Рішення

від 22.09.2009 по справі 32/6пд

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

32/6пд

                                ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ  

                                  83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

                                                             Р І Ш Е Н Н Я   

                                                            іменем України

22.09.09 р.                                                                                     Справа № 32/6пд                               

Господарський суд Донецької області у складі судді Сковородіної О.М.

при секретарі судового засідання: Фесечко Ю.П.

за участю представників сторін:

від позивача: Гаврилов Д.О. довіреність від 23.04.09р.

від відповідача: Мазенкова В.В. довіреність від 09.06.09р.

у справі за позовом: Горлівської міської ради м. Горлівка

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „КРОНАС” м. Донецьк

про зобов'язання відповідача з 01.01.08р. внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.02.05р.

          Позивач, Горлівська міська рада м. Горлівка, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „КРОНАС” м. Донецьк про зобов'язання відповідача з 01.01.08р. внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.02.05р.

          В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на те, що у зв'язку з внесенням змін до ст. 21 Закону України „Про оренду землі” необхідно змінити пункт 9 договору оренди земельної ділянки від 07.02.05р., яким встановлений розмір оплати за користування землею.

Відповідач, заперечуючи проти позову, зазначив, що ціна є суттєвою умовою договору оренди, за якою між сторонами була досягнута згода, тому норми законодавства, на які посилається позивач, не можуть діяти на правовідносини, що виникли раніше, ніж вступили в силу зміни до відповідного закону. Вказував, що ТОВ „КРОНАС” проведена грошова оцінка земельних ділянок.

Також, просив суд залучити до участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Представництво Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва в Донецькій області.

Суд одразу зазначає, що таке клопотання не підлягає задоволенню у зв'язку з його необґрунтованістю.  

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив.

          07.02.05р. між Горлівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „КРОНАС” строком на п'ять років був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець (позивач у справі) надає, а орендар (відповідач у справі) приймає в строкове платне користування земельну ділянку згідно рішення виконавчого комітету Горлівської міської ради від 12.01.05р. № 26 (для іншої комерційної діяльності, 1.11.6), яка знаходиться за адресою: вул. Комсомольська, 71, Центарльно – Міський район, м. Горлівка, Донецька область (п. 1 договору).

          Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6773га.

          У розділі договору „Орендна плата” визначено, що  орендна плата вноситься орендарем у вигляді грошових внесків в розмірі 1222,92грн. щомісячно на протязі 30 календарних днів, які слідують за останнім календарним днем звітного місяця.

          Позивач наполягає на внесенні змін до діючої редакції наведеного договору і мотивує це змінами, які внесені до ст. 21 Закону України “Про оренду землі”.

Так, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України”  від 03.06.2008 року № 309-VI внесені зміни до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі”. Зазначені норми викладені у такій редакції:  "Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині".

Попередня редакція наведеної норми (що діяла на момент укладення спірних договорів оренди) визначала, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Позивач стверджує, що наведені обставини щодо змін у законодавстві є необхідною та достатньою підставою для внесення змін до договору оренди в редакції, що ним запропонована.

Зазначені твердження позивача не відповідають вимогам законодавства України з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 1 Закону України “Про оренду землі”, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, правовідносини щодо оренди землі полягають у оплатному користуванні земельною ділянкою на умовах, передбачених договором. Такі правовідносини (і зобов'язання щодо оплатної передачі і зобов'язання щодо користування і сплати орендної плати) виникають між орендодавцем і орендарем одночасно в момент укладання договору оренди.

Ці правовідносини (зобов'язання передати земельну ділянку, прийняти земельну ділянку, користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату і т. ін.) є нерозривними; неможливо відокремити права і обов'язки щодо користування земельною ділянкою від прав і обов'язків щодо сплати орендної плати та оцінювати їх окремо, оскільки самі по собі такі права і обов'язки не визначають правовідносин оренди землі. Тільки сукупність таких прав і обов'язків (як то передбачено законом) складає правовідносини оренди землі.

Отже, в силу закону, орендні правовідносини є договірними, та, як слід, саме договором визначаються первісні домовленості сторін.

Порядок і підстави змін договору оренди, в свою чергу, визначені як законом, так і безпосередньо договором (ч. 2,3 ст. 11 ЦК України).

Тобто, визначаючи наявність прав позивача вимагати змінити умови договору щодо розміру орендної плати, необхідно встановити: чи передбачено це право договором або законом.

У спірних правовідносинах, укладений між позивачем і відповідачем договір оренди земельної ділянки від 07.02.2005 року містить  положення, які передбачають підстави перегляду орендної плати. До таких підстав договором віднесено: зміна умов господарювання, зміна розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інші випадки, передбачені законом (п. 13 договору оренди).

