Рішення

від 03.11.2014 по справі 906/1173/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, тел. (0412) 48-16-20,

E-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, http://zt.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "03" листопада 2014 р. Справа № 906/1173/14

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Машевської О.П.

- за участю секретаря судового засідання: Смиковського В.П.

за участю представників сторін:

від позивача: Міщанюк О.А., довіреність № 56 від 27.08.14, дійсна до 27.08.15 р.;

від відповідача-1: Ковальчук О.А., довіреність № 95 від 05.02.14р., дійсна до 31.12.14 р.;

від відповідача-2: не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Дубенської міської ради

до 1. Підприємства з іноземними інвестиціями в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Житомир-Петрол"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (м. Київ)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

та за зустрічним позовом: Підприємства з іноземними інвестиціями в формі ТОВ "Житомир - Петрол" (м. Житомир)

до відповідача: Дубенської міської ради (м. Дубне)

про визнання укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 29.07.2003р.

Позивач Дубенська міська рада звернулася до господарського суду з позовом до Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Житомир-Петрол" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р.

В якості фактичних підстав позову, позивач за первісним позовом Дубенська міська рада зазначає, що:

- рішенням Дубенської міської ради від 25 липня 2003р. №494 Підприємством з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" було передано в оренду земельну ділянку площею 0,17 га по вул. Шевченка, 66 в м. Дубно для будівництва та обслуговування АЗС;

- на підставі вказаного рішення 29 липня 2003 року між Дубенською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Житомир-Петрол" було укладено Договір про оренду земельної ділянки, яка знаходиться в м. Дубно по вул. Шевченка, 66 загальною площею 0, 17 га;

- 10.08.2006р. між Дубенською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" було укладено Договір про внесення змін до договору про оренду земельної ділянки від 29.07.2003р., відповідно до якого було внесено зміни до п. 2.3. Договору про оренду земельної ділянки від 29.07.2003р., відповідно до якого орендна плата становлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 14518, 90 грн.;

- 25.06.2008р. за №1391 рішенням Дубенської міської ради було внесено зміни у додаток до рішення міської ради за №879 від 24.10.2001р., відповідно до якої розмір орендної плати за користування земельними ділянками наданих в оренду для будівництва та обслуговування АЗС становить 12% від грошової оцінки земельної ділянки;

- рішенням Дубенської міської ради від 26.04.2012р. за №1369 було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Дубно, внаслідок чого нормативна грошова оцінка земельної ділянки по вул. Шевченка, 66 в м. Дубно на даний час становить 951932, 00 грн.;

- на сьогоднішній день, з урахуванням зміни розміру ставки орендної плати та зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата за орендовану земельну ділянку має становити 114 231, 84 грн., а не 14518, 90 грн. на рік;

- з метою досудового врегулювання спору неодноразово надсилались відповідачу Підприємству з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" пропозиції щодо укладення додаткової угоди до договору про оренду земельної ділянки від 29.07.2003р. у яких пропонувалось встановити відповідачу розмір орендної плати в сумі 114 231, 84 грн.;

- відповідач Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" не дотримується умов договору про оренду земельної ділянки від 29.07.2013р. щодо щорічного перегляду розміру орендної плати.

В якості правових підстав позову позивач за первісним позовом Дубенська міська рада посилається на ст.30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 632, 631, 651 ЦК України, ст. 188 ГК України.

Ухвалою від 29.08.2014р. господарський суд порушив провадження у справі, вжив заходи по підготовці справи до розгляду, передбачені ст.ст. 64-65 ГПК України.

