Постанова

від 04.08.2009 по справі 5/134/09

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

5/134/09

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"04" серпня 2009 р. Справа № 5/134/09

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:  Бєляновського В.В.,

                     Суддів:  Шевченко В.В.

                                   Мирошниченко М.А.

при секретарі   -   Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: Ісаєв Л.С., Сидоренко Т.В.

Від відповідача: Сакара Ю.В.

Від ІІІ особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Миколаївської міської ради

на рішення господарського суду Миколаївської області

від 27.05.2009 року

по справі №  5/134/09

за позовом: Малого приватного підприємства „Серас”

до Миколаївської міської ради

за участю третьої особи на стороні відповідача: Комунального підприємства „Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації”

про визнання права власності

                                                  ВСТАНОВИЛА:

          У травні 2009 року Мале приватне підприємство „Серас” (далі –МПП „Серас”) звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради про визнання права власності на нежитлову будівлю загальною площею 121,6 кв.м, основною площею 110,5 кв. м. що знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Васляєва, 8-В.          

          На обґрунтовування пред'явлених вимог позивач посилався на те, що на підставі договору купівлі –продажу від 23.03.2004р. він є власником вищевказаної нежитлової будівлі, розташованої на земельній ділянці площею 177 кв.м., яку він орендує у відповідача за договором оренди землі від 30.10.2008р. В результаті добудованих ним прибудов та внутрішнього перепланування загальна площа зазначеної будівлі складає 121,6 кв.м., основна площа 110,5 кв.м. На теперішній час у позивача виникла необхідність розпорядитися своєю власністю, але він не може це зробити, так як відсутній документ, який підтверджує право власності на неї. А тому на підставі статей  376 та 392 ЦК України позивач просив задовольнити позов.

          Миколаївська міська рада не визнала позов вказуючи на те, що спірна нежитлова будівля є самочинним будівництвом, збудованим позивачем без належного дозволу та належно затвердженого проекту, на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без отримання дозволу власника цієї ділянки –Миколаївської міської ради.

          Рішенням господарського суду Миколаївської області від 27.05.2009 року у справі (суддя –Міщенко В.І.) позов задоволено з мотивів обґрунтованості позовних вимог.

          В апеляційній скарзі Миколаївська міська рада вважаючи зазначене рішення неправомірним та таким, що винесено з порушенням вимог норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме: ст. 13 Конституції України, ст. 12 Земельного кодексу України, ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, ст. ст. 331, 375, 376 ЦК України, просить його скасувати та постановити нове рішення, яким в позові відмовити.

          Скаржник зазначає, що всупереч положенням чинного законодавства України, за відсутності акту готовності спірного об'єкта самочинного будівництва до експлуатації та доказів про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, господарським судом визнано за позивачем право власності, яке у нього не виникло, з порушенням права Миколаївської міської ради щодо розпорядження землями територіальної громади м. Миколаєва. При цьому обставини, які мають юридичне значення при розгляді та вирішенні справи щодо самочинного будівництва, залишилися поза увагою суду першої інстанції.

          Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.          

          Як вбачається з матеріалів справи, 23.03.2004 року між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області (продавець) та МПП „Серас” (покупець) було укладено договір купівлі –продажу нежитлових приміщень шляхом викупу № 7-А, відповідно до якого продавець передав у власність покупцю нежитлові приміщення загальною площею 74 кв. м., які розташовані за адресою: м. Миколаїв, вул. Васляєва, 8-В. Зазначений договір посвідчений у нотаріальному порядку 23.03.2004 року за реєстровим № 736 та 26.05.2004 року пройшов державну реєстрацію за реєстровим № 1154.

          30.10.2008 року на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.09.2008 року № 27/70 між зазначеною радою (орендодавець) та МПП „Серас” (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого для обслуговування бару останньому було передано у користування строком на 15 років земельну ділянку загальною площею 177 кв. м. в межах цілісного майнового комплексу „Парк імені Ленінського комсомолу” на території, обмеженій пр. Жовтневим, вул. Васляєва, ЗОШ № 19, вул. Олійника, яка є комунальною власністю.

          Вказана у даному договорі земельна ділянка була передана орендареві від орендодавця за актом приймання – передачі від 03.12.2008 року.

