Рішення

від 22.09.2009 по справі 12/129-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

12/129-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

14.09.09р.

Справа № 12/129-09

За позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлово-експлуатаційна організація "Город на озере", с. Єлизаветівка Петриківського району Дніпропетровської області 

до  Товариства з обмеженою відповідальністю "Екомаркет Плюс", м. Дніпропетровськ  

про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності.

Суддя  Жукова Л.В.

при секретарі Леда І.С.

Представники  сторін:

  Від позивача  Кохан О.О. довіреність № 1308/1 від 13.08.2009р.

Від відповідача  Крупій Е.Ю. довіреність № 142 від 25.08.2009р.

За участю  Носач Н.Ю., довіреність від Гніп Л.О. ВМІ № 977380 від 31.08.2009р. та від Рожко О.І. довіреність ВМК № 391493 від  04.09.2009р.; Рижко О.В.  

СУТЬ СПОРУ:

          Позивач   звернувся з позовом до відповідача та просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 07 липня 2009 року № 23, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Екомаркет Плюс»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційна організація «Город на озере»за яким, Продавець продав, а Покупець придбав у власність самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок, об'єкт незавершеного будівництва та школу, об'єкти незавершеного будівництва, які розташовані за адресами: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47-а-4-24; Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського 47-а-9-1 відповідно; визнати право власності за позивачем на самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок, об'єкт  незавершеного будівництва, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47-а-4-24; школу, об'єкт незвершеного будівництва, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського 47-а-9-1.

          Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідач був  власником  об'єкту незавершеного будівництва «Житловий масив» розташованого за вищевказаною адресою на підставі договору купівлі-продажу укладеного між Регіональним відділенням ФДМУ по Дніпропетровській області до складу якого був включений  і спірний об'єкт.  За рішенням виконкому Єлизаветівської сільської ради від 27.10.2008р.    дитячий садок та школа,  об'єкти незавершеного будівництва, були виділені зі складу об'єкту незавершеного будівництва «Житловий масив»в якості самостійних об'єктів нерухомого майна і  цим об'єктам присвоєні адреси –вул. Котовського, 47-а-4-24; вул. Котовського 47-а-9-1 відповідно. 07.07.2009р. між позивачем та відповідачем був укладений договір купівлі-продажу № 23 за яким  відповідач продав, а позивач купив як самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу, об'єкти незавершеного будівництва, які розташовані за вищевказаними адресами. Зазначений договір сторонами виконаний, що підтверджується зняттям з балансу об'єкту продажу відповідачем, підписання сторонами акту приймання-передачі об'єкту продажу,  здійснення оплати за договором вартості об'єкту, відкрите володіння, користування ним, знаходження на балансі позивача. Однак, відповідачем вказаний вище договір купівлі-продажу від 07.07.2009р. № 23 не був посвідчений нотаріально, що позбавляє позивача провести реєстрацію права власності на спірне майно в органах БТІ. На звернення  позивача щодо необхідності явки  до нотаріуса та посвідчення договору залишились без уваги відповідача у зв'язку з чим  позивач просить визнати зазначений договір дійсним у відповідності до ст. 220 ЦК України. Крім того, позивач просить визнати за ним право власності на спірні об'єкти незавершеного будівництва на підставі ст.ст. 319, 320, 321, 325, 328, 331, 334 ЦК України посилаючись на те, що позивач набув права власності на об'єкти незавершеного будівництва з підстав не заборонених законом, тобто з договору, між сторонами досягнуто усіх істотних умов договору та  на те, що зареєструвати право власності на об'єкти незавершеного будівництва в органах БТІ і набути право власності без рішення суду не має можливості. Також, позивач у письмових поясненнях до позовних вимог від 21.08.2009р. посилається і на лист № 19-32/1 від 10.05.2006р. Міністерства юстиції України яким роз'яснено порядок державної реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва та відповідно до цього порядку право власності забудовника на об'єкти незавершеного будівництва при його реєстрації підтверджується договором оренди земельної ділянки, проектно-кошторисною документацією, дозволом на виконання будівельних робіт. Перед укладенням  оспорюваного  договору всі вище перелічені документи  були надані відповідачем  позивачеві для огляду. Право власності відповідача на недобудовані дитячий садок та школу  саме як на об'єкти нерухомого майна підтверджуються договором купівлі-продажу від 16.08.2006р., витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 08.11.2006р. про реєстрацію права власності на нерухоме майно –об'єкт незавершеного будівництва «Житловий масив», рішенням виконкому Єлизаветівської сільської ради від 27.10.2008р. № 130 про виділення із складу об'єкту незавершеного будівництва «Житловий масив»в самостійні об'єкти нерухомого майна будівель ( в тому числі і спірних), з присвоєнням їм окремих поштових адрес, договором оренди землі від 20.03.2008р. за яким земельна ділянка, на якій розташовані спірні об'єкти, площею 68,9га передана відповідачу для житлової забудови.

          Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві проти позову не заперечує щодо визнання договору купівлі-продажу  від 07.07.2009р. № 23 дійсним та визнання права власності за позивачем на самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу,  об'єкти незавершеного будівництва, що розташовані за вищезгаданими адресами посилаючись на те, що договірні відносини сторонами виконані, а саме: об'єкти незавершеного будівництва передані позивачеві, підписаний акт приймання-передачі,  відбулося зняття їх з балансового обліку відповідача, а також було передано рішення Єлизаветівської сільської ради про виділення із складу об'єкту незавершеного будівництва «Житловий масив»в самостійні об'єкти нерухомого майна. Але, у зв'язку з суттєвими фінансовими проблемами відповідач на сьогоднішній день не може виконати своїх зобов'язань за вищевказаним договором по забезпеченню його нотаріального посвідчення з несенням 50% витрат, пов'язаних з цим. Крім того, за проведення технічної інвентаризації спірного об'єкту і виготовлення технічного паспорту на нього також треба сплатити чималі кошти в БТІ, а цих коштів, нажаль, у відповідача немає. Під час переговорів з представниками позивача з цього приводу  відповідач запропонував відстрочити нотаріальне оформлення цього договору до 10.01.2010р., однак позивач не погодився та звернувся до суду.

          14.09.2009р. гр. Рижко О.В., Рожко  О.І. та Гніп Л.О. звернулися до  канцелярії суду з заявою про вступ у справу в якості третьої особи, на стороні відповідача та просять залучити їх до участі у цій  справі в якості третіх осіб на стороні відповідача згідно до вимог ст. 27 ГПК України посилаючись на те, що між ТОВ «Екомаркет плюс»та Гніп Л.О., Рожко О.І., Рижко О.В. були укладені попередні договори купівлі-продажу від 15.02.2008р. та додаткова угода № 1 від 06.07.2009р.; від 12.02.2008р. та від 08.02.2008р. об'єкту нерухомого майна, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Петриківського району, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47-А та вважають, що рішення  у цій справі може вплинути на  їх права та обов'язки і  спір у цій справі стосується також їх прав та інтересів.

          Зазначені заяви гр. Рижко О.В., Рожко О.І. та  Гніп Л.О. про залучення їх до участі у справі в якості третіх осіб на стороні відповідача не підлягають задоволенню, оскільки предметом спору у цій справі є нерухоме майно –об'єкти незавершеного будівництва –дитячий садок та школа, що розташовані за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47-а-4-24, вул. Котовського, 47-а-9-1 відповідно,  тоді як  гр.  Рожко О.І., Гніп Л.О. укладені попередні договори купівлі-продажу на об'єкти нерухомого майна, розташованого  за адресою: Дніпропетровська область,, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47-А, блок № 11 буд. 15 та вул. Котовського, 47-А, блок № 11, буд. № 14 відповідно. Тобто, за вказаними попередніми договорами громадянами Рожко О.І. та Гніп Л.О. придбане зовсім інше майно, яке не є предметом спору у цій справі, а тому при прийнятті рішення у цій справі порушення прав і інтересів останніх не відбудеться. Крім того,  гр.Рижко О.В. належних доказів про укладення  попереднього договору на придбання   нерухомого майна, що є предметом спору у цій справі не надано, у зв'язку з чим у господарського суду відсутні підстави для залучення вищезазначених  осіб до участі у справі в якості третіх осіб.

          Дослідивши матеріали справи,  заслухавши  представників сторін,   господарський суд –

ВСТАНОВИВ :

          15.08.2006р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Екомаркет Плюс»був вкладений договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «Житловий масив», що продано шляхом викупу, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлізаветівка ( а.с. 33-34).

          Згідно до п.1.1 договору  РВ ФДМУ по Дніпропетровській області  ТОВ «Екомаркет Плюс»було передано у власність об'єкт незавершеного будівництва «Житловий масив», будівельною готовністю 43%, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлізаветівка, на земельній ділянці 68,8га.

          Рішенням виконавчого комітету Єлизаветівської сільської ради Петриківського району Дніпропетровської області № 130 від 27.10.2008р. за заявою ТОВ «Екомаркет Плюс»було виділено із складу об'єкту незавершеного будівництва «Житловий масив»розташованого за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка у  самостійні об'єкти нерухомого майна три об'єкти незавершеного будівництва четвертого, восьмого та дев'ятого блоку, введення яких в експлуатацію заплановано на жовтень 2008 року; присвоєно об'єктам незавершеного будівництва, виділеним у самостійні об'єкти нерухомого майна із складу житлового масиву, наступні адреси: 2.1 с. Єлизаветівка, вул. Котовського, буд. 47-а-4-24 блок 4; 2.2. с. Єлизаветівка, вул. Котовського, буд. 47-а-8-14 блок 8; 2.3 с. Єлизаветівка, вул.Котовського, буд. 47-а-9-1 блок 9 ( а.с. 35-36).