У відзиві на позовну заяву відповідач за первісним позовом Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" вимоги останнього не визнає з наступних фактичних підстав:

- на пропозицію Дубенської міської ради від 16.07.2014р. за №2694/05-02-29/14 та проект Додаткової угоди №2 щодо внесення змін та доповнень до Договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р. було підписано дану Додаткову угоду із застереженням;

- з метою врегулювання розбіжностей було направлено Дубенській міській раді протокол розбіжностей листом за №188 від 23.07.2014р., який останній отримано 28.07.2014р.;

- протокол розбіжностей Дубенська міська рада мала розглянути протягом 20-ти днів, тобто у строк з 28.07.14р. до 16.08.14р. включно;

- оскільки позовна заява відправлена до суду 27.08.14р., Дубенською міською радою у двадцятиденний строк (до 16.08.2014р.) не передано розбіжності, що залишилися не врегулюваними до суду, пропозиції, визначені в протоколі розбіжностей від 23.07.2014р. вважаються прийнятими;

- з огляду на приписи ч. 7 ст. 181 ГК України, пропозиції Підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" відображені в протоколі розбіжностей до додаткової угоди від 16.07.2014р. до договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р., зареєстрованого в Дубенському міському відділі земельних ресурсів від 30.07.2003р. за №103, вважаються прийнятими;

- пунктами "а", "е", ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

- відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.06.2014р. посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим №1620, здійснено продаж автозаправної станції, що розташована за адресою: Рівненська обл., м. Дубно, вул. Шевченка, 66, який належав на праві власності ТОВ"Житомир-Петрол" та знаходиться на земельній ділянці (кадастровий номер: 5610300000:01:003:1989), площею 0,17 га в м. Дубно, вул. Шевченка, буд. 66; при цьому, нотаріусом при укладенні даного договору було роз'яснено зміст 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України;

- в силу ч. 5 ст. 120 ЗК України, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду фізичними та юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди;

- відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", договором, що передбачає набуття права власності на будинок, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем;

- в силу вимог закону, при відчуженні об'єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці, орендованій продавцем, для попереднього власника об'єкта нерухомості договір оренди земельної ділянки вже припинився, а до покупця переходить право користування земельною ділянкою на умовах оренди.

Ухвалою від 16.09.2014р. господарський суд залучив до участі у справі в якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (м. Київ).

02.10.14р. до господарського суду надійшла зустрічна позовна заява Підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" до відповідача Дубенської міської ради про визнання укладеною додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 29.07.2003р., зареєстрованого в Дубенському міському відділі земельних ресурсів від 30.07.2003р. за №130, між Дубенською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" в редакції Дубенської міської ради від 16.07.14р. з протоколом розбіжностей Підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" від 23.07.2014р.

Ухвалою від 03.10.2014р. господарський суд прийняв зустрічну позовну заяву Підприємства з іноземними інвестиціями в формі ТОВ "Житомир-Петрол" за №229 від 02.10.14р. про визнання укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 29.07.2003р. до Дубенської міської ради для спільного розгляду з первісним позовом, вжив заходи по підготовці справи до розгляду, передбачені ст.ст. 64-65 ГПК України.

У відзиві на зустрічну позовну заяву, відповідач за зустрічним позовом - Дубенська міська рада проти зустрічного позову заперечує в повному обсязі з наступних підстав:

- пропозиції до додаткової угоди №2 до договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р., які міська рада отримала 28.07.2014р., генеральний директор ТОВ "Житомир-Петрол" підписав 22.07.2014р., водночас, земельна ділянка, оренда якої слугувала предметом вищевказаного договору, ще 05.06.2014р. була відчужена на користь ТОВ "АССАГАЙ", а тому ТОВ "Житомир-Петрол" не вправі було станом на 22 липня 2014р. висувати міській раді будь-які пропозиції стосовно її оренди;

- міська рада не погоджується з протоколом розбіжностей до додаткової угоди №2 до договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р., мала право без їхнього врегулювання безпосередньо звернутися до суду, що нею було зроблено;

- в силу закону, станом на 22.07.14р. землекористувачем ділянки площею 0, 17га по вул. Шевченка, 66 в м. Дубно було ТОВ "АССАГАЙ", а не Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол".

