Рішення

від 15.10.2014 по справі 926/940/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" жовтня 2014 р. Справа № 926/940/14

За позовом Чернівецької міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю "Автопослуги"

про визнання укладеним договору № 8873 оренди землі в редакції Чернівецької міської ради

Суддя І.В. Марущак

Представники:

Від позивача - Баланецький О.Д., довіреність від 02.06.2014.

Від відповідача - Марчук Д.П., довіреність від 11.07.2014.

СУТЬ СПОРУ: Чернівецька міська рада, звернулася з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Автопослуги", с. Коровія Глибоцького району Чернівецької області, про визнання укладеним договору № 8873 оренди землі в редакції Чернівецької міської ради.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 27.03.2014 № 1166 надано в оренду на 15 років земельну ділянку для обслуговування автомобільної газозаправної станції за адресою м. Чернівці, вул. М. Олімпіади, 34-А, загальною площею 0,2135 га. Згідно з вказаним рішенням відповідача зобов'язано укласти договір оренди землі та сплатити кошти, в еквіваленті орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою на розвиток інфраструктури м. Чернівці відповідно до умов договору. На підставі вказаного рішення міської ради підготовлено проект договору оренди земельної ділянки, який містить пункти 11.1, 12.4 та підпункт 13.4.2 пункту 13.4 щодо зобов'язання сплатити одноразовий внесок на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівці та у випадку несвоєчасної оплати сплатити фінансові санкції. Підписаний та скріплений печаткою зазначений договір надіслано на адресу відповідача, однак товариство підписало зазначений договір з протоколом розбіжностей із пропозицією виключити пункти 11.1, 12.4 та підпункт 13.4.2 пункту 13.4. Оскільки між сторонами не досягнуто згоди щодо укладення договору у зазначеній частині, позивач просить визнати укладеним договір у редакції Чернівецької міської ради.

Провадження у справі порушено ухвалою від 23.06.2014 р., справу до розгляду в судовому засіданні призначено на 08.07.2014 р. Ухвалою від 08.07.2014 р. відкладено розгляд справи на 22.07.2014 р.

В судовому засіданні 22.07.2014 р. оголошено перерву до 05.08.2014 р. (суддя Байталюк В.Д.)

Розпорядженням від 05.08.2014 р., щодо призначення повторного автоматичного розподілу справ, у зв'язку з черговою щорічною відпусткою судді Байталюка В.Д., справу передано судді Марущаку І.В.

Ухвалами розгляд справи неодноразово відкладався.

Ухвалою суду від 03.10.2014 року строк вирішення спору продовжити поза межами двох місяців, розгляд справи відкладено на 15.10.2014 року, відповідача зобов'язано надати копію постанови ВГСУ по справі № 926/1338/13.

В судовому засіданні 15.10.2014 р. представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнає, з мотивів зазначених у відзиві на позов.

Розглянувши матеріали справи, встановивши фактичні обставини справи, дослідивши та оцінивши надані докази в сукупності, проаналізувавши законодавство, що регулює спірні правовідносини між сторонами, суд встановив наступне.

Рішенням Чернівецької міської ради від 28.02.2013р. №782, а саме пунктом 13 вирішено:

« 13 Надати товариству з обмеженою відповідальністю «Автопослуги» (ідент.код 14259210), яке зареєстроване за адресою вул.Черетейська,30 с.Коровія Глибоцького району Чернівецької області, дозвіл на зміну цільового призначення та складання проекту відведення земельної ділянки (кадастровий номер 7310136600:32:004:0045) за адресою вул.Московської Олімпіади,34-А, площею 0,2135га в оренду терміном на 15 (п'ятнадцять) років для обслуговування автомобільної газозаправної станції, за рахунок земельної ділянки ТОВ «Автогазпром», наданої для виробничих потреб, без права будівництва (підстава: заява ТзОВ «Автопослуги», зареєстрована 22.10.2012р. за №7-3951,договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.08.2012р. №2523, рішення міської ради IV скликання від 02.12.2004р. №594 (пункти 17;17.1)).

13.1 Визнати таким, що втратив чинність, пункт 17.2 рішення IV скликання від 02.12.2004р. №594 «Про надання в оренду та користування земельних ділянок, припинення права користування земельними ділянками, відміну та внесення змін в раніше прийняті рішення» в частині надання товариству з обмеженою відповідальністю «Автогазпром» земельної ділянки за адресою вул.Московської Олімпіади,34-А, площею 0,5173 га в оренду до 29.10.2028р. для обслуговування автомобільної газозаправної станції.

