Рішення

від 22.06.2009 по справі 16/43-09-1395

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

16/43-09-1395

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" червня 2009 р.Справа  № 16/43-09-1395

Господарський суд Одеської області у складі:

Судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Скоробрух Т.В.

За участю представників сторін:          

Від позивача:  Горжеєва  О.Г. за довіреністю № 4  від 03.03.09р.

Від відповідача:  Бойко О.Б., сілький голова зідно рішення першої сесії Новодофінівської сільської ради четвертого скликання № 2-1У від 12.04.06р., паспорт серії КЕ № 411239 виданий Комінтернівським РВ УИВС України в Одеській області  17.09.1996р.;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом фірми „Київ” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю до Новодофінівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області  про внесення змін до договору  та за зустрічним позовом Новодофінівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області  до фірми „Київ” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки та  стягнення 4874607,92 грн, -

ВСТАНОВИВ:

Фірма „Київ” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (далі по тексту –ТОВ „Київ”) звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до  Новодофінівської сільської ради  про зміну пункту 10 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами по справі.

Згідно з остаточною редакцією позовних вимог, викладеною у доповненнях до позовної заяви, що надійшли до господарського суду Одеської області 29.04.2009р., позивач просить суд змінити пункт 7 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами по справі та викласти його в наступній редакції: „7. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 7026,62 (сім тисяч двадцять шість гривень 62 копійки) гривні щорічно”, а також змінити пункт 10 вказаного договору шляхом виключення першого речення зазначеного пункту та викласти його в наступній редакції: „10. Розмір орендної плати переглядається у випадку індексації в установленому законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, або в інших випадках, передбачених законом”, при цьому, встановити, що договір є зміненим з моменту його укладення.

Свої вимоги позивач обґрунтовує дотриманням з боку ТОВ„Київ” передбаченого чинним законодавством України порядку внесення змін до договорів оренди землі та неправомірною відмовою відповідача  в укладенні додаткової угоди, а також необхідності приведення умов договору у відповідність до приписів ч.6 ст. 762 ЦК України та ч.4 ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV, в редакції чинній на час укладення спірної угоди.

В свою чергу, не погоджуючись з позовними вимогами, Новодофінівська сільська рада 27.04.2009р. звернулася до господарського суду Одеської області з зустрічною позовною заявою по справі №16 / 43–09 –1395 до ТОВ „Київ”,  у відповідності до якої Новодофінівська сільська рада просить суд стягнути з відповідача за зустрічним позовом 4874607,92 грн. заборгованості з орендної плати, а також зобов'язати ТОВ  „Київ” укласти з Новодофінівською сільською радою додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р.  

Ухвалою від 29.04.2009р. господарським судом Одеської області зустрічну позовну заяву Новодофінівської сільської ради Комінтернівського району  Одеської області  було прийнято до розгляду та зустрічні позовні вимоги Новодофінівської сільської ради Комінтернівського району  Одеської області  об'єднані зі справою № 16 / 43 –09 –1395 в одне провадження.

В подальшому, у судовому засіданні 17.06.2009р. Новодофінівська сільська рада звернулась до суду з уточненнями та доповненнями до зустрічної позовної заяви, відповідно до яких позивач за зустрічним позовом  просить суд стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі у сумі 4874607,92 грн., а також зобов'язати останнього укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., пункт 7 якої викласти у редакції: „орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі  - 58,48 грн. за 1 кв.м. на рік”.

Свої вимоги Новодофінівська сільська рада обґрунтовує затвердженням рішенням ради № 219-ІV від 27.12.2007р. нормативної грошової оцінки земель населених пунктів с. Нова Дофінівка та с. Вапнярка, проведеної у 2007 році, а також встановленнями згідно з рішенням  Новодофінівської сільської ради № 256-ІV від 14.05.2008р. нової ставки орендної плати за користування земельною ділянкою, наданою на умовах оренди ТОВ „Київ”,  у розмірі 12 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Крім того, позивач за зустрічним позовом наполягає на необхідності здійснення розрахунку орендної плати  за 11 місяців 2008р., виходячи з нової  збільшеної нормативної грошової оцінки, проведеної у 2007 році, та, як наслідок, стверджує про  необхідність стягнення з відповідача додатково нарахованих Орендодавцем сум орендної плати за землю.