В своїх додаткових письмових поясненнях Дубенська міська рада, зазначає, що:

- рішенням Дубенської міської ради за №1391 від 25.06.2008р. були внесені зміни до Положення про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, щодо зміни ставок орендної плати, відповідно до якого, розмір орендної плати за користування земельними ділянками для будівництва та обслуговування автозаправних станцій було збільшено до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- вищевказана ставка орендної плати була встановлена в межах повноважень наданих сільським, селищним та міським радам на підставі п. 35 ч. 2 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування";

- положення про ставку орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки мало застосовуватись з моменту встановлення міською радою нової ставки орендної плати.

Додатково, позивач за зустрічним позовом Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" посилається на те, що:

- договори про внесення змін від 29.09.2004р. та 10.08.2006р., так само як і сам договір про оренду земельної ділянки від 29.07.2003р., зареєстрованого у Дубенському міському відділі земельних ресурсів від 30.07.2003р. 30.07.2003р. за №130 мають ознаки нікчемності;

- Положення "Про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", затверджене рішенням міської ради від 24.10.2001р. за №879, з послідуючими внесеними змінами до нього згідно рішень від 25.06.2008р. №1391 та від 24.05.2013р. №2282, є локальним нормативно-правовим актом та поширюють свою дію на певне коло осіб, як це визначено в самому рішенні та на нові орендні відносини при наданні в оренду земельних ділянок орендарям вперше, тобто в майбутньому після набрання чинності даних рішень, а не на орендні відносини, які виникли раніше і продовжують існувати.

Відповідач-2 Товариство з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (м. Київ) первісний позов Дубенської міської ради заперечує в повному обсязі, а зустрічний позов підтримує, з наступних підстав:

- в силу ст. 4 Закону України "Про місцеве самоврядування", питання про внесення змін до договору оренди землі вирішуються виключно на пленарних засіданнях Дубенської міської ради;

- Положення "Про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки" поширюється виключно на відносини при укладанні Дубенською міською радою нових договорів оренди земельних ділянок, що мають укладатися між орендарем та орендодавцем вперше, та ніяким чином не стосується орендних відносин, які виникли раніше та з якими було укладено договори оренди до набрання чинності даним рішенням, зокрема, щодо збільшення відсоткової ставки;

- орендна плата змінюється в разі зміни лише нормативної грошової оцінки земельної ділянки та в разі встановлення нових ставок податку лише Верховною Радою України, та аж ніяк не зобов'язує ТОВ "Житомир-Петрол", в тому числі і інших суб'єктів господарювання, внести зміни до існуючих договорів оренди в частині збільшення відсоткової ставки за вже укладеними раніше договорами оренди з орендодавцем;

- орендна плата ТОВ "Житомир-Петрол" справляється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки, що відповідає рівню відсоткової ставки, встановленого Податковим кодексом України;

- в силу положень ч. 3 ст. 653 ЦК України визначений у п. 3 додаткової угоди від 16.07.14р. новий розмір орендної плати повинен застосовуватись з моменту набранням рішенням законної сили, а не з 01.01.2014р.;

- вважають, що додаткова угода №2 до договору оренди земельної ділянки набуде чинності з дня її підписання, а тому підстави для розповсюдження дії цієї угоди з 01 січня 2014р. відсутні.

В засіданні суду 03.11.14р. представник позивача за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом Дубенської міської ради позовні вимоги підтримав, просить суд їх задовольнити, проти зустрічного позову заперечує.

В засіданні суду представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом Підприємства з іноземними інвестиціями "Житомир-Петрол" проти первісного позову заперечує, просить суд задовольнити зустрічний позов.

Представникам сторін в судовому засіданні 03.11.14р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення про відмову у первісному та зустрічному позовах.

Заслухавши уповноважених представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення Дубенської міської ради від 25 липня 2003р. за №494 Підприємству з іноземними інвестиціями Товариству з обмеженою відповідальністю "Житомир-Петрол" було передано в оренду земельну ділянку площею 0,17 га по вул. Шевченка, 66 в м. Дубно для будівництва та обслуговування АЗС.