13.2 Управлінню містобудування та архітектури департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради надати пропозиції щодо подальшого використання земельної ділянки за адресою вул. Московської Олімпіади,34-А, орієнтовною площею 0,3038га.

13.3 ТзОВ «Автопослуги» сплатити кошти за фактичне користування земельною ділянкою за адресою вул.Московської Олімпіади,34-А з 22.08.2012р.».

Відповідно до статті 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Згідно зі статтею 13 Конституції України від імені Українського народу права власника щодо об'єктів права власності Українського народу здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

У відповідності до пункту 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», який набрав чинності 01.01.2013р., з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:

а) земельні ділянки:

на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;

які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;

б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до виключної компетенції міських рад належить вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно з частиною першою статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Оскільки земельна ділянка за адресою вул.Московської Олімпіади,34-А м.Чернівці знаходиться в мажах населеного пункту м.Чернівці позивач правомірно розпорядився даною земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 21 рішення 48 сесії VІ скликання Чернівецької міської ради від 27.03.2014 № 1166 вирішено:

« 21. Затвердити проект відведення щодо зміни цільового призначення та надати товариству з обмеженою відповідальністю «Автопослуги» (ідент.код 14259210), яке зареєстроване за адресою вул.Черетейська,30, с.Коровія Глибоцького району Чернівецької області, земельну ділянку за адресою вул.Московської Олімпіади,34-А, площею 0,2135га (кадастровий номер 7310136600:32:004:0045), в оренду терміном на 15 (п'ятнадцять) років для обслуговування автомобільної газозаправної станції, за рахунок земельної ділянки ТзОВ «Автогазпром», наданої для виробничих потреб (підстава: дозвіл на складання проекту відведення - рішення міської ради VI скликання від 28.02.2013р. №782 (пункт 13), договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.08.2012р. №2525).

21.1. Земельні ділянки за адресою вул.Фастівська,30-Б, №1- площею 0,0153 га, №3- площею 0,0303 га та №4- площею 0,2530 га зарахувати до земель запасу міста.».

Згідно з вказаним рішенням в пункті 30 зазначено: «Зобов'язати фізичних та юридичних осіб, яким передаються безоплатно у власність земельні ділянки, замовити виготовлення свідоцтв про право власності на земельні ділянки. Фізичним та юридичним особам, яким надаються в оренду земельні ділянки, впродовж 90 календарних днів з дня прийняття цього рішення укласти з Чернівецькою міською радо договори оренди землі та сплатити кошти на розвиток інфраструктур М.Чернівців відповідно до умов договору.

30.1. У разі неукладення договорів оренди землі в зазначений термін: рішення вважається нечинним.».

Листом департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради від 08.05.2014 № 04/01-08/3-04/4/1777, відповідачу надіслано на погодження та для підписання 2 примірники проекту договору оренди землі від 28.04.2014 № 8873, площею 0,2135 га, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. М. Олімпіади, 34-А (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).

Як вбачається, проект договору оренди землі містить пункт 11.1 відповідно до якого орендар сплачує одноразовий внесок у визначеній сумі на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК /м. Чернівці/ цільові фонди, утворені органами місцевого самоврядування), код ЄДРПОУ 379781173, р/р № 31513931700002 в ГУДКСУ у Чернівецькій області, МФО 856135, код платника; 50110000; 01- ДМБК та ЗВ на розвиток соціально-культурної інфраструктури міста від об'єктів господарювання. Орендар сплачує одноразовий внесок до 31.12.2015р.; пункт 12.4. у разі несвоєчасної сплати одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців в термін, визначений цим договором, нараховується пеня в розмірі 0,1% (відсотка) від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня; підпункт 13.4.2 розрахунок суми одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури міста Чернівців.

Відповідач, листом від 30.05.2014 повернув не підписаний проект договору оренди землі з зазначенням на ньому, що не погоджується із редакцією окремих пунктів запропонованого міською радою проекту договору, а саме пунктів: 4.2, 11.1, 12.4, 13.1 та 13.4.2.

Стаття 180 ГК України містить поняття істотних умов договору. Так, згідно з частиною 1 згаданої статті, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямовані на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погодженні сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбаченому законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними умовами є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на думку однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України "Про оренду землі").

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотні умови договору оренди землі передбачені у ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 3 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Відповідно до частини 1 статті 124 цього Кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Таким чином, надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до статті 16 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 3 статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суд у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

За таких обставин між сторонами виникли переддоговірні відносини, оскільки відповідач звернувся до позивача із заявою про передачу в оренду спірних земельних ділянок, а Радою на сесії прийнято відповідне рішення. Відтак, згідно з частиною 1 статті 187 Господарського кодексу України переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду, якщо спір виник при укладенні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом.