          Як вказує позивач у позовній заяві, після набуття права власності на нежитлові приміщення загальною площею 74 кв. м. згідно з договором купівлі –продажу від 23.03.2004 року, у подальшому ним самочинно було побудовано дві прибудови та відкриту терасу і в результаті добудованих прибудов та внутрішнього перепланування загальна площа спірної будівлі складає 121,6 кв.м., що підтверджується довідкою Комунального підприємства „Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації” від 13.02.2009 року № 364 та технічним паспортом на спірну нежитлову будівлю виготовленим цим же комунальним підприємством станом на 13.02.2009 року.

          Отже, предметом судового розгляду у даній справі є визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва, збудований МПП „Серас” на земельній ділянці Миколаївської міської ради.

          Відповідно до ч. 1 ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земельні відносини відповідно до ч. 1 ст. 3 цього Кодексу регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

          Положеннями ст. ст. 13, 41 Конституції України визначено, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

          Відповідно до ст. ст. 142-145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, окрім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються в судовому порядку.

          Згідно із ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” земля в межах м. Миколаєва є комунальною власністю та належить територіальній громаді м. Миколаєва, представником якої є Миколаївська міська рада.

          Так, відповідно до п. б ст. 80 Земельного Кодексу України, в редакції чинній на момент здійснення позивачем будівельних робіт, суб'єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

          Відповідно до ст. 83 цього Кодексу землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.          

          Окрім того, із змісту п. 34 ст. 26, ст. 33 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” та ст. 12 Земельного кодексу України вбачається, що розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності віднесено до виняткової компетенції міської ради.

          Вказані обставини не були предметом дослідження місцевого господарського суду.

          Так, задовольняючи позов і визнаючи за МПП „Серас” право власності на спірний об'єкт нерухомого майна, місцевий господарський суд керувався приписами частини 5 ст. 376 та ст. 392 ЦК України про те, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб; власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

          Проте, з таким погодитися не можна.

          Відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України, у редакції чинній на момент виконання МПП „Серас” будівельних робіт, сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

          Згідно з ч. 1 ст. 123 цього Кодексу надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок.

          Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

          Статтею 125 цього Кодексу встановлено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

          Статтею 126 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

          Виходячи з аналізу вказаних правових норм для здійснення будівництва, громадянин чи юридична особа зобов'язані набути у встановленому порядку право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, одержати Державний акт на право власності на земельну ділянку чи договір оренди землі, або Державний акт на право постійного користування землею, зареєструвати обраний правовий титул використання землі, а також визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості). Без виконання цих юридично значимих дій приступати до освоєння земельної ділянки забороняється.

          Тому в разі, якщо особа не одержала рішення сільської, селищної чи міської ради або державної адміністрації про надання земельної ділянки в оренду під забудову і приступила до спорудження житлового будинку чи іншої нерухомості, таке будівництво має кваліфікуватися як самочинне, оскільки у забудовника не виникло право на земельну ділянку для цієї мети.

          Наявні у справі матеріали свідчать про те, що МПП „Серас” земельна ділянка під забудову спірного об'єкту нерухомості не виділялася.

          А за встановленими по справі обставинами, за договором оренди землі від 30.10.2008 року земельну ділянку площею 177 кв. м. позивачеві було надано в оренду виключно для обслуговування бару в межах цілісного майнового комплексу „Парк імені Ленінського комсомолу” та відповідно до умов пунктів 5.1, 5.3, 9.4 підпункт „в” орендар зобов'язався використовувати цю земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Миколаївською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

          Окрім того, положеннями ст. 18 Закону України „Про основи містобудування”, в редакції чинній на момент виконання позивачем будівельних робіт, передбачено, що спорудження об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних Рад народних депутатів. Це право Ради народних депутатів можуть делегувати відповідним виконавчим органам. Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

          Відповідно до ст. 24 Закону України „Про планування і забудову територій”, в редакції чинній на момент здійснення позивачем будівельних робіт, фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво). Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними та/або місцевими правилами забудови.

          Разом з тим, в матеріалах справи немає доказів того, що позивач отримав наданий у встановленому порядку дозвіл на будівництво спірних об'єктів.