29 липня 2003 року між Дубенською міською радою (орендодавець) та Підприємством з іноземними інвестиціями Товариством з обмеженою відповідальністю "Житомир-Петрол" (орендарем) був укладений Договір про оренду земельної ділянки, відповідно до якого, орендодавець на підставі рішення Дубенської міської ради №494 від 25.07.2003р. передав, а орендар набув право на оренду земельної ділянки, яка знаходиться в м. Дубно по вул. Шевченка, 66, в оренду передається земельна ділянка площею 0, 17 га, в тому числі 0,1 7 га забудованих земель (надалі за текстом - Договір оренди).

Мета використання земельної ділянки, відповідно до п. 2.1. Договору оренди, - для будівництва та обслуговування АЗС.

У розділі 2.2. Договору оренди передбачено, що договір укладається на термін 25 років, починаючи з дня прийняття рішення міською радою і діє з моменту його реєстрації.

Відповідно до розділу 2.3. Договору оренди, передбачено, що орендна плата за землю вноситься орендарем виключно у грошовій формі щомісячно у міський бюджет (розрахунковий рахунок на який вноситься плата уточнюється орендарем).

Частина 4 розділу 2.3. Договору оренди передбачає, що розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря;

- у разі невиконання орендодавця обов'язку повідомити орендарю про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку;

- збільшення розмірів ставки земельного податку;

- в інших випадках передбачених законодавчими актами України.

Як встановлено в ході вирішення спору, розмір орендної плати сторони у Договорі оренди не погодили.

Права та обов'язки орендодавця передбачено у п. 3.1. розділу 3 Договору оренди, зокрема, серед обов'язків орендодавця є - передати орендарю по акту приймання-передачі у належному стані у визначених межах земельну ділянку згідно з цим договором.

Права та обов'язки орендаря передбачено п. 3.2. розділу 3 Договору оренди.

Умови зміни, припинення і розірвання договору, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору сторони визначили у розділах 4, 5 Договору оренди.

В додатках до Договору оренди сторони визначили технічну документацію по наданню земельної ділянки.

Договір оренди нотаріально посвідчено та 30.07.2003р. зареєстровано у Дубенському міському відділі земельних ресурсів за №130 (а. с. 9-11, 76 -78 ).

29 вересня 2004р. між Дубенською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" було укладено у простій письмовій формі Договір про внесення змін до Договору оренди, відповідно до якого сторони внесли зміни до п. 2.3. цього Договору, зокрема, погодили, що орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9458,85 грн. у рік ( а.с. 81 ).

25.06.2008р. рішенням Дубенської міської ради за №1391 "Про внесення змін та доповнень у додаток до рішення міської ради №879 від 24.10.2001р." було внесено зміни щодо річного розміру орендної плати, відповідно до якого в залежності від функціонального використання земельної ділянки річний розмір орендної плати становив, зокрема, 12% відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, якщо ділянка надана в оренду для будівництва та обслуговування АЗС (а. с. 13).

Судом встановлено, що 10 серпня 2006р. між Дубенською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" було укладено у простій письмовій формі Договір про внесення змін до Договору оренди, відповідно до якого сторони внесли зміни до п. 2.3. цього Договору, зокрема, погодили, що орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 14518, 90 грн. у рік (а. с. 12, 79).

Відповідно, сторони у 2006 році не погодили річний розмір орендної плати за ставкою 12% відсотків відповідно до рішення Дубенської міської ради від 25.06.2008р. за №1391.

В подальшому, як свідчать матеріали справи, 24.05.2013р. Дубенською міською радою було прийнято рішення за №2282 "Про внесення змін до положення "Про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", затвердженого рішенням міської ради від 24.10.2001р. №879", відповідно до якого були внесені зміни до положення "Про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", затвердженого рішенням міської ради від 24 жовтня 2001р. №879; визнано такими, що втратили чинність рішення міської ради від 17.09.04р. за №953 та рішення міської ради від 25.06.08р. за №1391 (а.с. 14).