Вищенаведені редакції позовних вимог, згідно із доповненнями  до позовної заяви, що надійшли до господарського суду Одеської області 29.04.2009р., а також зустрічних позовних вимог, викладених в уточненнях та доповненнях до зустрічної позовної заяви, наданих у судовому засіданні 17.06.2009р., є остаточними та приймаються судом до розгляду по суті викладених у них вимог.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників сторін, суд встановив наступне.

Рішенням  № 327-ІІІ від 16.12.2005р. Новодофінівською сільською радою  було затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ „Київ” під будівництво кварталу житлової забудови, а також вирішено передати позивачу у довгострокову оренду, терміном на 49 років, земельну ділянку, загальною площею 9,487 га, розташовану за адресою: с. Нова Дофінівка, вул.. Котовського, вздовж автошляху Одеса –Южне, у зв'язку з чим укласти відповідний договір оренди. Крім того, зазначеним рішенням було встановлено щорічну орендну плату у розмірі 2 грн. за 1 кв.м. з терміном внесення орендної плати до 20 числа наступного місяця.

На підставі вказаного рішення між Новодофінівською сільською радою  (Орендодавець) та ТОВ „Київ”(Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 20.01.2006р.,  відповідно до п.п. 1, 2, 6 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове (на 49 років), платне користування земельну ділянку, площею 9,487га, під будівництво кварталу житлової забудови з об'єктами соціально-культурного та побутового призначення і придорожнього сервісу, яка знаходиться на території Новодофінівської сільської ради в с. Нова Дофінівка, вул.. Котовського, вздовж автошляху Одеса –Южне. При цьому, як вбачається зі змісту  п. 4 цього договору згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 13-04-8170 від 29.12.2005р., виданим Комінтернівським районним відділом земельних ресурсів Одеської області,  нормативна грошова оцінка земельної ділянки орендованої позивачем  складає 70266,11 грн. Договір оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. був посвідчений у нотаріальному порядку та зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 040652400001.

Відповідно до ст. 1 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст.  15 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV)  орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі.

Відповідно до п. 7 договору сторонами було обумовлено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 2 грн за 1 кв.м. на рік. При цьому, відповідно до п. 8 договору оренди земельної ділянки обчислення  розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Умовами п. 10 договору сторонами було передбачено, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну  ділянку. Розмір орендної плати  переглядається у випадку індексації в установленому законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, або в інших випадках, передбачених законом.

17.09.2007р. позивач звернувся до Новодофінівської сільської ради з пропозицією про внесення змін до договору шляхом  зменшення розміру орендної плати, зазначеного у  пункті 7 договору від 20.01.2006р., та визначення розміру орендних платежів у сумі 7062,62 грн. на рік, розрахованої позивачем виходячи з 10 % нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, зазначеної у п. 4 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р.. При цьому, в обґрунтування своєї пропозиції позивач посилався ч. 4 ст. 21 Закону України „Про оренду землі”  від 6 жовтня 1998 року161-XIV (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), в редакції, що була чинна на час укладення договору, відповідно до якої річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”, та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Крім того, 01.09.2008р. ТОВ „Київ” звернулось до відповідача з пропозицією про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, відповідно до якої позивач запропонував виключити з пункту  10 договору перше речення, яким передбачено, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну  ділянку. При цьому, позивач вважає, що наведені умови договору суперечать приписам ч. 6 ст.. 762  ЦК України,  якими визначено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.  