Порядок зміни орендної плати встановлений статтею 23 Закону України “Про оренду землі” передбачає, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Наведений перелік підстав для зміни узгодженого сторонами розміру орендної плати є вичерпним і не містить у собі такої підстави для зміни розміру орендної плати, як зміна встановлених ст. 21 цього закону граничних розмірів орендної плати.

Не містять приписів щодо обов'язковості зміни або перегляду узгодженої у відповідних договорах орендної плати і положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” щодо внесення змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі”.

Тобто, зазначену норму не можна оцінювати, як підставу для зміни правовідносин в розумінні ч. 3 ст. 11 ЦК України.

Таким чином, як умовами укладеного між сторонами договору оренди, так і приписами закону, також, не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати, на якій наполягає позивач.

Крім того, статтею 2 Закону України “Про оренду землі” визначені правові засади оренди землі і встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто, правовідносини оренди землі є одним з видів цивільних правовідносин і підлягають регулюванню Цивільним Кодексом України і актами цивільного законодавства, до яких відноситься і Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України”.

Стаття 5 Цивільного Кодексу України встановлює дію актів цивільного законодавства у часі і передбачає:

1. Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

2. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

3. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Зазначені приписи законодавства, також, підтверджують, що положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” щодо внесення змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі” не можуть бути застосовані до обов'язку відповідача сплачувати узгоджену договором орендну плату.

Також, на правовідносини оренди землі, як складову частину цивільних правовідносин, заснованих на договорі, зокрема, на правовідносини, що стосуються зміни умов договору розповсюджуються відповідні положення глави 53 Цивільного Кодексу України.

Так, стаття 651 ЦК України визначає підстави для зміни або розірвання договору

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В ході розгляду спору судом встановлено, що у спірних правовідносинах ні договором, ні законом не встановлено обов'язку орендаря та орендодавця змінювати умови договору оренди землі щодо розмірів орендної плати до 3% від грошової оцінки землі у разі зміни граничних розмірів орендної плати, встановлених законом.

Щодо положень ст. 652 ЦК України, на яку посилається позивач в обґрунтування позовних вимог, то її частиною другою встановлено наступний порядок зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Тобто, законом встановлено, що договір може бути змінений за рішенням суду виключно з підстав передбачених частиною четвертою наведеної статті, за наявності одночасно всіх чотирьох умов визначених цією статтею.

Позивачем у позові не визначені ні самі обставини, ні докази їх існування, проте судом з'ясовано про неможливість існування у спірних правовідносинах щонайменше однієї з передбачених статтею 652 умов, а саме 3-ї умови, яка полягає у тому, що  виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У даному випадку заінтересованою стороною (стороною яка наполягає на зміні умов договору) є позивач і позивач наполягає на збільшенні розміру орендної плати.

Іншими словами, наведена 3-тя умова в якості обов'язкової умови зміни договору передбачає, якщо договір не буде змінений так, як на тому наполягає заінтересована сторона, то ця сторона не отримає те, на що вона розраховувала, укладаючи договір.

Стосовно спірних правовідносин це означає, якщо не змінити ставку орендної плати, то позивач не отримає в подальшому і того розміру орендної плати, яка передбачалась спірним договором оренди земельної ділянки.

Також, як зазначалось, зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду можлива виключно з підстав, встановлених частиною четвертою статті 625 ЦК України, а саме, така зміна допускається у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Тобто, у будь-якому разі зверненню до суду з вимогою про зміну договору у зв'язку з істотною зміною обставин повинна передувати процедура розірвання договору або заінтересованою стороною повинно бути доведено, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін значну шкоду.

У даному випадку, позивачем наведена процедура не проводилась, доказів наявності встановлених законом обставин неможливості розірвання договору суду не надано.

Таким чином, суд вважає, що відсутні підстави для зміни умов договору оренди, встановлені главою 53 Цивільного Кодексу України.

Виходячи з викладеного, суд вважає, що позовні вимоги необґрунтованими та відмовляє у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 21, 23 Закону України „Про оренду землі”, ст.ст. 1, 2, 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог Горлівської міської ради м. Горлівка до Товариства з обмеженою відповідальністю „КРОНАС” м. Донецьк про зобов'язання відповідача з 01.01.08р. внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.02.05р.

Повний текст рішення підписаний 24.09.09р.

Рішення набирає законної сили 05.10.09р.

Рішення може бути оскаржено в Донецький апеляційний господарський суд  згідно розділу XII ГПК України.      

Суддя