В пункті 2.5. Положення "Про оренду земельних ділянок у м. Дубно та порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки" якого передбачено, що розмір орендної плати в залежності від функціонального використання земельної ділянки встановлюється, зокрема, в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки, якщо земельна ділянка відведена для будівництва та обслуговування автозаправочної станції.

Управління Держземагенства у Дубенському районі Рівненської області 27.02.13р. за №01-16/1-244 надало Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Дубно, відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки в м. Дубно, вул. Шевченка, 66 площею 1700 м. кв. становить 951 932 грн. (а.с. 15).

З метою укласти Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 29.07.2003р. позивач за первісним позовом Дубенська міська рада надсилала відповідачу за первісним позовом Підприємству з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" пропозиції щодо їх укладення, зокрема, 10.10.13р. за №4274/05-02-23/13, 25.11.13р. за №4849/05-02-23/13, 28.04.14р. за №1463/05-02-25/14, 10.06.14р. за №2002/05-02-25/14, 16.07.14р. за №2694/05-02-29/14 (а.с. 16-23).

В свою чергу, відповідач за первісним позовом Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" Додаткову угоду від 30.09.2013р. до Договору оренди підписав з протоколом розбіжностей, в якому, серед іншого, в абзаці 3 Додаткової угоди якого відповідач визнає розмір орендної плати 47596, 60 грн. в рік, що становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 951932, 00 грн. (а. с. 24-27).

Крім того, в своєму листі за №166 від 12.05.14р. відповідач за первісним позовом Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" вказав на необхідність нотаріального посвідчення додаткової угоди до договору оренди землі з посиланням на ст. 654 ЦК України (а. с. 24).

В ході вирішення цього спору, судом встановлено наступне.

05.06.2014р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Рафтола" (м. Дніпропетровськ) (продавець), яке набуло право вимоги за іпотечним договором №219/Zin-07-2 сторони - іпотекодержателя за цим іпотечним договором на підставі Договору відступлення права вимоги, посвідченого 27 січня 2011р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за р. № 258, іпотекодавцем за яким є Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол") та Товариством з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (м. Київ) (покупець) був укладений Договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого продавець продав у власність покупця АЗС, що знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Дубно, вул. Шевченка, 66, загальною площею 207, 8 кв. м.; даний об'єкт належить Підприємству з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол".

За актом приймання-передачі від 30.06.2014р. Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" та ТОВ "Рафтола" передали АЗС новому власнику - Товариству з обмеженою відповідальністю "Рафтола".

Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.06.14р. за №5922286 підтверджується реєстрація права власності на АЗС у м. Дубно, Рівненської обл., по вул. Шевченка, 66 за Товариством з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (код ЄДРПОУ 38570199).

Таким чином, судом встановлено, що з 05.06.14року у Підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" право власності на АЗС у м. Дубно, Рівненської обл., по вул. Шевченка, 66 - припинилося.

В свою чергу, 23.07.2014р. за №188 відповідач за первісним позовом Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" підписав додаткову угоду до Договору оренди з протоколом розбіжностей, у якому відповідач визнає річний розмір орендної плати в сумі 47596, 60 грн., що становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 951932, 00 грн. Окрім того, відповідач вважає за необхідне доповнити додаткову угоду новим абзацом 5 про доповнення Договору оренди істотною умовою про те, що право на оренду земельної ділянки не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу. У супровідному листі відповідач повідомив позивачу про необхідність нотаріального посвідчення додаткової угоди (а. с. 28-31).

Однак в досудовому порядку сторони не досягли згоди щодо укладення додаткової угоди до Договору оренди в частині збільшення річного розміру орендної плати за земельну ділянку до суми 114 231,84 грн. з розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки в розмірі 951932, 00 грн.

28.08.14року Дубенська міська рада ( м. Дубно) звернулася з позовом до господарського суду про внесення змін до Договору оренди.

Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" (м. Житомир) звернулося із зустрічним позовом до позивача визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди у запропонованій ними редакції на підставі ч.7 ст. 181 ГК України.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані сторонами спору докази на підтвердження своїх вимог та заперечень за правилами ст.ст. 4-7, 33 та 43 ГПК України, господарський суд дійшов висновку відмовити , як первісному, так і у зустрічному позовах, з огляду на наступне.