В свою чергу, як вбачається з пояснень позивача, відповідачем зазначені пропозиції були залишені без розгляду та задоволення.

Підпунктом 4 пункту 8 розділу II  Закону  України „Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 28 грудня 2007 року N 107-VI  частину четверту статті 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV)  було викладено  в такій редакції: „Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”.

Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 22.05.2008 р. N 10-рп/2008 зміни, внесені підпунктом 4 пункту 8 розділу II Закону України від 28.12.2007 р. N 107-VI, визнано такими, що не відповідають Конституції України (є неконституційними).

В свою чергу, Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 3 червня 2008 року N 309-VI було викладено у новій редакції частину 4 статті 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV. Відповідно до нової редакції наведеної законодавчої норми, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". При цьому, відповідно до нової редакції частини 5 ст. 21 Закону України „Про оренду землі”  від 6 жовтня 1998 року161-XIV (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV зі змінами, внесеними Законом України  від 3 червня 2008 року N 309-VI) річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Відповідно до рішення Новодофінівської сільськи ради № 219-IV від 29.12.2007р. останньою було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів с. Нова Дофінівка та с. Вапнярка.

Згідно з проведеною інвентаризацією договорів оренди землі та з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земель, затвердженої рішенням ради  № 219-IV від 29.12.2007р., Новодофінівською сільською радою було прийнято рішення № 256-IV від 14.05.2008р., яким  було визначено  нові орендні ставки, у зв'язку з чим було вирішено укласти з орендарями додаткові угоди до договорів оренди землі. Як вбачається з вказаного рішення, процент ставки орендної плати за земельну ділянку, площею 9,487 га, належну позивачу на умовах оренди, Новодофінівською сільською радою був визначений у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

З огляду на викладене, а також посилаючись на затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Новодофінівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, відповідач  листом за вих. № 297 від 21.05.2009р. звернувся до ТОВ „Київ” з пропозицією укласти додаткову угоду № 1 до договору 20.01.2006р., відповідно до якої передбачено збільшення орендної плати до  5547845,81грн.  

В свою чергу, відповідачем зазначена пропозиція позивача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. була відхилена.

Таким чином, посилаючись на наведені приписи ч. 4 ст. 21 Закону України „Про оренду землі”  від 6 жовтня 1998 року161-XIV (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), в редакції чинній на час укладення спірної угоди, та ч. 6 ст. 762  ЦК України, та неправомірну, з точки зору позивача, відмову Орендодавця в укладенні відповідних додаткових угод, позивачем висуваються вимоги про внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р.  у судовому порядку.  В свою чергу, відповідач, навпаки, наполягає на неправомірності, з урахуванням приведених по тексту рішення вище, положень діючого законодавства України та рішення Новодофінівської сільської ради  за № 256-IV від 14.05.2008р., відмови ТОВ „Київ” в укладенні додаткової угоди  до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., у зв'язку з чим Новодофінівською сільською радою були висунуті зустрічні  позовні вимоги про  стягнення з Орендаря 4874607,92 грн. орендної плати, а також зобов'язання останнього укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., пункт 7 якої викласти у редакції: „орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівською сільською ради в розмірі  - 58,48 грн. за 1 кв.м. на рік”.

Враховуючи зміст заявлених сторонами позовних вимог, суд вважає за необхідне звернутись до положень діючого законодавства України, якими врегульовані спірні питання, та надати у їх контексті правову оцінку, передусім, зустрічним вимогам Новодофінівської сільської ради.

В обґрунтування заявлених вимог Новодофінівська сільська рада посилається на затвердження нею згідно з рішенням  № 219-IV від 29.12.2007р. технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів с. Нова Дофінівка та с. Вапнярка та прийняття рішення за № 256-IV від 14.05.2008р. „Про встановлення ставки орендної плати в с. Нова Дофінівка та с. Вапнярка на території Новодофінівської сільської ради”. 

