Рішення

від 22.12.2014 по справі 922/1427/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" грудня 2014 р.Справа № 922/1427/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Яризька В.О.

при секретарі судового засідання Сінченко І.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків, до товариства з додатковою відповідальністю "Тома", м. Харків, про внесення змін до договору оренди землі за участю представників:

позивача - Таран Д.П. (дов.),

відповідача - Буглова О.В. (дов.),

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2014 р. Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до ТДВ "ТОМА" про внесення змін до договору оренди землі від 04.09.2006 р. № 1406671000214 шляхом визнання укладеною додаткову угоду до вказаного договору в редакції, викладеній позивачем у позовній заяві, посилаючись, зокрема, на приписи статті 188 Господарського кодексу України, статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі" та статті 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель".

Рішенням господарського суду Харківської області від 10.06.2014 р., залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.08.2014р., у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 07.10.2014р. постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.08.2014 р. у справі № 922/1427/14 та рішення господарського суду Харківської області від 10.06.2014 р. скасовані, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Згідно витягу від 23.10.2014р. автоматизованою системою документообігу господарського суду Харківської області справу призначено до розгляду судді Яризьку В.О.

В слуханні справи оголошувались перерви до 09.12.2014р. о 12:30 год., 22.12.2014р. о 10:30 год.

У судовому засіданні представник позивача підтримує позовні вимоги.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що підстави для збільшення нормативної грошової оцінки землі відсутні, а отже і відсутні підстави для збільшення розміру орендної плати.

Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 р. № 180/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою (орендодавець) та АТЗТ "ТОМА", правонаступником якого є товариство з додатковою відповідальністю "ТОМА" (орендар) укладений договір оренди землі від 04.09.2006р., реєстраційний номер 140667100214.

Відповідно до п. 1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості загальною площею 0,1062 га (під забудовою - 0,0599 га, інших угідь - 0,0463 га), яка знаходиться за адресою : м. Харків, вул. Іванівська, 1.

Згідно п. 8 Договору цей договір укладений строком до 01.10.2055р.

Пунктом 5 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1324438,00 грн.

Відповідно до п. 9 Договору з 2007 року розмір орендної плати складає 2759,25 грн. в місяць.

Пунктом 10 Договору сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а пунктом 11 передбачили, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем рівними частками щомісячно упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Пунктом 13 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 36 вказаного Договору сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р., і відповідно до пункту 1.1 цього рішення затверджено базову вартість 1 кв.м земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. Пунктом 2 цього рішення визначено, що вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014р.

Пунктами 2 та 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013р." встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12, згідно з пунктом 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

У зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі 04.12.2013р. Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив на адресу відповідача лист вих. № 3923/0/225-13 з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки, до якого був доданий текст додаткової угоди та розрахунок орендної плати в новому розмірі.

Вказаний лист з додатковою угодою отриманий відповідачем, що підтверджується копією повідомлення про вручення поштового відправлення, однак цей лист останнім залишений без задоволення.

Як убачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду є вимога Харківської міської ради до ТОВ "ТОМА" про внесення змін до укладеного сторонами договору оренди землі від 04.09.2006р. № 140667100214 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві, з підстав зміни розміру орендної плати на підставі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка проведена за рішенням органу місцевого самоврядування.

Відповідач в обґрунтування своїх заперечень проти позову посилається на те, що підстави для збільшення розміру нормативної грошової оцінки землі відсутні.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата

За приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Суд зазначає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а отже законодавча зміна граничного розміру цієї плати визначена підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки землі повинна бути обґрунтована.

Згідно положень ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідачем земельна ділянка за спірним договором оренди була отримана в користування 04.09.2006р., оскільки на такій земельній ділянці знаходиться будівля, що належить відповідачу, а земельна ділянка надана під даною будівлею та в розмірі, достатньому для обслуговування такої будівлі. На момент передачі земельної ділянки в користування відповідачу нормативна грошова оцінка землі визначена в розмірі 1324438,00 грн.

Згідно витягу № 813 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої відповідачу для експлуатації та обслуговування частини нежитлової адміністративної будівлі, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки станом на 31.10.2013р. становить 2384785,00 грн., тобто така оцінка зросла майже в два рази, а запропонований розмір орендної плати збільшився більше ніж в три рази, відносно розміру, який сплачує відповідач на теперішній час.

В обґрунтування своїх заперечень проти позову відповідач надав матеріали маркетингового дослідження ринку земельних ділянок комерційного призначення у м. Харкові за 2013 рік, проведеного Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговою компанією "ПРОКОНСУЛ", згідно з яким реальна ситуація на ринку земельних ділянок комерційного призначення (як первинного, так і вторинного) за період з 2006 по 2013 р. не надає підстав ані для такого збільшення вартості земельних ділянок, ані для подібного збільшення розміру орендної плати.