Відповідно до правової позиції Конституційного Суду України до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце (рішення від 13 травня 1997 року № 1-зп, від 9 лютого 1999 року № 1-рп/99, від 5 квітня 2001 року № 3-рп/2001).

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України ( постанова від 23.04.14р. судових палат у цивільних та господарських справах у справі № 6-26цс 14, № в реєстрі 38963289):

- норма права діє стосовно фактів і відносин, які виникли після набрання чинності цією нормою;

- під негайною дією норми права у часі слід розуміти поширення дії нової норми на ті правові наслідки, які хоча й випливають з юридичних фактів, що виникли під час чинності попередньої норми, проте настають після набрання чинності новою нормою;

- у разі негайної дії норм права застосовується норма, яка була чинною на момент здійснення відповідної процесуальної дії. Більш пізня норма права скасовує дію попередньої норми, отже, стара норма права перестає діяти, оскільки замінена пізнішою, яка регулює ті самі суспільні відносини.

Так, відносини оренди земельної ділянки комунальної власності регулюються Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV.

Відповідно до статті 12 Закону про оренду в редакції , чинній станом на 30.07.03року ( дата набрання чинності Договором оренди) договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк ( надалі - Закон про оренду 2003 року)

У ч.3 ст. 13 Закону про оренду 2003 року було передбачено, що договір оренди земельної ділянки в обов'язковому порядку посвідчується нотаріально, якщо він укладається на строк більше 5 років.

Однією з істотних умов договору оренди землі п .3 ч. 1 ст. 14 Закону про оренду 2003 року визначав орендну плату (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду).

За визначенням ч.1 ст. 19 Закону про оренду 2003 року орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

У ч. 2 цієї статті було передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Частина 3 ст. 14 Закону про оренду 2003 року містила загальне правило, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що при укладенні Договору оренди не було визначено розміру орендної плати, яку зобов'язаний орендар щомісяця сплачувати орендодавцю. Разом з тим, Договір оренди зі строком на 25 років, нотаріально посвідчений та пройшов державну реєстрацію 30.07.2003 року.

У ч.5 ст. 14 Закону про оренду 2003 року було передбачено, що умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім випадків, визначених статтею 21 цього Закону, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

У ч. 1 ст. 21 Закону про оренду 2003 року було передбачено, що умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін.

Зокрема, у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди ( ч. 3 ст.21 Закону про оренду).

У статті 25 Закону про оренду 2003 року було передбачено, що зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін.

З 01 січня 2004 року набрав чинності Цивільний кодекс України , в абз. 2 п.4 Прикінцевих та перехідних положень якого було зазначено про те, що його положення застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки Договір оренди укладено строком на 25 років, то суд враховує, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору ( ч.1 ст. 631 ЦК України), зокрема, змінити умови договору.

Станом на 01.01.2004 року частиною 4 ст. 21 Закону про оренду було передбачено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності, не могла перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності (ст. 18 Закону України „Про оцінку земель»).

Зазначеною статтею передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Відповідно до ст. 23 цього Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Отже, на розмір орендної плати безпосередньо впливає нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

З 01 січня 2004 року також діє норма ст. 30 Закону про оренду про те, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

В свою чергу, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту ( ст. 654 ЦК України).

Оскільки Договором оренди або законом інше не було передбачено, правочин щодо зміни умов договору за згодою сторін мав бути вчинений у письмовій формі та нотаріально посвідчений.

Судом встановлено та сторонами не заперечується, що 29 вересня 2004р. та 10 серпня 2006р. між ними були укладені у простій письмовій формі договори про внесення змін до Договору оренди, відповідно до яких сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить у рік 9458,85 грн. та 14518, 90 грн. , відповідно (а. с. 12, 79).