          В подальшому, 07 липня 2009р. між ТОВ «Екомаркет Плюс»та ТОВ «Житлово-експлуатаційна організація «Город на озере»було укладено договір № 23 купівлі-продажу за умовами п.1.1 якого позивач придбав у відповідача самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу, об'єкти незавершеного будівництва, що розташовані за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район с. Єлизаветівка, вул. Косовського 47-а-4-24  та вул. Котовського, 47-а-9-1 відповідно.( а.с. 28-30).

          Спірні об'єкти нерухомого майна, дитячий садок та школа, об'єкти незавершеного будівництва, розташовані за вищевказаними адресами були передані відповідачем позивачеві за актом приймання-передачі об'єкту продажу від 08.07.2009р. ( а.с. 31).

          Як встановлено судом, зазначений договір купівлі-продажу № 23 від 07.07.2009р. не був сторонами посвідчений нотаріально, що суперечить ст.ст.  334, 657 ЦК України.

          13.07.2009р. позивач надіслав на адресу відповідача виклик до нотаріуса в якому просить з'явитись до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу № 23 від 07.07.2009р. ( а.с. 32).

          У ході судового розгляду  представник відповідача проти позову не заперечував, пояснивши про складне фінансове становище підприємства, неможливість  посвідчення зазначеного договору купівлі-продажу у зв'язку з тим, що при нотаріальному оформленні  необхідно нести відповідні фінансові витрати у сумі 50% та у ході переговорів просив позивача відстрочити нотаріальне посвідчення цього договору до 10.01.2010р.

          Проте,  ні позивачем, ні відповідачем не надано суду  належних доказів, які б підтверджували право власності та право    Товариства з обмеженою відповідальністю «Екомеркет-Плюс», як власника майна, на продаж  саме  дитячого садку та школи, об'єктів незавершеного будівництва, які розташовані за адресами: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського 47-а-4-24, вул. Котовського, 47-а-9-1 відповідно, як самостійних  об'єктів. Свідоцтва про право власності чи витягу з реєстру про право власності  саме на вищевказаний об'єкт нерухомості суду не надано.

          За викладеного, у господарського суду відсутні підстави для визнання договору № 23 купівлі-продажу від 07.07.2009р. дійсним у відповідності до вимог ст. 220 ЦК України.

          Позовні вимоги позивача щодо визнання за ним права власності на самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу, об'єкти незавершеного будівництва, розташовані за адресами: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського 47-а-4-24, вул. Котовського, 47-а-9-1 відповідно, не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

          Підстави для набуття права власності на новостворене  майна на об'єкти незавершеного будівництва визначено  ст. 331 ЦК України ( в редакції 15.12.2005р.)

          Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно ( житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту  державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа  вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі  цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї  частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

          Пунктом 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.

          Відповідно до п. 6  вищезгаданого Тимчасового положення оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна проводиться з видачею свідоцтва  юридичним особам на новозбудовані, перебудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна за наявності акту комісії про прийняття об'єкту і введення його в експлуатацію.

          Пунктами 2, 17, 19  Порядку  прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008р. № 923 визначено, що  прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю.  Свідоцтво  - документ, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата видачі зареєстрованого інспекцією свідоцтва. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, що не відповідають проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, забороняється.

          Належних  та допустимих доказів у розумінні ст. 34 ГПК України, які б свідчили про  добудову об'єкту незавершеного будівництва та прийняття об'єкту нерухомості та введення його в експлуатацію, матеріали справи не містять та позивачем не подано.

З аналізу наведених вище норм чинного законодавства  України вбачається, що   чинне законодавство не містить норм права, які  б регулювали визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва  в судовому порядку.

Крім того, позивачем не надано  також і доказів права користування земельною ділянкою  саме на самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу, об'єкти незавершеного будівництва за адресами: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського 47-а-4-24, вул. Котовського, 47-а-9-1 відповідно, після виділення його в самостійний об'єкт, тобто після  27.10.2008р. у відповідності з вимогами ст. 375 ЦК України, Земельного кодексу України.

Посилання  позивача на те, що земельна ділянка площею 68,9га, на якій знаходяться  спірний об'єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Петриківський район, с. Єлизаветівка, вул. Котовського, 47а перебуває в оренді у відповідача   за договором оренди землі від 20.03.2008р. та  передана відповідачеві для житлової забудови є безпідставними,   та не можуть служити доказом правомірності користування земельною ділянкою позивачем та підставою для визнання  саме за позивачем права власності.

          Зазначені обставини унеможливлюють визнання за позивачем права власності на самостійні об'єкти нерухомого майна –дитячий садок та школу, об'єкти  незавершеного будівництва, розташовані за вищевказаними адресами.

          Приймаючи до уваги викладене  та керуючись ст.ст. 220, 331 Цивільного Кодексу України (в редакції від 15.12.2005р.), п. 2, 17, 19 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008р. № 923,  п.1.6, п. 6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5,  ст.ст.  49,   33, 34, 82-85    Господарського  процесуального  кодексу України, господарський  суд –

ВИРІШИВ:

          В позові відмовити.

Суддя

 Л.В. Жукова

Рішення підписано 18.09.2009р. відповідно до ст.ст. 84,  85 ГПК України.