Отже, з вищевикладеного видно, що сторонами дотримано загальний порядок укладення господарських договорів встановлений статтею 181 Господарського кодексу України, тому у даних правовідносинах між сторонами виник спір стосовно укладення договорів оренди землі у частині саме пунктів: 4.2, 11.1, 12.4, 13.1 та 13.4.2.

Пунктом 2.7 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 передбачено, що у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди укладеним слід відмовляти, якщо не подано доказів наявності спору стосовно такого укладення, оскільки зазначені вимоги зводяться за своїм змістом до встановлення юридичного факту, а відповідний спосіб захисту порушеного права не передбачений частиною другою статті 20 Господарського кодексу України, крім випадків, коли інше встановлено законом або договором.

З урахуванням викладеного, суд вважає звернення позивача до суду із даним позовом про визнання договорів укладеними вірним способом захисту цивільних прав.

Щодо спірного пункту 4.2:

Позивачем в направленому проекті договору оренди землі №8873 викладено пункт 4.2 в редакції: «Орендна плата за перший місяць нараховується залежно від кількості календарних днів місяця з дати укладання цього Договору».

Відповідачем в протоколі розбіжностей пункт 4.2 запропоновано викласти в редакції: «Орендна плата за перший місяць нараховується залежно від кількості календарних днів місяця з дати державної реєстрації цього Договору.».

В свою чергу, при визначенні правомірності запропонованого Чернівецькою міською радою (надалі Позивач) пункту 4.2., насамперед слід виходити із наступного.

За приписами частини 1 статті 210 Цивільного кодексу правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За приписами статті 125 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (дана норма є спеціальною по відношенню до ЦК України).

Відповідно до пункту 2 ч.1. ст.. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном».

Отже, законодавець чітко визначив, що право оренди виникає після державної реєстрації цього права.

Також є необгрунтованим висновок позивача про те, що в Законі України «Про оренду землі» не вказано нічого про державну реєстрацію, оскільки вбачається із частини 1 статті 6 зазначеного закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим іншими законами України і договором оренди землі.

Разом із цим, слід зазначити, що Закон України «Про оренду землі» є спеціальною нормою у сфері регулювання питання оренди землі. В свою чергу вказаний закон також передбачає реєстрацію права оренди, (частина 5 статті 6 Закону - право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.)

Отже суд вважає що спірний пункт 4.2 потрібно викласти в такій редакції: «Орендна плата за перший місяць нараховується залежно від кількості календарних днів місяця з дати державної реєстрації права оренди земельної ділянки».

Відповідно ні пункт в редакції позивача так і в редакції відповідача не відповідають вищезазначеним нормам законодавства.

Щодо спірного пункту 11.1:

Позивачем в направленому проекті договору оренди землі №8873 викладено пункт 11.1 в редакції: «Орендар сплачує одноразовий внесок за фактичне користування земельною ділянкою в сумі 226856,34 грн. (двісті двадцять шість тисяч вісімсот п`ятдесят шість грн. 34 коп.) на розвиток соціально-культурної інфраструктури м.Чернівців на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК /м.Чернівці/ (цільові фонди, утворені органами місцевого самоврядування), код ЄДРПОУ 37978173, р/р № 31513931700002 в ГУДКСУ у Чернівецькій області, МФО 856135, код платника; 50110000; 01 - ДМБК та ЗВ на розвиток соціально-культурної інфраструктури міста від об'єктів господарювання.».

Відповідачем в протоколі розбіжностей щодо пункту 11.1, запропоновано вилучити з договору оренди зазначений пункт.

Судом встановлено, що пункт 11.1. договору оренди землі відповідає пункту 4.9. Положення "Про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельну ділянку у м. Чернівцях", затвердженого Рішенням 33 сесії міської ради V скликання 23.10.2008 № 715 та Рішенню 8 сесії VІ скликання Чернівецької міської ради № 157 від 28.04.2011.

Частини десятою статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Судом встановлено, що вказані акти є чинними, доказів визнання їх незаконними у встановленому порядку до матеріалів справи не надано.

Але відповідно до ст..4 ГПК України: «Господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України».

Згідно з частиною третьою статті 631 Цивільного кодексу України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Зокрема, щодо умов договору оренди землі, то його істотні умови передбачені у частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі". Однак, такий їх перелік не є вичерпним.

Частиною третьою статті 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", на який посилався позивач за зустрічним позовом та суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. Даний Закон України прийнято 17.02.2011, 12.03.2011 - дата набрання чинності.