Тим самим, розмір орендної плати в сумі 9458,85 грн. сторони вперше визначили лише 29.09.2004 року, а не на дату укладення Договору оренди 29.07.2003року . Окрім того, визначення річного розміру орендної плати відбулось у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, про яку, як критерій обчислення орендної плати у Договорі оренди не йшлося.

Однак за загальним правилом ч.1 ст. 220 ЦК України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має наслідком нікчемність договору.

Згідно ч.2 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину встановлена законом (нікчемний правочин), визнання його судом недійсним не вимагається.

Натомість, у випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Однак в межах вирішення цього спору судом не встановлено наявність судового рішення про визнання договорів про внесення змін до Договору оренди від 29 вересня 2004р. та 10 серпня 2006р. дійсними.

За правилом ч.1 ст. 216 ЦК України нікчемний правочин , як недійсний, не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Згідно ч. 1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення.

З врахуванням викладеного, при вирішенні цього спору судом не приймаються до уваги положення нікчемних договорів про внесення змін до Договору оренди від 29 вересня 2004р. та 10 серпня 2006р. про визначення як розміру орендної плати за земельну ділянку, так і річної орендної ставки в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі.

Тому всі доводи та заперечення сторін спору, як за первісним, так і за зустрічним позовом, що грунтуються на умовах нікчемних договорів, судом до уваги також не приймаються.

Стосовно внесення змін до п.2.3 Договору оренди в судовому порядку, який не містить розміру орендної плати, однак визначає останню, як істотну умову договору.

На думку господарського суду, відсутність у Договорі оренди розміру орендної плати не є підставою вважати про відсутність в цілому істотної умови договору оренди , як орендна плата.

Зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності у 2003 здійснювалось за правилами Закону України "Про плату за землю" від 03.07.1992 № 2535-XII ( втратив чинність 01.01.11року).

Окрім того, абз. 2 ч.1 ст. 632 ЦК України містить правило про те, що у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються органами місцевого самоврядування.

У статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( у відповідній редакції) було передбачено, що виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності відбулось за рішенням Дубенської міської ради №879 від 24.10.2001р., рішення Дубенської міської ради 25.06.2008р. за №1391 "Про внесення змін та доповнень у додаток до рішення міської ради №879 від 24.10.2001р."

Відсутність спору між сторонами щодо розміру орендної плати у період з дати укладення Договору оренди та до дати виникнення спірних відносин, а також боргу відповідача з її сплати, є додатковим аргументом висновку суду.

У ч. 2 ст. 632 ЦК України передбачено, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону про оренду (редакція якої з часу укладення Договору оренди не змінилася) передбачено, що у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі , спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами земельного законодавства, як на час укладення Договору оренди, так і на дату виникнення спірних відносин, передбачено можливість зміни умов договору, зокрема, в частині розміру орендної плати, як його істотної умови, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, установлених договором або законом.

Про рішення суду, які підставу зміни зобов'язання між сторонами йдеться у ст. ст. 11 та 16 Цивільного кодексу України. Саме рішення господарського суду , зокрема, його резолютивна частина, виступатиме правопосвідчуючим документом зміни договірного зобов'язання, та не потребує укладення між сторонами угоди на його виконання. Наказ господарського суду , як виконавчий документ, не видається.

За загальним правилом частини третьою статті 653 ЦК України, якщо договір змінюється в судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Згідно статті 2 Закону про оренду в чинній редакції відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У ч.5 ст.188 Господарського кодексу України зазначено, що якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Отже, судом, з урахуванням конкретних обставин справи, може бути встановлений момент у часі, з якого договір вважатиметься зміненим, тобто суд у рішенні може встановити іншу дату зміни договору, ніж дата набрання чинності рішенням суду.

Так , в ході вирішення спору, представники сторін досягли одностайної згоди в частині початку дії внесених судовим рішенням змін у п. 2.3 Договору оренди - 01.01.14року, що відповідає приписам ч. 3 ст. 631 ЦК України про те, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Тому доводи відповідача -2 про протилежне не заслуговують на увагу.