Однак, судом критично оцінюється правомірність встановлення розміру орендної плати вказаним рішенням Новодофінівської сільської ради з огляду на положення діючого законодавства України, зокрема ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), якою чітко визначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").  При цьому, як вбачається з матеріалів справи, нову нормативну грошову оцінку земель с. Нова Дофінівка  та с. Вапнярка було проведено по спливу тривалого часу після укладення договору оренди від 20.01.2006р.  

Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу позивача на положення ст. 30 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), якими передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Відповідно до листа Вищого  арбітражного  суду України від 14.01.1999 р. N 01-8/10 „Про Закон України „Про оренду землі”  законом чітко передбачено, що зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін, у разі недосягнення такої згоди встановлений договором розмір орендної плати слід вважати таким, що не зазнав змін. Підставами для порушення питання про зміну орендної плати згідно з частинами другою і третьою статті 21 Закону є: - для орендаря: а) погіршення стану орендованої земельної ділянки не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря, тобто з незалежних від нього причин (з вини орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо); б) виявлення недоліків переданої в оренду земельної ділянки, які не були обумовлені у договорі оренди, але суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки (частини друга і третя статті 31 Закону). Такими, що суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися, зокрема, такі недоліки, які не дають можливості використовувати її за цільовим призначенням або які для свого усунення вимагають неспіврозмірно великих затрат праці і часу; - для орендодавця: збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачено інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру зазначеного податку. Розмір земельного податку визначається відповідно до Закону України "Про плату за землю" (в редакції Закону України від 19.09.1996р.). 

Умовами п.10  договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. допускається зміна орендної плати  у випадку індексації в установленому законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, або в інших випадках, передбачених законом.  

При цьому, за наслідками аналізу положень п.10  договору від 20.01.2006р. суд доходить висновку, що внесення змін до договору в частині розміру орендної плати у випадку зміни ставки орендної плати на підставі нової нормативної грошової оцінки землі не допускається. Тобто сторонами за договором було  передбачено незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру ставки орендних платежів. При цьому, не має значення які саме обставини призвели до зміни ставки орендної плати.

Більш того, не підлягають застосуванню в даному випадку і положення Закону України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 3 червня 2008 року N 309-VI, якими  було викладено у новій редакції частини 4 та 5 статті 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), відповідно до якої  річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки, з огляду на наступне.

По-перше, положеннями Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV) не передбачено, що зміна розміру  ставки орендної плати на законодавчому рівні призводить до обов'язкового  перегляду (збільшення) розміру орендної плати за земельні ділянки, встановленого відповідним договором оренди. В даному випадку сторони мають право (але  не зобов'язані)  змінити розмір  орендної плати, встановлений договором.  По-друге, суд звертає увагу, що в силу вимог ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, а, відтак,  умови щодо визначення розміру орендної плати за землю у  розмірі, передбаченому частиною 4 та 5 статті 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV зі змінами, внесеними Законом України  від 3 червня 2008 року N 309-VI), розповсюджуються на правовідносини, які виникають між суб'єктами господарювання при укладенні нових договорів оренди землі, та не обумовлюють обов'язковий перегляд відповідних  умов вже укладених договорів оренди землі, за виключенням випадків, якщо такий перегляд передбачений умовами договору або положеннями закону.

Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу Новодофінівської сільської ради на некоректність  формулювання нею заявлених зустрічних позовних вимог. Так, як вбачається з п. 2 уточнень від 17.06.2009р. позивачем за зустрічним позовом  висуваються вимоги про зобов'язання ТОВ „Київ” укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., пункт 7 якої викласти у редакції: „орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі  - 58,48 грн. за 1 кв.м. на рік”. З цього приводу, слід зауважити, що, по-перше, у проекті додаткової угоди, запропонованої радою відсутній пункт 7, редакцію якого просить змінити позивач за зустрічним позовом,  по-друге, з юридичної точки зору, є некоректними вимоги про внесення змін до проекту додаткової  угоди, яка взагалі сторонами не укладалася.

