Строй-Маркет Груп" лише в серпні 2008 р.

29.07.2010 р. Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" отримано державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,2295 га, що розташована за адресою м. Херсон, вул. Робоча, 66 із зміненим цільовим призначенням - під торгівельний комплекс.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем на адресу відповідача було надіслано дві пропозиції №22/02 від 13.07.2012 р. та №74 від 19.08.2013 р. про розірвання договору з посиланням на неможливість забезпечення всіх видів діяльності в орендованому об'єкті згідно п. 1.6. договору, що спричиняє збитковість підприємству та фінансову неспроможність.

У листах-відповідях за №21 від 07.08.2012 та №28 від 20.09.2013, ТОВ "Фінанс Гарант" відхилив пропозиції ДП "Строй-Маркет Груп" щодо розірвання договору оренди, з посиланням на те, що збитковість підприємства згідно чинного законодавства не є підставою для розірвання договору.

Статтею 188 Господарського кодексу України визначений загальний порядок розірвання господарських договорів, відповідно до якого зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено що, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до п. 8.5. договору даний договір може бути розірваний за ініціативою орендаря, якщо будівля в силу незалежних від орендаря обставин виявиться у стані не придатному для подальшого використання.

Стаття 784 Цивільного кодексу України встановлює, наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Відповідно до п. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно з п. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

З урахуванням положень даної норми можливість розірвання договору оренди (найму) пов'язується не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті цієї статті Цивільного кодексу України при істотній зміні обставин.

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач, укладаючи договір оренди не міг передбачити, що будівлю - "їдальню" не можливо буде облаштувати під продовольчий магазин та відповідач не буде вчиняти дії, які необхідні для цього; позивач не міг вчинити дії для зміни цільового призначення земельної ділянки/будівлі при всій турботливості та обачності, так як ці об'єкти належать відповідачу на праві власності і виключно власник має право вчиняти відповідні дії; подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема можливості отримувати дохід з об'єкту оренди, оскільки його неможливо використовувати за всіма цілями призначення.

Колегія суддів не погоджується з даними висновками суду першої інстанції та вважає, що позивачем за зустрічним позовом не надано доказів, які б свідчили про істотні зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, не доведено того факту, що позивач за зустрічним позовом був позбавлений того, на що розраховував при укладенні спірного договору.

Відповідно до положень п.5.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», комерційний ризик сторін договору не може вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (найму) або для невиконання зобов'язань за ним.

Отже, неспроможність Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" організувати господарську діяльність у орендованому приміщенні, на що посилався останній є його комерційним ризиком і відповідно не є підставою для невиконання його зобов'язань за ним.

Посилання ДП "Строй-Маркет Груп" на те, що метою укладення договору оренди було використання нежитлової будівлі саме для розміщення оптово-роздрібного магазину «Фуршет» і що сторони домовились виконати в ній роботи по пристосуванню до мети оренди - не ґрунтуються на наданих суду доказах і суперечить умовам вищевказаного договору.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, ДП "Строй-Маркет Груп" систематично здійснювало оплату орендних платежів, як до зміни цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться спірна будівля, так і після одержання у липні 2010 р. державного акту на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням - під торгівельний комплекс. Заборгованість у ДП "Строй-Маркет Груп" виникла лише з липня 2013 р., а тому позивач за зустрічним позовом і зазначив як дату розірвання договору - 30.06.2013 р.

Таким чином, зустрічні позовні вимоги про розірвання договору оренди від 27.08.2007 р., укладеного між сторонами, є необґрунтованими, нормативно та документально не підтвердженими, а отже не підлягають задоволенню.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" про розірвання договору оренди є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ч. 2 ст. 34 ГПК України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч.1 ст.104 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права, крім того неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні місцевого господарського суду, не відповідають обставинам справи, а тому апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню в частині задоволення зустрічного позову, з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову в зустрічному позові. В іншій частині рішення необхідно залишити без змін. Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" залишити без задоволення.

Судові витрати розподіляються відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" задовольнити.

Рішення господарського суду міста Києва від 12.11.2013 р. у справі №910/19067/13 скасувати в частині часткового задоволення зустрічного позову, розірвання договору оренди від 27.08.2007, який укладено між Дочірнім підприємством "Строй-Маркет Груп" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" та щодо стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" на користь Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" 1147 грн. витрат по сплаті судового збору.

Прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні зустрічного позову повністю.

Стягнути з Дочірнього підприємства "Строй-Маркет Груп" (м. Київ, вул. Ярославська, 56-А, код ЄДРПОУ 33104229) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінанс Гарант" (м. Херсон, вул. Комсомольська, 20, код ЄДРПОУ 30768940) 573 (п'ятсот сімдесят три) грн. 50 коп. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Доручити господарському суду міста Києва видати накази із зазначенням необхідних реквізитів сторін.

Матеріали справи №910/19067/13 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у встановлені законом порядку та строки.

Головуючий суддя І.А. Іоннікова

Судді О.М. Гаврилюк

А.Г. Майданевич