Однак з огляду на те, що підставою виникнення спірних правовідносин сторін у справі є безпосередньо не Договір оренди, а настання події, передбаченої для зміни окремих його умов, наслідком якої є внесення змін до Договору оренди, на такі правовідносини поширюється дія Закону про оренду в редакції, чинній на дату звернення Дубенської міської ради з позовом до суду.

Автозаправна станція - комплекс будинків, споруд, технологічного обладнання, призначений для приймання, зберігання моторного палива та заправлення ним автотранспорту (мототранспорту) (далі - автотранспорт) ( Інструкція щодо вимог пожежної безпеки під час проектування автозаправних станцій, затверджена наказом МНС України (з 2005 р.) від 06.12.2005 № 376).

Відповідно до викладеного та ст. ст. 181,182,186 , 188 та ч.4 ст. 334 ЦК України автозаправна станція є нерухомим майном , право власності на яке виникає з моменту його державної реєстрації.

Судом встановлено, що право власності Підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ "Житомир-Петрол" на АЗС, що знаходиться на орендованій земельній ділянці по вул. Шевченка, 66 у м. Дубно припинилося 05.06.2014року та виникло, відповідно, у Товариства з обмеженою відповідальністю "АССАГАЙ" (м. Київ).

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності, зокрема, на будівлю або споруду, переходить , зокрема, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічне правило містить ч. 3 ст. 415 ЦК України про те, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

У ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України передбачено, що якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

В свою чергу, ст.ст. 125 та 126 Земельного кодексу України визначають, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Судом встановлено, що ТОВ "АССАГАЙ" (м. Київ), як новий власник АЗС, що знаходиться на орендованій земельній ділянці по вул. Шевченка, 66 у м. Дубно на дату звернення Дубенської міської ради з позовом до суджу не оформило право оренди земельної ділянки договором оренди та не зареєструвало це право відповідно Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

В свою чергу, згідно п."е" ч.1 статті 141 Земельного кодексу України п і д с т а в о ю п р и п и н е н н я п р а в а к о р и с т у в а н н я земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Закон про оренду, як спеціальний нормативно-правовий акт у сфері регулювання орендних відносин, у ст. 31 містить загальне правило про те, що д о г о в і р о р е н д и землі п р и п и н я є т ь с я в разі, зокрема, набуття права власності на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

У частині 3 статті 7 Закону про оренду конкретизовано, що д о г о в о р о м, який передбачає набуття право власності на будівлю або споруду, п р и п и н я є т ь с я договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовані будівля або споруда.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку, що договором купівлі-продажу нерухомого майна від 05.06.14р. , укладеним між ТОВ "Рафтола" (м. Дніпропетровськ) (продавець) та ТОВ "АССАГАЙ" (м. Київ) (покупець), п р и п и н е н о Договір оренди земельної ділянки, укладений сторонами 29.07.2003 року.

Оскільки Договір оренди припинив свою дію в силу закону 05.06.14року, внесення до нього змін на підставі рішення суду є неможливим. У зв'язку з цим, посилання відповідача -1 на ч.7 ст. 181 ГК України в ході вирішення цього спору судом до уваги не приймається.

На підставі ст. ст. 15 та 16 Цивільного кодексу України судом захищаються порушені суб'єктивні права особи , які об'єктивно існують на дату звернення з позовом до суду.

Тому, господарський суд виходить з того, що відсутність факту порушення відповідного права, є достатньою підставою для відмови у позові.

На підставі ч. 5 ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на сторін спору.

Керуючись ст.ст. 4-3,4-7, 33,43 , 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову-відмовити.

2. У задоволенні зустрічного позову - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 10.11.14року.

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1- у справу

2- позивачу (простою); , 3- відповідачу Підприємству з іноземними інвестиціями в формі ТОВ "Житомир-Петрол" (простою) .;

4- 5 відповідачу ТОВ "АССАГАЙ" на дві адреси (м. Київ, вул. Тургенєвська, 38, кім. 508) (рек) та (м. Дубно, вул. Шевченка, 66) (рек).