З огляду на приведений по тексту рішення аналіз  правових норм та положень договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами у справі,  суд доходить висновку про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог Новодофінівської  сільської ради Комінтернівського району Одеської області до  ТОВ „Київ”  про зобов'язання відповідача  укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., пункт 7 якої викласти у редакції: „орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівською сільською ради в розмірі  - 58,48 грн. за 1 кв.м. на рік”, у зв'язку з чим, у задоволенні зустрічного позову в цій частині слід відмовити.

Щодо вимог Новодофінівської  сільської ради Комінтернівського району Одеської області про стягнення   з відповідача за зустрічним позовом заборгованості по орендній платі у сумі 4874607,92 грн., суд вважає за необхідне зазначити наступне.

В обґрунтування зазначених вимог Новодофінівська сільська рада наполягає на необхідності здійснення перерахунку орендної плати  за 11 місяців 2008р., виходячи з нової  збільшеної ставки орендної плати, передбаченої рішенням ради  за № 256-IV від 14.05.2008р. „Про встановлення ставки орендної плати в с. Нова Дофінівка та с. Вапнярка на території Новодофінівської сільської ради”, та, як наслідок, стверджує про  необхідність стягнення з відповідача додатково нарахованих Орендодавцем сум орендної плати за землю.

Однак, відповідно до частин 1 та 2 ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому, розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Крім того, відповідно до ст.. 13 Закону України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки.

Таким чином, виходячи з наведених приписів закону, законодавцем не допускається зміна розміру орендної плати в односторонньому порядку, у тому числі і шляхом прийняття Орендодавцем відповідного рішення з цього приводу.

За умовами пунктів 7 та 27 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами по справі, Орендарем було прийнято за себе зобов'язання із своєчасного внесення орендних платежів у розмірі 2 грн за 1 кв.м. на рік, що складає 189740 грн. на рік за всю земельну ділянку.

Будь-яких угод, якими було б внесено зміни до зазначених умов договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р.  шляхом збільшення орендної плати до 5547845,81 грн. на рік, між сторонами по справі укладено не було. Таким чином, суд доходить висновку про відсутність правових  підстав для здійснення Новодофінівською сільською радою перерахунку орендних платежів в односторонньому порядку, що, в свою чергу, свідчить про неправомірність та безпідставність донарахування позивачем за зустрічним позовом до сплати ТОВ „Київ”  4874607,92 грн. орендних платежів.

Підсумовуючи все вищенаведене, суд оцінює зустрічний позов Новодофінівської сільської ради про стягнення з ТОВ „Київ” заборгованості по орендній платі у сумі 4874607,92 грн., а також зобов'язання останнього укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., пункт 7 якої викласти у редакції: „орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівською сільською ради в розмірі  - 58,48 грн. за 1 кв.м. на рік” як необгрунтований та безпідставний, у зв'язку з чим у задоволенні зустрічного позову слід відмовити повністю.

Розглянувши позовні вимоги ТОВ „Київ” до Новодофінівської сільської ради  про зміну пункту 7 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами по справі шляхом викладення цього пункту в наступній редакції: „7. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 7026,62 (сім тисяч двадцять шість гривень 62 копійки) гривні щорічно”, а також зміну пункту 10 вказаного договору шляхом виключення першого речення зазначеного пункту та викладення його в наступній редакції: „10. Розмір орендної плати переглядається у випадку індексації в установленому законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, або в інших випадках, передбачених законом”, суд зазначає наступне.

В обґрунтування зазначених вимог  ТОВ „Київ” посилається на необхідність приведення умов даних договору у відповідність до приписів ч.6 ст. 762 ЦК України та ч. 4 ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV, в редакції, яка була чинна на час укладення спірної угоди.

Однак, слід зауважити, що загальними засадами  цивільного законодавства є свобода договору  та свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом (ст.3 Цивільного кодексу України).