Згідно чинного Закону України "Про основи містобудування" від 16 листопада 1992 року містобудування (містобудівна діяльність) - це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Стаття 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" регулює відносини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Згідно зазначеної статті порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Даною нормою також передбачено граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.

Посилання на норми Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є безпідставними, оскільки цей Закон регулює містобудівну діяльність при здійсненні забудови територій, а стаття 40 цього Закону, регулює пайову участь замовників, які мають намір щодо забудови земельної ділянки, у розвитку інфраструктури населеного пункту. За договором оренди землі відповідачу надана земельна ділянка в оренду для обслуговування нежитлових приміщень, а не для забудови, і внесок, передбачений умовами договору, не є пайовою участю забудовника у розвитку інфраструктури населеного пункту, а є платою за фактичне користування земельною ділянкою до укладення договору оренди землі.

Суд дійшов висновку, що пункт 11.1. проекту договору оренди землі № 8873 передбачає фактично плату за фактичне користування орендованою земельною ділянкою з моменту придбання нерухомого майна на спірній земельній ділянці до моменту договірного врегулювання відносин між сторонами щодо земельної ділянки, на якій розташована придбане нерухоме майно, що не суперечить нормам чинного законодавства. Ідентичного висновку дійшли Львівський апеляційний господарський суд в постанови від 08.07.2014 р. та Вищий господарський суд України в постанові від 01.10.2014 р. по справі 926/1160/13.

Згідно із ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч.ч. 1, 2 та 5 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Отже, у випадку переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти, а звідси виникає обов'язок плати за землю, враховуючи те, що використання землі в Україні є платним (ст. 206 ЗК України).

Відповідач став власником згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.08.2012 року, нерухомого майна - автомобільна газозаправна станція, - що розташоване за адресою: Чернівецька область, місто Чернівці, вулиця Московської Олімпіади, під номером 34а (тридцять чотири літера «а»).

Судом з'ясовано (із пояснень представника Чернівецької міської ради), що в попереднього власника нерухомого майно не було оформленого право власності чи права користування земельною ділянкою під даним майном.

Відповідно норми ст. 120 ЗК України в даному випадку не застосовуються.

Згідно ч. 2. ст. 331 ЦК України: «Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.».

Відповідно до ст. 657 ЦК України (станом на 22.08.2012 р.): «Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.».

Згідно ч.1. ст. 210 ЦК України: «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.».

Згідно вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» станом на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.08.2012 року право власності відповідача не нерухома майно зареєстровано 14.09.2012 року , що підтверджується відміткою на договорі та витягом про державну реєстрацію права, відповідно право власності у відповідача а нерухоме майно виникло з 14.09.2012 року.

В свою чергу, пунктом 4.10 Положення (затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 13.04.2011 № 113) передбачено, що при переході права власності на будівлю або споруду одноразовий внесок справляється з дня виникнення права власності на будівлю або споруду до дати укладання Договору оренди землі, але не більше ніж за 3 (три) попередні роки, якщо інше не передбачено рішенням міської ради.

А одноразовий внесок за фактичне користування земельною ділянкою в сумі 226856,34 грн. нарахований позивачем з 22.08.2012 року (моменту укладення договору) по 27.04.2014 року, хоча повинен був би нараховуватись з 14.09.2012 року.

Відповідно до пункту 287.1 статті 287 Податкового кодексу України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Згідно із пунктом 287.6 статті 287 Податкового кодексу України при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підстава з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Посилання відповідача на вищезазначені норми Податкового кодексу України, е безпідставні, оскільки нормами Податкового кодексу України врегульовуються тільки податкові відносини (плату за землю, податок за земельні ділянки), а поняття орендної плати ширше ніж плати за землю та орендна плата включає в себе плату за землю та не може бути меншою плати за землю.

Необхідно зауважити, що згідно з пунктом 4.11 Положення (затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 13.04.2011 № 113) в разі сплати землекористувачем плати за землю за надану в оренду земельну ділянку в період нарахування одноразового внеску, розмір одноразового внеску може бути зменшено на суму сплаченої плати за землю за відповідний період.

Відповідно пункт в редакції позивача не відповідає вищезазначеним нормам законодавства, щодо періоду розрахунку за фактичне користування земельною ділянкою.

Щодо спірного пункту 12.4:

Позивачем в направленому проекті договору оренди землі №8873 викладено пункт 12.4 в редакції: «У разі несвоєчасної сплати одноразового внеску за фактичне користування земельною ділянкою на розвиток соціально-культурної інфраструктури м.Чернівців в термін, визначений цим договором, нараховується пеня в розмірі 0,1 % (відсотка) від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.».