          Однак, навіть і наявність такого дозволу на будівництво об'єктів містобудування не надає права на початок виконання будівельних робіт без отримання відповідного дозволу на виконання будівельних робіт місцевої інспекції державного архітектурно –будівельного контролю, без розробленої та затвердженої належним чином проектно –кошторисної документації.

          З цих же підстав не можуть бути прийняті до уваги наявні в справі листи Управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міської ради від 07.05.2009 року, міської санітарно –епідеміологічної станції м. Миколаєва від 24.04.2009 року та технічний висновок ЗАТ „Миколаївський діпроміст” від 23.04.2009 року, оскільки вказані погодження не є проектною та дозвільною документацією на будівництво спірного об'єкту та належними документами, які б підтверджували надання земельної ділянки саме для цієї мети.

          Задовольняючи позов місцевий господарський суд не звернув уваги на те, що згідно з ч. 3 ст. 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. За цих обставин суду належало з'ясувати, чи вирішував компетентний орган за зверненням позивача питання про надання останньому земельної ділянки розташованої під збудованими об'єктами нерухомості, такого цільового призначення, яке передбачає можливість будівництва на ній.

          Між тим, належних доказів, які б свідчили про те, що за зверненням МПП „Серас” Миколаївською міською радою приймалося рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки із земель комерційної діяльності, відповідно до п. 5.2 договору оренди землі від 13.04.2005 року, на землі житлової та громадської забудови та вносилися відповідні зміни до зазначеного договору, позивачем до суду не подано і таких доказів у справі не міститься.

          Окрім того, місцевий господарський суд не врахував, що відповідно до положень ст. 95 Земельного кодексу України та ст. 25 Закону України „Про оренду землі”, орендар, як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення, має право споруджувати на ній житлові будинки, виробничі, культурно –побутові та інші будівлі і споруди лише за умови письмової згоди на це орендодавця.

          Вирішуючи юридичну долю спірного майна, зокрема, постановляючи рішення про задоволення позову та визнання права власності на це майно за позивачем на підставі ст. 392 ЦК України, місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини справи щодо дійсних прав та обов'язків сторін і не зазначив, які саме дії відповідача свідчать про те, що ним оспорюється чи не визнається право власності позивача на спірне майно.

          Слід зазначити, що місцевий господарський суд фактично ухилився від встановлення та правової оцінки вказаних обставин, які мають істотне значення для справи. Приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд обмежився лише тим, що переписав у мотивувальну частину практично дослівно зміст позовної заяви позивача та наприкінці зробив висновок, що позовні вимоги є обґрунтованими.

          Таким чином, з урахуванням встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи, при вирішенні даного спору підлягають застосуванню положення частин 1, 2, 4 ст. 376 ЦК України, якими встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

          А за таких обставин, оскільки спірне нерухоме майно є самочинним будівництвом і позивач не набув права власності на нього, правові підстави для задоволення позову відсутні і місцевий господарський суд неправомочний був визнавати право власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

          З урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що оскільки місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини справи та грубо порушив норми матеріального та процесуального права, то оскаржуване рішення підлягає скасуванню як незаконне з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.                     

          Згідно зі ст. ст. 44, 49 ГПК України за рахунок позивача Миколаївській міській раді підлягають відшкодуванню витрати зі сплати державного мита за подання апеляційної скарги в сумі 42 грн. 50 коп.

Керуючись  ст.ст.  99, 101-105, 122  ГПК України, колегія суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

          Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

          Рішення господарського суду Миколаївської області від 27.05.2009 року у справі № 5/134/09 скасувати.

          У задоволенні позову Малого приватного підприємства „Серас” до Миколаївської міської ради про визнання права власності на нежитлову будівлю загальною площею 121,6 кв.м, основною площею 110,5 кв. м. що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Васляєва, 8-В,          відмовити.

          Стягнути з Малого приватного підприємства „Серас” (54001, м. Миколаїв, вул. Чкалова, 99-а, кв. 23, код 13862890) на користь Миколаївської міської ради (54027, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20) витрати зі сплати державного мита в сумі 42 грн. 50 коп.

          Доручити господарському суду Миколаївської області видати відповідний наказ.

          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена  у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя                                                             Бєляновський В.В.

Судді                                                                                    Мирошниченко М.А.

                                                                                             Шевченко В.В.