          Реалізуючи наведені принципи загальних засад цивільного законодавства законодавцем також були  надані певні права суб'єктам цивільного обігу, як-то право сторін на укладання договорів, які не передбачені актами цивільного законодавства, але відповідають загальним засадам цивільного законодавства; право врегулювання у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, своїх відносин, які не врегульовані цими актами; право сторін в договорі відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ст.6 Цивільного кодексу України).

Виходячи до системного аналізу наведених по тексту рішення положень ст.ст. 21, 30 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV, ст.ст. 3,  6 ЦК України,  слід зауважити, що як встановлення, так і зміна  розміру орендної плати є виключним правом учасників договору оренди земельної ділянки, при цьому, зміна цього розміру у судовому порядку може здійснюватися у виняткових випадках, прямо передбачених умовами договору оренди земельної ділянки або законом.

Реалізуючи надані ст.. 6 ЦК України сторонам, як суб'єктам цивільного обігу, права, відступивши від положень  ч. 4 ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV, в редакції, яка була чинна на час укладення спірної угоди, дійшовши відповідної домовленості, учасники  договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. передбачили в  умовах пункту 7 даної угоди розмір орендної плати у сумі 2 грн. за 1 кв. м. на рік, тобто 189740 грн. на рік за всю земельну ділянку.

Крім того, слід зауважити, що відповідно до ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу, викладеної у новій редакції Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву” від  16 вересня 2008 року N 509-VI, чинній на час розгляду даної справи,  передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Встановлення законодавцем конкурентних засад передачі земельних ділянок комунальної власності  в оренду спрямоване на більш ефективне використання земель комунальної власності та забезпечення додаткових надходжень до бюджетів відповідних рівнів.   Більш того, приписами  ч. 4 ст. 21 Закону України „Про оренду землі”  від 6 жовтня 1998 року161-XIV (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), в редакції, що була чинна на час укладення договору,  також допускалося встановлення більшого розміру орендної плати у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.  

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За переконанням суду, зменшення розміру орендної плати буде суперечити як  наведеним приписам діючого законодавства, так і загальним засадам ефективного  використання земель комунальної власності із забезпеченням максимальних надходжень до місцевого бюджету.  Нарешті, з урахуванням інфляційних процесів у країні, зменшення розміру орендної плати  та встановлення його на рівні який значно нижче теперішньої цінності землі є щонайменше нерозумним та несправедливим.

З огляду на викладене, за відсутності згоди Новодофінівської сільської ради на внесення до спірної угоди відповідних змін та необхідність правових підстав для цього, передбачених умовами договору, суд доходить висновку про  неправомірність зміни умов пункту 7 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р., укладеного між сторонами по справі шляхом викладення цього пункту в наступній редакції: „7. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Новодофінівської сільської ради в розмірі 7026,62 (сім тисяч двадцять шість гривень 62 копійки) гривні щорічно” у судовому порядку, у зв'язку з чим у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

Вимоги позивача щодо виключення першого речення з пункту 10  договору, яким передбачено, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну  ділянку, та викладення його в наступній редакції: „10. Розмір орендної плати переглядається у випадку індексації в установленому законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов господарювання, передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально, або в інших випадках, передбачених законом”, також  суперечать приписам законодавства України.

В обґрунтування зазначених вимог позивач посилається на приписи ч. 6 ст. 762  параграфа 1 „Загальні положення про найм (оренду)” глави 58 „Найм” Цивільного кодексу України, якими передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Однак, зазначені приписи параграфа 1 глави 58 ЦК України не підлягають застосуванню до правовідносин, які виникли на підставі договорів оренди землі, та які базуються на нормах спеціального законодавства, яке регулює земельні правовідносини, та підлягає переважному застосуванню, з огляду на наступне.  