Відповідачем в протоколі розбіжностей щодо пункту 12.4, запропоновано вилучити з договору оренди зазначений пункт.

Так, відповідно до частин 1 статей 549, 550 Цивільного кодексу, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання.

Також, згідно статей 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань», платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Таким чином, обов'язок сплати неустойки на користь отримувача коштів при невиконанні стороною відповідного зобов'язання, прямо передбачено законодавством, однак даний спірний пункту 12.4 пов'язаний та випливає із пункту 11.1, оцінку якому надано вище.

Щодо спірного пункту 13.1:

Позивачем в направленому проекті договору оренди землі №8873 викладено пункт 13.1 в редакції: «Цей Договір набирає чинності з моменту укладення. Моментом укладення Договору є дата його реєстрації в Чернівецькій міській раді.».

Відповідачем в протоколі розбіжностей пункт 13.1 запропоновано викласти в редакції: «Цей Договір набирає чинності з моменту укладання. Моментом укладання Договору є дата його державної реєстрації у відповідних державних органах.».

З гідно ч.2 ст. 210 ЦК України Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Позивачем не зазначено яким законом наділено Чернівецьку міську раду повноважень, щодо реєстрації договорів оренди землі

За приписами статті 125 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (дана норма є спеціальною по відношенню до ЦК України). Вище зазначались також норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Посилання позивача в частині набрання чинності договору оренди землі, на статтю 17 Закону України «Про оренду землі» згідно якої він набирає чинності з дня його укладання, спростовуються судом, адже норми даної статті не містять таких положень.

Отже суд вважає що спірний пункт 13.1 потрібно викласти в такій редакції: «Цей Договір набирає чинності з моменту укладання. Моментом укладання Договору є дата державної реєстрації права оренди земельної ділянки у відповідних державних органах».

Відповідно ні пункт в редакції позивача так і в редакції відповідача не відповідають вищезазначеним нормам законодавства.

Щодо спірного пункту 13.4:

Позивачем в направленому проекті договору оренди землі №8873 викладено пункт 13.4.2 в редакції: «розрахунок суми одноразового внеску за фактичне користування земельною ділянкою на розвиток соціально-культурної інфраструктури міста Чернівців (додаток № 2)».

Відповідачем в протоколі розбіжностей щодо пункту 13.4.2, запропоновано вилучити з договору оренди зазначений пункт.

Додаток № 2 до проекті договору оренди землі №8873, який відповідно до пункту 13.4 .2 договору є його невід'ємною частиною, містить складений та підписаний в односторонньому порядку представниками відповідача розрахунок одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців на суму 226856,34 грн. за період з 22.08.2012 р. по 27.04.2014 р. та дублює передбачене пунктом 11.1 договору зобов'язання позивача сплатити одноразовий внесок на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців. Судом надавалась оцінка, що позивачем не вірно визначено період нарахування плати за фактичне користування земельною ділянкою, при дослідження спірного пункту 11.1 проекту договору.

Господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками (стаття 181 Господарського кодексу України).

Такий спірний додаток до договору оренди землі від 22.06.2011 відповідно до пункту 13.4.2 проекту договору є його невід'ємною частиною та фактично є розрахунком одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців, складений та підписаний лише в односторонньому порядку представниками позивача. Це означає, що додаток до договору не вчинено у формі правочину, а тому він не може бути невід'ємною частиною договору землі.

Відповідно питання про включення Додаток № 2 до договору оренди землі як розрахунок суми одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури міста Чернівців, може ставитись лише після оформлення його як додатку до договору, який передбачає його підписання обома сторонами договору.

Отже, дана вимога позивача є безпідставною.

Підсумовуючи вищевикладене суд прийшов до висновку, що оскільки редакції спірних пунктів договору викладені позивачем в проекті договору так і відповідачем в протоколі розбіжностей не відповідають законодавству, а без даних пунктів визнати договір укладеним не можливо, а також суд не може вийти за межі позовних (згідно зі ст..83 ГПК України) та викласти спірні пункти проекту договору в своїй редакції суд вирішив, що у задоволенні позову слід відмовити.

Однак відмова в позові не позбавляє позивача права в подальшому направити відповідача інший проект договору оренди землі, який буде відповідати вищезазначеним нормам законодавства.

Судові витрати у зв'язку із відмовою в задоволенні позову слід залишити за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 12, 49, 82, 83, 84 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову відмовити.

За згодою представників сторін в судовому засіданні 15.10.2014 р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Оформлене у відповідності до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України рішення підписане 22.10.2014 року.

СуддяІ.В. Марущак