Даним дослідженням встановлено :

- у таблиці 1.1.1, зокрема, наводяться дані щодо середнього значення ціни продажу земельних ділянок. З цих даних видно, що у 2006 році така ціна складала 308,38 грн. за кв. м, а у 2013 році - відповідно 319,59 грн. за кв. м., таким чином, збільшення становило всього 3,6%;

- у розділі 1.2. "Аналіз цінових показників" зазначено, що в цілому, з 2009 року (за винятком 2011 року) спостерігається тенденція до зниження середньої вартості продажу 1 кв. м ділянок;

- з діаграми "Середня ціна продажу земельних ділянок по районах м. Харкова і в середньому по місту" вбачається, що у Дзержинському районі м. Харкова, де розташовано спірну земельну ділянку, з 2111 по 2013 р. середня вартість за 1 кв. м знизилась з 577 до 358 грн., тобто на 38%, такі зміни цінових показників корелюють з тенденціями ринку земельних ділянок та загальною економічною ситуацією в регіоні;

- у розділі 2.1. "Ринок прав користування земельними ділянками, наданими в оренду" містяться висновки про те, що з погіршенням економічної ситуації в країні земельні ділянки в значній мірі втратили свою інвестиційну привабливість; у розділі 2.3. "Аналіз цінових показників" на підставі аналізу операцій з продажу прав на користування земельними ділянками, бюджет реальних правочинів, що укладаються сьогодні, нижче пікових показників на 30-50%. Динаміка цін відображена у таблиці на стор. 17 дослідження, з якої вбачається, що у Дзержинському районі м. Харкова, де розташовано спірну земельну ділянку, середнє значення вартості права користування земельною ділянкою за період з 2006 року по 2013 рік зменшилося. Зазначено, що з 2011 р. є тенденція до зниження цінових показників на ринку прав користування земельними ділянками, наданими в оренду

Таким чином, на підставі аналізу ринкових даних у сегментах продажу земельних ділянок та продажу прав користування земельними ділянками у м. Харкові в дослідженні виділені основні тенденції розвитку ринку земельних ділянок комерційного призначення, зокрема: з 2009 року спостерігається тенденція до зниження середньої вартості продажу 1 кв.м. ділянок, а з 2011 року - тенденція до зниження середніх цінових показників на ринку прав користування земельними ділянками, наданими в оренду; на сьогоднішній день в умовах нестабільної економічної ситуації земля є низьколіквідним товаром.

Позивачем, після надання відповідачем своїх заперечень, на спростування посилань відповідача не надано документів про те ким проводилась спірна нормативна грошова оцінка землі, не надано технічної документації, яка складена за результатами такої оцінки, з якої можливо було встановити на підставі яких даних зроблені висновки про розмір нормативної грошової оцінки землі станом на 2013р.

Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

При визначенні грошової вартості земельної ділянки спеціалісти виділяють такі ціноутворюючі фактори, як інфраструктура, соціальне оточення, комунікації, під'їзні шляхи, інженерні мережі, що сприяє розвитку виробництва.

Позивачем не надано доказів того, що з моменту укладення договору оренди від 04.09.2006р. власником (Харківською міською радою) здійснені будь-які поліпшення за цими показниками, будь-які дії, спрямовані на реальне поліпшення інфраструктури та комунікацій щодо спірної земельної ділянки. Суд зазначає, що визначення нормативної грошової оцінки землі позивачем здійснено на всю територію м. Харкова без врахування особливостей земельних ділянок розташованих в окремих районах міста та витрат понесених на поліпшення таких земельних ділянок.

Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років, що не передбачає обов"язкове збільшення розміру такої оцінки.

Суд також враховує, що основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, код КВЕД 68.20, що вбачається з виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. За період з 2006 року по 2013 рік доход ТДВ "ТОМА" від реалізації послуг (оренди) збільшився на незначну суму: з 969,9 тис. грн. до 1199,5 тис. грн., тобто на 23,67%, при цьому вартість орендної плати приміщень за 1 кв. м. зросла з 95,00 грн. до 105,00 грн., тобто лише на 10,5%, що підтверджується довідкою ТДВ "ТОМА" та звітами про фінансові результати за вказаний період.

За таких обставин суд дійшов висновку, що позивачем необґрунтовано збільшено нормативну грошову оцінку землі відносно спірного договору оренди, а відповідно і необґрунтовано збільшено розмір орендної плати за земельну ділянку.

Суд зазначає про безпідставність та необґрунтованість Харківською міською радою позовних вимог щодо внесення змін в інші пункти договору оренди землі, які не стосуються розміру орендної плати, оскільки такі вимоги ніяк не обґрунтовані у змісті позову.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що позовні вимоги нормативно та документально необґрунтовані та не підлягають задоволенню.

Відповідно до положень ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 1, 12, 22, 32-34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Повне рішення складено 24.12.2014 р.

Суддя В.О. Яризько