Постанова

від 02.12.2014 по справі 916/2694/14

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" грудня 2014 р.Справа № 916/2694/14 Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Бєляновського В.В.,

Суддів: Мишкіної М.А.,

Будішевської Л.О.

секретарі - Бєлянкіній Г.Є.

за участю представників:

Від позивача: Динта В.А.

Від відповідача: КраснощокС.В.

Від третьої особи: Польщіна Т.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Котломонтаж»

на рішення господарського суду Одеської області

від 01 вересня 2014 року

у справі № 916/2694/14

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Котломонтаж»

за участю третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2014 року Одеська міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Котломонтаж», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, про внесення змін до договору оренди землі від 04.03.2010р., укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Котломонтаж», зареєстрованого у Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК» 29.11.2010р. за № 041050500102, шляхом викладення п. 2.3. договору у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3 443 кв.м. становить 1 889 311,82 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.11.2013 № 455/М, складеного управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області" та п. 4.1 договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 3 443 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Плієва, 1-Б, розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 94 465,59 грн.". Позовні вимоги обґрунтовувалися обставинами зміни розміру річної орендної плати за землю. При цьому, позивач посилався на приписи ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст.ст. 12, 83, 206 Земельного кодексу України, ст. 1, 21 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель», ст. 288 Податкового кодексу України.

ТОВ «Котломонтаж» просило відмовити у задоволенні позову в частині викладення п. 4.1 спірного договору у запропонованій позивачем редакції посилаючись на те, що збільшення орендної плати є безпідставним, адже цільове призначення будівель, розташованих на орендованій земельній ділянці, не змінювалося.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.07.2014 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01 вересня 2014 року, з урахуванням ухвали від 19.09.2014 року про виправлення описки, (суддя - Шаратов Ю.А.) позов задоволено з мотивів обґрунтованості позовних вимог. Внесено зміни до договору оренди землі від 04.03.2010р. (зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК" 29.11.2010р. №041050500102), яким Одеською міською радою передано ТОВ „Котломонтаж" земельну ділянку загальною площею 3 443 кв.м., терміном на 25 років.

Викладено п. 2.3 договору у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3443 кв.м. становить 1 889 311,82 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.11.2013р. № 455/М, складеного управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області".

Викладено п. 4.1 договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 3 443 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Плієва, 1-Б, розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 94 465,59 грн."

Стягнуто з ТОВ «Котломонтаж» на користь Одеської міської ради витрати на сплату судового збору у розмірі 1218 грн.

Рішення мотивовано встановленими по справі обставинами, на підставі яких господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до спірного договору у зв'язку із зміною розміру річної орендної плати за землю та необхідністю приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням ТОВ «Котломонтаж» звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати в частині викладення п. 4.1 спірного договору в запропонованій позивачем редакції та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в цій частині.

Апеляційна скарга обґрунтована неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Відзиви на апеляційну скаргу від позивача та третьої особи не надходили.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 04.03.2010 року між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Котломонтаж» (орендар) було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 402, а 29.11.2010р. у Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК» за № 041050500102, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Одеської міської ради № 4503 -V від 07.07.2009р., за актом приймання - передачі передав, а орендар прийняв в оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 3443 кв.м., що знаходиться у м. Одеса, вул. Плієва, 1-Б, для експлуатації будівлі цеху та складу-магазину, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

Згідно з п. 4.1 договору орендна плата за земельну ділянку площею 3443 кв.м. розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 44 534,63 грн. на рік.

Відповідно до п. 4.2 договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін, згідно рішення Одеської міської ради № 4247-IV від 15.07.2005р. у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

Пунктом 4.4 договору передбачено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків: - зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; - коригування "Грошової оцінки земель міста Одеси", яка затверджується рішенням Одеської міської ради; - зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Пунктами 5.1, 5.2 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Котломонтаж» для експлуатації будівлі цеху та складу-магазину; категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

За умовами п.п. 9.4.3 договору орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1 договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.

На земельній ділянці розташовані нежилі будівлі, які належать ТОВ «Котломонтаж» на підставі свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 27.03.2007 року (п. 2.2 договору).

Невід'ємною частиною даного договору є, зокрема, акт від 28.09.2009р. визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ «Котломонтаж» для експлуатації будівлі цеху та складу - магазину, за адресою: м. Одеса, вул. Плієва, 1Б, згідно з яким відповідно до Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ) визначено код цільового використання земельної ділянки 1.13.4 -промисловості, комерційного використання і громадського призначення.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VI "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової земель міста Одеси" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси (п.1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси з 01.01.2011, крім випадків визначних у п.3 цього рішення (п.2); введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012 (п.3).

Рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. № 1268-VІ "Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VІ "Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста Одеси", п. 3 рішення викладено в наступній редакції: "Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011 року".

20.09.2011 року Одеською міською радою прийнято рішення № 1267-IV "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі".

Як вбачається з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 17.11.2011р. № 455/М, наданого Управлінням Держземагенства у м. Одесі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3443 кв.м., що знаходиться у м. Одесі, вул. Плієва, 1-Б, користувачем якої є ТОВ «Котломонтаж», становить 1 889 311,82 грн.

Згідно з проведеним Департаментом комунальної власності Одеської міської ради розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку для ТОВ «Котломонтаж» на 24.02.2014 року, нормативна грошова оцінка орендованої ТОВ «Котломонтаж» земельної ділянки станом на 17.11.2011р. становить 1 889 311,82 грн., розмір орендної плати на рік становить 94 465,59 грн.

Листом від 25.02.2014 року № 01-13/1432 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив відповідача про зміну нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка перебуває в оренді відповідача, та направив для підпису два примірники договору про внесення змін до договору оренди землі від 04.03.2010р. разом з обчисленим розрахунком орендної плати.

Посилаючись на те, що сторони не досягли згоди щодо внесення змін до договору оренди землі від 04.03.2010р., Одеська міська рада звернулася до господарського суду з даним позовом.

Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 року "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

Відповідно ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Законом України № 2756-VI від 02.12.10р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України", що набрав чинності з 01.01.11р., змінено, зокрема, ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі": слова "до Закону України "Про плату за землю" замінено словами "до Податкового кодексу України", частини четверту, п'яту і сьому виключено.

Статтею 288.5., підпунктом 288.5.1. ПК України (в редакції на момент прийняття судових актів) визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом. Не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2).

Судом першої інстанції встановлено, що на момент звернення Одеської міської ради до суду з позовом про внесення змін у спірний договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку між сторонами не було підписано відповідних змін до договору оренди, що свідчить про наявність між сторонами відповідного спору. Більш того, змін у договір оренди щодо розміру орендної плати за земельну ділянку не було внесено сторонами і під час розгляду даної справи.

Також судом установлено, що пунктами 4.2, 4.4. договору оренди від 04.03.2010р. передбачена можливість зміни розміру орендної плати, зокрема, у разі коригування "Грошової оцінки земель міста Одеси", яка затверджується рішенням Одеської міської ради. Чинним рішенням Одеської міської ради № 1267-VI від 20.09.2011р. "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі" встановлено, що при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки з цільовим використанням «Промисловість» застосовується відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 3%, з цільовим використанням «Магазини» - у розмірі 5%, а для об'єктів змішаного призначення - при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню, використовується найбільш високий коефіцієнт, який застосовується до даного комплексу.

З огляду на те, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, враховуючи, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, що сторонами у договорі оренди землі від 04.03.2010р. передбачена можливість перегляду орендної плати, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди землі у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства та обґрунтовано задовольнив позов.

При цьому, судом взято до уваги, що умовами п.п. 1.1, 3.1, 5.1, 9.4.3 спірного договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для експлуатації будівлі цеху та складу - магазину і орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Договір оренди не містить умов щодо розподілу території за різним функціональним призначенням, а саме: окремо щодо будівель цеху та окремо щодо складу - магазину. Отже, у даному випадку при визначенні розміру орендної плати відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. № 1267-VI підлягає застосуванню ставка за найбільш високим коефіцієнтом до даного комплексу в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Доводи відповідача в обґрунтування заперечень проти позову щодо безпідставного застосування коефіцієнту у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв'язку з тим, що ним фактично не використовується за цільовим призначенням будівля складу - магазину, судом правомірно не були прийняті до уваги, оскільки визначення ставки орендної плати на підставі відповідного коефіцієнту пов'язане не з фактичними діями орендаря, а із цільовим призначенням земельної ділянки, встановленим у спірному договорі оренди землі. Належних доказів про внесення відповідних змін у спірний договір оренди щодо цільового призначення орендованої земельної ділянки відповідачем до суду не подано і таких доказів в матеріалах справи не міститься.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 01 вересня 2014 року у справі № 916/2694/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Котломонтаж» - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повна постанова складена 05.12.2014р.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Мишкіна М.А.

Будішевська Л.О.