Відповідно до ст.. 2 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV  відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

При цьому, в даному випадку певні  питання щодо сплати орендної плати за земельні ділянки комунальної власності визначаються спеціальним законом, а саме: Законом України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII, відповідно до статті 15 якого власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році. При цьому, ані положеннями Закону України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII ані Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV не передбачено будь-яких винятків з цього правила.

В свою чергу, відповідно до ч. 2 ст.. 125 Земельного кодексу України в редакції, чинній на час укладення договору від 20.01.2006р., право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.  Крім того, за змістом редакції  статті 125 Земельного кодексу України, яка чинна на теперішній час, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, виходячи з приписів ст.. 15 Закону  України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII та ст.. 125 Земельного кодексу України  обов'язок із сплати орендних платежів  виник у Орендаря з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами по справі 20.01.2006р. та існує протягом усього часу дії вказаної угоди до часу припинення дії цього договору, а в разі, якщо позивач буде користуватися земельною ділянкою після припинення права користування –за весь час фактичного перебування землі у його користуванні. При цьому, невикористання Орендарем  земельної ділянки комунальної власності не звільняє його від виконання прийнятих на себе зобов'язань із здійснення орендних платежів за весь період такого невикористання.

За переконанням суду, звільнення Орендаря від сплати орендних платежів за земельну ділянку комунальної власності можливе лише у випадку, якщо цю земельну ділянку йому взагалі не було передано у користування з вини Орендодавця. Однак, в даному випадку, Орендарем земельна ділянка була отримана у фактичне користування. Дані обставини позивачем не заперечуються. Факт невикористання земельної ділянки протягом більш ніж трьох років через неузгодження проектної документації з будівництва об'єкту не звільняє Орендаря від  виконання зобов'язань за договором оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. в частині сплати орендних платежів.

З огляду на наведені висновки суду, з урахуванням приписів ст.. 15 Закону  України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII та ст.. 125 Земельного кодексу України, суд вважає безпідставними та необґрунтованими доводи позивача про необхідність застосування до правовідносин між сторонами з приводу  оренди земельної ділянки, яка належить до комунальної власності, приписів ч.6 ст. 762 ЦК України та неправомірність виключення до умов п. 10 договору оренди земельної ділянки від 20.01.2006р. умов, за якими передбачено, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну  ділянку, що, в свою чергу, свідчить про відсутність правових підстав для задоволення позову ТОВ „Київ” і в цій частині вимог.

Нарешті, твердження позивача про необхідність визначення часу набрання чинності  запропонованими ним змінами  з моменту укладення договору оренди,  тобто з 20.01.2006р., взагалі прямо суперечать приписам діючого законодавства України, зокрема, приписам статті  653 ЦК України, якою передбачено, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. При цьому, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, відповідно ч. 5 ст. 188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Підсумовуючи все вищенаведене, суд вважає правомірним відмовити як у задоволенні позову ТОВ „Київ” так і в задоволенні зустрічного позову Новодофінівської сільської ради у повному обсязі.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід розподілити згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 21, 30 Закону  України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року161-XIV(в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV),  ст. ст. 13, 15 Закону  України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII, ст. 125 Земельного кодексу України  ст.ст. 3, 6, 653 ЦК України, ст.ст. 188 ГК України, ст.ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити.

2.          У задоволенні зустрічного позову відмовити.

3.          Видати фірмі „Київ” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю /65045, м. Одеса, вул. Успенська, 70, код ЄДРПОУ 20946498/ довідку про повернення з державного бюджету України зайве сплаченого державного мита  на загальну суму 170 грн. 00 коп. / сто сімдесят грн..,00 коп./.

           Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Відповідно до ст. ст. 91, 93 ГПК України сторони у справі мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор - апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили. Апеляційна скарга подається, а апеляційне подання вноситься, протягом десяти днів з дня прийняття рішення місцевим господарським судом, а у разі якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення - з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.

            Рішення підписане 06.07.2009р.

Суддя                                                                                       Желєзна С.П.